濱湖城市花園可行性研究報(bào)告

1 工咨 X 濱湖城市花園”開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制 編制時(shí)間： 二一二年八月 2 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目總論 . 8 目背景與概況 . 8 目建設(shè)單位概況 . 8 目背景及建設(shè)的必要性 . 9 制的原則、依據(jù)和范圍 . 10 制的原則 . 10 目編制的依據(jù) . 11 目報(bào)告編制的內(nèi)容 . 11 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 12 題與建議 . 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 . 14 目投資環(huán)境分析 . 14 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 . 14 域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與與市場環(huán)境分析 . 21 域競爭環(huán)境分析 . 24 域房地產(chǎn)市場分析 . 24 域房地產(chǎn)特征及走勢分析 . 25 爭性項(xiàng)目分析 . 25 目 析 . 28 3 目定位分析 . 29 目產(chǎn)品定位 . 29 目目標(biāo)客戶群定 位 . 30 目價(jià)格定位 . 32 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 . 33 目地塊現(xiàn)狀 . 33 設(shè)規(guī)模 . 33 目建設(shè)條件 . 34 第 4 章 規(guī)劃設(shè)計(jì) . 38 計(jì)依據(jù) . 38 劃設(shè)計(jì)原則和理念 . 38 體規(guī)劃 . 41 第 5 章 工程技術(shù)方案 . 44 筑設(shè)計(jì) . 44 計(jì)依據(jù) . 44 體設(shè)計(jì) . 44 業(yè)及公建設(shè)計(jì) . 45 筑立面設(shè)計(jì) . 45 面設(shè)計(jì) . 46 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 46 構(gòu)設(shè)計(jì) . 47 4 計(jì)依據(jù) . 47 計(jì)自然條件 . 47 構(gòu)選型 . 48 用工程 . 48 排水 . 48 氣設(shè)計(jì) . 52 第 6 章 節(jié)能節(jié)水 . 59 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) . 59 筑節(jié)能 . 60 水 . 60 水系統(tǒng) . 60 水系統(tǒng) . 62 氣節(jié)能 . 63 筑電氣節(jié)能的途徑 . 63 明節(jié)能要點(diǎn)： . 63 第 7 章 項(xiàng)目組織與 建設(shè)管理 . 65 織機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 65 動(dòng)定員和人員培訓(xùn) . 65 作制度 . 65 動(dòng)定員 . 66 員培訓(xùn) . 66 5 目建設(shè)管理 . 67 目計(jì)劃實(shí)施步驟 . 67 程實(shí)施措施 . 68 程招投標(biāo) . 68 第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃 . 70 目開發(fā)時(shí)間及工期安排 . 70 目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 . 70 盤銷售 . 72 盤預(yù)售條件規(guī)定 . 72 售進(jìn)度計(jì)劃 . 72 第 9 章 項(xiàng)目費(fèi)用估算 . 73 目建設(shè)成本估算 . 73 地費(fèi)用估算 . 73 安工程費(fèi)用估算 . 73 期 工程費(fèi)用 . 75 發(fā)相關(guān)規(guī)費(fèi)估算 . 75 礎(chǔ)設(shè)施及公建配套費(fèi)用估算 . 75 程建設(shè)其他費(fèi)用 . 76 本預(yù)備費(fèi) . 76 目建設(shè)成本估算表 . 76 目開發(fā)費(fèi)用估算 . 77 6 目投資總成本費(fèi)用估算表 . 78 發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)計(jì)算 . 78 交易有關(guān)的稅費(fèi)，稅費(fèi)表 . 78 地增值稅 . 78 業(yè)所得稅 . 78 第 10章 項(xiàng)目資金籌措與運(yùn)用 . 79 資金來源與籌措 . 79 有資金 . 79 貸資金 . 79 售收入 . 79 . 79 . 80 金問題 . 80 化使用周轉(zhuǎn)資金問題 . 80 第 11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) . 81 . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的原則 . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的前提假設(shè) . 81 . 82 態(tài)盈利能力分析 . 82 7 態(tài)盈利能力分析 . 82 . 83 務(wù)評價(jià)結(jié)論 . 84 第 12章 環(huán)境影響與評價(jià) . 85 . 85 保法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) . 85 保設(shè)計(jì) . 86 . 86 . 89 境保護(hù)措施方案 . 90 . 94 第 13章 項(xiàng)目社會(huì)影響評價(jià) . 95 會(huì)影響效果分析 . 95 會(huì)適應(yīng)性分析 . 95 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 . 96 會(huì)評價(jià)結(jié)論 . 97 第 14章 項(xiàng)目結(jié)論與建議 . 97 . 98 . 98 附圖 . 99 附件 . 100 8 第 1 章 項(xiàng)目總論 目背景與概況 項(xiàng)目名稱 :X濱湖城市花園 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 建設(shè)單位： 業(yè)有限公司 法人代表： 企業(yè)性質(zhì) :有限責(zé)任公司 (私營 ) 注 冊 號 : 公司地址 : 目建設(shè)單位概況 012年 6 月新注冊成立的地產(chǎn)開發(fā)公司。雖然是才成立的公司，但 業(yè)有限公司卻是一個(gè)雄厚實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)豐富的 30 多人的精英團(tuán)隊(duì)。公司股東分為別由華天集團(tuán)高管、凌去幕墻裝飾公司高管及長期從事地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)公司的高管共同出資新組建而成。他們分別有著上千萬平方米的建筑施工、裝飾及近百萬平米地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。曾開發(fā)過“ X 文化世紀(jì)城”、“都市華庭”、“馬口棉紡廠綜合開發(fā)項(xiàng)目”、“關(guān)公冼馬城”“馬口龍鳳苑”等 地產(chǎn)項(xiàng)目。 9 他們實(shí)戰(zhàn)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，為了一個(gè)共同的目標(biāo)組建新公司從事地產(chǎn)開發(fā)，引領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)不斷開拓進(jìn)取。 目前該公司已取得位于 X 市城隍鎮(zhèn)向陽村 G（ 2012） 018號地塊的國有土地使用權(quán)，用于地產(chǎn)開發(fā)。該地塊用地面積為 目正在積極籌備中，規(guī)劃建筑面積 。 公司在 “ 誠信創(chuàng)造未來 ” 的企業(yè)精神指引下，堅(jiān)持“以人為本，誠實(shí)守信，追求卓越，服務(wù)社會(huì) ” 的企業(yè)理念，堅(jiān)持質(zhì)量第一，建設(shè)舒適、一流的住宅和環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)發(fā)展，員工進(jìn)步，社會(huì)和諧”的美好遠(yuǎn)景，為地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展作出新的更大貢獻(xiàn)！ 目背景及建設(shè)的必要性 自 省委、省政府確立 “ 1+8” 武漢城市圈后， 照省、孝感市的戰(zhàn)略部署，充分發(fā)揮緊鄰武漢、處于武漢城市圈核心圈的區(qū)位優(yōu)勢，主動(dòng)融入武漢城市圈，全面提升 X 在武漢城市圈內(nèi)的經(jīng)濟(jì)依存度和融合度，促進(jìn)市域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。根據(jù) X 實(shí)際，確立了融入武漢城市圈的工作思路，即充分發(fā)揮 X 地處武漢城市圈核心層的優(yōu)勢，按照 五個(gè)一體化 建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場、城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)）和 八同 （規(guī)劃同籌、交通同網(wǎng)、信息同享、金融同城、市場同體、產(chǎn)業(yè)同鏈、科技同興 、環(huán)保同治）的工作要求，通過交通接軌、工業(yè)配套、農(nóng)業(yè)服務(wù)、科技轉(zhuǎn)化、旅游加盟，努力把我市建設(shè)成為武漢城市圈的工業(yè)協(xié)作配套基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工供應(yīng)基地、商貿(mào)物流集散基地、旅游休閑度假基地和科技成果轉(zhuǎn)化基地，奮 10 力實(shí)現(xiàn)依托武漢，服務(wù)武漢，融入武漢， 建設(shè)核心圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)武漢后花園！ 在以上背景下， 009年 10月公開出讓 G2012018號地塊國有土地使用權(quán)，用于城市住宅開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以利按照城市總體規(guī)劃建設(shè)，城區(qū)擴(kuò)伸和城市品位形象升級！ 該地塊位于 X 城隍鎮(zhèn)向陽村，南臨濱湖大道，北接河 沙一級公路，東臨泵站河，位于泵站河下橋處， 沿泵站河 60 米綠化長廊和天然水景，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，具備良好的開發(fā)價(jià)值！ 本頂目為項(xiàng)目的一期工程，項(xiàng)目將建成集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)，為 X 市打造一個(gè)有著鮮明的在外在形象、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，便利的交通系統(tǒng)，齊全生活設(shè)施現(xiàn)代化高檔社區(qū)。該項(xiàng)目建設(shè)是符合 X 城區(qū)規(guī)劃發(fā)展要求和國家產(chǎn)業(yè)政策的 ,是城市功能完善的需要，是 X 建設(shè)和發(fā)展的必不可少的重要環(huán)節(jié)和美化城市環(huán)境的重要舉措。 本項(xiàng)目的建設(shè)將對提升城市化水平、加快城市進(jìn)程起到積極的重要作用。 制的 原則、依據(jù)和范圍 制的原則 1、執(zhí)行國家對商業(yè)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和技術(shù)要求，做到實(shí)事求是，因地制宜、功能適用，與 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。 11 2、遵照整體規(guī)劃與局部相協(xié)調(diào)的原則，合理有效的利用土地，建設(shè)布局滿足規(guī)劃管理部門的規(guī)定和要求，充分考慮環(huán)境特征，風(fēng)格與城市環(huán)境相一致，營造自然和諧的商居環(huán)境。 3、堅(jiān)持建設(shè)與適用相結(jié)合的原則，尤其在節(jié)能、環(huán)保、安防等方面，使其成為一個(gè)理想的安居場所。 4、采用先進(jìn)的技術(shù)手段，對本項(xiàng)目的商住房開發(fā)設(shè)計(jì)、設(shè)備與材料的選用要做到先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理。 目編制的依據(jù) 1、國家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)、政策； 2、 3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（ 2002） 4、 2012018 地塊出讓資料； 5、建設(shè)單位提供的相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； 6、編制本報(bào)告的委托咨詢合同及其他相關(guān)資料。 目報(bào)告編制的內(nèi)容 本項(xiàng)目研究的內(nèi)容：項(xiàng)目提出的理由及建設(shè)的必要性，需求分析及建設(shè)規(guī)模，建設(shè)條件等分析；總體規(guī)劃，建筑工程方案，配套工程、環(huán)境保護(hù)及消防、安全等方面建議，項(xiàng)目建設(shè)管理與組織機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度， 投資估算與資金籌措，社會(huì)效益分析等。 12 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 1 凈地面積 總建筑面積 容積建筑面積 中 多層住宅面積 21500 層住宅面積 計(jì)容積率） 1800 計(jì)容積率） 計(jì)容積率） 1380 建筑基底面積 容積率 5 建筑密度 6 綠地率 30 % 7 總戶數(shù) 1054 戶 8 總停車位 360 個(gè) 其 中 地面停車位 290 個(gè) 車庫停車位 70 個(gè) 題與建議 012 年 7月合法取得本項(xiàng)目土地合法使用權(quán) ,各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在積極申辦中。 13 分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 X 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具良好的可行性。 本項(xiàng)目應(yīng)充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源，與專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌 銷售和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 14 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán) 境與市場分析 目投資環(huán)境分析 012 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 2012年上半年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控： 一方面，繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，國家發(fā)改委、住建部表示完善首套房優(yōu)惠措施，央行指出滿足首套房貸款需求， 30多個(gè)城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年 2 次降存準(zhǔn)率，三年來 首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。 展望下半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格 15 實(shí)施各項(xiàng)政策，地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房價(jià)出現(xiàn)反復(fù)，中央仍可能進(jìn)一步出臺限制性政策。 1、堅(jiān)決抑制不合理 需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 溫家寶總理多次指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。 2012 年上半年，溫家寶總理在各種場合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長更重要”之時(shí)，溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。 2012 年上半年以來，各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購的均被叫停，另有一些城市，如廈門、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。針對媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，否認(rèn)放松。 6 月 18 日，住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市 16 場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特 別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。 2、支持自住性需求，促進(jìn)市場活躍 行、住建部等支持首套房 以首次置業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署 2012 年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至 85 折，針對首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。 上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大， 2012 年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次降息。央行分別在 2 月、 5 百分點(diǎn) 2。 6 月，央行降息 百分點(diǎn) 3，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 5 月末，廣義貨幣 (額 90 萬億元， 17 同比增長 人民幣貸款余額 億元，同比增長 5 月人民幣貸款增加 7932 億元，同比多增 2416 億元。 3、保障房政策支持力度增強(qiáng) 央補(bǔ)助資金加大 中央保障房建設(shè)補(bǔ)助資金力度加大。由于去年開工的 1000 萬套保障房在今年會(huì)繼續(xù)施工，加上今年新開工 700 萬套的任務(wù)，保障房的在建規(guī)模將達(dá)到一個(gè)新高度，資金的需求量較往年也有所提高。今年中央財(cái)政保障房建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)助資金 2100 億元，相比去年實(shí)際的1700 億元增長了 截至今年 4 月底，中央已下達(dá)地方 1483 億元補(bǔ)助資金，與去年全年相近。其中第一批補(bǔ)助資金 454 億元已于 2 月份下達(dá)到地方 ，較去年提前 1 個(gè)月。截至 5 月底，已開工 346 萬套，開工率為 基本建成 206 萬套，完成投資 3895 億元。 18 多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè) 資金。住建部、央行、財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金， 1 月，財(cái)政部關(guān)于切實(shí)做好 2012 年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知指出，切實(shí)落實(shí)資金來源，確保不留資金缺口。 5 月，住建部住房保障司副司長張學(xué)勤在接受采訪時(shí)表示，中央對于保障性安居工程的補(bǔ)助力度只增不減， 同時(shí)，中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先和傾斜用于保障性安居工程，此外，銀行信貸的支持力度也在加大。 持參建企業(yè)多元化融資 由于保障房資金壓力增加，中央支持保障房融資多元化，鼓勵(lì)多種渠道融資，包括金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)債券融資、公積金 貸款，地方土地 出讓收益不低于 10%用于保障性安居工程，地方政府預(yù)算等，同時(shí)中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先、傾斜用于保障性安居工程。 19 今年 2 月，發(fā)改委在關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好 2012 年保障性安居工程建設(shè)工作的通知中指出，要?jiǎng)?chuàng)新融資機(jī)制，充分發(fā)揮地方政府融資平臺作用，通過直接和間接融資多渠道籌集保障性安居工程建設(shè)資金，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量參與建設(shè)保障性住房及配套設(shè)施。 3 月住建部在關(guān)于做好 2012 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知中指出，拓寬資金來源渠道，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，支持和吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)、運(yùn)營和管理 。保障房建設(shè)融資渠道的拓寬，將有力地緩解保障房建設(shè)資金緊張的局面。 4、下半年政策展望：穩(wěn)中趨緊，抑制不合理需求大方向不變 貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。一季度 長 同比、環(huán)比增幅均有明顯降低，二季度會(huì)延續(xù)下行趨勢，有可能低于 8%。 2011 年來固定資產(chǎn)投資增速降至接近 20%的水平，基建投資僅為個(gè)位數(shù)。若政府加快審批進(jìn)度（中央已同意 2 萬億元的鐵路投資計(jì)劃，各地也 20 紛紛獲得發(fā)改委審批上馬項(xiàng)目），使得基建增速提高至 20%左右，固定資產(chǎn)投資增速 將回到 25%左右的近年平均水平。隨著信貸投放及基礎(chǔ)設(shè)施投資力度加大，政策預(yù)調(diào)微調(diào)的“穩(wěn)增長”效果逐步顯現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)在下半年會(huì)逐步走出底部。近期為“穩(wěn)增長”實(shí)施的一系列措施，基本未涉及到房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松，表明中央高層對房價(jià)合理回歸的堅(jiān)強(qiáng)決心，已經(jīng)將房地產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度。 調(diào)控效果有所顯現(xiàn)，但還需進(jìn)一步鞏固深化。 2012 年上半年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：一方面堅(jiān)決抑制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，調(diào)控成果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資投機(jī)需求受到抑制，多數(shù)城市房價(jià)繼續(xù)呈穩(wěn)中有降之勢。但需要注意到是，在信貸放松及一些地方微調(diào)樓市政策的影響下，年初以來特別是二季度重點(diǎn)城市商品住宅成交量明顯回 升，購房者觀望情緒明顯緩解，部分城市甚 21 至還出現(xiàn)了樓盤搶購的恐慌情緒，部分房地產(chǎn)企業(yè)趁機(jī)提價(jià)，與“房價(jià)合理回歸”相背而行。 展望 2012 年下半年，在宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升的大背景下，隨著信貸放松及一些地方微調(diào)樓市政策的影響，如果成交量繼續(xù)增長，價(jià)格將會(huì)止跌回升，房地產(chǎn)調(diào)控可能功虧一簣。本輪房地產(chǎn)調(diào)控肩負(fù)經(jīng)濟(jì)安全、政治民生和政府公信力等重任。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策，地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房價(jià)出現(xiàn)反復(fù)，中央仍可能進(jìn)一步出臺限制性政 策。 總之， 2012年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。 由于上年度對貨幣從緊政策，限價(jià)政策，限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期，保障住房在人民強(qiáng)烈的呼吁聲中遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房的剛性需求不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕不會(huì)崩盤。 但 2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控走勢的杠桿之一。 1區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 X 市 2011年全市生產(chǎn)總值（增加值、產(chǎn)值除注明外，均為現(xiàn)價(jià)）為 2475567萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長（下同） 從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 420355萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 22 1449351萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 605861萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，分別增長 從構(gòu)成情況看，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重由 2010 年的 011 年的 市人均生產(chǎn)總值 24339元（按平均常住人口 可比增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì)： 工業(yè)形成了集群發(fā)展格局，完成產(chǎn)值 元，增長 其中，中省 屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 市屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 長 完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 可比價(jià)格計(jì)算，三大工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，三大支柱產(chǎn)業(yè)（金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥）產(chǎn)值逾百億； 建筑業(yè) ： 相對平穩(wěn)發(fā)展。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值 46115 萬元，可比增長 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)： 全市農(nóng)林牧漁業(yè)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值為 736615萬元，種植業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)產(chǎn)值分別為 326781萬元、 232756 萬元、 148653萬元，可 比分別增長 森林覆蓋率達(dá) 固定資產(chǎn)投資： 2011 年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1322704萬元，同比增長 實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長，其中城鎮(zhèn) 500 萬以上項(xiàng)目完成投資 1109674 萬元，同比增長 農(nóng)村 500 萬元以上項(xiàng)目完成投資 52120萬元，同比增長 房地產(chǎn)業(yè)完成投資 115200萬元，同比增長 農(nóng)村私人完成投資 45710萬元，同比增長 23 2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及其增長速度 指標(biāo) 絕對數(shù) % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1322704 定資產(chǎn)投資 1276994 行業(yè)分： 第一產(chǎn)業(yè) 38852 二產(chǎn)業(yè) 946095 工業(yè) 945795 三產(chǎn)業(yè) 292047 構(gòu)成分： 建筑工程 476827 裝工程 69082 備購置 569674 他費(fèi)用 161411 區(qū)域投資環(huán)境分析 X 市十分鮮明地突出工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，工業(yè)化步伐不斷加快。已連續(xù)三年被 政府評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 首強(qiáng)。依托 “ 一線三區(qū) ” （荷沙公路沿線 8 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福星高科技工業(yè)區(qū)、馬口紡織工業(yè)園），牽引工業(yè)經(jīng)濟(jì)由 “ 點(diǎn)狀 ” 向 “ 塊狀 ” 聚集擴(kuò)張，初步建成了市城區(qū)高新技術(shù)和食品加工業(yè)、江南紡織服裝業(yè)、西部金屬制品業(yè)等三大工業(yè)區(qū)塊，形成了以金屬制品、食品加工、紡織服裝、新醫(yī)藥、童車童具、光纖光纜、衛(wèi)生塑料、建材包裝為主體的十大塊狀產(chǎn)業(yè)群，聚集優(yōu)勢強(qiáng)大，輻射效應(yīng)明顯。工業(yè)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入全省 “ 十強(qiáng) ” 行列。 24 域競爭環(huán)境分析 由于調(diào)控政策的針對性，效果明顯，國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出 現(xiàn)銷量 滑坡的現(xiàn)象，開始逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開始轉(zhuǎn)向國內(nèi)二三線 及中小 城市，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場新一輪增長的態(tài)勢。 X 作為 武漢城市圈內(nèi) 重要的縣級城市，立足生 城市圈輻射效應(yīng)推動(dòng) X 樓市 態(tài)建設(shè)，打造 “ 武漢的后花園 ” ，不可避免地將成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移區(qū)域。 X 作為 武漢城市圈 重要的縣級城市，縣域經(jīng)濟(jì)活躍，特別是以 金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥 三大支柱產(chǎn)業(yè) 為名片，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長，在全省縣級城市實(shí)力 排名中始終保持靠前位置，具備發(fā)展的良好潛力。而近年來，在外來投資、旅游投入等刺激下， 展態(tài)勢良好。 25 兩會(huì)期 間，武漢提出了“ 1+6”的城市新格局，所謂 1+6指的是 1個(gè)主城 +6個(gè)新城組群。主城區(qū)以三環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為主，面積會(huì)略小于現(xiàn)在的中心城區(qū)。 有業(yè)內(nèi)人士稱，未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、 X、鄭店、江廈等， 價(jià)格穩(wěn)定顯示 旦開發(fā)商有了良好的經(jīng)濟(jì)鏈，不缺乏周轉(zhuǎn)資金，新房銷售周期的延長對他們的影響就不會(huì)很大。在開發(fā)商抱著挺過觀望期的心理下，房價(jià)出現(xiàn)大幅下降的可能性也相對較小。同時(shí)，作為三線城市，我市與我 省周邊城市相比，房價(jià)并沒達(dá)到過高程度，下降空間十分有限。新房空置率較低，也表明目前 X 市樓市仍主要表現(xiàn)為剛性需求，自住型購房者居多，樓市仍有一定發(fā)展空間。在這種地域現(xiàn)狀和市場表現(xiàn)下，有別于一線城市， X 市房價(jià)將仍保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 1、樓盤名稱： X 福星城 開發(fā)商： 金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤地址： 西湖大道與濱湖大道交界處 X 公園旁 26 開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積 30萬余平方米，全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)類型：小高層、高層、寫字樓、商鋪 銷售均價(jià)： 2900 元 /M 戶型： 3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/ 物業(yè)狀態(tài)：現(xiàn)開發(fā)第五期。在售 項(xiàng)目評述： 項(xiàng)目占地近 200畝，位于 X 中心城區(qū)西部，西湖大道與濱湖大道交匯處，總建筑面積約 30 萬方平米，總戶數(shù) 2288戶。項(xiàng)目結(jié)合現(xiàn)代最時(shí)尚的社區(qū)規(guī)劃，建筑風(fēng)格和園林景觀獨(dú)樹一幟：將現(xiàn)代極簡式美學(xué)風(fēng)和皇家復(fù)合園林完美結(jié)合，一個(gè)現(xiàn)代與人文交融的國際話社區(qū)在 X 這塊土地上奕奕生輝 ， 。 2、樓盤名稱：公園新城 開發(fā)商： X 市博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤地址： 濱湖大道 88號 開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積 。 物業(yè)類型：商住樓 銷售均價(jià) :2950 元 /M 戶型： 3*2*2(1)/2*2*2(1) 27 物業(yè)狀態(tài)：在售 項(xiàng)目評述： 公園新城二期中央組團(tuán)， 88 126平米板式電梯觀景洋房，公園新城臨 X 公園，高性價(jià)比親水樓王絕版呈現(xiàn)， 70年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)低于同區(qū)域五百元以上。 3、樓盤名稱： 帝景豪庭 開發(fā)商： X 人人集團(tuán) 樓盤地址： 委黨校旁） 開發(fā)規(guī)模：總建筑面積約 25萬。 物業(yè)類型：商住樓 物業(yè)狀態(tài) :在售 銷售均價(jià)： 2800元 /M 戶型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/ 項(xiàng)目評述： 帝景豪庭總規(guī)劃用地面積約 140 畝，規(guī)劃總建筑面積 約 25 萬方，能容納2350 戶，規(guī)模宏大，是目前 X 市大規(guī)模的高尚人居社區(qū)。 4、樓盤名稱：城市之星 開發(fā)商： 28 樓盤地址： 川劉路廣電大樓北 . 開發(fā)規(guī)模： 物業(yè)類型：多層住宅、小高層、車庫 開竣工時(shí)間： 項(xiàng)目評述： 地理 雄居川城核心地段 未來行政區(qū)域中心，緊臨市府，才智名門 緊臨 X 一中，教育步步領(lǐng)先 與客運(yùn)中心數(shù)步之遙， 20層高度俯瞰全城，盡顯王者風(fēng)范 最時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)，個(gè)性化環(huán)境布局 離塵不離城，城中靜品 千平米空中花園，盡享四季風(fēng)光 , 電梯 地下停車場 。 目 析 1優(yōu)勢 開發(fā)公司雖是新公司，但開發(fā)商卻是一支經(jīng)濟(jì)豐富、實(shí)力雄厚的開發(fā)團(tuán)隊(duì)； 項(xiàng)目區(qū)域住宅集群基本形成，在有較大的競爭同時(shí)也有一定的聚集效應(yīng)，加之周邊環(huán)境優(yōu)美，有一定競爭優(yōu)勢。 本項(xiàng)目整體小區(qū)設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)集眾多設(shè)計(jì)方案之優(yōu)點(diǎn)，博多家之長，設(shè)計(jì)風(fēng)格典雅，房型布局合理，戶型多樣，面積適中，引導(dǎo)當(dāng)今住房潮流，非常適合 X 人民消費(fèi)水平； 戶型多樣化，大中小三種戶型，適合 X 各類消費(fèi)人群； 2劣勢 項(xiàng)目周邊環(huán)境形象有待于進(jìn)一步提高； 29 地段優(yōu)勢還需要進(jìn)一步宣傳，宣傳也有較大投入。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套還需要加大力度； 高層的居住觀念 的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的可抗性； 福星城，帝景豪庭、城市之星及公園新城等樓盤相繼發(fā)售，給本項(xiàng)目帶來一定的競爭壓力 3、機(jī)會(huì) X 區(qū)位優(yōu)勢及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長帶來機(jī)會(huì) 項(xiàng)目地處新城區(qū)西邊地段，周邊企業(yè)、商業(yè)單位較多，有較強(qiáng)購買實(shí)力 樓市處于平衡上升趨勢 3威脅 國家采取一系列針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、抑制房價(jià)過快上漲； 未來本區(qū)供應(yīng)量大，競爭日益白熱化 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化 目定位分析 目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品為集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)。為居民提供具 有歸屬感、安全感、充滿人情味的社區(qū)活力的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)是 30 該開發(fā)商的規(guī)劃目標(biāo)。目的在于為 美的內(nèi)部環(huán)境、便利的交通系統(tǒng)、齊全的生活設(shè)施和現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 目目標(biāo)客戶群定位 1目標(biāo)客戶群定位 一類客戶：周邊學(xué)校、企事業(yè)單位職工 全市有 學(xué)校、醫(yī)院等企業(yè)事業(yè)單位數(shù)十家， 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 209家，從業(yè)人員 45438人， 這類人群是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。 二類客戶：周邊中小企業(yè)老板、私營業(yè)主 X 市及周邊 民營企業(yè) 以及的私營業(yè)主，多以二次置業(yè)為主，以投資或改善居住條件為目的； 三 類客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富起來人群 這類消費(fèi)者 其購房目的為改善居住環(huán)境為目的。 四類客戶：回歸創(chuàng)業(yè)人士 這類消費(fèi)者早前在外謀業(yè)，在一線城市高物價(jià)高房價(jià)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下，回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)購房人群。 五類客戶： X 人在外回鄉(xiāng)置業(yè)或外地人來 X 置業(yè)人士。以及原住宅征收后安置購買客戶。 這類消費(fèi)者看中 投資型理財(cái)型消費(fèi)人群。 2客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析 31 X 人口年齡分布特征在年齡結(jié)構(gòu)上， 30 49歲增長最快。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在 30 49歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費(fèi)能力也表現(xiàn)得最為強(qiáng)烈。顯然這類人群是本市消費(fèi)群中 主流，其快速增長一定程度上表明該市主力消費(fèi)群消費(fèi)能力在日趨成熟與逐步釋放。而處于 20 29 歲年齡段的群體也有不可忽視的潛在消費(fèi)力，目前該年齡段的消費(fèi)群體龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢，可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購買需求。 3客戶群考慮因素分析 價(jià)格因素：根據(jù) 以預(yù)測本項(xiàng)目未來客戶群普遍特征：單價(jià)在 3000 元 /以下是主要的承受范圍， 3000 元 /以上將是一個(gè)價(jià)格的分水嶺。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程及中部崛起的戰(zhàn)略實(shí)施， X 房價(jià)還應(yīng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 環(huán)境因素： 本項(xiàng)目地處新城區(qū)西部地段 ,兩面臨街 ,周邊教育、醫(yī)療、金融網(wǎng)點(diǎn)配套齊全。城區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢及逐步完善的生活配套設(shè)施將是客戶群優(yōu)先考慮購買的主因。 產(chǎn)品類型因素： X 是一個(gè)消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市，有著傳統(tǒng)較高水平的消費(fèi)能力，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，城市的居民對生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性強(qiáng)烈，對住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求也較高，二房、三房及三房以上客戶群都有較大需求。 32 目價(jià)格定位 （ 1）單位開發(fā)成本 本項(xiàng)目銷售價(jià)格采用市場比較法，以市場銷售價(jià)格為基礎(chǔ)，對本項(xiàng)目的成本加利潤定價(jià)法進(jìn)行估算，預(yù)測本項(xiàng)目單位開發(fā)成本為：1927元 /。 （ 2）開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)期望值： 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)成本，考慮項(xiàng)目擬建地市場現(xiàn)狀及周邊樓盤的銷售情況，并綜合未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢及各方因素，本項(xiàng)目開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)的期望值為 :商住樓銷售均價(jià)為 2500元 /（高層 3000元 /） ,商網(wǎng)售價(jià) 8000 元 /（二層 4000 元 /）。 33 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 目地塊現(xiàn)狀 1項(xiàng)目概況 “濱湖城市花園”位于 X 省 X 市 臨濱湖大道，北接荷沙一級公路，東臨泵站河，南臨濱湖大道、處于泵站河大橋的下橋處，地理位置十 分優(yōu)越。 2周邊配套 項(xiàng)目 地處區(qū)商 新城區(qū)西部 地段， 帝景豪庭、 X 福星城、公園新城、西湖城市廣場、城關(guān)中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)緊臨左右，東南雙面臨路 ，交通便利 。 周邊教育、醫(yī)療、金額網(wǎng)點(diǎn)配套 ,能全面的滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲等多樣化的消費(fèi)需求。 3居住環(huán)境 本項(xiàng)目位處城區(qū)西部，交通便利，沿河 60米的綠化長廊和天然水景，為該項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，環(huán)境宜人，適宜居住。區(qū)域居住氛圍日趨濃厚，人氣較旺盛。 設(shè)規(guī)模 本次工程為該項(xiàng)目的一期工程?？傆玫貫?方米，總建筑面積 其中計(jì)容積率建筑面積為 135400 平方米，不計(jì)容積率建筑面積 方米，容積率 筑密度 綠化率 30%。 34 項(xiàng)目分多期進(jìn)行 ,本項(xiàng)目為“濱湖城市花園”一期項(xiàng)目 ,主要由 2棟 6+1F 多 層住宅 、 1 棟 15+2F、 1 棟 16+2F 和 2 棟 25F 層 及商業(yè)店面，綠化廣場及相關(guān)配套組成 。 目建設(shè)條件 X 市位于漢江下游，江漢平原腹地。地跨東經(jīng) 11322 11357 ，北緯 3022 3051 之間。東與武漢市東西湖區(qū)和漢陽毗鄰，西連天門，南鄰仙桃，北與應(yīng)城、云夢、孝南接 壤。全市東西長 南北寬 。 X 市 區(qū)位優(yōu)勢 明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰特大城市武漢，距國際天河機(jī)場 45公里。漢江橫穿全境， 107、 318 國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過。全市面積1663平方公