商業(yè)地產(chǎn)返租現(xiàn)象專題研究.doc

商業(yè)地產(chǎn)返租現(xiàn)象專題研究金門面顧問市場研究中心供稿售后返租，即返租銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。一、售后返租發(fā)展沿革售后返租模式于上世紀(jì)70年代起源于美國，后來流行于JP、臺(tái)灣和香港等國家和地區(qū)。在售后返租模式中，發(fā)展商將其開發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物業(yè)劃小面積，分零出售給購買者。隨后，發(fā)展商再與購買者簽訂返租合同，讓購買者將商鋪等返租給發(fā)展商，交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營或統(tǒng)一招租，租賃期限3至10年不等。在返租期內(nèi)，投資者可獲得發(fā)展商每年以購房總價(jià)款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期滿后，投資者可自由處理所購物業(yè)：或轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)賣，或自主經(jīng)營，或要求發(fā)展商原價(jià)回購。售后返租模式于上世紀(jì)九十年代末期進(jìn)入我國大陸，很快便受到了發(fā)展商、投資者以及有關(guān)各方的青睞。對于發(fā)展商來說，商鋪如果只租不售，至少長達(dá)十幾年的投資回收期令其焦心，而通過售后返租，能夠以高價(jià)很快售出所開發(fā)的項(xiàng)目，資金可迅速回籠；對于投資者來說，發(fā)展商的分割出售大大降低了投資門檻，中小投資者也可以通過售后返租模式踐行“一鋪養(yǎng)三代”的向往，不費(fèi)心思地坐享高投資回報(bào)，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值；而對于銀行來說，30%至40%的首付比例相對一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不算高，還款期限也不算長，因而不少銀行覺其風(fēng)險(xiǎn)較小而樂助其成。由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓，因此，這種營銷方式出現(xiàn)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)銷售管理辦法明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。此后此種模式一度沉寂。但近年來，由于樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重、競爭日益激烈，開發(fā)商們只能在“回報(bào)率”、“返租年限”這些極具誘惑力的指標(biāo)上大做文章，以期能在最短時(shí)間內(nèi)銷售出所有已開發(fā)和待開發(fā)的產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)謀取利益。正因如此，售后返租才重新回歸，回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6至8升到了目前的8至11不等，返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年甚至20年之久?，F(xiàn)在的售后返租模式與以往的不同之處在于：1、它已經(jīng)不是以往通過房地產(chǎn)開發(fā)商來運(yùn)作，而是以重新注冊的一家商業(yè)運(yùn)營公司和購房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報(bào)，即甲方【開發(fā)商】賣給乙方【投資人】，甲乙雙方共同找到丙方【投資中介】，由丙方代為經(jīng)營，回報(bào)出自丙方，如此操作，使開發(fā)商合理規(guī)避了國家相關(guān)法律、法規(guī)對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資的禁令。（附：在關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知（銀發(fā)號(hào)）中歸納出的非法集資種類第二類就是對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。）2、現(xiàn)在售后返租的項(xiàng)目大多承諾為投資者提供相應(yīng)的擔(dān)保。目前市場上售后返租項(xiàng)目運(yùn)用的擔(dān)保形式有：以上市公司、母公司的資產(chǎn)作擔(dān)保；通過與開發(fā)商有連帶關(guān)系的公司作擔(dān)保；用擔(dān)保公司來擔(dān)保；宣稱由銀行作擔(dān)保。但目前市場上有真擔(dān)保，也有假擔(dān)保。有的項(xiàng)目提供全程連帶責(zé)任擔(dān)保，在合同中約定保證在租期內(nèi)對房產(chǎn)的本金和利息做出擔(dān)保。但也有不少項(xiàng)目只是在宣傳資料上有擔(dān)保承諾，而沒有將擔(dān)保的具體內(nèi)容寫進(jìn)合同中，或者只承諾對租金部分擔(dān)保。有的項(xiàng)目自稱由銀行負(fù)責(zé)擔(dān)保，但實(shí)際上往往是用銀行作幌子，從高房價(jià)中將租期內(nèi)的所謂回報(bào)預(yù)留，由銀行代發(fā)利息?！笆酆蠓底狻苯钃?dān)保在市場上再度活躍的深層次原因，是人們對房地產(chǎn)市場大勢的看好。售后返租采用中介運(yùn)作、引入擔(dān)保，從法律上可以認(rèn)定是不違法的。但目前仍有不少開發(fā)商是通過中介由一家人兩塊牌子的方式在變相運(yùn)作。另外，擔(dān)保非常復(fù)雜，非專業(yè)人士掌握起來難度比較大。如投資者往往只看到了開發(fā)商的宣傳材料，而很有可能開發(fā)商與擔(dān)保方之間根本沒有合同。另外，按照擔(dān)保法的規(guī)定，企業(yè)擔(dān)保需要受到資金額度的限制，而開發(fā)商往往會(huì)做出超限額的偽承諾。即便是上市公司對外擔(dān)保，從程序上需要經(jīng)過董事會(huì)的同意，這些都應(yīng)該在擔(dān)保合同中有所體現(xiàn)。金門面顧問觀點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)的返租現(xiàn)象，是建立在開發(fā)企業(yè)為了快速回籠資金的基礎(chǔ)之上。無論房地產(chǎn)市場如何活躍，投資者必須要認(rèn)清任何投資都存在著風(fēng)險(xiǎn)的道理，切實(shí)保證自己利益不受損傷。明修棧道暗渡陳倉的做法，于整個(gè)市場來說是一把雙刃劍，售后返租決不是共贏的共贏的最好途徑。二、售房返祖疑問解讀售后返租疑問一：投資還是集資？投資是預(yù)期贏利的理財(cái)行為，投資人必須明白所投資內(nèi)容，要知道贏利途徑和存在的風(fēng)險(xiǎn)。集資尤其是非法集資其主要目的就是圈錢。集資是不用考慮產(chǎn)品是何種形式，戶型朝向如何，采光通風(fēng)怎樣，一切被看作是一種手段，人們關(guān)心的是自己能夠有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)。據(jù)分析，目前房地產(chǎn)形勢比較好，短期看可能有高額回報(bào)，這也讓一些從前認(rèn)為不可能的回報(bào)有了想象空間。而產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店公寓則面向的是投資者而非自用型買主，所以目前在這兩個(gè)領(lǐng)域采用售后返租的比較多。而其中一些搞不好的售后返租項(xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為。售后返租疑問二：出界還是擦邊？業(yè)內(nèi)一種觀點(diǎn)認(rèn)為，售后返租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品，是一種發(fā)展方向，現(xiàn)在很多人都在打擦邊球。實(shí)際上國家在中央人民銀行法、商業(yè)銀行法以及非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法和國務(wù)院辦公廳的多部文件已經(jīng)涉及過非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容。并在關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知(銀發(fā)(1999)289號(hào))中歸納出的非法集資種類第二類就是對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。既然有法律法規(guī)限制，現(xiàn)在的項(xiàng)目如何擦邊呢？一種做法是將單價(jià)定得高過周邊價(jià)格一倍甚至兩倍，然后用高出的利潤償還所承諾的回報(bào)，這被某些人看作是一種另類營銷手段；另一種做法是，雖然國家明令禁止非法集資，就是不能同意甲方賣給乙方，乙方又返租給甲方。但現(xiàn)在的模式是甲方賣給乙方，甲乙雙方共同找到丙方，由它代為經(jīng)營，回報(bào)出自丙方，據(jù)說這兩種方式都沒有“出界”。售后返租疑問三：餡餅還是陷阱？簡單的說，承諾的回報(bào)如果能實(shí)現(xiàn)自然是餡餅，如果回報(bào)不了就是風(fēng)險(xiǎn)，就是陷阱。采用售后返租承諾回報(bào)的開發(fā)商，我們可以大致分成三類：一類是承諾回報(bào)當(dāng)真兌現(xiàn)的；一類是手頭急需一筆錢，需要通過此手段融資的；最后一類則是從開始就是惡意的，目的是利用很高的回報(bào)率賣完產(chǎn)品退出。商業(yè)與房地產(chǎn)相比，實(shí)際有著很大的脆弱性，房地產(chǎn)是以“億”為計(jì)量單位，而商業(yè)是以“元”為計(jì)量單位。經(jīng)營好房地產(chǎn)和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)概念對于商家來說，小業(yè)主共有的遠(yuǎn)沒有業(yè)權(quán)統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)具吸引力，所以需求決定更難經(jīng)營好。最新的情況是，為了消除投資者的疑慮，開發(fā)商總要提出以背后母公司或者公司的固定資產(chǎn)及營業(yè)收入作為擔(dān)保。但專業(yè)律師提醒，市場條件下任何資產(chǎn)的價(jià)值都不是恒久不變的，擔(dān)保物到底能不能支撐承諾的回報(bào)實(shí)現(xiàn)仍然存在不確定性。投資者必須分清承諾方是誰，承諾是否寫到合同里，承諾方有沒有實(shí)力兌現(xiàn)承諾等問題。消費(fèi)者最尖銳的疑問就是：如果商鋪真跟開發(fā)商說得這么能賺錢，那開發(fā)商為什么自己不經(jīng)營，偏要到處打廣告想方設(shè)法賣給我們？投資者利益訴求點(diǎn)：1、在銀行利率下調(diào)，實(shí)名存款，股票“套牢”，個(gè)人投資品種及渠道少等背景下，房地產(chǎn)投資將成為投資者首選的投資模式。2、降低了購買的門檻。購房者最低只需付出的現(xiàn)金就能完成按揭的首付款，而且后面幾年的銀行貸款基本上可以拿租金沖抵，甚至略有盈余。3、由于開發(fā)商的包租，購房者無需自己考慮如何經(jīng)營或出租，每年便可得到開發(fā)商所承諾的至的年收益。金門面顧問觀點(diǎn)：任何一種投資都有風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)是建立在辭令之上的風(fēng)險(xiǎn)，那么投資的價(jià)值已經(jīng)很難值得信任了。市場是運(yùn)動(dòng)變化著的市場，當(dāng)市場具有比較大的發(fā)展空間的時(shí)候，期望去獲得比較大的市場回報(bào)是值得的。但是，如果市場不具備這樣的抗性，那么辭令性質(zhì)的投資就不具備運(yùn)營的價(jià)值了。三、解剖產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而為了回籠資金的需要，物業(yè)產(chǎn)權(quán)實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要是區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)。其進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為管理，投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”，其運(yùn)作方式也往往稱為“售后返租”。（一）優(yōu)勢1.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。2.對投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。3.從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。并且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測。（二）劣勢1.投資回報(bào)合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間，因經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào)，甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。2.投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測：10年-15年的合同期滿后，投資者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時(shí)商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào)率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時(shí)商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，這將會(huì)破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局。3.二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪將會(huì)無力回天。（三）機(jī)會(huì)1.因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資日漸成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。而管理型商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。2.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPINGMALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無序經(jīng)營，又回避了SHOPPINGMALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)模化嚴(yán)格要求。未來幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找到新的經(jīng)營場所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。（四）挑戰(zhàn)整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后商場經(jīng)營問題等。金門面顧問觀點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)物業(yè)的所有權(quán)在投資者手里，經(jīng)營權(quán)在經(jīng)營公司或者說第三方手里，開發(fā)企業(yè)完成銷售后，就已經(jīng)從市場上的角色扮演中退出來。商業(yè)地產(chǎn)看的關(guān)鍵點(diǎn)一是前期招商，二是后期經(jīng)營。沒有強(qiáng)有力的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，任何的回報(bào)都只是空談。四、售后返租三方主體利弊分析（一）開發(fā)商對絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金的緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，能在短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正有經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念將對商鋪價(jià)值、長遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營不善，冷冷清清，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。（二）投資者近年來，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的持續(xù)下調(diào)，房產(chǎn)投資成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場推向了高潮。“管理型商鋪”的出現(xiàn)，對廣大的購房投資者有以下利益點(diǎn)：1.省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對于投資者來說，可得到極大的便利。2.免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。3.確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。4.統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競爭力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。投資者風(fēng)險(xiǎn)主要在于：1、大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)1020年運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營失敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。2、在委托經(jīng)營期滿后，投資者取得對商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果：或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。（三）經(jīng)營者商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理；經(jīng)營商希望有更多的面積營造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商則希望出租更多的商業(yè)面積。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭：1.在整體經(jīng)營上，管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。2.商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。3.商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理，對于租金的確定，經(jīng)營商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測。4.由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。（四）、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場信息不對稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時(shí)，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開發(fā)商，通常是一個(gè)與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額7%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年，開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。對于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手：1.開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人。2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪，成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)JP吉之島，成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。3、在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。5、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價(jià)格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑，因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆罚试S開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外，國外流行的“認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是，開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?，劃成幾大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成等面積的若干份，每個(gè)購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。當(dāng)然，這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。金門面顧問觀點(diǎn)：售后返租的競爭實(shí)際上是，三個(gè)利益群體的角逐。其間，互為關(guān)系又彼此不能夠完全制約，因而，在具體的操作過程中，小業(yè)主應(yīng)該對商業(yè)物業(yè)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。不能夠完全認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是永久增值的，三方應(yīng)該在一起協(xié)商一個(gè)盈利率和虧損率，按照市場運(yùn)作的方式進(jìn)行租金收益計(jì)算。五、大型封閉式商場的運(yùn)作模式在商鋪的銷售中，采取了所