池州市碧水青城前期策劃報告

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市 場 調(diào) 研 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 池州房地產(chǎn)綜述 通觀池州房地產(chǎn)市場 ,應(yīng)該說正處于一個發(fā)展的階段 , 池州房地產(chǎn)市場在近兩年一直呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，隨著池州城市改造進程的不斷推進以及人們生活水平的不斷提高 ,相信這個市場也會越來越成熟。 根據(jù)我們的了解 ,今年上半年池州市完成拆遷面積 18 萬平方米 ,預(yù)計全年完成拆遷面積將突破 30 萬平方米 ,是池州歷年來城市拆遷規(guī)模最大的一年 ,由此也可以看出：巨大的城市拆遷所帶來房地產(chǎn)市場的剛性需求在年池州當(dāng)?shù)卣加?很重要的地位。 根據(jù)我們對池州房地產(chǎn)市場的調(diào)查 ,2005 年池州房地產(chǎn)市場商品房總的去化量約為 30萬平方米 ,今年上半年房地產(chǎn)市場去化量為 17萬平方米 ,目前市場上沒有新公開個案 ,大都是在售個案的余量，就目前的階段看，池州房地產(chǎn)市場又處于一個供略小于求的階段。 但隨著匯景國際花園四期、星城明珠以及 碧水青城 在下半年的陸續(xù)面市，池州房地產(chǎn)市場在總體的供應(yīng)量上會大幅度增加，預(yù)計年內(nèi)市場新推案量將達(dá)到30 萬平方米左右，屆時圍繞著貴中分校周邊將真正上演一場“三國演義”。而按照目前的去化速度判斷， 2006 年全年去化量會達(dá) 到 35 萬平方米左右。 綜合以上情況分析， 池州房地產(chǎn)市場 總 體處于一個供需兩旺的狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 池州房地產(chǎn)調(diào)研分析 規(guī)模分析 32134.4 2.8 2 1.705101520253035在售個案規(guī)模對比目前池州重點在售住宅項目 6 個，如上圖所示規(guī)模由大到小依次是： 匯景國際花園 32 萬平方米、和泰星城 13 萬平方米、平天湖水岸花園4.4 萬平方米、清風(fēng)名苑 2.8 萬平方米、煙柳園 2 萬平方米、百花南苑 1.7萬平方米。 從規(guī)模上分析，匯景國際花園占有絕對的優(yōu)勢。無論是從市場的銷售情況看還是在對市民的走訪中都會感覺到，匯景國際花園在池 州市民心中較高地位和認(rèn)可度。可以說： 規(guī)模大、有一定配套的小區(qū)受到購房者的青睞。 戶型面積分析 通過對在售住宅項目的調(diào)查顯示： 個案名稱 匯景 三期 和泰星城 清風(fēng)名苑 煙柳園 百花南苑 水岸花園 主力戶型 3/2/1 3/2/2 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 主力面積 105-117 120-126 110-117 100-110 105-110 100-110 120-128 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從上述表格中我們可以看出： 目前池州房地產(chǎn)市場主流是 100-110 平方米三 房二廳一衛(wèi)的戶型面積。 從戶型的布局上看，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品以實用性的傳統(tǒng)戶型為主，還沒有出現(xiàn)錯層、夾層的戶型產(chǎn)品。 從戶型的功能上看，戶型結(jié)構(gòu)較為方正，功能分區(qū)明了，也沒有出現(xiàn)類似 南北 飄窗及入戶花園的功能設(shè)計。 景觀分析 從在售個案的情況來看，在營銷過程中大都以景觀為宣傳賣點，但實際景觀設(shè)計水準(zhǔn)一般，對景觀設(shè)計的挖掘深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 從景觀設(shè)計單位來看，池州當(dāng)?shù)匾惨M了一些外地的公司，如：南方設(shè)計院、杭州石田景觀設(shè)計院、常州設(shè)計院等，但還尚吸引一些品牌影響力較強的景觀設(shè)計單位。 可 以說： 目前在售個案的景觀大都是一些組團綠化，整體顯得比較單調(diào)，對景觀小品的應(yīng)用較少，只有和泰星城采用了一些水景的設(shè)計。如下圖：這代表了目前池州當(dāng)?shù)鼐坝^設(shè)計最好的項目。 從景觀設(shè)計上看，整體水準(zhǔn)有待進一步提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分析 從目前市場在售個案使用的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)來看： 單元門：一般采用可視對講系統(tǒng) 進戶門：采用品牌防盜門 窗：塑鋼窗 安保系統(tǒng)：周邊界紅外線報警系統(tǒng) 立面：一般采用涂料，個別項目有少量面磚搭襯 從整體上分析，當(dāng)前池州房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，在售個案所使用的上述建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)還可以 ，但有些細(xì)節(jié)還是有待提高。如： 立面：除了和泰星城外立面有些特點外，其它項目的外立面給人的感覺很一般。 公共過道：目前在售項目的過道全部都是水泥地坪，整體品質(zhì)感一般。 物業(yè) 管理 服務(wù)分析 通過對在售項目的調(diào)查顯示： 匯景國際花園：金房物業(yè) 和泰星城：金房物業(yè) 清風(fēng)名苑：華宇物業(yè) 煙柳園：青松物業(yè) 平天湖水岸花園：菲安物業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過上述調(diào)查可以看出： 池州最具有代表性的兩個項目匯景國際花園和泰星城的 物業(yè)管理公司是 金房物業(yè)，這也應(yīng)該是目前池州名氣最大的物業(yè)管理公司 ，是池州的“品牌物業(yè)” 。 從實際了解情況 來看，池州當(dāng)?shù)剡€沒有引進一些先進的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物業(yè)管理上還是一個空缺。 產(chǎn)品調(diào)查綜合評述： 通過對池州當(dāng)?shù)卦?售 產(chǎn)品的調(diào)查 以及對市民走訪了解 可以看出： 池州市房地產(chǎn)市場正處于一個發(fā)展的階段， 在售產(chǎn)品基本上是以一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)形式出現(xiàn)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)強調(diào)較少，整體品質(zhì)感一般。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、購房者觀念的逐漸轉(zhuǎn)變、新的開發(fā)理念的形成，我們有理由相信，未來的房地產(chǎn)市場要用產(chǎn)品和服務(wù)說話。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競 爭 分 析 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場 競爭分析 就 目前池州 房地產(chǎn)市場而言， 重點在售住宅項目 5 個 ，分別是： 和泰星城 二期 、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑 。 除百花南苑小區(qū)外，其它個案都是今年上半年公開的項目。從分布情況來看，并不集中。從規(guī)模來看，在售項目規(guī)模都不大，目前都是些余量銷售。按照目前的形勢分析，到本案公開時候，這些在售個案對本案都形成不了大的威脅。 結(jié)合項目所在地理位置以及項目實際進度等，我們認(rèn)為本案最重要的兩個競爭項目應(yīng)該是： 匯景國際花園四期和星城明珠。 根據(jù)我們的調(diào)查，匯景國際花園四期已經(jīng)開始對外登記預(yù)約，預(yù)計在今年 10-11 月份會正式對外公開銷售，而星城明珠一期目前規(guī)劃已經(jīng)基本確定，預(yù)計在今年年底 也應(yīng)該會對外銷售。屆時，本區(qū)域內(nèi)的市場新推案量會明顯增大，三個項目也會展開激烈的競爭。下面，我們將對 匯景國際花園四期和星城明珠 與本案做重點對比分析。 匯景國際花園四期 占地面積： 7.1 萬平方米 總建筑面積： 10.89 萬平方米 產(chǎn)品類型：多層（ 22 幢）、小高層（ 7 幢） 多層：建筑面積 7.33 萬平方米，小高層：建筑面積 2.89 萬平方米 戶數(shù)：多層 596 戶 小高層 247 戶 規(guī)劃面積： 88-145 平方米（不含頂加閣）主力面積：多層 103-109 平方米 預(yù)計公開時間： 10 月 -11 月 目前預(yù)約客戶： 70 組 （截止到 8 月 5 號） 多層戶型面積配比： 88.44-97.5 平方米 2/2/1 82 戶 /14% 103-109 平方米 3/2/1 174 戶 /29% 113-117 平方米 3/2/2 120 戶 /20% 120-127 平方米 3/2/2 108 戶 /18% 頂加閣 112 戶 /19% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 星城明珠 占地面積： 28.09 萬平方米 總建筑面積： 28.09 萬平方米 容積率： 1.0 綠化率： 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 1912 戶 住宅建筑面積： 24.2 萬平方米 商業(yè)建筑面積： 2.91 萬平方米 建筑布局：多層、小高層、別墅 一期：多層 19 幢 一期建筑面積： 6.68 萬平方米 一期戶數(shù)： 522 戶 一期主力面積： 102.25-115.30 平方米 一期戶型面積配比： 82.19-86.58 平方米 2/2/1 82 戶 /15.7% 99.09 平方米 3/2/1 48 戶 /9.2% 102.25-115.30 平方米 3/2/1 164 戶 /31.5% 116.77-120.90 平方米 3/2/2 98 戶 /18.8% 131.14 平方米 3/2/2 9 戶 /1.7% 142.43 平方米 4/2/2 9 戶 /1.7% 153.30 平方米 5/2/2 10 戶 /1.9% 頂加閣樓 102 戶 /19.5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合環(huán)境對比分析： 首先，從三個項目所處的地理位置看，本案與匯景國際花園四期同位于九華山大道內(nèi)側(cè)，而星城明珠則是位于九華山大道外側(cè)，在池州當(dāng)?shù)剡^了九華山大道就相當(dāng)于出城一樣的感覺。其次，從項目周邊小環(huán)境及配套上看，無疑匯景國際花園四期更具有一定的優(yōu)勢。 第三，匯景四期依靠前三期 的開發(fā)，在當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩恼J(rèn)可度，口碑非常好，可以說，三個競爭項目當(dāng)中，匯景國際花園四期占有地利、人和兩大關(guān)鍵優(yōu)勢。 因此，綜合環(huán)境對比優(yōu)勢依次是： 匯景國際花園四期本案星城明珠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目規(guī)模對比分析： 見下圖： 1118300102030匯景四期 碧水青城 星城明珠規(guī)模對比分析從上圖中我們可以清晰的看出： 星城明珠本案匯景國際花園四期 匯景四期 11 萬平方米，本案 18 萬平方米，星城明珠 30 萬平方米無疑更具有規(guī)模優(yōu)勢，星城明珠依靠其規(guī)模大， 因此， 在小區(qū)內(nèi)部配套上增設(shè)了幼兒園，小學(xué)、超市等 ，這些是本案和匯 景四期不能比較的 。 項目內(nèi)部景觀對比分析： 從三個項目內(nèi)部景觀上看， 匯景四期延續(xù)了前三期景觀設(shè)計的風(fēng)格，整體上是以綠化組團為主，小品應(yīng)用較少，景觀單一性比較明顯。 星城明珠在內(nèi)部景觀設(shè)計上引入了部分水系和局部景觀小品的設(shè)計，在整體上強調(diào)景觀的豐富性，但景觀的連續(xù)性不強。 因此 ,本案在景觀設(shè)計上 ，整個小區(qū) 東側(cè)引入部分 水景，內(nèi)部設(shè)置 多處景觀小品， 要在設(shè)計上 要 運用坡地景觀的設(shè)計，使整個小區(qū)的景觀 看上去錯落有致，要強調(diào) 整體上景觀的連續(xù)性和豐富性 ，突出本案 在三個競爭項目中優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目立面對比分析： 匯景 四期立面效果圖 從上面的效果圖可以看出： 匯景四期的立面基本上也延續(xù)了前三期的風(fēng)格， 沒有突出的特點， 四期是以涂料為主，局部棕紅色面磚，藍(lán)色斜面屋頂設(shè)計，整體效果看上去一般。 相對前三期的立面效果應(yīng)該說提升不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 星城明珠一期立面效果圖 從上面的效果圖可以看出： 星城明珠一期立面也是以涂料為主，局部面磚，整體設(shè)計上更具有現(xiàn)代特征 ，立面效果明顯強于匯景四期 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型對比分析 匯景四期二房約 93 平方米左右 匯景四期三房二衛(wèi)約 117 平方米左右 從匯景四期的戶型可以看出： 1、主臥引入飄窗設(shè)計。 2、南北雙陽臺設(shè)計。 3、整體戶型全明設(shè)計。 4、整體戶型進深在 10-11 米左右，通透性較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 星城明珠一期二房戶型，面積約 82 平方米左右 星城明珠一期三房二衛(wèi)戶型，面積約 117 平方米左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從星城明珠一期的戶型可以看出： 1、戶型整體開間小，二臥 +客廳才 10.2 米。 2、南北雙陽臺設(shè)計。 3、 雙衛(wèi) 戶型 中 套內(nèi)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)設(shè)計。 4、整體戶型進深在 10-11 米左右，通透性較好。 從 上述兩個項目的戶型面積情況可以看出： 兩個競爭項目在戶型設(shè)計上沒有致命的缺點 ， 戶型整體較為方正 ， 進深短 ， 通透性好 ， 面積范圍控制也比較好 。 因此，本案在戶型設(shè)計上要考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競爭項目的面積小，由此來提升本案產(chǎn)品市場競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項 目 建 議 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)劣勢分析 項目 優(yōu)勢 ： 1、項目地理位置接受度較高 本地塊位于 九華山大道內(nèi)側(cè)，貴中分校以北 。從當(dāng)?shù)刭彿空哔彿苛?xí)性以及 城市 發(fā)展方向來看 ，本案所處的地理位置占有一定的優(yōu)勢。 2、項目 地形方正，兩面臨水，并且有一定規(guī)模優(yōu)勢 本案 西側(cè)、北側(cè)緊靠 清溪河、白沙河，水質(zhì)較好。此外，本案地塊方正，總的規(guī)模在 18 萬平方米左右，有利于規(guī)劃高品質(zhì)的項目。 項目 劣勢 ： 1、周邊生活配套設(shè)施較少 本地塊周邊尚無直接的生活配套設(shè)施，及大型的公建設(shè)施，給業(yè)主日后的生活造成不便。 2、地塊南側(cè)被啤酒廠和貴中分校隔開，給小區(qū)的出入帶來了一定的不便 。 3、競爭壓力較大 在本案的周邊有匯景四期、星城明珠等競爭項目，且三個項目推廣的進度相差不大，因此，整體競爭 形勢較為嚴(yán)峻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)客源分析 我們的 客戶在哪里 ？ 通過對池州當(dāng)?shù)厥忻竦恼{(diào)查和了解，目前池州當(dāng)?shù)刭彿空邔彿客顿Y行為還處于萌芽之中，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的觀念會有一定的轉(zhuǎn)變，屆時肯定也會有一小部分人先行動起來，這也是未來不能小視的購房力量。因此，當(dāng)前我們把本案的目標(biāo)客源劃分成以下兩個層次： 1、有效需求客戶 這部分市民通常情況下都有購買商品房的意愿，并且已經(jīng)具備了一定的支付能力，這部分客源將占未來購買客戶的較大比重，也正是本案的主力客源。他們的身份應(yīng)該是： 公務(wù)員、教師、醫(yī)生 、銀行職員 、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主 以及一些中高收入的家庭。 2、潛在需求客戶 這部分市民通常情況下也有購買商品房的意愿，但尚不完全具備支付能力，這部分客源在一定條件下可以轉(zhuǎn)變成有效客源，但這些人對購買商品房有嚴(yán)格的預(yù)算。他們的身份應(yīng)該是： 渴望改善居住條件的拆遷安置戶、希望子女有較好就學(xué)條件的家庭以及一些有婚育打算的年輕人 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 他們要買什么樣的房子？ 通過對池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€案的調(diào)查以及對市民的走訪發(fā)現(xiàn)： 1、 80-90平米二房二廳一衛(wèi)的產(chǎn)品去化速度較快，有一定的市場需求。 根據(jù)我們的調(diào)查顯示：和泰星城二期 35 戶二 房戶型在公開后較短的時間內(nèi)便全部去化，匯景國際花園三期 210 戶二房戶型早已銷售一空。清風(fēng)名苑 35 戶二房戶型到目前為止也只余下 1 戶。 2、 100-110 平方米三房是目前房地產(chǎn)市場的主流戶型面積。 目前池州房地產(chǎn)市場上的主力面積普遍在 100-110 平方米左右， 是目前房地產(chǎn)市場上認(rèn)可度最高的戶型面積。如：和泰星城二期，清風(fēng)名苑、煙柳園、匯景國際花園三期等，但從戶型的設(shè)計上，目前在售的和泰星城二期占有一定的優(yōu)勢，因此，該案也成了目前在售個案當(dāng)中銷售最好的項目。 3、購房者對 小區(qū) 生活配套、就學(xué) 條件、 小 區(qū)景觀 以及開發(fā)商的實力四 大因素最為看重。 通過對在售個案的調(diào)查顯示：池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€案中，普遍存在的問題是項目周邊生活配套設(shè)施不完善，小區(qū)景觀設(shè)計亮點不多。 在對市民的走訪過程中有不少的市民向我們描述心中理想的產(chǎn)品應(yīng)該是： 小區(qū)周邊有一定的生活配套設(shè)施，能滿足基本的生活需求，子女上學(xué)比較方便，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境舒適，開發(fā)商品牌影響力較好的小區(qū)。如：匯景國際花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型面積配比建議 根據(jù)我們對競爭對手的調(diào)查以及對池州市場的了解，我們認(rèn)為本案的戶型面積配比建議應(yīng)重點考慮以下幾點因素： 1、目前池州房地產(chǎn)市場上主流 戶型面積為 100-110 平方米三房產(chǎn)品 。 2、考慮到池州房地產(chǎn)市場整體的購買力不強，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予小戶型產(chǎn)品一定的關(guān)注。 3、根據(jù)目前市場的反映和對 競爭項目戶型 的分析 ,本案在戶型設(shè)計上要重點 考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競爭項目的面積小，由此來提升本案產(chǎn)品市場競爭力。 4、提升戶型細(xì)節(jié)的設(shè)計，優(yōu)化戶型的使用功能。 具體戶型面積配比如下： （一期） 戶型 面積范圍 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二廳一衛(wèi) 70-75 5% 二房二廳一衛(wèi) 80-85 15% （小 3 房）三房二廳一衛(wèi) 95-100 20% 三房二廳一衛(wèi) 100-105 20% 三房二廳二衛(wèi) 110-115 15% 四房二廳二衛(wèi) 125-130 5% 頂加閣 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 針對上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對比：（ 假設(shè) 平均單價按照 2300 元 /平方米計算） 對比 二房 二廳一衛(wèi) ： 項目名稱 戶型 面積（） 總價（萬元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 70-75 80-85 16.1-17.3 18.4-19.6 5% 15% 匯景四期 2/2/1 88-97 20.2-22.3 14% 星城 明珠 2/2/1 82-87 18.9-20.0 16% 上列表顯示： 1、 本案二房產(chǎn)品 有 5%面積在 75 平方米以下， 總價控制在 17.3 萬以下，這是兩個競爭項目都不具有的 。 2、本案 其余 15%二房產(chǎn)品面積在 85 平方米以下， 總價全部控制在了 20萬以下， 匯景四期二房 總價全部在 20 萬以上，最高達(dá)到 22 萬以上 ，無疑本案的優(yōu)勢非常明顯。而 星城明珠 的 二房 產(chǎn)品無論是在面積還是在總價的控制上與本案都不相上下，因此， 本案 15%的二房較星城明珠的二房而言優(yōu)勢較小 ，關(guān)鍵要看誰設(shè)計的更合理。 對比 三房 二廳 一衛(wèi)： 項目名稱 戶 型 面積（） 總價（萬元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/1 95-100 100-105 21.9-23 23-24.2 20% 20% 匯景四期 3/2/1 103-109 23.7-25.1 29% 星城明珠 3/2/1 99-100 102-115 22.8-23 23.5-26.5 9.2% 31.5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上列表顯示： 1、三房二廳一衛(wèi)的戶型都是三個競爭項目的主力戶型。 2、 本案與星城明珠三房二廳一衛(wèi)的第一區(qū)間相差不大，關(guān)鍵還是要看誰設(shè)計的更合理。而第二區(qū)間 本案較星城明珠還是有一定的 差別，總價最高的相差 2 萬元 /戶， 與匯景四期對比，最低價差 0.7 萬 /戶，最高價差 0.9 萬 /戶，因此， 本案還是具備一定的優(yōu)勢。 對比 三房二廳二衛(wèi)： 項目名稱 戶型 面積（） 總價（萬元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/2 110-115 25.3-26.5 15% 匯景四期 3/2/2 113-117 120-127 26.0-26.9 27.6-29.2 21% 18% 星城明珠 3/2/2 117-121 26.9-27.8 20.5% 上列表顯示： 匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第一區(qū)間與本 案相比較為接近，本案的優(yōu)勢較小，而星城明珠略占劣勢。相比匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第二區(qū)間面積明顯偏大，不占任何的優(yōu)勢。 綜上所述 ： 本案在同樣的戶型和使用功能上，面積范圍較競爭個案均小，總價 的控制上占有優(yōu)勢， 這樣的戶型面積設(shè)計無疑會大大提升本案產(chǎn)品的市場競爭力。 此外， 根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢， 兩個競爭個案的 頂樓加閣樓 的戶型調(diào)整不大，總 面積 偏大。而 本案在戶型設(shè)計上閣樓面積 要 盡量做小，作為贈送面積的露臺可以做大 （南北露臺） ， 加強此類產(chǎn)品的去化速度， 這樣在產(chǎn)品綜合設(shè)計上 本案 就會占有 明顯的優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 智能化建議 1、寬帶高速、電話接入系統(tǒng) 2、緊急求助系統(tǒng) 3、 智能 IC 卡系統(tǒng)，社區(qū)一卡通以及車輛出入管理系統(tǒng) 4、 單元門 可視對講系統(tǒng) 5、紅外線報警系統(tǒng)，防火、防煤氣泄漏的報警 6、電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門禁管理系統(tǒng) 7、 小高層設(shè)置 智能化電梯刷卡系統(tǒng) 8、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 物業(yè)管理建議 1、 24 小時保安及監(jiān)控服務(wù)：專業(yè)的保安、配備先進的智能化安防系統(tǒng)，全天候時刻維護業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全。 2、公 共區(qū)域清潔：定期打掃公共區(qū)域的衛(wèi)生及清洗。 3、失物招領(lǐng)：如有遺失物品，可通過張貼啟事通知失主認(rèn)領(lǐng)。 4、各類代辦服務(wù)：包括代收郵件、代辦速遞服務(wù)、代訂報刊雜志、代訂花、訂水、代辦專業(yè)保險推薦等服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營 銷 策 略 篇 篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 推 案 策 略 有關(guān)推案量的思考 三個開發(fā)建設(shè)階段， 三 個營銷推廣期 其他的幾點考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有關(guān) 推案量的思考 參考一 ：（ 情況 理想， 項目接受度非常高） 750 套 /年 匯景三 期 ， 2004 年 9 月底拿到預(yù)售證，到目前共成交了 895 套住宅，余 1 套 . 我們估計其在房源 供應(yīng) 充足的情況下，銷售速度為 750 套 /年 左右。 參考二 （ 情況正常， 項目接受度比較高） 450 套 /年 和泰一 期 ， 2004 年 11 月開盤，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 2006 年 1 月開盤，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 我們估計其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷售速度為 450 套 /年 左右。 對本案的預(yù)估 如果前期售樓中心樣板區(qū)將產(chǎn)品特點 完全展示出來， 我們認(rèn)為在池州當(dāng)?shù)剡€是可以 造成 轟動效應(yīng)的，但達(dá)到 750 套 /年 ， 難度還是非常大的， 2005 年 的 匯景可以 說是獨大，可以達(dá)到這個數(shù)字，但我們公開時，匯景四期、 星 城明珠都是 推案密集階段，競爭會非常激烈，即便我們?nèi)〉昧烁偁巸?yōu)勢，其他兩個項目也必然分流相當(dāng)多客源， 我們預(yù)估 本案的銷售速度 在 500 套 /年 左右， 即 6 萬 上下 ，約占市場份額的 15 20 。 理想的情況可以在 600 套以上，即超過 7 萬 。 綜上所述，我們認(rèn)為： 本案每年推出 8 9 萬的案量，保證有一定的房源供應(yīng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三個開發(fā)建設(shè)階段， 三 個營銷推廣期 三個開發(fā)建設(shè)階段 一期：整個多層部分。 二期：北層小高層和高 層。 三期