東直門交通樞紐項目（寫字樓部分）前期定位可行性報告-doc121頁

/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 項目承接：九力公司 項目經(jīng)理： 王新明 項目督導(dǎo)：王 偉 報告撰寫：王新明 陳剛 孫魯峰 報告時間： 2004 年 8月 東東 直直 門門 交交 通通 樞樞 紐紐 項項 目目 （ 寫寫 字字 樓樓 部部 分分 ） 前前 期期 定定 位位 及及 可可 行行 性性 論論 證證 報報 告告 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 第一章 技術(shù)報告 . 3 一、 東直門交通樞紐簡介 . 3 二、調(diào)查設(shè)計方案 . 5 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 . 6 第二章 北京寫字樓市場供給分析 . 13 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 . 13 二、 北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 . 17 三、 北京市在建在售寫字樓項目分析 . 20 四、 未建已規(guī)劃項目的研究 . 47 第三章 北京寫字樓市場需求分析 . 50 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) . 50 二、 新增服務(wù)業(yè)（甲級頂 級）寫字樓需求面積預(yù)測 .錯誤 !未定義書簽。 第四章 區(qū)域競爭項目研究 . 55 一、 現(xiàn)有典型競爭項目描述 . 55 二、 現(xiàn)有典型競爭項目滿意度 分析 . 61 三、 在建在售典型競爭項目分析 . 67 第五章 用戶需求研究 . 73 一、 潛在客群肖像分析及描述 . 73 二、潛在客戶需求分析 . 76 三、本項目的接受度研究 . 102 第四章、項目 SWOT 分析和結(jié)論建議 . 116 一、 SWOT 分析 . 116 二、客群定位（主力、次主力、潛在） . 118 三、產(chǎn)品定位 . 119 四、產(chǎn)品功能設(shè)計建議 . 120 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 第一章 技術(shù)報告 一、 東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項目位于東二環(huán)東直門東北角，項目總建筑面積 80 萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體 。 附圖 東直門交通樞紐項目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機(jī)場鐵路站和首都機(jī)場候機(jī)、售票大廳；地下一層直通地鐵二號線東直門站；地下二層是地鐵十三號線（城市輕軌）站。南區(qū) 為中央面積達(dá) 3 萬平方米、高 8 米的空中綠化平臺，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車帶來的影響。 項目南區(qū)將于 2004 年年底前開工。 2008 年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、雙塔寫字樓、酒店及酒店式公寓、商業(yè)正式投入使用；北區(qū)的公寓、中庭式寫字樓、商業(yè)也將達(dá)到亮相的要求。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 本項目歸納起來具有如下特點： 1、 交通優(yōu)勢 本項目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機(jī)場高速鐵路、公交、出租車、社會車輛等多種交通體系和功能為一體，實現(xiàn)“零換乘”理念的綜合性立體交通樞紐 。樞紐中建有首都機(jī)場第二始發(fā)大廳（候機(jī)大廳、售票大廳），乘坐高速輪軌列車只需十幾分鐘即可到達(dá)首都機(jī)場。因此有“ 第二空港 ”的美譽(yù)。 2、 形象優(yōu)勢 東直門交通樞紐工程建成后，本項目將成為人們由機(jī)場高速公路或機(jī)場高速鐵路從“ 空中碼頭 ”直接 進(jìn)入京城 乃至中國 的 “ 第一落點 ”。 項目 將成 為名副其實的 國門商務(wù) 第一站 。 3、 區(qū)域優(yōu)勢 本項目位于黃金地段，規(guī)劃中周邊高檔物業(yè)林立（如新保利、中石油大廈、南新倉商務(wù)樓、天恒大廈、華聲國際大廈、華麗大廈、凱恒中心、當(dāng)代萬國城等）必將成為國際性大型公司、本土大中型企業(yè)、 投資買家、地緣型客戶 的 首選 區(qū)域，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?4、 項目自身優(yōu)勢 本項目無論是外觀設(shè)計，還是內(nèi)部的硬件設(shè)備，還是軟件服務(wù)都將與國際頂級寫字樓水平相當(dāng)，盡顯華遠(yuǎn)地產(chǎn)高尚品牌。高達(dá) 150 米的雙塔寫字樓，雄偉壯觀，可極大提升入住企業(yè)形象；中庭式生態(tài)寫字樓將揭開東部頂級寫字樓生態(tài)辦公的序幕。 5、 至尊地位 東直門交通樞紐項目是整個東直門地區(qū)乃至整個東二環(huán)的標(biāo)志性建筑 ， 也是北京市 60 大重點工程之一和 2008 年奧運(yùn)會配套工程 ， 建成后將成為北京市 21 世紀(jì)的十大標(biāo)志性建筑之一 。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 二、調(diào)查設(shè)計方案 一）、調(diào)研目的 根據(jù)委托方的要求，本次調(diào)研的主要目的 在于： 1. 界定本項目各類辦公物業(yè)（雙塔寫字樓、中庭式寫字樓、小戶型寫字樓）的目標(biāo)客戶及其需求特征； 2. 了解未來特別是本項目入市時北京寫字樓市場（特別是東部市場）的供需環(huán)境； 3. 界定未來特別是本項目寫字樓入市時面臨的主要競爭對手及其特征 ； 二）、調(diào)研內(nèi)容 針對委托方要求，本次調(diào)研的主要分為 3 個部分展開，分別是： 第一部分：北京市寫字樓市場未來供需趨勢分析 1 供給分析 2 需求分析 第二部分：本項目競爭對手研究 第三部分：本項目潛在用戶研究 三）、執(zhí)行情況 根據(jù)以上要求，本次研究在針對第一部分供需研究當(dāng)中供給研究以及競爭項目研究主要采用實地考察、項目人員訪問等方式；針對需求研究主要采用定性深度訪談和電話調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。 本項目主要工作如下： 1 全面普查北京市甲級及以上寫字樓； 2 全面普查目前北京市在建在售寫字樓項目； 3 全面普查北京市目前已經(jīng)規(guī)劃但未建設(shè)的寫字樓項目； 4 深度訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 50 家； 5 電話訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 152 家； /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 1 深訪企業(yè)背景資料 a. 深訪企業(yè)數(shù)量： 50 家 b. 深訪企業(yè)入住物業(yè)分布 附表 訪問企業(yè)入住物業(yè)名稱 編號 物業(yè)名稱 數(shù)量 所占比例 1 嘉里中心 8 16% 2 豐聯(lián)廣場 6 12% 3 國貿(mào)大廈 6 12% 4 東方廣場 4 8% 5 投資廣場 4 8% 6 泛利大廈 3 6% 7 國際大廈 2 4% 8 漢威大廈 2 4% 9 平安大廈 2 4% 10 賽特大廈 2 4% 11 遠(yuǎn)洋大廈 2 4% 12 東環(huán)廣場 1 2% 13 國際企業(yè)大廈 1 2% 14 和喬大廈 1 2% 15 科倫大廈 1 2% 16 聯(lián)合大廈 1 2% 17 亮馬大廈 1 2% 18 南銀大廈 1 2% 19 盛福大廈 1 2% 20 現(xiàn)代盛世大廈 1 2% 合計 50 100% c. 深訪企業(yè)物業(yè)入住模式 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 87%13%租賃 購買附圖 深訪企業(yè)入住模式 由于本次訪問的企業(yè)基本上屬于甲級頂級寫字樓，北京 CBD 及東部區(qū)域高檔純寫字樓基本上沒有買賣的歷史（ 03 年以后上市的有銷售），本次被訪問企業(yè)采用購買方式入住的基本上在金融街區(qū)域，這和金融街03 年寫字樓全面采取銷售策略有關(guān)。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問企業(yè)在抽樣時充分考慮了本項目 3 種產(chǎn)品將來會面對不同的消費群體，所有在選擇訪問對象 時充分考慮了不同辦公面積規(guī)模的客戶群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 500-2000 平米之間。 12%26%20%36%6%2 0 0 0 平 米 以 上 1000-2000米 500-1000米 200-500米 2 0 0 米 以 下附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e. 深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布 數(shù)量 比例 IT 網(wǎng)絡(luò) /電子 /電信 9 18% 咨詢服務(wù) 7 14% 金融 /投資 6 12% /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 機(jī)械制造 5 10% 公關(guān)廣告 4 8% 報業(yè) 3 6% 航空 /運(yùn)輸 3 6% 汽車 3 6% 律師 3 6% 化工 /環(huán)境 2 4% 醫(yī)藥 2 4% 教育 1 2% 旅游 1 2% 政府 1 2% 合計 50 100% f. 深度訪問企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來看，基本上 50 人以上和 50 人以下的企業(yè)各占一半左右，其中又以“ 100-300 人”和“ 20-50 人”兩種規(guī)模的企業(yè)數(shù)量居多。 161824122280 5 10 15 20 251 0 人 以 內(nèi)1 1 2 0 人2 0 5 0 人5 1 1 0 0 人1 0 1 3 0 0 人3 0 1 5 0 0 人附圖 深訪企業(yè)人員規(guī)模 g. 深訪企業(yè)年營業(yè)額 從深訪企業(yè)的年營業(yè)額來看， 5000 萬以上的占 4 成。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 218620126666180 5 10 15 205 0 0 萬 以 下5 0 1 1 0 0 0 萬1 0 0 1 2 0 0 0 萬2 0 0 1 5 0 0 0 萬5 0 0 0 1 億1 2 億2 5 億5 1 0 億1 0 億 5 0 億未回答附圖 深訪企業(yè)年營業(yè)額 h. 深訪企業(yè)行業(yè)地位 從深訪企業(yè)的行業(yè)地位來看，比較一 致，絕大部分屬于“行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位”。 78%8%10%4%行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位 追隨地位 從屬地位 未回答附圖 深訪企業(yè)行業(yè)地位 2 定量訪問企業(yè)背景資料 a. 定量訪問企業(yè)數(shù)量： 152 家，其中 CBD 及東部成功訪問 101 家，金融街成功訪問 26 家，中關(guān)村成功訪問 25 家。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%16%17%C B D 及 東 部 中關(guān)村 金融街附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買”。 73%26%1%租賃 購買 自建附圖 定量訪問企業(yè)入住方式 c. 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 定量訪問企業(yè)目前辦公面積在“ 1000 平米以上”、“ 500-1000 平米”分別占 20%和 30%， 500 平米以下的占 50%。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.02 0 0 平 米 及 以 下201-500平 米501-800平 米801-1000平 米1001-2000平 米2001-5000平 米附圖 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 d. 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 從定量訪問企業(yè)的行業(yè)分布來看，主要集中在“ IT 通訊”、“咨詢服務(wù)”、“機(jī)械制造”、“金融投資”等領(lǐng)域，以上幾個行業(yè)占本次定量總體樣本量的 75%左右。 23.721.75.313.80.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0I T 通 訊 類咨詢服務(wù)類制造類金融投資類運(yùn)輸貿(mào)易類廣告?zhèn)髅筋惼渌綀D 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 e. 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問的人員規(guī)模分布來看，主要集中在 50 人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50-300 人之間的企業(yè)，占 30%。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 67%17%12%4%5 0 人 以 下 51-100人 101-300人 3 0 0 人 以 上附圖 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 f. 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 本次訪問企業(yè)的年營業(yè)額主要集中在 500-2000 萬之間，占 1/3 略強(qiáng)，年營業(yè)額超過 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 24.30.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.05 0 0 萬 以 下501-2000萬2001-5000萬5 0 0 1 萬 - 1 億1-5億5-20億1 0 0 億 以 上附圖 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 第二章 北京寫字樓市場供給分析 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 a) 頂級甲級寫字樓的劃分標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是按照項目設(shè)計的軟硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5A 級寫字樓水平，5A 具體指 樓宇自動化系統(tǒng) (BA)，通訊自動化系統(tǒng) (CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng) (FA)，辦公自動化系統(tǒng) (OA)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方 面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。 頂級寫字樓：除上述軟硬件標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)外，與甲級寫字樓最大的區(qū)別在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對商圈的輻射力、影響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國貿(mào)中心、南銀大廈、東方廣場、數(shù)碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤大廈等。另外從銷/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 售價格和租金來看，頂級寫字樓售價基本上在 USD2400元 /平米以上，租金在 USD30 元 /月 *平米 以上； 甲級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級酒店，達(dá)到 5A 級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時間小于 40 秒，中央空調(diào)為四管式 ；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。 比較典型的代表有： 國際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等。 從銷售價格和租金來看， 甲級寫字樓售價 基本在USD1800 元 /平米左右，租金在 USD18 元 /月 *平米 以上； 乙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級寫字樓相比較差，部分達(dá)到 5A 級寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時間大于 40 秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)。 比較典型代表有： 海龍大廈、京廣商務(wù)樓、海淀新技術(shù)大廈、理工科技大廈、和喬大廈、翠微大 廈等。 從售價和租金來看，乙級寫字樓售價在 RMB12000 元 /平方米左右，租金在人民幣 3-5 元 /天 *平米 ； 丙級寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。已舊樓改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見。 丙級寫字樓售價在 RMB8000 元 /平米以下，租金在 3 元 /天 *平米 以下 ； b) 北京頂級寫字樓供給及租金分析 i. 總體狀況 按照頂級寫字樓租金標(biāo)準(zhǔn)在 USD30 元 /月 *平米，目前北京市已經(jīng)入住的頂級辦公物業(yè)的總面積達(dá)到 188.69萬平米，其中朝陽區(qū) 87.77萬平米，占 46.52%，平均租金水平為 USD33.79 元 /平米 *月；東城區(qū) 39.87 萬平米，占 21.13%，平均租金水平為 USD32.36 元 /平米 *月；西城區(qū) 34.7 萬平米，/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 平均租金為 USD32.5 元 /平米 *月，占 18.39%；海淀區(qū) 1.35 萬平米，占13.96%，海淀區(qū)平均租金為 USD26.5 元 /平米，目前所有在建在售頂級寫字樓的 總體平均租金為 USD32.7 元 /平米 *月。 47%21%14%18%朝陽 東城 海淀 西城附圖 北京頂級寫字樓區(qū)域分布比例 33.7932.3626.532.5 32.7202224262830323436朝陽 東城 海淀 西城 總體附圖 北京頂級寫字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級（從租金角度定義）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 17.60 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 23.20 朝陽區(qū) 38 長富宮中心 0.88 朝陽區(qū) 35 京廣中心 2.77 朝陽區(qū) 35 賽特大廈 2.70 朝陽區(qū) 35 北京凱賓斯基飯店 1.60 朝陽區(qū) 34 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 北京發(fā)展大廈 5.20 朝陽區(qū) 33 京城大廈 7.28 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 7.00 朝陽區(qū) 32 麗都廣場 2.00 朝陽區(qū) 31 國際大廈 3.00 朝陽區(qū) 30 華彬國際大廈 4.20 朝陽區(qū) 30 亮馬河大廈 3.50 朝陽區(qū) 30（使用） 現(xiàn)代盛世大廈 6.84 朝陽區(qū) 30 亞洲大酒店 0.27 東城區(qū) 36（使用） 港澳中心 0.60 東城區(qū) 35 華潤大廈 5.50 東城區(qū) 33.8 中糧廣場 6.00 東城區(qū) 30 東方廣場 27.50 東城區(qū) 27 新世紀(jì)飯店寫字樓 1.35 海淀區(qū) 32（使用） 數(shù)碼大廈 25 海淀區(qū) 21 國際金融中心 11.80 西城區(qū) 35 建威大廈 6.30 西城區(qū) 35 遠(yuǎn)洋大廈 11.70 西城區(qū) 30 中化大廈 4.90 西城區(qū) 30 如果按照區(qū)域性地標(biāo)以及租金雙重標(biāo)準(zhǔn)劃分頂級寫字樓的話，上述項目滿足要求的并不多，主要有如下項目。 附表 北京頂級（租金及地標(biāo)建筑）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 17.60 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 23.20 朝陽區(qū) 38 京廣中心 2.77 朝陽區(qū) 35 京城大廈 7.28 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 7.00 朝陽區(qū) 32 華潤大廈 5.50 東城區(qū) 33.8 東方廣場 27.50 東城區(qū) 27 遠(yuǎn)洋大廈 11.70 西城區(qū) 30 數(shù)碼大廈 25 海淀 21 合計 127.55 平均 32.98 以上項目總體建筑面積為 127.55 萬平米，平均租金接近 USD33 元 /平米 *月。 ii. 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 5.5 萬平米，其次是東四十條的/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 港澳中心和亞洲大酒店，純 寫字樓面積僅為 0.87 萬平米；合計 6.37 萬平米，目前的供給量非常有限。 東直門區(qū)域租金最高的是港澳中心，租金為 USD35 元 /月 *平米。 二、 北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 按照租金水平低于 USD30 元 /月 *平米，但高于 USD18 元 /平米 *月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，北京市目前甲級寫字樓總體存量為 736.08 萬平米，總體租金為 USD21.7 元 /平米 *月。其中，朝陽區(qū)為 341.21 萬平米，占總體的46.36，平均租金為 USD21元 /平米 *月；東城區(qū)為 127.41萬平米，占 17.31%，平均租金為 USD21 元 /平米 *月；海淀 區(qū)為 157.04 萬平米，占 21.33%，平均租金為 USD20.6 元 /平米 *月；西城區(qū)為 98.82 萬平米，占 13.43%，平均租金為 USD22.9 萬 /平米 *月；宣武區(qū)為 11.6 萬平米，占 1.58%，平均租金為 USD24.5 元 /平米 *月。 47%17%21%13%2%朝陽 東城 海淀 西城 宣武附圖 北京甲級寫字樓區(qū)域分布 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 21 2120.622.924.521.271819202122232425朝陽 東城 海淀 西城 宣武 總體附圖 北京甲級寫字樓平均租金 東直門附近的甲級寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場、東方銀座、富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬平米，租金在 USD20-22 元 /平米 *月之間。 附表 朝陽區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 項目名稱 總建面 租金 京匯大廈 4.10 29.5 漢威大廈 13.10 20 首都陽光大廈 1.80 28 遠(yuǎn)大中心 8.40 20 盈科中心 0.80 28 中國國際科技會展中心 12.80 20 招商局大廈 32.00 28 金泰大廈 4.50 19.8 匯賓大廈 3.80 26 中服大廈 3.80 19 靜安中心 9.00 26 北京國際會議中心 5.26 18 聯(lián)合大廈 7.10 26 富頓中心 10.00 18 贏嘉中心 6.10 25 高斕大廈 5.08 18 中國人壽大廈 11.58 25 匯欣大廈 6.2 18 中旅大廈 0.7 25 惠通時代 1.4 18 豐聯(lián)廣場 11.50 24 科倫大廈 2.5 18 新恒基大廈 4.20 24 鵬潤大廈 20.00 18 泛利大廈 8.00 23 深房大廈 8 18 國航大廈 9.15 23 現(xiàn)代城寫字樓 6.14 18 名人廣場 13.40 23 幸福大廈 2.50 18 艾維克大廈 5.20 22 華鵬大廈 15 17.5 第一上海中心 3.20 22 三元大廈 4.1186 17 東海中心 24.00 22 東方藝術(shù)大廈 0.9632 16 華彬大廈 5.30 22 華普國際大廈 9 16 京泰大廈 2.10 22 昆泰大廈 4.6 16 新族大廈 0.75 21 迪陽大廈 2.97 15 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 長青大廈 25.3 20 浙江大廈 5.8 15 說明：租金單位： USD/平米 *月。 附表 東城區(qū)甲級 寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 中航計大廈 2.02 28 光華長安大廈 5.50 25 新東安市場 12.00 25 中紡大廈 3.00 24 保利大廈 1.20 22 富華大廈 10.00 22 凱威大廈 2.25 22 北海萬泰大廈 6.00 20 東環(huán)廣場 18.70 20 匯置通大廈 1.8 20 長安大廈 5.00 18 國中大廈 3.90 18 恒基中心 39.60 18 華誠大廈 2.35 18 華夏銀行大廈 7.09 18 洲 際大廈 7 18 東方銀座 6 20 附表 海淀區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 聯(lián)想融科咨訊中心 32.80 26 騰達(dá)大廈 8.83 26 希格碼大廈 4.8656 25 中科大廈 2.4 25 金玉大廈 9.6 21 數(shù)碼大廈 A 座 25 21 四通大廈 0.9 21 科技財富中心 6.57 20 量子芯座 2.36 20 西金大廈 3.81 20 銀谷大廈 7 20 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20 20 中電信息大廈 2.78 19 方圓大廈 10 18 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 國 興大廈 4.1 18 華泰大廈 1.02 18 世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈 3.3 18 世寧大廈 6.5 18 中關(guān)村方正大廈 5.2 18 附表 西城區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 光大大廈 3.00 26 國際企業(yè)大廈 9.00 26 平安大廈 5.43 26 金隅大廈 5 24 通泰大廈 4.00 24 投資廣場 7.00 24 中商大廈 5.10 23 光明大廈 13.30 22 凱旋大廈 8.39 22 首都時代廣場 12.00 20 月壇大廈 13.00 20 萬通新世界廣場 13.60 18 附表 宣武區(qū)甲級寫字樓名單 中經(jīng)信大廈 7 29 廣安大廈 4.6 20 三、 北京市在建在售寫字樓項目分析 a) 北京市在建在售寫字樓供應(yīng)量分析 北京目前在建在售寫字樓項目（包括住宅立項的寫字樓項目）數(shù)量達(dá)到 91 個，總體面積規(guī)模達(dá)到 1159.61 萬平米，其中國貿(mào)及輻射商圈體量最大，達(dá)到 260.5 萬平米，占總體的 22.5%；其次是金融街區(qū)域，總體面積達(dá)到 206.4 萬平米，占總體的 17.8%；其次是中關(guān)村，建筑面積 199.6 萬平米，占 17.2%；東直門區(qū) 域以總建筑面積 140 萬平米，占 12.1%的比例排在第四位；亞運(yùn)村、奧運(yùn)村以及建國門外的建筑體量均超過 80 萬平米，朝陽門區(qū)域達(dá)到 62 萬平米，西直門區(qū)域由于有西環(huán)廣場等大體量項目，建筑面積接/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 近 46 萬平米，其他像北三環(huán)、西長安街、王府井、東長安街均有一定體量供應(yīng)。 260.5206.4199.614082.980.862.245.9128.323.316.7130 50 100 150 200 250 300國貿(mào)金融街中關(guān)村東直門亞奧建國門外朝陽門西直門北三環(huán)西長安街王府井東長安街附圖 北京在售在建寫字樓項目區(qū)域總量分布 b) 頂級寫字樓項目供給分析 從目前掌握的情況來看，無論是從銷售價格水平（ USD2400 元 /平米以上，或者 RMB20000 元 /平米以上），還是租金水平（ USD30 元 /平米 *天）的標(biāo)準(zhǔn)，軟硬件以及地標(biāo)性建筑等指標(biāo)來考察，符合頂級寫字樓的項目主要有以下項目，總體建筑面積達(dá)到 372 萬平米，如果包括東直門項目在內(nèi)，以及其他項目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過 400 萬平米， 按照頂級寫字樓項目占目前在建在售項目的比例來看，其比例達(dá)到了32%，遠(yuǎn)高于現(xiàn)存頂級寫字樓占甲級頂級寫字樓 14.8%的比例。 附表 北京市在建在售頂級寫字樓項目 項目名稱 總體建筑面積 銷售價格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 11.18 30 LG 大廈 15.1345 38 萬通中心 13.6 RMB20000/m2 佳程廣場 14.1075 RMB 24900/m2 金泉廣場 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 長安興融中心 18.8 USD 2600/m2 鉑宮國際中心 3.2 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀(jì)財富中心 14.2268 USD 3600/m2 凱晨廣場 22.01 USD 2800/m2 北京財富中心 72.8 USD 2800/m2 新保利大廈 10.13 USD 3100/m2 從不同區(qū)域頂級寫字樓的分布來看，東部區(qū)域仍然獨占熬頭，在建在售頂級項目 372 萬平米當(dāng)中有 290 萬平米分布在東部，接近 8 成的比例。其次是金融街區(qū)域，達(dá)到 41 萬平米，占 1 成略強(qiáng)，亞運(yùn)村區(qū)域頂級項目的供給達(dá)到 30 萬平米，占 8%。 11.183040.81290.2050100150200250300中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部附圖 北京在售在建頂級寫字樓不同區(qū)域總量分布 3% 8%11%78%中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 附圖 北京在售 在建頂級寫字樓不同區(qū)域分布比例 c) 北京在建在售寫字樓項目供給時間分析 從在建在售項目在不同時間段的上市的數(shù)量來看， 2004 年下半年是上市的高峰時間段之一，超過 1/3 的項目在此階段上市，而 2007、 2008年上市項目的數(shù)量比較少。 6331310113213051015202530352004上半年2004下半年2005上半年2005下半年 2006年2007年2008年待定附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)時間分布 但從不同時間段項目的供給體量來看， 2004 年下半年也是最高峰時期，同時 2005 年、 2006 年都是供給高峰時段，總體供給體量都超過 200萬平米， 2005 年更是超過 300 萬平米，從下 圖來看，寫字樓供給的高峰時段集中在 2004 年 -2006 年， 2007 年總體的供給量接近 110 萬平米， 2008年更是減至 53 萬平米。 48.428517713521911153.61030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上 半 年2 0 0 4 下 半 年2 0 0 5 上 半 年2 0 0 5 下 半 年2006年2007年2008年待定/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量（分時段） d) 不同在建在售寫字樓項目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來看，東部基本上占一半，達(dá)到 568.85 萬平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達(dá) 246萬平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬平米，占總體的 17%；再次是亞奧 區(qū)域，在建在售面積達(dá)到 83 萬平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 45.9 萬平米和 28.3 萬平米占 4%和 2%。 568.85246.3199.682.945.9128.30100200300400500600東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量 49%21%17%7%4% 2%東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓供應(yīng)比例 總體來講，東部區(qū)域的寫字樓供給仍然比較密集， 04 年 -07 年的供給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90-100 萬平米之間， 06 年是/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 供給高峰時期，接近 140 萬平米。 097.11102.294.4138.548920.6270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年 上 半 年0 4 下 半 年0 5 上 半 年0 5 下 半 年06年07年08年不確定附圖 04 年 -08 年東部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量僅次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對比較穩(wěn)定。 04 年全年的供給量接近 70 萬平米，05 年接近 25 萬平米， 06 年接近 40 萬平米，由于目前有部分項目具體的時間表沒有最后確定（接近 60 萬平米的體量），所以不排除金融街在 06-07年形成供給的高峰時期，金融街的供給量主要來源于金融街中心區(qū)項目。 4.663.722.62.9638.8223358.60.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.00 4 年 上 半 年0 4 下 半 年0 5 上 半 年0 5 下 半 年06年07年08年不確定附圖 04 年 -08 年金融街寫字樓 供給情況 從目前掌握的情況來看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項目的竣工時間主要集中在 04 年下半年。接近 130 萬平米，中關(guān)村區(qū)域的供給量主要來源于中關(guān)村西區(qū)。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 33.812602200017.80 20 40 60 80 100 120 1400 4 年 上 半 年0 4 下 半 年0 5 上 半 年0 5 下 半 年06年07年08年不確定附圖 04 年 -08 年中關(guān)村寫字樓供給情況 亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，隨著奧運(yùn)會的臨近，寫字樓供給面積也呈現(xiàn)上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場”和“摩根中心” 2 個巨型項目在建設(shè)，從項目竣工交付使用的時間表來看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 05.935.2041.80000 10 20 30 40 500 4 年 上 半 年0 4 下 半 年0 5 上 半 年0 5 下 半 年06年07年08年不確定附圖 04 年 -08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世”、“城建大廈”、；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場”項目、“富海中心”、“楓藍(lán)國際中心”等項目。 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 1009.510.90 17.426.410000000000 5 10 15 20 25 300 4 年 上 半 年0 4 下 半 年0 5 上 半 年0 5 下 半 年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量附圖 04 年 -08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項目高度分析 目前在建在售項目最高的國貿(mào) 3 期，達(dá)到 300 米，全北京市寫字樓項目高度超過或者接近本項目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場 150 米，北京財富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 94.315030018699.28685099.15150104.15300050100150200250300350朝陽門 東直門國貿(mào)建國門外金融街 王府井西長安街西直門 中關(guān)村 北三環(huán)總體區(qū)域平均高度 最高高度附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目高度分析 f) 在建在售項目層數(shù)分析 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下 載 37.714.063.080.035.027.0 25.080.021.917.016.017.319.619.720.725.026.029.917.023.028.027.027.00.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0建國門外國貿(mào)北三環(huán)亞奧東直門 西直門 中關(guān)村 朝陽門東長安街金融街西長安街總體平均值 最高層數(shù)值附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目層數(shù)分析 g) 在建在售項目項目使用率 在建在售項目的使用率基本上在 70-75%之間。 h) 在建在售項目外立面材料 從在建在售項目的外立面材料來看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕墻”，所占比例超過 9 成；其次是“高級石材”，約占 1/3 左右，另有 1/6左右使用鋁材。 93.40102030405060708090100玻璃幕墻 高級石材 鋁板 高檔瓷磚附圖 在建在售寫字樓項目外立面材料 i) 在建在售項目標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積往往和項目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標(biāo)準(zhǔn)層面積大的項目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項目/fkelfhv 文檔資料免費共享閱讀下載 /fkelf