最新的糧倉保護性再利用商業(yè)計劃書

最最 新新 的的 糧糧 倉倉保保 護護 性性 再再 利利 用用 商商業(yè)業(yè) 計計 劃劃 書書 第一章 項目總論 為適應長沙市文化產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進太平老街文化旅游及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項目旨在保護傳統(tǒng)古建筑文化遺產(chǎn)的基礎上提質(zhì)升級，對太平街老建筑 乾益升糧棧進行保護性再利用的經(jīng)營，進而開創(chuàng)太平街文化保護與文化創(chuàng)新發(fā)展新篇章。 本項目名稱為“太平糧倉保護性再利用項目”， 項目選址于長沙市天心區(qū)太平街 99 號乾益升糧棧舊址， 項目以打造針對特定群體的文化場所為目標，致力于為受眾搭建一個品位“鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)”的 2 文化體驗平臺，同時為客戶創(chuàng)造一種復合式文化休憩 方式及獨具特色的文化會所綜合服務，項目并進一步建設面向湖南全境文化市場的文化創(chuàng)意集聚平臺，專門從事非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的展示及砂巖畫等鄉(xiāng)土自然風格藝術(shù)品的研究、創(chuàng)新、設計及展覽銷售。 項目 搭建以太平糧倉為標桿的高價值文化體驗平臺，以“藝術(shù)品展覽加歷史會館體驗”的模式， 帶動 “鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)” 譜系產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)， 力爭成為長沙面向境內(nèi)外推進文化藝術(shù)創(chuàng)新、發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)示范基地之一。 第二章 項目建設必要性 一、項目所在地文化產(chǎn)業(yè)背景 項目所在地位于長沙市天心區(qū)太平歷史文化街區(qū)，天心區(qū)是長沙市文化 歷史最為悠久、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展最發(fā)達的政府行政區(qū)，區(qū)域內(nèi)有各級文物保護單位 25 處，歷史街巷 6 條，歷史風貌保護區(qū) 2 個，擁有眾多的“三湘第一”，天心古閣、白沙古井、第一師范、賈誼故居、三國吳簡等歷史文化遺產(chǎn)聞名遐邇，新世紀體育文化中心、田漢劇院、杜甫江閣等長沙標志性文化設施氣勢恢宏， 13家科研院所和 22 所大 3 中專院校使文化底蘊更顯厚重。天心區(qū)精心打造十條文化產(chǎn)業(yè)街的“一區(qū)、五片、十街”的功能布局，全面推進的中央文化景觀區(qū)，是全市文物保護單位最多、歷史風貌保持最好、古城肌理保存完整，最具長沙“山水洲城”獨特魅力、“吃住 行游購娛”結(jié)合最為緊密的城市區(qū)域地帶。專業(yè)代寫商業(yè)計劃書，需要的聊邱邱：意義私企領久久起以起 天心區(qū)作為長沙市的文化核心區(qū)域之一，按照以文“化”產(chǎn)業(yè)、以文“興”產(chǎn)業(yè)、以文“融”產(chǎn)業(yè)的思路，將文化產(chǎn)業(yè)納入了經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，建立了重點文化產(chǎn)業(yè)項目庫，并出臺了扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套政策，重點扶持具有示范性、導向性的重點文化產(chǎn)業(yè)項目和企業(yè)。天心區(qū)良好的投資環(huán)境和悠久的歷史文脈，以及太平街開發(fā)商長沙城投 具備的強大開發(fā)能力和豐富管理經(jīng)驗，使得太平街具有優(yōu)良的發(fā)展前景。 三、項目建設單位具備的優(yōu)勢 1、具備扎實的文化產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)驗。 項目建設單位具有多年的文化產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營經(jīng)驗，公司以湖湘文化為依托，以藝術(shù)創(chuàng)新為抓手，培養(yǎng)了成熟穩(wěn)定的文化產(chǎn)業(yè)管理團隊，具備扎實的文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗 。 2、具備穩(wěn)定的藝術(shù)創(chuàng)作人才基礎。 項目建設單位 涉及傳統(tǒng)字畫藝術(shù)、傳統(tǒng)工藝美術(shù)品等文化產(chǎn)品領域 ，并與國內(nèi)外著名藝術(shù)大家和藝術(shù)團體保持友好往來，可為項目的 4 文化提升長期提供支持。 3、項目的經(jīng)營格局已現(xiàn)雛形。 項目建設單位自進駐太平街以來，對乾益升糧棧舊址進行為時八個月的整體修復和藝術(shù)裝飾，在恢復清末民初建筑裝飾風貌的同時并在梁枋、 檐 柱 、磉蹬、門窗、匾額等部分大量鑲用明清時期的藏品原件，使建筑空間修舊如舊，古樸大氣，得到前來參觀的各級領導和廣大市民的高度評價。 項目建設單位一如既往恪守文化之根本，立志長期扎根文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，目前，太平糧倉已成為太平街不可或缺的文化聚集地之一，多次接待省、市領導視察，并受到了湖南衛(wèi)視、湖南日報等本地媒體的持續(xù)關注和報道。 第三章 項目建設規(guī)模和內(nèi)容 一、建設規(guī)模 項目投資總額：約 X 萬元； 項目使用面積：約 1200 ； 二、建設內(nèi)容 1、項目簡介 5 項目載體系清代建筑 乾益升糧棧舊址 ，項目 陳楚華老 師的指導下，采用文物藏品與建筑構(gòu)造鑲嵌結(jié)合的修復方式，不僅維護了古建筑的原始風貌，并成為太平街獨具特色的四大文化看點之一。 項目 致力于打造品位“鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)”文化體驗平臺，以湖南非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示中心為平臺，持續(xù)創(chuàng)新出包括大師工藝美術(shù)品在內(nèi)的各種類型文化產(chǎn)品，并結(jié)合文化休閑服務的會所設施，使其成為集文化展示、旅游觀光、文化藝術(shù)消費為一體的文化集聚地之一。 2、項目定位 以“藝術(shù)品展覽加歷史會館體驗”的模式， 帶動 “鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)” 譜系產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)，促進長沙文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 3、經(jīng)營目標 以持續(xù)提升太平街 文化藝術(shù)含量為己任，在維護乾益升糧棧古建筑原始風貌的同時，塑造太平糧倉品牌核心作用，使太平糧倉成為太平街文化展示的重要窗口之一。專業(yè)代寫商業(yè)計劃書，需要的聊邱邱：意義私企領久久起以起。 4、項目內(nèi)容 劃分文化展示版塊、歷史會館版塊和創(chuàng)意設計版塊。 文化展示版塊 設立廳堂版藝術(shù)展館，從事非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示及鄉(xiāng)土自然風格藝術(shù)品的研究、設計和展覽，與湖湘著名工藝美術(shù)大師群體建立合作創(chuàng)意機制，是項目的文化展示中心； 歷史會館版塊 在不損害歷史建筑并維護建筑原有格局的前提下，限量提供高檔餐飲服務。此版塊主要是構(gòu)筑 府宅式獨特空間環(huán) 6 境，將藝術(shù)品陳列與餐飲服務相結(jié)合，以接待高端客人為主。 創(chuàng)意設計版塊 項目在修復、提升、更換、創(chuàng)新太平糧倉室內(nèi)藝術(shù)的同時，將建立視覺空間創(chuàng)意設計工作班子，并 為太平歷史文化街區(qū)提供文化包裝推廣服務，進而為外界提供文化藝術(shù)輸出服務。 根據(jù)以上版塊劃分，太平糧倉服務項目可細分為： 非遺文化展示、大師工藝美術(shù)品展覽及銷售； 承辦各類高端宴請及主題宴會（后院樓宅）； 建酒窖并提供高檔紅酒品酒會等服務（地下 室）； 為小型藝術(shù)活動提供獨特空間的古建場所（廳堂）； “湘府家宴”私房菜肴（后院樓宅）； 提供新聞發(fā)布會、新產(chǎn)品展示會、慶典儀式等使用的古建場所（前樓廳堂）； 太平糧倉特色工藝紀念品店； 太平歷史文化街區(qū)文化包裝及推廣服務； 5、文化藝術(shù)活動專題 與省美術(shù)家協(xié)會、省工藝美術(shù)協(xié)會、省民族民間工藝美術(shù)委員會等學術(shù)機構(gòu)以及湖南大學、湖南師范大學等大專院 校等長期聯(lián)系合作，做到湖南境內(nèi)有影響力的民俗主題藝術(shù)活動首選太平街，提高太平街的文化品牌價值含量。 三、項目優(yōu)勢及市場分析 1、項目優(yōu)勢 優(yōu)勢一：模式的優(yōu)勢。 7 項目整合文化產(chǎn)品創(chuàng)新推廣與古建筑維護利用等資源，在乾益升糧舊址的建筑載體上突出了三個融合，即“ 傳統(tǒng)老建筑構(gòu)造與創(chuàng)新藝術(shù)品搭配的融合、傳統(tǒng)工藝美術(shù)大師制作與現(xiàn)代藝術(shù)設計創(chuàng)新的融合、博物館化會館服務與國際化藝術(shù)營銷的融合”，相對同城其他同類項目，太平糧倉具備獨特的經(jīng)營模式。 優(yōu)勢二：產(chǎn)品的優(yōu)勢。 產(chǎn)品的優(yōu)勢分為兩種，一種是大師工藝美術(shù)品，一種是乾益升糧棧 古建筑舊址。太平糧倉主推的湖南著名藝術(shù)家群體的大師工藝美術(shù)品曾多次獲得國家、省級藝術(shù)金獎等殊榮，湖南省人民政府及省市領導多次將大師工藝美術(shù)品作為禮品饋贈貴賓；而太平糧倉所依據(jù)的古建筑歷史文化背景，同樣也是長沙市內(nèi)不可多得的稀缺資源。 優(yōu)勢三：團隊的優(yōu)勢。 太平糧倉經(jīng)營團隊以文化創(chuàng)新為發(fā)展根本，以湖南省工藝美術(shù)大師群體為核心技術(shù)團隊，突出藝術(shù)家經(jīng)營特色，淡化商業(yè)色彩。 2、市場分析 大師工藝美術(shù)品產(chǎn)品分析 此前大師工藝美術(shù)品的銷售以傳統(tǒng)工作室為主，銷售范圍局限在產(chǎn)品的大師 工作室內(nèi)，經(jīng)過持續(xù)產(chǎn)品更新及系統(tǒng)市場調(diào)研，公司已確定將大師工藝美術(shù)品由個人性單一市場的文化品牌提升為代表湖南省工藝美術(shù)創(chuàng)新形象的知名文化品牌，經(jīng)由從模式、團隊、技術(shù)等方面的提質(zhì)升級，并經(jīng)由專業(yè)團隊營銷推廣，項目具有良好的市場前景。 會所產(chǎn)品市場分析 8 通過對北京新南倉、上海雍福會、俏江南 881 會所等改建的老建筑地系統(tǒng)觀察，同時結(jié)合會所經(jīng)營與城市文化街區(qū)結(jié)合的商業(yè)案例，如成都寬窄巷子、杭州的河坊街，乃至著名旅游區(qū)內(nèi)陽朔西街、麗江四方街，廈門鼓浪嶼古建群等，實際上，各種類型會所的經(jīng) 營在大中型城市已漸成趨勢。通過中國整體國民生活水平的提升，個體文化認知水平的漸進，會所的出現(xiàn)將代表一種生活態(tài)度的改變、抑或生活方式的更新，據(jù)市場的經(jīng)驗，結(jié)合城市歷史文脈和文化藝術(shù)的會所并將愈加受到目標群體的歡迎。 太平糧倉即是將一種全新的藝術(shù)品形式與另一種懷舊的歷史環(huán)境空間融匯結(jié)合的范例，它通過古代建筑提升藝術(shù)價值，又通過文化產(chǎn)品襯托環(huán)境品質(zhì)，從而做到在藝廊乃至博物館中感受會館各種服務，即可成為長沙市不可多得的高端文化休閑場所。 第四章 項目經(jīng)營模式概述 一 、 藝術(shù)館 +會所經(jīng)營模式 太平糧倉的經(jīng)營 模式簡要地概述就是藝術(shù)館 +會所的經(jīng)營模式，藝術(shù)館部分確定在太平糧倉的前部廳堂的一、二層，會所部分確定在太平糧倉后棟花園洋房、地下室和庭院。 9 在不損害歷史建筑并維護建筑原有格局的前提下，會所構(gòu)筑府宅式獨特空間環(huán)境，將藝術(shù)品陳列與餐飲等服務相結(jié)合，以接待高端客人為主 ，限量為客人提供高端餐飲服務和藝術(shù)品鑒賞及消費。 二 、 項目經(jīng)營結(jié)構(gòu)分析 1、藝術(shù)館區(qū)域：前面廳堂部分為非遺展館部分，以陳列大師工藝美術(shù)品、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)藝術(shù)品、現(xiàn)當代藝術(shù)品等為主，以藝術(shù)館的展示模式為客人帶來全新的會所文化享受，并帶動藝術(shù)品的銷售； 2、宴客區(qū)：分為純中式風格和中西結(jié)合民國風格；根據(jù)宴客的檔次和規(guī)模設立定額消費；以用餐為主導消費、茶水和點心為輔。 3、紅酒酒窖：酒的購買方式由杯和瓶計算；可品鑒及儲存。 4、休憩區(qū)：飲茶、麻將房等休閑娛樂設施；少量配置。 5、藝術(shù)品鑒賞區(qū)：工美大師作品、陶瓷、雕刻、古玩字畫等。 三 、 經(jīng)營賣點分析 1、環(huán)境硬件賣點分析 太平糧倉擁有長沙市獨有的古建筑歷史文化背景； 太平糧倉將歷史文化建筑與藝術(shù)品鑒賞體驗結(jié)合。 2、菜肴產(chǎn)品賣點分析 以新湘菜為主要賣點，以“湘府家宴”為主要形式； 過硬的環(huán)保菜品，集中湘西純天然、保健環(huán)保菜肴。 3、其他產(chǎn)品賣點分析 集合各類名貴紅酒，并籌辦紅酒品嘗會等活動； 傳統(tǒng)及現(xiàn)當代藝術(shù)品、古玩字畫等，獨一無二博物館環(huán)境。 10 4、無形賣點分析 私密性的空間、人性化的管理和家府化的服務理念； 高檔次文化加餐飲消費群體，長沙和來自各地的金領聚集 地； 來自各種時空的 原創(chuàng)藝術(shù)為主要特色的文化藝術(shù)背景； 四 、 市場地位及對象分析 1、 市場定位 達到 同類或類似場所省內(nèi)一流水平。 以高端客戶（ 500強企業(yè)、上市公司、各級政府、外企、富豪、文藝名人等）為目標。 以金領階層（高收入階層、 流客戶為導向。 以欣賞文化并具備經(jīng)濟能力的發(fā)展中企業(yè)客戶為鋪墊。 2、主流客源 政府官員、富豪、企業(yè) 家、文藝明星、藝術(shù)家、中小企業(yè)主等，以公務接待和商務接待為主要著力點。 3、次流客源 具備經(jīng)濟能力的個人及機構(gòu)的私人接待； 4、散客客源 湖南本地具備消費能力的，愛好文化的人群。 五 、 服務特色分析 1、出品特色（略） 2、服務特色 藝術(shù)館、博物館環(huán)境：突出項目獨特的文化藝術(shù)環(huán)境，做到與同類項目的文化差異性和視覺差異性。 私密化空間：（略） 11 人性化管理：（略） 家府化服務：（略 ） 服務語言的特殊要求：具備懂英語的員工為客人進行服務。 服務理念 盛世太平、品位糧倉 第五章 項目管理模式概述 一 、 管理組織結(jié)構(gòu)分析 總 經(jīng) 理 董 事 會 12 二 、 管理職責分析（略） 三 、 管理范圍分析（略） 四 、 管理思路分析（略） 第六章 項目投資估算與資金籌措 一 、 投資估 算： X 萬 項目總投資約 X 萬元?？偼顿Y估算包括項目初期投入費用、后期投入費用及相關藝術(shù)品配套費用等。 二 、 初期已投入費用： X 萬 會所經(jīng)理（餐飲） 財務部 會 計 出 納 審 計 采 購 倉 庫 行政辦 客 服 銷售部 廚務部 安 保 部 督察 人事主管 西 廚 中 廚 樓面服務 基層管理 保安員 工程維修員 銷售推廣 面 點 推洗工 13 目前基本完成整個項目古建筑修復工程、室內(nèi)裝修工程、園林綠化小品工程等；另外完成部分藝術(shù)品陳列及物品的配置等。 序號 建設項目 造價（萬） 內(nèi)容 備注 一 工程費用 X 工程建設為主。 1 古建筑修復 2 室內(nèi)外裝修 3 園林綠化小品 三 、租賃場地費用 ： X 萬左右 /年 1、 按已簽訂的租賃協(xié)議確定 房屋租賃 費用 估算。 2、租賃場地費包括公共設施、車位、垃圾臺等。 （暫略） 3、租賃 費用 估算按 協(xié)議的 每平方米每 月 X 元計算， 計租面積為X 平方米； 租賃費用估算參照周圍出租費 行情及實際使用情況 。 4、如合作方將太平糧倉的預期租金作為其出資入股，則預期租金在一定期限內(nèi)計為項目的收入在財務上予以體現(xiàn)。 四 、 后期 裝修費用、設備設施費用 ： 1、 后期 的裝飾包括門面、廳面、廚房三個大的方面 。門面包括收銀系統(tǒng)、店面招牌及餐牌、路招與指示招牌、 2、廚房裝修應以衛(wèi)生為主，結(jié)合方便廚師、工作人員操作，便于油煙、污水排放功能考慮。 3、設施和設備包括廚房中的烹飪設備、儲存設備、以及冷藏設備，運輸設備，加工設備，洗滌設備、空調(diào)通風設備，安全和防火設備等。 含 運輸費和安裝調(diào)試費。 14 名稱 描述 費用（萬元） 裝 修 費 用 門 面 店面招牌及餐牌 高檔仿古宣傳牌，含門口盆載花卉等 招與指示路牌 含燈光設施等 銀系統(tǒng) 含收銀系統(tǒng)、對講機、刷卡機、稅控機等 面 吊頂裝飾與墻壁墻紙 部分吊頂重裝，加古代藝術(shù)元素，木雕造景 5 窗簾、地毯、燈飾等 4 水電、線路等 1 藝術(shù)配飾等 硬木屏風、古案臺及羅漢椅、匾牌、雕花架等 2 廚 房 修建及裝修 擬定在后院園林處 3 給排水、用電等 煙工程、環(huán)保費用等 他 地下室裝修 生間裝修 現(xiàn)有衛(wèi)生間需要提質(zhì)升級、別墅二樓增加衛(wèi)生間 院 中式大廳外的偏廊處加石桌和石凳，其他地方加仿古石盆、動物及人物石雕 備設施費廚 房 烹飪設備 2 儲存設備及冷藏設備 1 運輸設備及加工設備 滌設備及通風設備 全和防火設備 調(diào)、電視、電話等 暫定 6 個空調(diào)、電視和電話等設備適當添置。 15 用 音響及相關數(shù)碼產(chǎn)品 1 五 、 后期 家具和器皿 等 費用 ： 1、家具費用主要指辦公家具、客人區(qū)域家具等。 2、器皿主要是指對餐廳、廚房經(jīng)營用的瓷器、玻璃器皿、銀器、工作服等物料用品，應先根據(jù)確定的飯館餐飲店的服務方式和桌位數(shù)，計算出各種家具和器皿需要的數(shù)量，再根據(jù)市場價工作服等物料用品，應先根據(jù)確定的飯館餐飲店的服務方式和桌位數(shù)，計算出各種家具和器皿需要的數(shù)量，再根據(jù)市場價格即可進行估算。 名稱 描述 費用（萬元） 家具和器皿 等 費 用 辦公家具 辦公桌椅、文件柜等 公電腦、傳真機等 人區(qū)域家具 兩個大廳餐桌餐椅等 兩套高檔家具 個中廳餐桌餐椅等 四套高檔家具 前休息區(qū)域家具等 沙發(fā)、桌椅、柜等 他配飾及藝術(shù)品 書柜、留聲機、鐘擺、梳妝臺、花架等雜件。 4 器皿 瓷器（以餐具為主） 3 玻璃器皿及其他 1 其他餐飲配器等 他 盆景盆栽（含幾架） 作服 管理人員、工作人員、廚師及演員等 、勞動力成本的 預 算 ： 8萬元 飯館餐飲店勞動力成本由管理人員、服務人員及廚師的工資組 16 成?？砂床煌藛T的工資標準乘以人數(shù)來估算。各類人員的工資水平，在各勞動力市場都有平均工資標準可供參考。 暫定兩個月的工資總額作為開業(yè)前的勞動力成本作為流動資金進行預算。 （具體工資數(shù)據(jù)見第四章成本于經(jīng) 營管理概述） 七 、運營費用預算 ： 6 萬元 運營費用包括營銷費用、廣告費用 、培訓員工的費用等。 八 、 不可預見費用： 14萬元 考慮 部分 不可預見的準備金， 設定 為前幾項總和的 20%。 九 、 資金缺口及籌措方式 目前，項目尚缺四、五、六、七、八項費用沒有落實，資金缺口總計為： +8 萬 +6萬 +14 萬 = 十 、 藝術(shù)品方面 項目內(nèi)陳列的藝術(shù)品包括可銷售的藝術(shù)品及純展示的藝術(shù)品，純展示藝術(shù)品（例如名貴古玩字畫等）可租借藏品，租借費用忽略不計，用來提高會所的文化檔次和藝術(shù)水準。 第七章 項目 成本及效益分析 一 、 目標總?cè)蝿盏脑O定 1、 營業(yè)總面積分析總客流走向（主要分析餐飲部分） 容納客人數(shù)：（具體數(shù)字待實地詳查）宴客區(qū)最大容納人數(shù)： 墅一樓西式大廳）： 12 人 墅一樓側(cè)室）： 8人 墅二樓一室）： 8 人 墅二樓二室）： 6人 17 墅二樓三室）： 6 人 堂一樓中式大間）： 12 人 總計最大容量： 52人 午餐時段： 10： 30 14： 00 按照總?cè)萘?30%計算： 16 人 晚餐時段： 16： 30 21： 00 按照總?cè)萘?50%計算： 26 人 預計日客流總量： 42人 目標人均消費 680 元，日營業(yè)額為 28560元左右； 月目標營業(yè)額 元 2、淡旺季節(jié)的利潤分配： 1、 2、 3、 4、 5 月份 10、 11、 12 月份原則上是屬于旺季，按照目標營業(yè)額 80%預算，總營業(yè)額為： 元 淡季 6、 7、 8、 9月份屬于淡季，按照目標營業(yè) 額的 60%計算，總營業(yè)額為 餐飲收入年度總額為： 3、藝術(shù)品銷售收入（會館餐飲部分及前廳藝術(shù)展館）： 會館餐飲部分的藝術(shù)品收入按客流量比例計算，即： 旺季： 42人 /天 *30 *8 個月 =10080 人 *80%=8064人 淡季： 42人 /天 *30天 *4個月 =5040人 *60%=3024 人 8064人 +3024 人 =11088 人 *10%消費人群 =1109 人 1109人 * 2000元 = 即會館部分藝術(shù) 品年銷售總額為： 元 門店（前廳藝術(shù)展館部分）：估 150萬 /年。 藝術(shù)品年度收入： + 150 萬元 = 18 4、目標年營業(yè)總額： 餐飲收入 + 藝術(shù)品收入，即： （ 元 +元） +（ 150 萬元） = 元 +元 = 二 、 目標任務的區(qū)域預算 1、主宴客廳 消費為 4800元 8888元不等，暫定目標均消費： 6800元 2、紅酒窖 引進品牌及價格未定，其收入暫且不計 。 3、藝術(shù)展廳（含會所內(nèi)各種藝術(shù)品展示） 藝術(shù)品從幾千到數(shù)萬不等，根據(jù)客人的喜好配飾相關藝術(shù)品。 三 、 成本核算分析 1、應繳國家相關職能部門費用：約 60萬元 /年。 包括按估算收入比例 繳納 的 5%營業(yè)稅 及附加及其他稅費等。 2、員工工資、獎金及個人所得稅等費用： 60 萬 /年 預算表格（相關職位可一人兼數(shù)職，暫按一人一職計算）： 崗位 人 數(shù) 基本工資 崗位補貼 績效工資 全勤 合計 總經(jīng)理 1 5000 5000 會所經(jīng)理 1 3000 3000 咨客收銀 3 1200 100 50 4050 傳菜員 6 1000 100 100 50 7500 人事主管 1 1500 100 100 50 1750 財務主管 1 1500 100 100 50 1750 出納 1 1000 100 100 50 1250 19 倉庫 1 800 100 100 50 1050 采購 1 800 100 100 50 1050 主廚 1 5000 5000 助廚 2 2500 5000 廚工 2 1000 2000 清潔 2 700 50 50 50 1700 合計 40100 元 年計 48,1200 元 3、房租水電費用 合計 35 萬元 房租： 712 平米 35 元 3 萬元 /月 年 30 萬元 水電：月估計 40005000元左右，年 5萬元左右 4、酒水 /廚房、其他原材料成本占總營業(yè)額 50% 即毛利率為 50% 5、藝術(shù)品銷售分為自產(chǎn)及代銷，毛利率平均暫定 50% 6、維修維護：月估計 500 元 年約 6000 元 7、易耗品：月 800元 年約 9600 元 8、廣告宣傳費用 年約 5 萬元左右 9、其他費用（招待費用、辦公費用、差旅費用、燃油費用等） 年約 12 萬元 10、年費用總計約 173,5600 元 11、利潤點分析 50% 元 =元 五、經(jīng)營效益分析 1、營業(yè)收入估算表 序號 項目 計算方式 年收入 營業(yè)收入 20 1 會館餐飲收入 2 文化藝術(shù)品收入 3 其他收入 暫時不計 2、利潤與稅收分析（略） 3、投資回收期（略） 4、投資利潤率（略） 簡化以上財務分析，具體列出以下經(jīng)濟效益的主要財務指標：包括年營業(yè)收入、年稅后利潤、年 上繳稅收、盈虧平衡點、投資收益率、貸款償還期、投資回收期等。 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 X 2 年營業(yè)收入 萬元 3 年稅前利潤 萬元 4 年上繳利稅 萬元 5 投資收益率 % 6 投資回收期 年 五、社會效益分析 項目建成后，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益： 1、項目選址長沙歷史文化名街 太平街，既 符合街區(qū)總體規(guī)劃，又可促進街區(qū)文化功能完善，豐富街區(qū)景觀效果。 21 2、項目 將傳統(tǒng)工藝美術(shù)文化資源按現(xiàn)代文化服務產(chǎn)業(yè)規(guī)律進行整合，聚集 文化創(chuàng)意 文化產(chǎn)品 ，提高文化藝術(shù) 消費，其搭建的高價值文化平臺將進一步促進會所的經(jīng)營發(fā)展。 3、項目建成形成新的文化旅游線路，進一步促進文化與旅游的結(jié)合， 將成為長沙集文化展示、旅游觀光、文化藝術(shù)消費為一體的新的文化旅游集散地。 4、項目建成后將成為太平街區(qū)標志性文化看點之一，這對改善街區(qū)形象、完善街區(qū)功能、豐富城市文化內(nèi)涵、以及創(chuàng)建“中國歷史文化名城”均有著積極的作用。 第八章 項目開業(yè)籌備方案概要 做好 項目的 開業(yè) 籌備 工作，對 項目 開業(yè)及開業(yè)后的工作具有非常重要的意義 ，現(xiàn) 將 項目 開業(yè)籌備 方案進行簡要概 述。 22 一、 確定開業(yè)前 的工作任務 項目的經(jīng)營管理模式定為藝術(shù)館 +