卓恩世紀城房地產(chǎn)項目可行性研究報告

卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 0 卓恩世紀城房地產(chǎn)項目 第一章 總論 一、項目單位概況： 唐山卓恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，位于唐山市豐潤區(qū)，注冊資本金 6000萬元人民幣，總資產(chǎn) 5 億元人民幣，凈資產(chǎn) 3 億元人民幣，是一家治理結(jié)構(gòu)完善，管理嚴謹，吸納了多名優(yōu)秀專業(yè)人才、管理人才的現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具備大、中型項目的掌控能力。 公司自運作成立以來，秉承 “誠信、人本、卓越 ”的企業(yè)精神，踐行 “創(chuàng)建和諧幸福之居 ”的企業(yè)價值觀，聘請了國內(nèi)知名設(shè)計公司，傾力打造豐潤區(qū) 100 萬平米人居典范 “卓恩世紀城 ”項目。為改變城市面貌、提高人民幸福指數(shù) ，開拓進取，以干練的團隊、扎實的工作、一流的質(zhì)量、周到的服務(wù)，創(chuàng)建環(huán)境幽雅、人文氣息濃厚百姓稱贊、社會滿意的 “和諧幸福之居 ”。 二、 項目簡介總體概括： 本簡介從項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件、項目方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境保護和安全防護、項目實施進度安排、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益和社會效益等幾方面，較全面地對卓恩世紀城項目進行了闡述，充分論證了該項目實施的可行性，為該項目的全面推廣提供了全面系統(tǒng)的理論依據(jù)。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 1 第二章 項目建設(shè)的必要條件 一、項目建設(shè)背景： 豐潤區(qū)浭陽街道辦事處朱莊子村新建街，是八十年 代后期，因老村址不能容納村民擴建而遷建的新村。二十幾年來，共有 447 戶居民在此建起了新居。 420 戶為平房， 38 戶為二層樓房。房屋建筑高度均在 以上；建筑結(jié)構(gòu)多為混合結(jié)構(gòu)；內(nèi)外裝修中檔偏上；建造年代均在 1988 年 多數(shù)為九十年代進城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)民。現(xiàn)生活水平處于中上等。 近年來隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市面貌的日新月異，人民生活水平在不斷提高，人民的生活質(zhì)量也在不斷提高，特別是人民的居住環(huán)境進一步得到了改善。在此環(huán)境影響下，豐潤也發(fā)生了翻天覆地的變化，人均生活水平從 80年代的不足千元到 現(xiàn)在已超萬元，城區(qū)面積由原來的一平方公里到現(xiàn)在已擴展到 41平方公里，人均住房面積由原來的不足十平米到現(xiàn)在人均住房面積達到了五十多平米，城市化標準越來越高。為適應(yīng)新形勢的發(fā)展，豐潤區(qū)人民政府 2007年做出決定，將城中村改造列為區(qū)大變樣的重點工程。由于唐豐路將新老朱莊子村址一分為二，一個路東、一個路西，相隔 1 公里，新、老村在平改建設(shè)上自然而然就形成了兩個獨立的整體。因此，豐潤區(qū)將朱莊子新建街列為農(nóng)村平改的重點村，并與朱莊子老村址劃分成兩個標段進行。 二、項目建設(shè)理由： 1、區(qū)域的總體概況 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 2 豐潤區(qū)是唐山市的北大門 ，距北京、天津、秦皇島均一百四、五十公里，也是幾大城市進唐的必經(jīng)之路，特別是現(xiàn)中央規(guī)劃的“京津冀”都市圈占居著絕對的優(yōu)勢地位。南與市區(qū)相連到市區(qū)不過 10 分鐘車程；西與天津的寧河和玉田搭界；北與遵化合遷西交界；東灤縣和東礦區(qū)相連。全區(qū)占地面積 1334 平方公里，其中城區(qū)占面積 41平方公里，全區(qū)人口已超百萬，人均生活水平 12000元。 2010 年豐潤以“創(chuàng)新與項目建設(shè)攻堅年”為主題，圍繞“一區(qū)、兩城、三基地”建設(shè)，全力抓好項目的謀劃建設(shè)。共謀劃固定資產(chǎn)投入一千萬元以上項目 218 個計劃固定資產(chǎn)投入 ，其 中億元以上項目 105 個，有 10 個項目已列入省重點，總投資 元。鴻泰水泥廠、昌盛國際酒店等列入省重點的 13個續(xù)建項目，宏偉冶金設(shè)備、華城水泥、東坤 H 型鋼鐵等 8 個投資在億元以上項目年初都以開工建設(shè)；鑫銘鋼管、升華選煤等 15個項目也以具備開工條件七、八月份即將開工建設(shè)，特別值得一提的是國家重點項目動車建設(shè)正在豐潤區(qū)普寫著新篇進行著改建和擴建。豐潤的建設(shè)正受到世人的關(guān)注，國家領(lǐng)導(dǎo)人習近平、江澤民和省市領(lǐng)導(dǎo)多次來豐潤視察，都給予了充分的肯定。 2、項目區(qū)域現(xiàn)狀 項目在區(qū)政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下，按城區(qū)總體規(guī)劃進行了區(qū) 域整合，在原啟動平改主體僅為朱莊子新建街 447 戶居民基礎(chǔ)上，又將臨新建街的 21 戶城內(nèi)二居居民和原縣建住宅小區(qū)的 56 戶居民也一并列入到了新建街的平改范圍，占地面積由原來的 頃，增加到 。 項目周邊南距恒益溫馨家園不過百米；北與開爾尚城、融僑半島兩個小區(qū)僅一墻之隔；東與仁寶新居、安聯(lián)水晶城、亨潤世家也均在一公里以內(nèi)，現(xiàn)這幾個小區(qū)已形成了百萬平米的城南居住組團，且百分之五十已入住。 現(xiàn)組團按總體規(guī)劃和詳規(guī)容積率均控制在 間；控高在65米以內(nèi)；建筑密度小于總占地面積的 30%；綠化 覆蓋率要大于 35%。在此幾項硬性指標的指導(dǎo)下，建筑均以小高層為主。 項目東側(cè)為豐潤直通市區(qū)的主干道，西側(cè)為區(qū)內(nèi)的主干道，另外新的城區(qū)總體規(guī)劃小區(qū)南沿為和平西道，小區(qū)中間東西為規(guī)劃的站南道，南北為規(guī)劃的廣通路和現(xiàn)有的豐順路。 3、項目與區(qū)內(nèi)幾大重點項目的區(qū)域位置 一是浭陽新城在本項目的西北方向，浭陽新城在通古鐵路的北側(cè)，本項目在通古鐵路的南側(cè)，兩案相隔不過 500米。 二是北方現(xiàn)代物流城在本項目的正南方以規(guī)劃的和平西道為界，兩案一個路南，一個路北。 三是動車城在本項目的東邊與唐豐路相隔一個路東一個路西，兩案距離 也不過兩公里。 4、本區(qū)域內(nèi)的重點項目動車城和浭陽新城基本情況： （ 1）動車城 唐山豐潤中國動車城，將以唐山軌道客車有限公司 350 公里動車卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 4 組為龍頭，以坐落于豐潤區(qū)的省級裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為平臺，打造高速動車、城軌客車、城市列車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)、生活配套服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)聚集的新型工業(yè)化城區(qū)。唐山軌道客車有限責任公司已加快實施高速動車組的擴能改造，到 2010年底，實現(xiàn)高速動車組月產(chǎn) 8 列、檢修 4 列，城市軌道車輛生產(chǎn)規(guī)模從現(xiàn)在的100輛擴大到年產(chǎn) 800輛的目標。按照半年打基礎(chǔ)、一年有突破、兩年見成 效、三年大發(fā)展的目標，到 2012年，動車城內(nèi)入住動車組配件骨干企業(yè) 50家，形成規(guī)?；涮桩a(chǎn)業(yè)集群。 豐潤動車城總體規(guī)劃面積 分近期、中期和遠期三期進行。近期規(guī)劃區(qū)域包括豐潤公園道以北、豐潤北外環(huán)以南，豐董線以西、太平路延伸線以東區(qū)域 10平方公里面積，起步區(qū) 4 平方公里。該區(qū)域?qū)⒁蕴粕杰壍揽蛙囉邢薰咀陨頂U張、廠區(qū)內(nèi)配套公司搬遷、配套招商引資項目、技術(shù)培訓(xùn)基地、生活服務(wù)基地為重點，中期規(guī)劃建設(shè)面積 12 平方公里，遠期建設(shè)規(guī)劃面積 方公里。 （ 2）浭陽新城 浭陽新城占地面積 1063700 平 方米，規(guī)劃建筑面積 2798200 平方米。由天津天友設(shè)計院設(shè)計，中冶萬城房地產(chǎn)承建。 浭陽新城商業(yè)街的規(guī)劃貫穿新城南北，區(qū)政府將以此打造豐潤未來的中央景觀大道，使商業(yè)網(wǎng)點與景觀大道相融合。要求即可以最大化體現(xiàn)商業(yè)價值，又能進一步提升新城品質(zhì)，此商業(yè)街以打造豐潤首個“情景式商業(yè)街”為目標，規(guī)劃為多元化業(yè)態(tài)，主要以精品店、環(huán)保綠色餐飲、休閑養(yǎng)生咖啡廳、日用百貨、服裝等具有較大規(guī)模的超卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 5 市為主。 規(guī)劃建設(shè)的低密度高檔住宅區(qū)要與現(xiàn)有的天宮寺塔景區(qū)相結(jié)合，深度挖掘出項目的文化內(nèi)涵。 高檔住宅作為區(qū)域的高端住宅必不可少，其 在硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、管理等方面都不同于普通住宅。它的出現(xiàn)將引領(lǐng)豐潤房地產(chǎn)的發(fā)展方向，以豐潤房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者的身份呈現(xiàn)于世人面前。 回遷住宅是以為老百姓打造舒適的居住空間，提高人民的居住質(zhì)量為目的的還惠于民的重大工程，是政府的一大利民工程。 浭陽新城是豐潤區(qū)人民政府和二十二冶集團旗下的中冶萬成房地產(chǎn)合作開發(fā)項目。合作雙方以“打造唐山門戶，筑就中央生活區(qū)”為景愿，以“推動豐潤城市建設(shè)，改善豐潤人居環(huán)境”為目標，以同步現(xiàn)代都市標準的“高品質(zhì)，高檔次”為理念，傾情打造豐潤區(qū)最高品質(zhì)建筑，造福豐潤人民。 項目坐落在 原豐潤縣城中心地段正南，西距唐山北站南廣場不足一公里；北距天宮寺公園僅 500 米；南距京沈高速公路也不過 里，由和平北道向西 800 米與唐豐快速直角相連，距唐山市中心區(qū)僅10分鐘車程。小區(qū)南側(cè)為正在規(guī)劃建設(shè)的北方物流城。 豐潤區(qū)新的總體規(guī)劃，站南道東西貫穿整個新村，和平西道緊臨新村南沿，廣通路南北正中將新村東西隔成兩個小區(qū)。站南道規(guī)劃道路紅線 30M，兩側(cè)退紅線各為 10M，現(xiàn)已預(yù)留了 60M；和平西道規(guī)劃紅線 60米；廣通路規(guī)劃紅線 30米。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 6 項目東臨唐豐路、西臨豐韓路，北側(cè)與新開發(fā)建設(shè)的開爾尚城僅一墻之隔；南與 新開發(fā)建設(shè)的恒益溫馨家園不過百米；恒益溫馨家園南便是冀東建材大世界，城南片區(qū)已形成了新的豐潤 建街改建完成后將大大改善唐豐路城區(qū)段的景觀，給人以視覺沖擊力。小區(qū)與相鄰的開爾尚城、融僑半島、恒益溫馨家園和僅一路之隔的仁寶新居、安聯(lián)水晶城、亨潤世家等幾個小區(qū)，已經(jīng)形成城南居住組團，總建筑面積達到百萬平方米，具有較高的人氣。另外小區(qū)東、西、南三面環(huán)路，內(nèi)有新規(guī)劃的站南道將小區(qū)南北分開，廣通路將小區(qū)東西分開，使小區(qū)自然劃分成了三個區(qū)域，每戶居民出行不過百米就可上路，真可謂是四通八達，出行非常便利。 小區(qū)西北 角總體規(guī)劃為高級小初學校，小區(qū)東北角便是開爾尚城的高級幼兒園，送子女上學步行最遠也不過十分鐘。 小區(qū)南側(cè)總體規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)網(wǎng)點云集，居民日常生活、購物非常便捷。 另外新的小區(qū)規(guī)劃建設(shè)有會所，會所內(nèi)設(shè)有老年活動室、健身房、棋牌室、乒乓球館、書報閱覽室等。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有籃球場、羽毛球場、兒童娛樂場等，加之專業(yè)的物業(yè)管理，小區(qū)真可謂是各項功能配套齊全，定能成為您的和諧幸福之居。 第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 7 一、建設(shè)規(guī)模： 1、項目名稱：豐潤區(qū)朱莊子村新建街片區(qū)平改建設(shè)項目 2、項目地點：豐潤區(qū)唐豐路與 站南道交匯處。 3、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：項目總占地面積 （），其中代征道路 ，代征綠地 。項目總建筑面積約 平方米，住宅建筑面積 平方米（平米），商業(yè)網(wǎng)點建筑面積 平方米，辦公及服務(wù)用房2570平方米，規(guī)劃建設(shè)總戶數(shù) 3836 戶，停車位 1550個。 二、建設(shè)條件： 1、開發(fā)地塊根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)自然劃分了四個小區(qū)，站南道北側(cè)為愛德莊園（ 1#地塊）占地面積 ；站南道南側(cè)、廣通路西側(cè)為路易莊園（ 2#地塊） 占地面積 ；站南道南側(cè)、廣通路東側(cè)為泰萊莊園（ 3#地塊）占地面積 ；豐韓路西側(cè) 4#征綠地 際開發(fā)面積 2、容積率、建筑密度、綠地率、限高、退線 容積率、限高是市規(guī)劃局根據(jù)本區(qū)域綜合條件給定的，一號地塊容積率 筑密度 28%，綠地率 30%，限高 60米；筑密度 30%，綠地率 35%，限高 50 米；三號地塊容積率 筑密度 28%，綠地率 30%，限高 60米；四號地塊容積率 筑 密卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 8 度 30%，綠地率 40%，限高 60米。 唐豐路退線 23米；豐韓路退線 18 米；站南路退線 15米；廣通路退線 15米；其他為日照間距的一半。 3、戶型選定、小區(qū)戶數(shù)及總建筑面積。 通過與各界專家和村老百姓，論證及征求意見以及千份問卷調(diào)查匯統(tǒng)結(jié)果。首先確定了主打戶型兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)，建筑面積 80方米。主打戶型約占總量的 80%以上，其他特殊及典型戶型總量不超過 20%。這樣既滿足了大眾群體需求又滿足了特殊群體的需要，同時也確保了產(chǎn)品的銷售。 通過初步建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)計，小區(qū)整體建筑面積為 方米，其中住宅 方米。除安排 1050戶返遷戶外，還可銷售 2786套。 4、小區(qū)綠化 小區(qū)綠化，按區(qū)規(guī)劃分局給定的規(guī)劃要點不能低于總占地面積的35%，在此基礎(chǔ)上我們強化了景觀建設(shè)，以北京星河灣園林設(shè)計風格為依托，輔以歐洲傳統(tǒng)皇家園林血脈，計劃打造豐潤的樣板小區(qū)。 5、公建設(shè)施 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)幼兒園、業(yè)主會所、文體活動中心各一處，配套大型超市，并將和平北路退紅線 10M，建成一帶狀公園供小區(qū)居民觀賞。 6、小區(qū)物業(yè) 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 9 小區(qū)物業(yè)，計劃聘請我市一流物業(yè)公司進行小區(qū)物業(yè)管理。保安晝夜巡邏值班，另外 小區(qū)入口設(shè)指紋識別系統(tǒng)，進出車輛憑智能卡出入，確保小區(qū)居民的生命財產(chǎn)安全。 第四章 項目方案 一、設(shè)計指導(dǎo)思想： 1、總體構(gòu)想 我們將用先進理念和科學的管理實現(xiàn)城市未來新景象，引領(lǐng)世紀新生活，構(gòu)建幸福和諧生活的國際化花園新城。 小區(qū)的設(shè)計建設(shè)由國內(nèi)實力派院所承擔，國際化理念、高標準設(shè)計、打造現(xiàn)代氣息的一流的花園式小區(qū)。同時本著與時俱進自主創(chuàng)新的理念，建成功能完備，配套齊全，減排環(huán)保，安全舒適，環(huán)境優(yōu)美的宜居小區(qū)，全力打造豐潤“第一社區(qū)”，使之成為豐潤區(qū)乃至唐山市的示范小區(qū)。 小區(qū)的建設(shè)將富有立體感和活力的 造型，簡潔明快的立面，豐富細膩的材料搭配，使整個樓盤顯得莊重、高尚、現(xiàn)代而富有個性。豐富的內(nèi)外空間，廣場、庭院和建筑高低錯落充滿生機，并結(jié)合環(huán)境、景觀設(shè)計形成流動的空間序列。完善的配套設(shè)施，親切宜人的社區(qū)中心，一定規(guī)模的幼兒園，富有特色的小區(qū)商業(yè)中心，封閉式物業(yè)管理、運用現(xiàn)代科技裝備的智能化攝取， 24 小時全天候監(jiān)控，體貼入微的管家式服務(wù)，使我們的業(yè)主享受到“五星級”的服務(wù)。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 10 2、開發(fā)原則 （ 1）改善居住環(huán)境，提高生活水平，讓百姓滿意。 （ 2）保持社會穩(wěn)定，創(chuàng)建城市形象，讓政府滿意。 3、樓盤定位與創(chuàng)意 按照 國務(wù)院“深入落實科學發(fā)展觀，加快推進城鄉(xiāng)一體化”的精神及豐潤區(qū)人民政府宏觀上的規(guī)劃要求，著力改善百姓居住條件。本項目的規(guī)劃布局，建筑風格，設(shè)計要求，必須符合城市建設(shè)規(guī)劃，符合城市發(fā)展要求。 一是發(fā)揮良好的地理位置和舒適的周邊環(huán)境：項目緊臨唐豐路又與恒益溫馨家園、開爾商城、融僑半島、仁寶新居、安聯(lián)水晶城等六個小區(qū)形成城南居住組團，具有較高的人氣。 二是突出便捷的交通環(huán)境：小區(qū)東臨唐豐路、西臨豐韓路，小區(qū)內(nèi)又有新規(guī)劃的站南道東西貫穿，新規(guī)劃的廣通路南北相連，小區(qū)四通八達出行非常方便。 三是著力打造經(jīng)典戶型設(shè)計： 做到了南北通透，明廳、明居、明廚、明衛(wèi)，而且公攤小，給業(yè)主實實在在的實惠。 四是回饋業(yè)主：贈送面積，一層部分用戶可贈送花園；頂層部分用戶可贈送露臺；中間層可贈送飄窗。 五是超值享受：超大的樓間距最大的 小也滿足日照平均在 50米左右，視野非常寬闊。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 11 六是高品質(zhì)的綠化景觀設(shè)計：聘請了北京鼎鑫創(chuàng)世設(shè)計有限公司進行設(shè)計，設(shè)計理念為歐洲皇家園林風范，以北京星河灣園林設(shè)計風格為依托，輔以歐洲傳統(tǒng)皇家園林血脈，計劃打造豐潤的樣板小區(qū)。，并附典型的園林景觀設(shè)計實景圖等。 4、規(guī)劃設(shè)計理念 本工程要想在眾多物業(yè)中 取得成功，必然要在充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢的前提下樹立自己鮮明的特點、領(lǐng)先的概念、獨樹一幟的形象、豐富的內(nèi)外空間，優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)設(shè)施及貼身管家式服務(wù)理念。領(lǐng)先的概念：依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平，小區(qū)的設(shè)計建設(shè)是具有相當?shù)乃疁?、緊跟時代步伐、具有現(xiàn)代氣息的高標準花園式小區(qū)。是眾多成功人士的夢想，在這里安家不僅僅是工作一天后放松的環(huán)境，更是他們了解信息世界、體味現(xiàn)代城市生活、感受新世紀的另一個窗口。獨樹一幟的形象：富有立體感和活力的造型，簡潔明快的立面，豐富細膩的材料搭配，使整個樓盤 顯得莊重、高尚、現(xiàn)代而富有個性。豐富的內(nèi)外空間：廣場、庭院和建筑高低錯落充滿生機，并結(jié)合環(huán)境、景觀設(shè)計成流動的空間序列。完善的配套設(shè)施：親切宜人的業(yè)主會所，小哈佛幼兒園，知名的連鎖超市以及完善的物業(yè)管理，使居住其中的業(yè)主足不出園就能享受到齊全周到親切的服務(wù)。 5、幾點建議： 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 12 （ 1）、本項目一次規(guī)劃建設(shè)并分三期實施。根據(jù)開發(fā)意向，須著重突出本小區(qū)人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見傾心，激發(fā)人們的購房欲望。 （ 2）、根據(jù)該地塊的特點制定整個社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，形成自身獨特的風格和形象，突出景觀、綠化。 （ 3）、平面設(shè)置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在美觀、實用和充分利用的前提下出奇、出新。 （ 4）、戶型設(shè)計在順應(yīng)市場的同時還要能夠引導(dǎo)市場需求，找準目標群體，小戶型 60 80平方米，中大戶型 90 140平方米，基本做到南北通透，明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。另有躍層樓中樓，空中花園等特定戶型。 （ 5）、在小區(qū)智能化和綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃設(shè)計，增加了模仿難度，突出唯一性。 二、總平面布置： 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 13 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 14 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 15 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 一、設(shè)計依據(jù)： 卓恩世紀城項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計 應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑設(shè)計節(jié)能標準。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗，積極采取對環(huán)境污染小的可再生能源，并積極提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率，最大限度的減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 二、節(jié)能措施： 1、建筑節(jié)能技術(shù)：該工程維護結(jié)構(gòu)的保暖材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150料密度 280面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為： k=門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能書標準 級，空氣滲透性能屬標準 3 級，雨水滲透性能屬標準 4 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為： k=采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為： k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為： k=卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 16 2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 本校區(qū)供熱采用 乙烯保溫管（熱效率的 90%），自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)鋪設(shè)中采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨酯發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供熱系統(tǒng)采用上供下回雙管式，系統(tǒng)布置簡單，水路暢通，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)，而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為 將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥，該閥門可隨室外溫度變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊端，采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器采用鋁合金暖氣片。 3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 復(fù)合地基，地下室地面及外墻采用聚氨酯涂 料防水技術(shù)，排水管采用 嘴采用瓷片水嘴，坡屋面聚苯板保溫技術(shù)，屋面防水全部采用 水做法，塑鋼門窗采用單框雙層卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 17 中空玻璃，單元分戶門采用高檔實木及鋼制三防門，樓道照明采用紅外線光控開關(guān)，樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)，燃氣采用 卡燃氣表，電表為 卡電表，水表采用 程控制裝置，鎂輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)，變壓式通風道，采用高效有機硅廁所防水技術(shù)。 三、 節(jié)水措施： 1、 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全、有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn) 水資源的可持續(xù)發(fā)展利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境，建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定、水壓可靠，建立完善的排水系統(tǒng)，雨水或生活污水經(jīng)處理后回用，做生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保證回用水的安全適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷的供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其他生活用水，及時將 小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用于在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當處理后會用作小區(qū)雜用卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 18 水。 2、 綠化景觀用水、節(jié)水 保證小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計，以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營造用少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于 節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 3、 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9 升或 9 升以上的座便器。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 根據(jù)用水場合不同，可選用延時自動關(guān)閉（延時自閉式）、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭。手壓、腳踏、肘動式水龍頭，停水自動關(guān)閉（停水自閉式）水龍頭，陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器），電磁式淋浴節(jié)水裝置，節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機、洗碗機等節(jié)水型家電。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 19 第六章 環(huán)境保護和安全防護 一、環(huán)境保護： 1、大氣： 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟利昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風排氣裝置，且排氣煙筒避開其他環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。 2、污水處理： 本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水，生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 二、安全防護： 擬建項目勞動安全防護與消防的研究，是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和 生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 1、 勞動安全衛(wèi)生 危害因素和危害程度分析：有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類、易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)疾病的可能性。 危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 20 震動、噪音等危險性作業(yè)場所， 可能造成對人身的危害。 安全措施方案。針對不同危險、危害性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。對危險場所按勞動安全規(guī)范，提出合理的生產(chǎn)工藝規(guī)范和設(shè)置安全間距。對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 2、 消防設(shè)施 消防設(shè)施的研究，主要分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的消防隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況， 提出消防監(jiān)控警報系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 火災(zāi)危險性分析。分析生產(chǎn)過程中，使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。 調(diào)查項目廠址周圍消防設(shè)施狀況。調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 消防措施和設(shè)施。根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，存在火災(zāi)隱患的部位，火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采取的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消 防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 21 第七章 項目實施進度安排 小區(qū)計劃分四期施工，每期具體的施工竣工時間、工期、棟號、位置、建筑規(guī)模如下： 第一期計劃 2010年 10月 16日開工， 2012年 6 月 30日竣工，工期 620 天。開發(fā)建設(shè)泰萊莊園（一號地塊的 3#地）的 1# 10#和返遷區(qū)愛德莊園（一號地塊的 1#地）的 1#、 2#、 3#、 7#、 8#，共 15棟住宅建筑面積 方米。 第二期計劃 2011 年 6 月 16 日開工， 2013 年 3 月 30 日竣工，工期 650天。開發(fā)建設(shè)泰萊莊園的 11# 18#和返遷區(qū)愛德莊園的 4#、5#、 6#、 9#、 10#、 11#，共 14棟 建筑面積 方米。 第三期計劃 2012年 9 月 16日開工， 2013年 12月 30日竣工，工期 470 天。開發(fā)建設(shè)路易莊園（一號地塊的 2#地塊）的 1# 16#，共 16棟建筑面積 方米。 第四期計劃 2013 年 6 月 16 日開工 ,2014 年 12 月 30 日竣工，工期 590天。開工建設(shè)二號地的三棟建筑面積 第八章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 商用地成本： 1、總供地面積 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 22 2、返遷房 安置面積：朱莊子新建街 422戶平房 5戶二層小樓 833.5 建小樓 58戶其中建筑面積 134平方米 10戶； 建筑面積 126平方米 24戶；建筑面積 74平方米 24戶，建筑面積合計 6140平方米。 6140 596平方米。 城內(nèi)二居 21戶平房 地下室 526（ 447+58+21） 7=3682 合計置換樓房面積 下室面積 3682 3、費用開支 （ 1）、拆遷補償費用： 443 10萬 /戶 +83 15萬 /戶 =5675萬元 （ 2）、土地招牌掛費用： 30萬 /畝 元 （ 3）、道路坑塘及零散土地費用 =元 （ 4）、返遷房建設(shè)費 1650元 /m=元 （ 5）、返遷戶地下室建設(shè)費用： 3682 1000 元 / 元 （ 6）、返遷區(qū)人防工程： 13626 1650=元 （ 7）、朱莊子新建街村委會，置換底 商建設(shè)面積 2800 1650 元 / 62萬元 （ 8）、返遷區(qū)配套設(shè)施建設(shè)： 600元 / 元 （ 9）、公建拆遷補償 1000萬元 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 23 （ 10）、不可預(yù)見費 3000萬元 （ 11）、行政性收費 127=元 （ 12）、服務(wù)性收費 31=元 （ 13）、評審性收費 100萬元 （ 14）、辦公用房及會所 2570 350=元 商用地： 商用地價： =元 /畝 按 、資金的渠道與方式 1、籌措和利用自有資金。為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率，適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行票據(jù)等。 2、用銀行貸款。貸款是施工工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資金額度充足 ，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司的資金信譽良好，另外還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司經(jīng)驗豐富，實際工作能力強，及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 24 貨膨脹和貸款風險。 3、房屋預(yù)售。房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中，籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后的售出，另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出，以達到盡快回收 資金的目的。另外也可以彌補開發(fā)過程中資金的不足，由于卓恩世紀城處于建材城和物流城中心區(qū)域，經(jīng)商商戶購買力相對較強，預(yù)計銷售情況會較好，因此，可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 第九章 經(jīng)濟效益和社會效益 一、經(jīng)濟效益測算： 根據(jù)沈陽都市建筑設(shè)計有限公司，設(shè)計的卓恩世紀城建設(shè)方案的基本情況，特對卓恩世紀城的前景做如下分析： (一 )、成本 1、建筑成本 （ 1）、 111650=元 （ 2）、物業(yè)及辦公用房 2570 1500=元 （ 3）、地下建筑 1350=元 （ 4）、商業(yè)網(wǎng)點 1350=元 2、 小區(qū)配套 （ 1）、綠化美化 35%=100=元。 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 25 （ 2）、小區(qū)道路及硬化 10%=150=元。 （ 3）、給排水按建筑面積 15=元 （ 4）、小區(qū)配電 20=元。 （ 5）景觀建設(shè) 800萬元 3、外網(wǎng)配套費 元。 （ 1）、電力 90元 / （ 2）、熱力 40元 / （ 3）、給水 10元 / （ 4）、排水 10元 / （ 5）、煤氣 5 元 /。 （）、道路 20元 / 按建筑面積收費 175= 4、行政性收費 元。 （ 1）、城市規(guī)劃配套費 25元 /均值） （ 2）、人防 80元 / （ 3）、節(jié)能 12元 / （ 4）、氣象防雷 10元 / 127=、 服務(wù)性收費 （ 1）、設(shè)計費 20 元 / （ 2）、工程招投標 1 元 / （ 3）、工程監(jiān)理 8 元 / 卓恩世紀城可行性研究報告 / 29 26 （ 4）、日照分析 1 元 / （ 5）、圖紙審查 1 元 / （