酒店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 酒店投資項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、總論 酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開始，至今已有 22 個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段， 80 年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段， 90 年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有 資本為主。第三階段，到了 21 世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。 到 2003 年底的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下： 星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100% 國有經(jīng)濟(jì) 5,622 集體、股份、聯(lián)營 2,816 私營 635 外商、港、澳、臺(tái) 678 星級(jí) 酒店總數(shù) 9,751 100% 5 星級(jí)酒店 198 2 4 星級(jí)酒店 727 3 星級(jí)酒店 3,166 2 星級(jí)酒店 4,864 1 星級(jí)酒店 796 于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動(dòng)的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。 第一章 項(xiàng)目概況 一 、 建設(shè)地址： 本項(xiàng)目 酒店 位于 路 中段，東與 路相連，西與 路相接，屬 繁華路段，交通十分便利，居住人口密集。 二、項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 及建設(shè)內(nèi)容 本 酒店 總營業(yè)面積 平方米， 預(yù)計(jì) 總 投資 1 萬元， 其中地板裝修投資 萬元，墻體裝修投資 萬元，餐、廚具投資 萬元，配套設(shè)備投資 萬元，流動(dòng)資金投入 萬元。 酒店設(shè)計(jì)為上下兩層 。一層為大廳，設(shè)置 個(gè)席位；二層為包廂，共 。正式投入運(yùn)行后， 整體可容納 多人同時(shí)就餐。 三 、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1、 強(qiáng)調(diào)營銷環(huán)境的情調(diào)、 氛圍 現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)者，在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)往往帶有許多感性的成份，容易受到環(huán)境氛圍的影響。在飲食上他們不 再只 注重食物的味道， 而更 注重進(jìn)食時(shí)的環(huán)境與氛圍。要求進(jìn)食的環(huán)境 場(chǎng)景化 、 情緒化 ，從而能更好的滿足他們的感性需求。因此， 本酒店裝修過程中 ，在布置環(huán)境 、 營 3 造氛圍上下大功夫，力圖營造出各具特色的，吸引人的種種情調(diào)?；蛐缕鎰e致，或溫馨浪漫，或清靜高雅，或熱鬧刺激，或富麗堂皇 的展現(xiàn)都市風(fēng)物，有的炫示鄉(xiāng)村風(fēng)情。有中士風(fēng)格的，也有西式風(fēng)情的，更有中西合壁的。從美食環(huán)境到極富浪漫色彩的店名、菜名，使 消費(fèi) 者 能在 大 快朵頤之際，烘托起千古風(fēng)流的雅興和一派溫馨的人和之情。 酒 店的內(nèi)部也 配以 奇特的創(chuàng)意 ， 比如以郁金香、紅玫瑰等來取代桌號(hào) 的編號(hào)。 2、注重 生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色食品、保健環(huán)境 隨著人們對(duì)環(huán)境污染、生態(tài)平衡、自身健康等問題的關(guān)心程度日益提高，無公害、無污染的綠色食品、保健食品，受到了消費(fèi)者的歡迎，本酒店將 適應(yīng)這種要求，推出了自己的保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營造保健環(huán)境。 近幾年，國內(nèi)外的許多有識(shí)之士，對(duì)健康的概念提出了全新的解釋。本酒店將會(huì) 據(jù)此推出了一系列的促銷措施。例如，推銷健康食譜、引進(jìn)健康信息、提 供健康設(shè)施、提供健康環(huán)境等，以此適應(yīng)人們觀念上的變化及其要求。 另外 ，藥膳的保健作用，已為越來越多的人所認(rèn)識(shí)。 本酒店將時(shí)時(shí)開辦 藥膳餐廳 ， 推出了 本店 精工細(xì)作的野菜時(shí)蔬 。 在此期間，將 富含高纖維的蔬菜水果，沒有污染且營養(yǎng)豐富的野菜，在菜肴中所占比例日漸擴(kuò)大，而原來作為餐館的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品則退居次要的地位。因?yàn)閾?jù)科學(xué)分析，高纖維食品能夠 起到降低膽固醇，減低癌癥罹患率，控制血糖濃度的作用；而一向不為 飲食業(yè) 所重視的野菜，因 4 其味美且沒有污染，安全可靠，又兼富含胡 羅卜素、抗壞血酸和核黃素等有利 健康的微量元素，具有良好的藥用價(jià)值。據(jù)分析，野菜中的薺菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝補(bǔ)腎、益精壯陽的功用，馬蘭頭具有清肺消炎、止血涼血的作用，菊花腦有疏風(fēng)散熱、平肝明目的作用。 3、 提升文化品位，增加文化附加值 人們對(duì)物質(zhì)的需求是有限的，對(duì)文化的需求是無限的。提高餐飲企業(yè)的飲食文化品位，已成為餐飲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要領(lǐng)域，一種重要趨勢(shì)。 飲食文化是一個(gè)廣泛的概念。人們吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的觀念，吃的情趣，吃的禮儀，都屬于飲食文化范疇。它貫穿于餐飲企業(yè)經(jīng)營和食事活動(dòng) 的全過程，體現(xiàn)在各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)之中。 筵席宴會(huì)文化 作為酒店的主營業(yè)務(wù) 是一種社交文化，是飲食文化的綜合體現(xiàn)。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企業(yè)的文化檔次。 服務(wù)文化 也是酒店經(jīng)營有的 一種形象文化 務(wù)員是代表企業(yè)為客人服務(wù)的 大使 ，她們的裝束打扮、服務(wù)動(dòng)作、神態(tài)氣 質(zhì)，都反映企業(yè)的形象。 營銷文化 更是酒店經(jīng)營口的 一種企業(yè)文化。它體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營理念、宗旨、特點(diǎn)以及營銷策略、方式等等，是企業(yè)包裝和推銷自己、贏得市場(chǎng)的重要手段。 4、 重視個(gè)性化、特色化、形象化的服務(wù) 隨著人們生 活水平的提高，消費(fèi)需求將日趨個(gè)性化， 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)非常 重視人們的具體要求， 注意 根據(jù)具體的消費(fèi)場(chǎng)景、消費(fèi)時(shí)間、消 5 費(fèi)對(duì)象，提供有針對(duì)性的服務(wù)，并據(jù)此塑造出符合顧客要求的企業(yè)形象。如情人餐廳、球迷餐廳、小盞餐廳、離婚餐廳等。從現(xiàn)代消費(fèi)者的心理來看，許多人在進(jìn)行某種消費(fèi)時(shí)，不僅消費(fèi)商品本身，也消費(fèi)商品的名氣和通過商品體現(xiàn)出來的形象，因?yàn)樾蜗缶哂幸欢ǖ南笳鲀r(jià)值，能滿足人們對(duì)身份地位等方面的追求，能讓人產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資、一種經(jīng)歷。 5、 重視人們的情感生活、社交活動(dòng)等方面的需求 情感生活是 人們的基本需要之一，近幾年來社會(huì)上興起了一股所謂煽情 的營銷方法，就是通過各種措施活動(dòng)刺激和調(diào)動(dòng)人們的情感，以達(dá)到促銷的目的。 本酒店 也 將 過設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐、情侶燒烤等服務(wù)項(xiàng)目來促銷?；蛞约訌?qiáng)家人的團(tuán) 聚、朋友的聚會(huì)、父母子女情、兄弟姐妹情、鄉(xiāng)親情、同學(xué)情等來調(diào)動(dòng)人們的消費(fèi)欲望。贈(zèng)送禮物服務(wù)。 生日送禮 猜謎贈(zèng)獎(jiǎng) 贈(zèng)送鮮花 等酬賓活動(dòng)。在宣傳上也 將 強(qiáng)調(diào)情感服務(wù)的特色，盡力突出自身適合各類情感生活的消費(fèi)環(huán)境。 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 一 、 市場(chǎng)調(diào)研 1、 宏觀環(huán)境 中國的餐飲市場(chǎng)經(jīng)過二十 多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)也發(fā)生一些新的變化。中國同改革開放初期相比，全國餐飲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)四大變化： 6 （一）從競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，文化品位的競(jìng)爭(zhēng)。在改革初期，餐飲企業(yè)之間主要是打價(jià)格戰(zhàn)，打品種、服務(wù)、裝修戰(zhàn)；現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，消費(fèi)者用餐既要滿足生理需求，又要滿足心理需求，因此，越來越多的經(jīng)營者把注意力轉(zhuǎn)向打造自己的品牌，提高企業(yè)的文化品位。這是一種更高水平的競(jìng)爭(zhēng)。 （二）從競(jìng)爭(zhēng)規(guī)?？?，重點(diǎn)由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)， 發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)。隨著餐飲市場(chǎng)的擴(kuò) 大，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)已由過去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡(jiǎn)陋的攤點(diǎn)小館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費(fèi)群體需要的高 檔餐廳與大型酒樓，環(huán)境較好的家常風(fēng)味餐館，快餐店，地方風(fēng)味濃厚的小吃店和小吃街，購物、餐飲結(jié)合的超市食府，休閑 、娛樂、餐飲于一體的休閑餐廳與文化廣場(chǎng)，異國風(fēng)情的專營店，方便居民的社區(qū)餐館，以及送餐上門的外賣店等等眾多的業(yè) 態(tài)。這種態(tài)勢(shì)加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜性與激烈程度。 （三）從競(jìng)爭(zhēng)地域看，由在本地發(fā)展走向外地發(fā)展，由小城市向大中城市 發(fā)展，由東部沿海向中西部地區(qū)發(fā)展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向東部延伸。綜觀幾年來涌現(xiàn)出的一批大的餐飲公司和連鎖企業(yè)，一個(gè)共同的特點(diǎn)是它們都尋求向外地?cái)U(kuò)張，立足和占據(jù)外地市場(chǎng)，甚至打進(jìn)中心城市和國際性大都市。如今，地域的概念已經(jīng)淡化，餐飲企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)半徑大大延長。 （四）從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象看，由民營企業(yè)與國有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為主，發(fā)展到民 7 營企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)為主，進(jìn)而發(fā)展到國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)加劇。餐飲業(yè)是改革開放比較早的一個(gè)行業(yè)，個(gè)體、私營企業(yè)先于其他行業(yè)發(fā)展起來，餐飲市場(chǎng)也比較早地向外資開放。中國加入 世貿(mào)組織后，外資特別是一些國際名牌企業(yè)將進(jìn)一步涌進(jìn)中國餐飲市場(chǎng) ，競(jìng)爭(zhēng)也必 將進(jìn)一步激化。 2、 微觀環(huán)境 (一 )經(jīng)濟(jì)條件越來越好 假日消費(fèi)漸成亮點(diǎn) 我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步與人民生活水平的不斷提高是支撐餐飲業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)條件。隨著 棗陽 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步回升，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增多，人均收入持續(xù)增加，市場(chǎng)更加活躍，消費(fèi)需求日趨增強(qiáng)，對(duì) 酒店 業(yè)發(fā)展起到了有力的推動(dòng)作用，行業(yè)發(fā)展顯著攀升。 元旦、春節(jié)、五一等節(jié)假日市場(chǎng)較往年更加火爆，市場(chǎng)潛力逐步顯現(xiàn) ， 家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)明顯增多。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，今年春節(jié)期間營業(yè) 額普遍比去年同期增長 五一節(jié)期間比上年同期增長 (二 )品牌促銷力度加大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高 市內(nèi)各酒店 名品推展、精品展銷、形象宣傳、文化促銷等活動(dòng)廣泛開展。從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)逐步向品牌文化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化， 營銷 促銷的作用越來越大，得到企業(yè)的重視。 各酒店 普遍開展美食節(jié)、展銷月等活動(dòng)，以節(jié)促銷、媒體促銷、文化活動(dòng)與美食相結(jié)合的特點(diǎn)更加突出。 二 、 前景預(yù)測(cè) 展望今明兩年餐飲市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)展的外部環(huán)境與基礎(chǔ)條件將更趨看 8 好，總體將繼續(xù)保持 高速增長的態(tài)勢(shì)。 (1)激烈競(jìng)爭(zhēng)仍將保持 大眾化經(jīng)營不斷深化 通過競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)對(duì)現(xiàn)有餐飲網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)的調(diào)劑與配置的作用更加充分，對(duì)企業(yè)進(jìn)一步整合與調(diào)整，不斷推動(dòng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 假日消費(fèi)與家庭私人消費(fèi)繼續(xù)看好，大眾經(jīng)營品種和餐飲食品開發(fā)不斷加快，服務(wù)由以流動(dòng)人口、工薪階層服務(wù)為主，向商務(wù)宴會(huì)、家庭廚房和社區(qū)服務(wù)延伸，更好地滿足人民群眾的基本生活需求。 (2)品牌創(chuàng)新經(jīng)營力度加強(qiáng) 傳統(tǒng)餐飲加速轉(zhuǎn)向現(xiàn)代餐飲 在行業(yè)由品種向品牌、數(shù)量向質(zhì)量、單店經(jīng)營向規(guī)模經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)化中，企業(yè)要在市場(chǎng)占據(jù)一定地位必須加強(qiáng) 創(chuàng)新經(jīng)營力度和文化品牌內(nèi)涵，進(jìn)一步突出個(gè)性化特色經(jīng)營，加強(qiáng)創(chuàng)新、樹立品牌、注重營銷是廣大餐飲企業(yè)面臨的重要課題。 第三章 項(xiàng)目定位 一 、 市場(chǎng) 環(huán)境分析 1、 地段位置優(yōu)越 本項(xiàng)目隸屬 ，位于棗 路中段，東與 路相連，西與 路相接，屬 繁華路段，交通十分便利，居住人口密集。 2、 市場(chǎng) 環(huán)境 良好 本酒店近鄰 、 等居民集居地相鄰，有龐大的消費(fèi)群體。 3、本市 餐飲 業(yè)現(xiàn)狀 改革開放以來， 的飲食服務(wù)行業(yè)有了 飛速的發(fā)展。目前，市 9 區(qū)共有大中型酒店共 多家，主要是： （ 1）商務(wù)酒店： 、 、 。 （ 2）綜合性酒店： 、等 。 （ 3）專營酒店： 、等 二 、 目標(biāo)客戶定位 當(dāng)今的餐飲市場(chǎng)有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是公款消費(fèi)減少，個(gè)人消費(fèi)增加，平均消費(fèi)水平下降。市場(chǎng)形成了 大眾化為主，高中低兼顧，多方位開發(fā) 的格局。這是餐飲市場(chǎng)走向穩(wěn)定健康發(fā)展的一種表現(xiàn)。 本酒店將 根據(jù)市場(chǎng)需求、周圍同業(yè)布點(diǎn)和經(jīng)營情況，以及自身的資金、技術(shù)、管理?xiàng)l件，選擇自己的經(jīng)營服務(wù)對(duì)象，正確作出市場(chǎng)定位，然后根據(jù)市場(chǎng)定位確定企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目客戶群主要有以下幾類： 1、 、 等政府機(jī)構(gòu)的來客、會(huì)議用餐 2、 、 等 鄰近小區(qū) 的 家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù) 。 3、流動(dòng)人口的飲食用餐，外來人口的商務(wù)用餐。 三、價(jià)格定位 本項(xiàng)目 酒店設(shè)計(jì)為上下兩層。一層為大廳，設(shè)置 個(gè)席位；二層為包廂，共 間。整體可容納 多人同時(shí)就餐 ，可以同時(shí)滿足不同人士的 高、中、低檔各種消費(fèi)需求，最大程度的方便顧客的飲食需要 。 第四章 營銷 管理 策略 10 面對(duì)新的日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)， 本 項(xiàng)目 酒店 將 從經(jīng)營理念、經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營形式、管理方法 等諸多方面進(jìn)行研究、探索、調(diào)整、創(chuàng)新。具體說來， 主要 著重從 以下 四 個(gè)方面開拓進(jìn)取。 一、 創(chuàng)名牌，提高知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率 品牌是一種無形資產(chǎn)，是有價(jià)的無形資產(chǎn)。餐飲企業(yè)品牌的形成，是以產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境、文化等多種因素的整合與營造，但其基礎(chǔ)是產(chǎn)品，是以產(chǎn)品的品牌為支撐 。 二、 發(fā)揚(yáng)特色，不斷創(chuàng)新，出奇制勝 特色，是擁有不同于他人或優(yōu)于他人的產(chǎn)品和服務(wù)，是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中賴以生存和發(fā)展的重要條件。 本項(xiàng)目酒店將用 自己的特色吸引眾多的消費(fèi)者，創(chuàng)出自己的品牌。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、消費(fèi)者圖新求變心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，餐飲食品的市場(chǎng)周期有縮短的趨勢(shì)。在保持原有風(fēng)味特色的基礎(chǔ)上 不斷地推出創(chuàng)新菜，才能戰(zhàn)勝對(duì)手，持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新，是企業(yè)保持生機(jī)和活力的推進(jìn)器。 在 創(chuàng)新菜的研制和銷售 中，我們會(huì)時(shí)刻注意 ： 創(chuàng)新菜不僅要新，而且要好。如果某種菜肴雖符合 五 新 要求，但菜的味感和質(zhì)感都不佳，消費(fèi)者不喜歡，這種“創(chuàng)新”就不具有市場(chǎng)價(jià)值，因而也就沒有生命力。 三、 營養(yǎng)衛(wèi)生，“味”“養(yǎng)”兼顧，向消費(fèi)者提供美味健康食品 在國家進(jìn)入小康社會(huì)，居民解決溫飽以后，營養(yǎng)衛(wèi)生、健康消費(fèi)成為人們普遍關(guān)心的問題， 營養(yǎng)衛(wèi)生 已 成為新世紀(jì)餐飲業(yè)的生命線 ，本項(xiàng)目酒店 把營養(yǎng)衛(wèi)生放到 經(jīng)營管理的重要位置上 。 營養(yǎng)衛(wèi)生涉及許多方面，如環(huán)境衛(wèi)生，綠色食品，科學(xué)烹調(diào)，膳食 11 平衡，安全消費(fèi)等等。 人們常說“病從口入”，這是千百年生活經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。過去講這句話，指的是吃了不干凈的帶菌帶毒的東西容易生病。這當(dāng)然要防止。但吃了容易引起心腦血管系統(tǒng)疾病和腸胃泌尿系統(tǒng)疾病的食物，同樣是“病從口入”。應(yīng)當(dāng)肯定，中國人的膳食 結(jié)構(gòu)以植物性原料為主，葷素搭配，主副食搭配，用料廣泛，提倡雜食，這些都是符合酸堿平衡要求的。但是，有的地方有些 菜肴也存在用油過多、菜量過大、結(jié)構(gòu)不合理的弊端，需要加以改善。 針對(duì)餐飲業(yè)的這種現(xiàn)狀，我們將規(guī)定由服務(wù)人員主動(dòng)向顧客介紹菜的數(shù)量和營養(yǎng)成分， 指導(dǎo)消費(fèi)者“適量點(diǎn)菜，夠吃正好，科學(xué)膳食，健康消費(fèi)” 。 同時(shí)我們 將 針對(duì)不同的消費(fèi)者，實(shí)施 不同的調(diào)整措施： 對(duì)于酒會(huì)筵席， 我們 根據(jù)不同消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理設(shè)計(jì)菜單，有葷有素，數(shù)量適當(dāng)，營養(yǎng)合理。對(duì)于零散客人， 我們會(huì) 建議并指導(dǎo)他們合理點(diǎn)菜，科學(xué)膳食。 在實(shí)際操作中，堅(jiān)決杜絕 為了多賣錢而拼命鼓勵(lì)和引導(dǎo)顧客多點(diǎn)菜、點(diǎn)貴菜。 在強(qiáng)調(diào)營養(yǎng)和膳食平衡時(shí)， 我們也 決不 會(huì) 忽視每道菜的口味與特色。中國人是善于烹調(diào)的，“以味為核心，以養(yǎng)為目的”是中國烹飪的本質(zhì)特征。 它的基本內(nèi)涵指的是，中國菜既講口味、風(fēng)味、特色，百菜百味，以味宜人；又講營養(yǎng)、養(yǎng)生、健身，以養(yǎng) 宜人。這就要求我們的餐飲企業(yè)和廚師向消費(fèi)者提供既美味又健康的食品，把“味”與“養(yǎng)”有機(jī)地統(tǒng)一起來。只講美味不講 營養(yǎng)與膳食平衡不行，這樣做容易引起“文明病”，造成“病從口入”；但只講膳食平衡不講美味同樣不行，這樣做看起來營 養(yǎng)搭配是合理了，就是不好吃，倒胃口，引不起人的食欲 。 12 所以， 我們將致力于開發(fā)各種“味”“養(yǎng)”兼顧的 菜肴，以此取信于消費(fèi)者，贏得更多的顧客。 四、 加強(qiáng)管理，降低成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力 科學(xué)、嚴(yán) 格、有序的管理，苦練內(nèi)功，歷來是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的必備條件。 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低成本，獲得最大的利潤，是 本項(xiàng)目酒店 加強(qiáng)企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。餐館的成本降低了，可以在同等條件下做 到銷售價(jià)格比其他餐館低，銷量比其他餐館大；或者是價(jià)格差不多，但毛利比其他餐館高。兩種情況一種結(jié)果，都是利潤的增 加，競(jìng)爭(zhēng)力的提高。這也就是人們常說的向管理要效益。 降低成本，必須在保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的前提下進(jìn)行。降低成本要靠先進(jìn)的管理理念、管理模式和管理方法，而決不能用偷工減料、以次充好、降低質(zhì)量、降低水平的方法去 獲得。 第 五 章 投資概算與資金來源 一、 投資概算 經(jīng)測(cè)算，該 酒店 項(xiàng)目總投資 萬元，其中： 實(shí)物 資產(chǎn)投資 萬元 ,流動(dòng)資金投資 萬元。具體投資明細(xì)見附表 1總投資估算表 。 1、 實(shí)物 資產(chǎn) 投資 該 酒店 項(xiàng)目 實(shí)物 資產(chǎn)總投資 萬元，其中 其中地板裝修投資 萬元，墻體裝修投資 元，餐、廚具投資 萬元，配套設(shè) 13 備投資 萬元 。具體明細(xì)見附表 1及其附表。 2、 流動(dòng)資金 本 酒店 項(xiàng)目 正式 投產(chǎn)營業(yè) 后需流動(dòng)資金投資 萬元，主要用于購買 原材料、調(diào)味料、廣告宣傳等 。 3、 資金來源 申請(qǐng) 貸款 萬元 ，自籌資金 萬元。 第 六 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 1、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 實(shí)物資產(chǎn) 采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中，按 5年折舊，殘值按 5%計(jì)取。 （ 2）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算按國家現(xiàn)行的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用按財(cái)務(wù)管理制度要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)報(bào)實(shí)銷，財(cái)務(wù)費(fèi)用提取攤銷。 （ 3）項(xiàng)目 裝修期為 2 個(gè)月 ， 項(xiàng)目 計(jì)算期 10 年，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%，按照現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度和稅收制度進(jìn)行評(píng)價(jià)。 2、 銷售收入、銷售稅金和附加估算 （ 1） 銷售收入 本 酒店 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)為上下兩層 ，共 個(gè)席位，其中 一 樓 為大廳，設(shè)置 個(gè)席位；二 樓 為包廂，共 間。正式投入運(yùn)行后，整體可容納 多人同時(shí)就餐。 14 本酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)席位為 個(gè)，一天按兩餐計(jì)算，日營運(yùn)能力 桌次，每天上客率 60%，每桌平均餐飲消費(fèi)金額 300 元 ， 煙酒消費(fèi)金額100 元， 每 年?duì)I業(yè) 300 天 ， 每年銷售收入 萬元，具體明細(xì)見附表 3年收入估算表 。 （ 2） 銷售稅金及附加 餐飲業(yè)營業(yè)稅稅率為 5%，煙酒銷售收入按小規(guī)模納稅人增值稅稅率4% 城市維護(hù)稅按 7，教育費(fèi)附加按稅金 3。 詳 見計(jì)算表收入、營業(yè)稅金及附加估算表（附件 5） （ 3） 總成本及經(jīng)營成本估算 本項(xiàng)目正式投入營業(yè)后， 項(xiàng)目正常年成本費(fèi)用 萬元，年經(jīng)營成本 萬元，詳見附表 4總成本費(fèi)用估算表。 3、 財(cái)務(wù)效益分析 （ 1） 盈利能力分析 本項(xiàng)目投 資利潤率 為 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 靜態(tài)投資回 收 期 為 。 詳見附表 7現(xiàn)金流量表。 （ 2） 清償能力分析 本酒店 項(xiàng)目 銀行貸款 96 萬元， 計(jì)劃 在酒店?duì)I業(yè)第二年末還本付息 ，償還 貸款 資金來源 全部為 稅后利潤。 4、 不確定性分析 1、 盈 虧平衡分析 企業(yè)在正常年份， 假定桌平消費(fèi)金額及成本金額不變： 15 銷售 收入 ： 400 元 /桌 單位成本： 320 元 /桌 利潤： 80 元 /桌 固定成本： 元 盈虧平衡點(diǎn)： 盈虧平衡量： 6480 桌 2、 敏感性分析 以影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)品銷售收入和經(jīng)營成本等主要因素變化進(jìn)行敏感性分析 ,見附圖 敏感性分析表 變動(dòng)因素 變動(dòng)幅度 評(píng)價(jià)指標(biāo) 備注 投資利潤率 (%) 投資回收期 (年 ) 基本方案 后 銷售收入 +5% 后 后 經(jīng)營成本 +5% 后 后 分析表明：項(xiàng)目銷售收入和經(jīng)營成本都是非常敏感要素，在其它因素不變的情況下，當(dāng)銷售收入 增加 5%時(shí)，投資利潤率 增加 投資回收期 減少 ；當(dāng)銷售收入 減少 10%時(shí)，投資利潤率 減少 投資回收期 增加 經(jīng)營成本 增加 5%時(shí)，投資利潤率 減少 投資回收期 增加 ；當(dāng)經(jīng)營成本減少 10%時(shí)，投資回收期減少 ；因此 酒店 應(yīng)不斷拓寬 經(jīng) 營渠道，嚴(yán)格控制成本，以回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 5、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 銷售收入 銷售收入 總成本 元 固定成本 運(yùn)營能力 盈虧平衡圖 16 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和盈虧平衡性來看，項(xiàng)目盈利水平高于行業(yè)平均水平，低于同行盈虧平衡點(diǎn)，經(jīng)營期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 八酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以 300 間客房的規(guī)模為例： 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店 特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例 高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬元（不含土地費(fèi)用 ） 預(yù)計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)： 140 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間： 5 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 現(xiàn)代商務(wù)型酒店 特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 420 元 / 間 17 投資回報(bào)時(shí)間： 6 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 會(huì)議型酒店（主要為國內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)） 特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積 ： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 660 元 /間 投資回報(bào)時(shí)間： 8 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 豪華五星級(jí)酒店 特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投資金額： 元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 1,233 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間： 8 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 18 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 家庭房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 7350 總面積 300 間/套 75間 210間 15間 79 單人標(biāo)房 22 75間 / 25% 19 雙人標(biāo)房 25 210間 70% 家庭房 （ 3人） 30 15間 5% 大 堂 200 餐 飲 550 行政區(qū)域 100 服務(wù)區(qū)域 1100 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 20 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 商 務(wù) 套 房 數(shù) 量 高 級(jí) 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 10530 總面積 300 間 /套 180間 60間 50套 10套 57 單 人 標(biāo) 房 32 180間 60 雙 人 標(biāo) 房 32 60間 20 商 務(wù) 套 房 4550套 17 21 高 級(jí) 套 房 60 10套 3 大 堂 450 餐 飲 1200 會(huì) 議 宴 會(huì) 1000 行 政 區(qū) 域 600 服