標準廠房項目可行性研究報告

1 1、總論 項目概況 項目名稱： 標準廠房 項目承辦單位： 法人代表： 項目聯(lián)系人； 項目主要內(nèi)容： 根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，在鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，擬在本村建造村級標準廠房，計劃建造三層廠房 12 幢，總建筑面積 46443 。 項目總投資： 3417 萬元 項目背景和建設(shè)必要性 昭十三房村地處觀海衛(wèi)鎮(zhèn)中心地段 ,329 國道兩側(cè) ,東與沈師橋村接壤 ,南與王葉村相連 ,西與小浦村毗鄰 ,北面緊挨觀海衛(wèi)鎮(zhèn)工業(yè)集聚地 ，地理位置比較優(yōu)越。全村現(xiàn)有常住戶 864 戶，人口 2574 人， 2007 年村實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟總收入 民人均收入達到 7211 元。村域內(nèi)個體私營經(jīng)濟發(fā)達，工業(yè)配套能力強，全村現(xiàn)有各類小企業(yè)達 115 家，經(jīng)營范圍主要有電子、電器配件、文具制筆、塑料制品、五金等。 隨著村內(nèi)企業(yè)進一步的發(fā)展、規(guī)范，現(xiàn)有家庭作坊式小企業(yè)已不能適應(yīng)形勢發(fā)展，為提高群眾生活質(zhì)量，加強環(huán)境整治，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，急需擴大企業(yè)經(jīng)營場地及搬遷出村莊。 村域范圍內(nèi) 115 家企業(yè)，遍布村的每個角落，主要是利用村原生產(chǎn)隊倉庫、 2 學(xué)校等簡易房屋。現(xiàn) 租房戶租用面積約 5000 ，根據(jù)調(diào)查摸底，普遍認為面積偏小，嚴重阻礙了企業(yè)的進一步發(fā)展，對廠房的需求頗為迫切。經(jīng)初步統(tǒng)計，如村域內(nèi)企業(yè)整體搬遷，需用廠房面積逾 50000 ，同時，周邊村落的也有明確的意向落戶新建村標準廠房，預(yù)計需求面積已大大超出設(shè)計面積。 實施本基建項目 的優(yōu)點包括以下幾點 ： 一是解決小企業(yè)經(jīng)營場地困難問題?，F(xiàn)有小企業(yè)因生產(chǎn)發(fā)展需要，急需廠房擴大生產(chǎn)，但在現(xiàn)有條件下單個項目實施新建廠房不夠規(guī)模。通過村標準廠房建設(shè)，可以緩解小企業(yè)經(jīng)營場地問題，同時促進小企業(yè)的互相協(xié)作，并促使本村的工業(yè)經(jīng)濟的飛躍 發(fā)展。 二是可以改善環(huán)境質(zhì)量，緩解鄰里關(guān)系，提高村民的生活質(zhì)量。 小企業(yè)大多廠居混雜，噪聲、污水、垃圾等對周邊居民生活帶來不便，導(dǎo)致鄰里關(guān)系緊張， 社會治安壓力加重，規(guī)劃一個標準廠房，可以集中處理環(huán)境污染，減少鄰里矛盾，促進社會和諧。 三是增加集體收入。 標準廠房的建設(shè)，每年可增加集體收入數(shù)百萬元。 四是標準廠房建設(shè)可以集約利用土地。在當前土地供求矛盾十分突出的情況下，如何提高土地利用率是迫切需要解決的現(xiàn)實矛盾，而 擬建項目的 標準廠房建設(shè) 可以鞏固上階段土地市場治理個成果，保護耕地、節(jié)約用地和提高土地利用效率，優(yōu)化本 鎮(zhèn)可用土地資源配置，又 可以集中 利用 公用設(shè)施，從而達到節(jié)約用地的目的 ，這對于本鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展也具有積極的作用 。 因此，觀海衛(wèi)鎮(zhèn)昭十三房村經(jīng)濟合作社投資興建本項目確實非常必要。 編制依據(jù)和研究范圍 3 1 編制依據(jù) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 慈溪市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年（ 2006 2010 年）總體規(guī)劃綱要 鎮(zhèn)規(guī)劃標準 （ 0188 2007） 慈溪市域總體規(guī)劃 （ 2005 2020） 慈溪市土地利用總體規(guī)劃 關(guān)于同意觀海衛(wèi)鎮(zhèn)昭十三房村標準廠房建設(shè)項目（二 期）立項的批復(fù) （慈發(fā)改投 2008 223 號）等 究范圍 本項目可行性研究報告工作的范圍如下： （ 1） 分析項目的背景 ,研究項目的市場需求和發(fā)展趨勢； （ 2） 分析項目建設(shè)方案 :包括廠房及配套設(shè)施建設(shè)； （ 3） 給排水、供電、通信等專業(yè)方案； （ 4） 環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能措施； （ 5） 項目投資估算、經(jīng)濟 效益和社會效益 分析。 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 4 序號 項目 數(shù)量 單位 備注 1 總用地面積 31636 2 總建筑面積 46443 3 建筑占地 面積 15481 4 綠化面積 6264 5 容積率 6 建筑密度 7 綠化率 結(jié)論和建議 本項目建成投產(chǎn)后，可帶來一定的經(jīng)濟效益和社會效益，從居民區(qū)遷出小規(guī)模企業(yè)，可以改善居民區(qū)的環(huán)境，又可以在一定程度上緩解鄰里矛盾，促進精神文明和物質(zhì)文明同步發(fā)展，同時還給村和企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟效益。標準廠房出租，每年可新增集體經(jīng)濟收入 50 萬元，同時這部分出租企業(yè)約可新增產(chǎn)值 ，新增利稅 1600 萬元。 實施本項目，是貫徹 落實黨的 “十七大 ”精神和科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，它對于解決 “三農(nóng) ”問題，提高人民群眾的生活質(zhì)量、增加富余勞動力就業(yè)門路和農(nóng)民收入，促進社會和諧都有著積極的作用，同時又是壯大集體經(jīng)濟的有效舉措，社會效益和經(jīng)濟效益極為顯著。同時，也為小規(guī)模企業(yè)的發(fā)展找到了一條出路。 綜上所述，該項目是加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，為民辦好事、辦實事的項 5 目，在規(guī)劃、技術(shù)、經(jīng)濟方面都是切實可行的。 2、 建設(shè)條件和項目選址 建設(shè)條件 象條件： 本項目所在地處于北亞熱帶南緣，屬季風型氣候。四季分明，冬夏稍長，春秋略短。年平均氣溫 ， 7 月最高，平均 ， 1 月最低，平均 。歷史極端最高氣溫 ，最低 。雨量充足，年平均降水量 米，平均年徑流總量 水高峰月為 9月，平均占年降水量 14 。冬季盛行西北至北風，夏季盛行東到東南風，全年以東風為主，年平均風速 3米秒，年平均大風日數(shù) 。夏秋間多熱帶風暴。境內(nèi)災(zāi)害性氣候以水、旱、風、潮為主，另有氣溫異常等。 程及水文地 質(zhì)條件： 本項目所處近山平原母質(zhì)復(fù)雜，多屬水稻土，土層深厚、土質(zhì)均細、粘粒含量高、蓄水量足，質(zhì)地以重壤為主，丘陵區(qū)多為自然土壤，正逐步紅壤化中，有紅壤、潮土、水稻土 3 個土類， 多石礫，粘粒含量高，質(zhì)地為中壤至輕粘，酸性重，養(yǎng)分貧乏，保肥保水性能差。 目選址 ： 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)昭十三房村 ，西至衛(wèi)西村標準廠房， 北 側(cè) 臨河，東側(cè)緊鄰桃園路 ，南至走路 。 所選地址交通便捷，有利于項目建設(shè)進度和村集體經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。 本項目選址符合慈溪市觀海衛(wèi)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，屬待置換用地，符合觀海衛(wèi)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃。 6 所在 區(qū)域現(xiàn)狀 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)位于浙東東海之濱，東接北侖港，北倚杭州灣，是全國 “四大名衛(wèi) ”之一。堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展道路，讓觀海衛(wèi)這片古老土地散發(fā)出濃郁的現(xiàn)代氣息，成為全省小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、杭州灣大橋經(jīng)濟圈中最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 2004 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值 35 億元，財政總收入 觀海衛(wèi)鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢突出， 329 國道和杭州灣跨海大橋南岸連接線穿鎮(zhèn)而過，使這里成為滬、杭、甬三地的交匯中心。為了能給更多企業(yè)搭建發(fā)展平臺，1998 年起，觀海衛(wèi)鎮(zhèn)開始工業(yè)集中區(qū)塊建設(shè)，目前已形成東西兩大工業(yè)區(qū)塊，總規(guī)劃 面積達 8800 多畝，現(xiàn)已建成 5000 余畝，吸引了 110 多家企業(yè)進駐。其中東部工業(yè)區(qū)塊，集聚了以歐式插座、打火機為主的產(chǎn)業(yè)群，全世界 70%的歐式插座從這里生產(chǎn)出口，是全球最大的歐式插座生產(chǎn)基地。此外，觀海衛(wèi)鎮(zhèn)還累計投入 5000 多萬元資金，用于工業(yè)區(qū)塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為海內(nèi)外投資者在這里設(shè)廠興業(yè)提供完善的軟硬件環(huán)境。 3、 市場預(yù)測和擬建規(guī)模 . 市場定位分析 本項目主要圍繞標準工業(yè)廠房及辦公等附屬設(shè)施的整體開發(fā)，采取標準工業(yè)廠房的招租生產(chǎn)為主和自主生產(chǎn)為輔的經(jīng)營方式，對市 場前景良好、環(huán)保污染少的項目優(yōu)先引入，擇優(yōu)選擇生產(chǎn)商，同時又可以對整個項目進行協(xié)調(diào)管理，形成小區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟互補，減少投資的盲目性和失誤。 7 標準廠房是指在規(guī)定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產(chǎn)經(jīng)營場所的發(fā)展平臺。推進標準廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集 群，建設(shè)先進制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會和諧 發(fā)展。 標準廠房出租分析如下： （ 1） 中 小企業(yè)用地已受政策制約。中小企業(yè)用地，根據(jù)目前集約用地、節(jié)約用地的政策很難得到支持，要單獨征地、獨自建造廠房的可能性極小，而要進入杭州灣新區(qū)等又沒有經(jīng)濟承受能力（新區(qū)規(guī)定，凡進區(qū)工業(yè)項目，總投資在 3000 萬元人民幣以下的項目，原則上不單獨供地），因此，這些企業(yè)負責人也想法尋找新的空間，大多是租用各種閑置 房屋，有的做倉庫，有的設(shè)車間等等。 （ 2） 租用標準廠房是中小企業(yè)加快資本積累和發(fā)展的好途徑。企業(yè)小，經(jīng)濟實力有限，靠大量投入的確是一件難辦的事，若能廠房租用，只需要增加生產(chǎn)設(shè)備就能擴大生產(chǎn)能力，對企業(yè) 來說既省錢（一般可節(jié)省投資約 40右）又省時（一般可縮短項目實施時間的 1/3 左右），并能少花很多精力（如項目報批、辦理用地手續(xù)、有關(guān)部門審批等等），因此，本項目的舉措很受企業(yè)歡迎。 本項目在醞釀過程中，我們也做了大量的調(diào)研工作， 結(jié)果是不僅中小企業(yè)樂意租賃標準廠房，部分上規(guī)模的企業(yè)也想租用，因為這樣，對企業(yè)來說，有利于專心一致組織生產(chǎn)，有利于資本的快速積累；對當?shù)卣畞碚f，有利于安全生產(chǎn)管理，有利于稅收、規(guī)費的征收；對區(qū)位經(jīng)濟來源，有利于產(chǎn)業(yè)規(guī)模集 8 聚和優(yōu)化升級，有利于資源共享等。 市場預(yù)測 目前觀海衛(wèi)已成為慈溪的經(jīng)濟熱點地區(qū)，除了幾個龍頭項目外，還匯集了國內(nèi) 眾多知名廠家前來辦廠，一些發(fā)展態(tài)勢較好又急于擴張的企業(yè)苦于沒有用于擴大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)條件（如土地等），生產(chǎn)已難以滿足市場的快速增長形勢。 另外，企業(yè)在發(fā)展過程中對土地的需求日益加大，它們?yōu)闈M足市場需求，均提出了擬擴產(chǎn)建設(shè)的要求，特別是中小企業(yè)根據(jù)自身積累申請少量用地，頃的 ,也有 頃的，因為目前它們無法原地擴展，也急需發(fā)展空間。 擬建規(guī)模 ： 根據(jù)大量調(diào)研的情況，本項目 擬在本村建造村級標準廠房，計劃建造三層廠房 12 幢，總建筑面積 46443 。 具體分布見下表： 名稱 長度（ M） 寬度（ M） 層數(shù) 面積（ 廠房一、二、四、五 4431 廠房三 6315 廠房六 5244 廠房七、十 2562 廠房八 3171 9 廠房九 2442 廠房十一 2382 廠房十二 4041 合計 46443 4、 工程方案 平面布局 ： 本地塊內(nèi)的住宅建筑主要圍繞著 園 區(qū) 內(nèi)各 向的中心道路布局，在東側(cè) 桃園路 南北各 設(shè)置一主 、 次出入口。（具體布置詳見后附件總平面規(guī)劃圖） 小區(qū) 內(nèi) 12 幢標準廠房平行布置于地塊 ，通過區(qū)內(nèi) 縱橫 道路將周邊各幢 廠房貫穿在一起，區(qū)內(nèi)綠化均衡地分布在各個區(qū)域中，保證了公共景觀的資源被充分的利用和分享，達到了比較高的和諧性和均好性，形成了豐富多變的 生產(chǎn) 環(huán)境。 小區(qū)內(nèi)道路 分為主干 路 （ 12M 或 11M）和 支 路（ 5M）。小區(qū)主干 路 直接與廠房 各個出入口相連， 支 路 均 與主干 路 相連， 充分 保證了交通的順暢，同時滿足消防要求。 入園企業(yè)和主要運營辦法 根據(jù)各標準廠房園區(qū)實際，按照不同項目所適合的產(chǎn)業(yè)特點，規(guī)定企 業(yè)進入標準廠房園區(qū)以及使用標準工業(yè)廠房的標準界限。明確高新技術(shù)項目、無污染工業(yè)項目，允許和鼓勵各類外資項目按實際需要可優(yōu)先使用標準廠房。禁止 10 污染類、低效投資項目進區(qū)。在符合規(guī)劃的前提下，所有進區(qū)項目建設(shè)都要按照投資實際需要批準并安排占用土地的數(shù)量。對凡是符合使用標準工業(yè)廠房的入?yún)^(qū)企業(yè)原則上均要應(yīng)用標準廠房，對使用標準廠房尤其是多層標準工業(yè)廠房的企業(yè)給予優(yōu)惠條件。 5、 公用工程 給排水 本項目系生活用水，日 用量 70 噸，由師橋自來水廠供應(yīng)，標準廠房建成后可就近接通。 排水室內(nèi)采用雨、污、廢水分流制，室外采用雨、污水分流制。工業(yè)廢水和生活廢水經(jīng)處理達標排入排水管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)匯集后排入排水管網(wǎng)或就近排入河道。 供電 根據(jù)建設(shè)規(guī)模和承包企業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)，本項目屬于三級用電負荷，擬新增800壓器 1 臺，商請慈溪市供電局解決。 廠區(qū)內(nèi)供電線全部 用電纜線均采用地埋式，照明采用 絕緣導(dǎo)線穿在墻、樓板內(nèi)暗敷設(shè)。 通信 通訊 光纜已經(jīng)敷設(shè)到位，用戶根據(jù)需要可申請安裝。 6、 環(huán)境保護、衛(wèi)生安全 和消防 11 環(huán)境保護 境保護執(zhí)行標準： （ 1） 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例（國務(wù)院 1998 年第 253 號令） （ 2）地面水環(huán)境質(zhì)量標準（ （ 3）工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準（ （ 4）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（ （ 5）工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標 準（ （ 6）污水綜合排放標準（ （ 7）大氣污染綜合排放標準（ 境保護規(guī)劃目標和對策措施 （ 1）規(guī)劃目標 要求租賃企業(yè)必須做好環(huán)境影響評價，推行清潔生產(chǎn)，采用低耗無污染或少污染的新工藝，在生產(chǎn)過程中嚴格執(zhí)行 “三同時 ”制度，切實搞好 “三廢 ”治理工作。對生產(chǎn)中產(chǎn)生的 “三廢物 ”進行分類、分級、分步處理，最大限度地減少 “三廢 ”對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。 規(guī)劃對大氣環(huán)境質(zhì)量要求達到一級標準，河網(wǎng)水質(zhì) 達到 - 類水體標準，環(huán)境噪聲要求達到國家標準。即交通干線兩側(cè)噪聲平均控制在 68 ),區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲控制在 56 )。 （ 2）對策措施 12 嚴格控制新污染源，認真執(zhí)行環(huán)境影響評價制和“三同時”制度； 租賃企業(yè)的生產(chǎn)應(yīng)以節(jié)能、清潔生產(chǎn)為發(fā)展方向； 加強區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護的評估工作，實行污染總量控制； 加強對水環(huán)境的治理和保護，確保區(qū)內(nèi) 河網(wǎng)水質(zhì)達到 - 類水體標準 ； 區(qū)內(nèi)實行 雨、污水分流 排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內(nèi) 污水 主要為生產(chǎn)廢水和生活污水，先由企業(yè)自行治理，后接入?yún)^(qū)內(nèi)污 水管道，嚴禁直接排放。 （ 3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施 垃圾處理 區(qū)內(nèi)合理布置垃圾和糞便無害化處理設(shè)施，實現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便處理無害化、管道化，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集后在區(qū)外進行填埋處理。 公共廁所 廁所均設(shè)在標準廠房內(nèi)，由租賃企業(yè)負責清潔衛(wèi)生工作。 勞動衛(wèi)生與安全 鎮(zhèn)村二級要對承租標準廠房的企業(yè)進行選擇，符合進標準廠房的企業(yè)，才能有資格承租標準廠房，并對有關(guān)企業(yè)進行有效管理。 企業(yè)必須嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，從業(yè)人員必須嚴格按照操作規(guī)程，穿戴必要的勞動保護用長品，并對職工進行必要的安全生產(chǎn)和操作規(guī)程培訓(xùn)。 消防 13 區(qū)內(nèi)秉著“預(yù)防為主，防制結(jié)合”的原則，嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行各類消防設(shè)計規(guī)范，合理劃分消防責任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設(shè)施；各類建筑物嚴格按建筑防火設(shè)計規(guī)范（ 2001 版）等各相關(guān)要求建設(shè)。主要措施如下： 內(nèi)沿各級道路布置消火栓 ,間距 120 米 ; 置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火災(zāi)自動報警設(shè)施； 賃企業(yè)按規(guī)定要求配備干粉滅火器； 理部門 加強日常檢查，杜絕火災(zāi)隱患。 7、 節(jié)能 設(shè)計 主要 依據(jù) 夏熱冬冷地區(qū)居住 建筑節(jié)能 設(shè)計標準 001 公共 建筑節(jié)能 設(shè)計標準 01892005 建筑節(jié)能 工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 007 民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 3 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范 004 膠粉聚苯 顆粒外墻外保溫系統(tǒng) 004 建筑外窗氣密性能分級及檢測方法 71072002 建筑外窗保溫性能分級及檢測方法 84842002 建筑外窗采光性能分級及檢測方法 19762002 采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 003 14 通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 002 建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 002 節(jié)能措施 合理布局，減少能耗；采 用節(jié)能燈具；變壓器盡量置于負荷中心；盡量采用自然通風和采光；選用節(jié)能設(shè)備和采用合理的保溫材料；加強能源管理，抓好節(jié)能教育。 8、 組織管理與運營策略 組織管理 本項目采取村有關(guān)職能辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責制，下設(shè)辦公室、財務(wù)組及工程管理組，項目竣工后更名管理部。 勞動定員和人員培訓(xùn) 項目 勞動定員 5 人，即經(jīng)理 1 人，工程管理組 2 人，辦公室及財務(wù)組各 1 人，所有管理人員由村統(tǒng)籌安排并負責統(tǒng)一培訓(xùn)，不足部分 向社會招聘。 營策略 為加快 本區(qū)域 創(chuàng)新的步伐，在 項目 建設(shè)過程中， 通過 配套建設(shè)部分通用性標準廠房作為產(chǎn)業(yè)化基地。在對中小科技企業(yè)開放的同時，這部分通用性標準廠房 將 以優(yōu)惠租金接納從市內(nèi)外 遷入 的科技企業(yè)。通過這些進入快速成長期科技企業(yè)的遷入，帶動為其配套的相關(guān)科技企業(yè)進入 本 基地落戶，營造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。 9、 項目建設(shè)進度 15 項目 2008 2009 2010 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 編制可行性研究報告并報批相關(guān)用地手續(xù) 土建設(shè)計 及 工程招投標 土建施工 項目竣工竣工 驗收交付使用 10、 投資估算和資金籌措 投資估算 本基建項目投資估算 3417 萬元，具體分布 如下： 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價造價（元） 金額（萬元） 備注 土建 三層樓 46443 600 2787 小計 46443 2787 16 征地及配套費 480 設(shè)備費用 100 不可預(yù)見費 50 合計 3417 資金籌措 本基建項目所需總投資，全部由村經(jīng)濟合作社自籌解決。 11、 經(jīng)濟效益和社會效益分析 濟效益分析 根據(jù) 市場實際，考慮出租標準廠房價