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文檔簡介
1 工咨 X 濱湖城市花園”開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制 編制時(shí)間: 二一二年八月 2 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目總論 . 8 目背景與概況 . 8 目建設(shè)單位概況 . 8 目背景及建設(shè)的必要性 . 9 制的原則、依據(jù)和范圍 . 10 制的原則 . 10 目編制的依據(jù) . 11 目報(bào)告編制的內(nèi)容 . 11 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 12 題與建議 . 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 . 14 目投資環(huán)境分析 . 14 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 . 14 域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與與市場環(huán)境分析 . 21 域競爭環(huán)境分析 . 24 域房地產(chǎn)市場分析 . 24 域房地產(chǎn)特征及走勢分析 . 25 爭性項(xiàng)目分析 . 25 目 析 . 28 3 目定位分析 . 29 目產(chǎn)品定位 . 29 目目標(biāo)客戶群定 位 . 30 目價(jià)格定位 . 32 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 . 33 目地塊現(xiàn)狀 . 33 設(shè)規(guī)模 . 33 目建設(shè)條件 . 34 第 4 章 規(guī)劃設(shè)計(jì) . 38 計(jì)依據(jù) . 38 劃設(shè)計(jì)原則和理念 . 38 體規(guī)劃 . 41 第 5 章 工程技術(shù)方案 . 44 筑設(shè)計(jì) . 44 計(jì)依據(jù) . 44 體設(shè)計(jì) . 44 業(yè)及公建設(shè)計(jì) . 45 筑立面設(shè)計(jì) . 45 面設(shè)計(jì) . 46 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 46 構(gòu)設(shè)計(jì) . 47 4 計(jì)依據(jù) . 47 計(jì)自然條件 . 47 構(gòu)選型 . 48 用工程 . 48 排水 . 48 氣設(shè)計(jì) . 52 第 6 章 節(jié)能節(jié)水 . 59 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) . 59 筑節(jié)能 . 60 水 . 60 水系統(tǒng) . 60 水系統(tǒng) . 62 氣節(jié)能 . 63 筑電氣節(jié)能的途徑 . 63 明節(jié)能要點(diǎn): . 63 第 7 章 項(xiàng)目組織與 建設(shè)管理 . 65 織機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 65 動(dòng)定員和人員培訓(xùn) . 65 作制度 . 65 動(dòng)定員 . 66 員培訓(xùn) . 66 5 目建設(shè)管理 . 67 目計(jì)劃實(shí)施步驟 . 67 程實(shí)施措施 . 68 程招投標(biāo) . 68 第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃 . 70 目開發(fā)時(shí)間及工期安排 . 70 目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 . 70 盤銷售 . 72 盤預(yù)售條件規(guī)定 . 72 售進(jìn)度計(jì)劃 . 72 第 9 章 項(xiàng)目費(fèi)用估算 . 73 目建設(shè)成本估算 . 73 地費(fèi)用估算 . 73 安工程費(fèi)用估算 . 73 期 工程費(fèi)用 . 75 發(fā)相關(guān)規(guī)費(fèi)估算 . 75 礎(chǔ)設(shè)施及公建配套費(fèi)用估算 . 75 程建設(shè)其他費(fèi)用 . 76 本預(yù)備費(fèi) . 76 目建設(shè)成本估算表 . 76 目開發(fā)費(fèi)用估算 . 77 6 目投資總成本費(fèi)用估算表 . 78 發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)計(jì)算 . 78 交易有關(guān)的稅費(fèi),稅費(fèi)表 . 78 地增值稅 . 78 業(yè)所得稅 . 78 第 10章 項(xiàng)目資金籌措與運(yùn)用 . 79 資金來源與籌措 . 79 有資金 . 79 貸資金 . 79 售收入 . 79 . 79 . 80 金問題 . 80 化使用周轉(zhuǎn)資金問題 . 80 第 11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) . 81 . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的原則 . 81 目財(cái)務(wù)評價(jià)的前提假設(shè) . 81 . 82 態(tài)盈利能力分析 . 82 7 態(tài)盈利能力分析 . 82 . 83 務(wù)評價(jià)結(jié)論 . 84 第 12章 環(huán)境影響與評價(jià) . 85 . 85 保法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) . 85 保設(shè)計(jì) . 86 . 86 . 89 境保護(hù)措施方案 . 90 . 94 第 13章 項(xiàng)目社會(huì)影響評價(jià) . 95 會(huì)影響效果分析 . 95 會(huì)適應(yīng)性分析 . 95 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 . 96 會(huì)評價(jià)結(jié)論 . 97 第 14章 項(xiàng)目結(jié)論與建議 . 97 . 98 . 98 附圖 . 99 附件 . 100 8 第 1 章 項(xiàng)目總論 目背景與概況 項(xiàng)目名稱 :X濱湖城市花園 項(xiàng)目性質(zhì):新建 建設(shè)單位: 業(yè)有限公司 法人代表: 企業(yè)性質(zhì) :有限責(zé)任公司 (私營 ) 注 冊 號 : 公司地址 : 目建設(shè)單位概況 012年 6 月新注冊成立的地產(chǎn)開發(fā)公司。雖然是才成立的公司,但 業(yè)有限公司卻是一個(gè)雄厚實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)豐富的 30 多人的精英團(tuán)隊(duì)。公司股東分為別由華天集團(tuán)高管、凌去幕墻裝飾公司高管及長期從事地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)公司的高管共同出資新組建而成。他們分別有著上千萬平方米的建筑施工、裝飾及近百萬平米地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷。曾開發(fā)過“ X 文化世紀(jì)城”、“都市華庭”、“馬口棉紡廠綜合開發(fā)項(xiàng)目”、“關(guān)公冼馬城”“馬口龍鳳苑”等 地產(chǎn)項(xiàng)目。 9 他們實(shí)戰(zhàn)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富,經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,為了一個(gè)共同的目標(biāo)組建新公司從事地產(chǎn)開發(fā),引領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)不斷開拓進(jìn)取。 目前該公司已取得位于 X 市城隍鎮(zhèn)向陽村 G( 2012) 018號地塊的國有土地使用權(quán),用于地產(chǎn)開發(fā)。該地塊用地面積為 目正在積極籌備中,規(guī)劃建筑面積 。 公司在 “ 誠信創(chuàng)造未來 ” 的企業(yè)精神指引下,堅(jiān)持“以人為本,誠實(shí)守信,追求卓越,服務(wù)社會(huì) ” 的企業(yè)理念,堅(jiān)持質(zhì)量第一,建設(shè)舒適、一流的住宅和環(huán)境優(yōu)美的小區(qū),實(shí)現(xiàn)“企業(yè)發(fā)展,員工進(jìn)步,社會(huì)和諧”的美好遠(yuǎn)景,為地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展作出新的更大貢獻(xiàn)! 目背景及建設(shè)的必要性 自 省委、省政府確立 “ 1+8” 武漢城市圈后, 照省、孝感市的戰(zhàn)略部署,充分發(fā)揮緊鄰武漢、處于武漢城市圈核心圈的區(qū)位優(yōu)勢,主動(dòng)融入武漢城市圈,全面提升 X 在武漢城市圈內(nèi)的經(jīng)濟(jì)依存度和融合度,促進(jìn)市域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。根據(jù) X 實(shí)際,確立了融入武漢城市圈的工作思路,即充分發(fā)揮 X 地處武漢城市圈核心層的優(yōu)勢,按照 五個(gè)一體化 建設(shè)(基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場、城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù))和 八同 (規(guī)劃同籌、交通同網(wǎng)、信息同享、金融同城、市場同體、產(chǎn)業(yè)同鏈、科技同興 、環(huán)保同治)的工作要求,通過交通接軌、工業(yè)配套、農(nóng)業(yè)服務(wù)、科技轉(zhuǎn)化、旅游加盟,努力把我市建設(shè)成為武漢城市圈的工業(yè)協(xié)作配套基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工供應(yīng)基地、商貿(mào)物流集散基地、旅游休閑度假基地和科技成果轉(zhuǎn)化基地,奮 10 力實(shí)現(xiàn)依托武漢,服務(wù)武漢,融入武漢, 建設(shè)核心圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,建設(shè)武漢后花園! 在以上背景下, 009年 10月公開出讓 G2012018號地塊國有土地使用權(quán),用于城市住宅開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),以利按照城市總體規(guī)劃建設(shè),城區(qū)擴(kuò)伸和城市品位形象升級! 該地塊位于 X 城隍鎮(zhèn)向陽村,南臨濱湖大道,北接河 沙一級公路,東臨泵站河,位于泵站河下橋處, 沿泵站河 60 米綠化長廊和天然水景,地理位置優(yōu)越,商業(yè)氛圍濃厚,具備良好的開發(fā)價(jià)值! 本頂目為項(xiàng)目的一期工程,項(xiàng)目將建成集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū),為 X 市打造一個(gè)有著鮮明的在外在形象、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境,便利的交通系統(tǒng),齊全生活設(shè)施現(xiàn)代化高檔社區(qū)。該項(xiàng)目建設(shè)是符合 X 城區(qū)規(guī)劃發(fā)展要求和國家產(chǎn)業(yè)政策的 ,是城市功能完善的需要,是 X 建設(shè)和發(fā)展的必不可少的重要環(huán)節(jié)和美化城市環(huán)境的重要舉措。 本項(xiàng)目的建設(shè)將對提升城市化水平、加快城市進(jìn)程起到積極的重要作用。 制的 原則、依據(jù)和范圍 制的原則 1、執(zhí)行國家對商業(yè)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和技術(shù)要求,做到實(shí)事求是,因地制宜、功能適用,與 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。 11 2、遵照整體規(guī)劃與局部相協(xié)調(diào)的原則,合理有效的利用土地,建設(shè)布局滿足規(guī)劃管理部門的規(guī)定和要求,充分考慮環(huán)境特征,風(fēng)格與城市環(huán)境相一致,營造自然和諧的商居環(huán)境。 3、堅(jiān)持建設(shè)與適用相結(jié)合的原則,尤其在節(jié)能、環(huán)保、安防等方面,使其成為一個(gè)理想的安居場所。 4、采用先進(jìn)的技術(shù)手段,對本項(xiàng)目的商住房開發(fā)設(shè)計(jì)、設(shè)備與材料的選用要做到先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理。 目編制的依據(jù) 1、國家和地區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)、政策; 2、 3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)( 2002) 4、 2012018 地塊出讓資料; 5、建設(shè)單位提供的相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等; 6、編制本報(bào)告的委托咨詢合同及其他相關(guān)資料。 目報(bào)告編制的內(nèi)容 本項(xiàng)目研究的內(nèi)容:項(xiàng)目提出的理由及建設(shè)的必要性,需求分析及建設(shè)規(guī)模,建設(shè)條件等分析;總體規(guī)劃,建筑工程方案,配套工程、環(huán)境保護(hù)及消防、安全等方面建議,項(xiàng)目建設(shè)管理與組織機(jī)構(gòu),項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度, 投資估算與資金籌措,社會(huì)效益分析等。 12 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 1 凈地面積 總建筑面積 容積建筑面積 中 多層住宅面積 21500 層住宅面積 計(jì)容積率) 1800 計(jì)容積率) 計(jì)容積率) 1380 建筑基底面積 容積率 5 建筑密度 6 綠地率 30 % 7 總戶數(shù) 1054 戶 8 總停車位 360 個(gè) 其 中 地面停車位 290 個(gè) 車庫停車位 70 個(gè) 題與建議 012 年 7月合法取得本項(xiàng)目土地合法使用權(quán) ,各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在積極申辦中。 13 分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 X 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算,在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具良好的可行性。 本項(xiàng)目應(yīng)充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源,與專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌 銷售和企業(yè)品牌;制定合理的市場營銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營銷推廣,保證銷售資金回款。 14 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán) 境與市場分析 目投資環(huán)境分析 012 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策分析 2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控: 一方面,繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策,相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。另一方面,支持自住性合理需求,國家發(fā)改委、住建部表示完善首套房優(yōu)惠措施,央行指出滿足首套房貸款需求, 30多個(gè)城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。貨幣政策方面,預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大,上半年 2 次降存準(zhǔn)率,三年來 首次降息,促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者,保障房政策支持力度增強(qiáng),中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入,多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。 展望下半年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢,抑制不合理需求的大方向不會(huì)變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升,房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果,防止市場出現(xiàn)反彈,中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格 15 實(shí)施各項(xiàng)政策,地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房價(jià)出現(xiàn)反復(fù),中央仍可能進(jìn)一步出臺限制性政策。 1、堅(jiān)決抑制不合理 需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 溫家寶總理多次指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。 2012 年上半年,溫家寶總理在各種場合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長更重要”之時(shí),溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。 2012 年上半年以來,各地樓市微調(diào)不斷,但涉及限價(jià)、限購的均被叫停,另有一些城市,如廈門、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。針對媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松,國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài),否認(rèn)放松。 6 月 18 日,住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào),當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求,繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市 16 場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作,特 別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,鞏固調(diào)控成果。 2、支持自住性需求,促進(jìn)市場活躍 行、住建部等支持首套房 以首次置業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署 2012 年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求,優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房,多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至 85 折,針對首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。 上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大, 2012 年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次降息。央行分別在 2 月、 5 百分點(diǎn) 2。 6 月,央行降息 百分點(diǎn) 3,并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 5 月末,廣義貨幣 (額 90 萬億元, 17 同比增長 人民幣貸款余額 億元,同比增長 5 月人民幣貸款增加 7932 億元,同比多增 2416 億元。 3、保障房政策支持力度增強(qiáng) 央補(bǔ)助資金加大 中央保障房建設(shè)補(bǔ)助資金力度加大。由于去年開工的 1000 萬套保障房在今年會(huì)繼續(xù)施工,加上今年新開工 700 萬套的任務(wù),保障房的在建規(guī)模將達(dá)到一個(gè)新高度,資金的需求量較往年也有所提高。今年中央財(cái)政保障房建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)助資金 2100 億元,相比去年實(shí)際的1700 億元增長了 截至今年 4 月底,中央已下達(dá)地方 1483 億元補(bǔ)助資金,與去年全年相近。其中第一批補(bǔ)助資金 454 億元已于 2 月份下達(dá)到地方 ,較去年提前 1 個(gè)月。截至 5 月底,已開工 346 萬套,開工率為 基本建成 206 萬套,完成投資 3895 億元。 18 多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè) 資金。住建部、央行、財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金, 1 月,財(cái)政部關(guān)于切實(shí)做好 2012 年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知指出,切實(shí)落實(shí)資金來源,確保不留資金缺口。 5 月,住建部住房保障司副司長張學(xué)勤在接受采訪時(shí)表示,中央對于保障性安居工程的補(bǔ)助力度只增不減, 同時(shí),中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先和傾斜用于保障性安居工程,此外,銀行信貸的支持力度也在加大。 持參建企業(yè)多元化融資 由于保障房資金壓力增加,中央支持保障房融資多元化,鼓勵(lì)多種渠道融資,包括金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)債券融資、公積金 貸款,地方土地 出讓收益不低于 10%用于保障性安居工程,地方政府預(yù)算等,同時(shí)中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先、傾斜用于保障性安居工程。 19 今年 2 月,發(fā)改委在關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好 2012 年保障性安居工程建設(shè)工作的通知中指出,要?jiǎng)?chuàng)新融資機(jī)制,充分發(fā)揮地方政府融資平臺作用,通過直接和間接融資多渠道籌集保障性安居工程建設(shè)資金,鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量參與建設(shè)保障性住房及配套設(shè)施。 3 月住建部在關(guān)于做好 2012 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知中指出,拓寬資金來源渠道,創(chuàng)新財(cái)政支持方式,支持和吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)、運(yùn)營和管理 。保障房建設(shè)融資渠道的拓寬,將有力地緩解保障房建設(shè)資金緊張的局面。 4、下半年政策展望:穩(wěn)中趨緊,抑制不合理需求大方向不變 貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升,房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的作用將弱化。一季度 長 同比、環(huán)比增幅均有明顯降低,二季度會(huì)延續(xù)下行趨勢,有可能低于 8%。 2011 年來固定資產(chǎn)投資增速降至接近 20%的水平,基建投資僅為個(gè)位數(shù)。若政府加快審批進(jìn)度(中央已同意 2 萬億元的鐵路投資計(jì)劃,各地也 20 紛紛獲得發(fā)改委審批上馬項(xiàng)目),使得基建增速提高至 20%左右,固定資產(chǎn)投資增速 將回到 25%左右的近年平均水平。隨著信貸投放及基礎(chǔ)設(shè)施投資力度加大,政策預(yù)調(diào)微調(diào)的“穩(wěn)增長”效果逐步顯現(xiàn),宏觀經(jīng)濟(jì)在下半年會(huì)逐步走出底部。近期為“穩(wěn)增長”實(shí)施的一系列措施,基本未涉及到房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松,表明中央高層對房價(jià)合理回歸的堅(jiān)強(qiáng)決心,已經(jīng)將房地產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度。 調(diào)控效果有所顯現(xiàn),但還需進(jìn)一步鞏固深化。 2012 年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控:一方面堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,調(diào)控成果進(jìn)一步顯現(xiàn),投資投機(jī)需求受到抑制,多數(shù)城市房價(jià)繼續(xù)呈穩(wěn)中有降之勢。但需要注意到是,在信貸放松及一些地方微調(diào)樓市政策的影響下,年初以來特別是二季度重點(diǎn)城市商品住宅成交量明顯回 升,購房者觀望情緒明顯緩解,部分城市甚 21 至還出現(xiàn)了樓盤搶購的恐慌情緒,部分房地產(chǎn)企業(yè)趁機(jī)提價(jià),與“房價(jià)合理回歸”相背而行。 展望 2012 年下半年,在宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升的大背景下,隨著信貸放松及一些地方微調(diào)樓市政策的影響,如果成交量繼續(xù)增長,價(jià)格將會(huì)止跌回升,房地產(chǎn)調(diào)控可能功虧一簣。本輪房地產(chǎn)調(diào)控肩負(fù)經(jīng)濟(jì)安全、政治民生和政府公信力等重任。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果,防止市場出現(xiàn)反彈,中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策,地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。如果房價(jià)出現(xiàn)反復(fù),中央仍可能進(jìn)一步出臺限制性政 策。 總之, 2012年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路,房地產(chǎn)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。 由于上年度對貨幣從緊政策,限價(jià)政策,限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期,保障住房在人民強(qiáng)烈的呼吁聲中遲緩走到臺前,城鎮(zhèn)住房的剛性需求不會(huì)逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)業(yè)也絕不會(huì)崩盤。 但 2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn),為國家調(diào)控走勢的杠桿之一。 1區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 X 市 2011年全市生產(chǎn)總值(增加值、產(chǎn)值除注明外,均為現(xiàn)價(jià))為 2475567萬元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(下同) 從三次產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 420355萬元,第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 22 1449351萬元,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 605861萬元,按可比價(jià)格計(jì)算,分別增長 從構(gòu)成情況看,一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重由 2010 年的 011 年的 市人均生產(chǎn)總值 24339元(按平均常住人口 可比增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì): 工業(yè)形成了集群發(fā)展格局,完成產(chǎn)值 元,增長 其中,中省 屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 市屬工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 長 完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 可比價(jià)格計(jì)算,三大工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模,三大支柱產(chǎn)業(yè)(金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥)產(chǎn)值逾百億; 建筑業(yè) : 相對平穩(wěn)發(fā)展。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值 46115 萬元,可比增長 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì): 全市農(nóng)林牧漁業(yè)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值為 736615萬元,種植業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)產(chǎn)值分別為 326781萬元、 232756 萬元、 148653萬元,可 比分別增長 森林覆蓋率達(dá) 固定資產(chǎn)投資: 2011 年,全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1322704萬元,同比增長 實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快增長,其中城鎮(zhèn) 500 萬以上項(xiàng)目完成投資 1109674 萬元,同比增長 農(nóng)村 500 萬元以上項(xiàng)目完成投資 52120萬元,同比增長 房地產(chǎn)業(yè)完成投資 115200萬元,同比增長 農(nóng)村私人完成投資 45710萬元,同比增長 23 2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及其增長速度 指標(biāo) 絕對數(shù) % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1322704 定資產(chǎn)投資 1276994 行業(yè)分: 第一產(chǎn)業(yè) 38852 二產(chǎn)業(yè) 946095 工業(yè) 945795 三產(chǎn)業(yè) 292047 構(gòu)成分: 建筑工程 476827 裝工程 69082 備購置 569674 他費(fèi)用 161411 區(qū)域投資環(huán)境分析 X 市十分鮮明地突出工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位,工業(yè)化步伐不斷加快。已連續(xù)三年被 政府評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 首強(qiáng)。依托 “ 一線三區(qū) ” (荷沙公路沿線 8 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、福星高科技工業(yè)區(qū)、馬口紡織工業(yè)園),牽引工業(yè)經(jīng)濟(jì)由 “ 點(diǎn)狀 ” 向 “ 塊狀 ” 聚集擴(kuò)張,初步建成了市城區(qū)高新技術(shù)和食品加工業(yè)、江南紡織服裝業(yè)、西部金屬制品業(yè)等三大工業(yè)區(qū)塊,形成了以金屬制品、食品加工、紡織服裝、新醫(yī)藥、童車童具、光纖光纜、衛(wèi)生塑料、建材包裝為主體的十大塊狀產(chǎn)業(yè)群,聚集優(yōu)勢強(qiáng)大,輻射效應(yīng)明顯。工業(yè)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入全省 “ 十強(qiáng) ” 行列。 24 域競爭環(huán)境分析 由于調(diào)控政策的針對性,效果明顯,國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出 現(xiàn)銷量 滑坡的現(xiàn)象,開始逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)投資開始轉(zhuǎn)向國內(nèi)二三線 及中小 城市,拉動(dòng)房地產(chǎn)市場新一輪增長的態(tài)勢。 X 作為 武漢城市圈內(nèi) 重要的縣級城市,立足生 城市圈輻射效應(yīng)推動(dòng) X 樓市 態(tài)建設(shè),打造 “ 武漢的后花園 ” ,不可避免地將成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移區(qū)域。 X 作為 武漢城市圈 重要的縣級城市,縣域經(jīng)濟(jì)活躍,特別是以 金屬制品、紡織服裝、食品醫(yī)藥 三大支柱產(chǎn)業(yè) 為名片,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長,在全省縣級城市實(shí)力 排名中始終保持靠前位置,具備發(fā)展的良好潛力。而近年來,在外來投資、旅游投入等刺激下, 展態(tài)勢良好。 25 兩會(huì)期 間,武漢提出了“ 1+6”的城市新格局,所謂 1+6指的是 1個(gè)主城 +6個(gè)新城組群。主城區(qū)以三環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為主,面積會(huì)略小于現(xiàn)在的中心城區(qū)。 有業(yè)內(nèi)人士稱,未來武漢的版圖擴(kuò)張將覆蓋黃陂、蔡甸、漢南、葛店、 X、鄭店、江廈等, 價(jià)格穩(wěn)定顯示 旦開發(fā)商有了良好的經(jīng)濟(jì)鏈,不缺乏周轉(zhuǎn)資金,新房銷售周期的延長對他們的影響就不會(huì)很大。在開發(fā)商抱著挺過觀望期的心理下,房價(jià)出現(xiàn)大幅下降的可能性也相對較小。同時(shí),作為三線城市,我市與我 省周邊城市相比,房價(jià)并沒達(dá)到過高程度,下降空間十分有限。新房空置率較低,也表明目前 X 市樓市仍主要表現(xiàn)為剛性需求,自住型購房者居多,樓市仍有一定發(fā)展空間。在這種地域現(xiàn)狀和市場表現(xiàn)下,有別于一線城市, X 市房價(jià)將仍保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 1、樓盤名稱: X 福星城 開發(fā)商: 金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤地址: 西湖大道與濱湖大道交界處 X 公園旁 26 開發(fā)規(guī)模:項(xiàng)目總建筑面積 30萬余平方米,全框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)類型:小高層、高層、寫字樓、商鋪 銷售均價(jià): 2900 元 /M 戶型: 3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/ 物業(yè)狀態(tài):現(xiàn)開發(fā)第五期。在售 項(xiàng)目評述: 項(xiàng)目占地近 200畝,位于 X 中心城區(qū)西部,西湖大道與濱湖大道交匯處,總建筑面積約 30 萬方平米,總戶數(shù) 2288戶。項(xiàng)目結(jié)合現(xiàn)代最時(shí)尚的社區(qū)規(guī)劃,建筑風(fēng)格和園林景觀獨(dú)樹一幟:將現(xiàn)代極簡式美學(xué)風(fēng)和皇家復(fù)合園林完美結(jié)合,一個(gè)現(xiàn)代與人文交融的國際話社區(qū)在 X 這塊土地上奕奕生輝 , 。 2、樓盤名稱:公園新城 開發(fā)商: X 市博發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤地址: 濱湖大道 88號 開發(fā)規(guī)模:項(xiàng)目總建筑面積 。 物業(yè)類型:商住樓 銷售均價(jià) :2950 元 /M 戶型: 3*2*2(1)/2*2*2(1) 27 物業(yè)狀態(tài):在售 項(xiàng)目評述: 公園新城二期中央組團(tuán), 88 126平米板式電梯觀景洋房,公園新城臨 X 公園,高性價(jià)比親水樓王絕版呈現(xiàn), 70年產(chǎn)權(quán),均價(jià)低于同區(qū)域五百元以上。 3、樓盤名稱: 帝景豪庭 開發(fā)商: X 人人集團(tuán) 樓盤地址: 委黨校旁) 開發(fā)規(guī)模:總建筑面積約 25萬。 物業(yè)類型:商住樓 物業(yè)狀態(tài) :在售 銷售均價(jià): 2800元 /M 戶型: 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/ 項(xiàng)目評述: 帝景豪庭總規(guī)劃用地面積約 140 畝,規(guī)劃總建筑面積 約 25 萬方,能容納2350 戶,規(guī)模宏大,是目前 X 市大規(guī)模的高尚人居社區(qū)。 4、樓盤名稱:城市之星 開發(fā)商: 28 樓盤地址: 川劉路廣電大樓北 . 開發(fā)規(guī)模: 物業(yè)類型:多層住宅、小高層、車庫 開竣工時(shí)間: 項(xiàng)目評述: 地理 雄居川城核心地段 未來行政區(qū)域中心,緊臨市府,才智名門 緊臨 X 一中,教育步步領(lǐng)先 與客運(yùn)中心數(shù)步之遙, 20層高度俯瞰全城,盡顯王者風(fēng)范 最時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì),個(gè)性化環(huán)境布局 離塵不離城,城中靜品 千平米空中花園,盡享四季風(fēng)光 , 電梯 地下停車場 。 目 析 1優(yōu)勢 開發(fā)公司雖是新公司,但開發(fā)商卻是一支經(jīng)濟(jì)豐富、實(shí)力雄厚的開發(fā)團(tuán)隊(duì); 項(xiàng)目區(qū)域住宅集群基本形成,在有較大的競爭同時(shí)也有一定的聚集效應(yīng),加之周邊環(huán)境優(yōu)美,有一定競爭優(yōu)勢。 本項(xiàng)目整體小區(qū)設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)集眾多設(shè)計(jì)方案之優(yōu)點(diǎn),博多家之長,設(shè)計(jì)風(fēng)格典雅,房型布局合理,戶型多樣,面積適中,引導(dǎo)當(dāng)今住房潮流,非常適合 X 人民消費(fèi)水平; 戶型多樣化,大中小三種戶型,適合 X 各類消費(fèi)人群; 2劣勢 項(xiàng)目周邊環(huán)境形象有待于進(jìn)一步提高; 29 地段優(yōu)勢還需要進(jìn)一步宣傳,宣傳也有較大投入。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套還需要加大力度; 高層的居住觀念 的形成,物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的可抗性; 福星城,帝景豪庭、城市之星及公園新城等樓盤相繼發(fā)售,給本項(xiàng)目帶來一定的競爭壓力 3、機(jī)會(huì) X 區(qū)位優(yōu)勢及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長帶來機(jī)會(huì) 項(xiàng)目地處新城區(qū)西邊地段,周邊企業(yè)、商業(yè)單位較多,有較強(qiáng)購買實(shí)力 樓市處于平衡上升趨勢 3威脅 國家采取一系列針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、抑制房價(jià)過快上漲; 未來本區(qū)供應(yīng)量大,競爭日益白熱化 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化 目定位分析 目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品為集居住、商業(yè)、休閑為一體的綜合性社區(qū)。為居民提供具 有歸屬感、安全感、充滿人情味的社區(qū)活力的高品質(zhì)生態(tài)社區(qū)是 30 該開發(fā)商的規(guī)劃目標(biāo)。目的在于為 美的內(nèi)部環(huán)境、便利的交通系統(tǒng)、齊全的生活設(shè)施和現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 目目標(biāo)客戶群定位 1目標(biāo)客戶群定位 一類客戶:周邊學(xué)校、企事業(yè)單位職工 全市有 學(xué)校、醫(yī)院等企業(yè)事業(yè)單位數(shù)十家, 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 209家,從業(yè)人員 45438人, 這類人群是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。 二類客戶:周邊中小企業(yè)老板、私營業(yè)主 X 市及周邊 民營企業(yè) 以及的私營業(yè)主,多以二次置業(yè)為主,以投資或改善居住條件為目的; 三 類客戶:周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富起來人群 這類消費(fèi)者 其購房目的為改善居住環(huán)境為目的。 四類客戶:回歸創(chuàng)業(yè)人士 這類消費(fèi)者早前在外謀業(yè),在一線城市高物價(jià)高房價(jià)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下,回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)購房人群。 五類客戶: X 人在外回鄉(xiāng)置業(yè)或外地人來 X 置業(yè)人士。以及原住宅征收后安置購買客戶。 這類消費(fèi)者看中 投資型理財(cái)型消費(fèi)人群。 2客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析 31 X 人口年齡分布特征在年齡結(jié)構(gòu)上, 30 49歲增長最快。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),年齡在 30 49歲的人群,因事業(yè)、家庭都較為成熟,消費(fèi)能力也表現(xiàn)得最為強(qiáng)烈。顯然這類人群是本市消費(fèi)群中 主流,其快速增長一定程度上表明該市主力消費(fèi)群消費(fèi)能力在日趨成熟與逐步釋放。而處于 20 29 歲年齡段的群體也有不可忽視的潛在消費(fèi)力,目前該年齡段的消費(fèi)群體龐大,根據(jù)發(fā)展趨勢,可以預(yù)見數(shù)年后這部分人群將會(huì)釋放出旺盛的購買需求。 3客戶群考慮因素分析 價(jià)格因素:根據(jù) 以預(yù)測本項(xiàng)目未來客戶群普遍特征:單價(jià)在 3000 元 /以下是主要的承受范圍, 3000 元 /以上將是一個(gè)價(jià)格的分水嶺。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程及中部崛起的戰(zhàn)略實(shí)施, X 房價(jià)還應(yīng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。 環(huán)境因素: 本項(xiàng)目地處新城區(qū)西部地段 ,兩面臨街 ,周邊教育、醫(yī)療、金融網(wǎng)點(diǎn)配套齊全。城區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢及逐步完善的生活配套設(shè)施將是客戶群優(yōu)先考慮購買的主因。 產(chǎn)品類型因素: X 是一個(gè)消費(fèi)能力很強(qiáng)的城市,有著傳統(tǒng)較高水平的消費(fèi)能力,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展,城市的居民對生活環(huán)境和質(zhì)量改善的傾向性強(qiáng)烈,對住宅產(chǎn)品品質(zhì)要求也較高,二房、三房及三房以上客戶群都有較大需求。 32 目價(jià)格定位 ( 1)單位開發(fā)成本 本項(xiàng)目銷售價(jià)格采用市場比較法,以市場銷售價(jià)格為基礎(chǔ),對本項(xiàng)目的成本加利潤定價(jià)法進(jìn)行估算,預(yù)測本項(xiàng)目單位開發(fā)成本為:1927元 /。 ( 2)開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)期望值: 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)成本,考慮項(xiàng)目擬建地市場現(xiàn)狀及周邊樓盤的銷售情況,并綜合未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢及各方因素,本項(xiàng)目開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)的期望值為 :商住樓銷售均價(jià)為 2500元 /(高層 3000元 /) ,商網(wǎng)售價(jià) 8000 元 /(二層 4000 元 /)。 33 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 目地塊現(xiàn)狀 1項(xiàng)目概況 “濱湖城市花園”位于 X 省 X 市 臨濱湖大道,北接荷沙一級公路,東臨泵站河,南臨濱湖大道、處于泵站河大橋的下橋處,地理位置十 分優(yōu)越。 2周邊配套 項(xiàng)目 地處區(qū)商 新城區(qū)西部 地段, 帝景豪庭、 X 福星城、公園新城、西湖城市廣場、城關(guān)中學(xué),實(shí)驗(yàn)小學(xué)緊臨左右,東南雙面臨路 ,交通便利 。 周邊教育、醫(yī)療、金額網(wǎng)點(diǎn)配套 ,能全面的滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲等多樣化的消費(fèi)需求。 3居住環(huán)境 本項(xiàng)目位處城區(qū)西部,交通便利,沿河 60米的綠化長廊和天然水景,為該項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,環(huán)境宜人,適宜居住。區(qū)域居住氛圍日趨濃厚,人氣較旺盛。 設(shè)規(guī)模 本次工程為該項(xiàng)目的一期工程??傆玫貫?方米,總建筑面積 其中計(jì)容積率建筑面積為 135400 平方米,不計(jì)容積率建筑面積 方米,容積率 筑密度 綠化率 30%。 34 項(xiàng)目分多期進(jìn)行 ,本項(xiàng)目為“濱湖城市花園”一期項(xiàng)目 ,主要由 2棟 6+1F 多 層住宅 、 1 棟 15+2F、 1 棟 16+2F 和 2 棟 25F 層 及商業(yè)店面,綠化廣場及相關(guān)配套組成 。 目建設(shè)條件 X 市位于漢江下游,江漢平原腹地。地跨東經(jīng) 11322 11357 ,北緯 3022 3051 之間。東與武漢市東西湖區(qū)和漢陽毗鄰,西連天門,南鄰仙桃,北與應(yīng)城、云夢、孝南接 壤。全市東西長 南北寬 。 X 市 區(qū)位優(yōu)勢 明顯,地處江漢平原腹地,緊鄰特大城市武漢,距國際天河機(jī)場 45公里。漢江橫穿全境, 107、 318 國道、宜黃高速公路及漢丹鐵路穿境而過。全市面積1663平方公
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