東和灣房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 2頁 共 52 頁 目 錄 第一章 項目溯源與必要性 4 第二章 項目概況 7 第三章 市場分析與定位 11 第四章 規(guī)劃設(shè)計 19 第五章 項目建設(shè)與管理 30 第六章 銷售計劃 34 第七章 投資預(yù)算與資金籌措 37 第八章 財務(wù)分析 41 第九章 敏感性分析 46 第十章 綜合評介及結(jié)論 52 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 3頁 共 52 頁 緒 言 東和江景工程（暫用名）是重慶東和物業(yè)公司在渝中區(qū)朝天門開發(fā)的首個江景住宅項目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。東和江景工程依據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)形勢和居民住房的發(fā)展趨勢，結(jié)合項目的“江景 +生態(tài) +文化”特殊地理位置，充分發(fā)揮其地域優(yōu)勢，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項目的每一細(xì)微處，使整個項目 洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂章。 東和江景工程的開發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構(gòu)思共冶一爐，提供一個富有色彩又有生活寫意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、學(xué)校教師、社會賢達(dá)和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場所。力爭成為渝中區(qū)高尚江景住宅中的標(biāo)志性產(chǎn)品。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 4頁 共 52 頁 第一章 項目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項目的前身是渝中區(qū)“千廝門大碼頭改造”項目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路 交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重慶東和公司的巨額債務(wù)無力償還，經(jīng)重慶市中級人民法院“ 1999渝一中民初執(zhí)字第 456 號”判決書判決，將該項目 B、 C 棟高層商住樓的開發(fā)權(quán)和國土使用權(quán)一并抵償其所欠部分債務(wù)。 在此情況下，重慶東和公司辦理了該項目的開發(fā)手續(xù)后，于 2000 年 6月繼續(xù)對該項目進(jìn)行拆遷， 2001 年 4 月完成全部拆遷工程。該項目共拆遷127 戶，總拆遷面積約 9500 平方米。東和公司已投入 3800 余萬元資金對該項目進(jìn)行了拆遷和重新設(shè)計等基礎(chǔ)工作。目前項目開發(fā) 工作進(jìn)展順利。 二 、項目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時又是一切經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個大發(fā)展、大提高的時期。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅 14 平方米左右，雖比改革 開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 5頁 共 52 頁 倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場將會保持相當(dāng)長時間的旺盛期 。 1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品 2001 年，重慶經(jīng)濟(jì) 9%以上的速度增長，高于全國 1.6%，其經(jīng)濟(jì)增長速度列全國第 14 位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計委的報告， 2002 年全市的 GDP 預(yù)計增長 8.5%。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā) 展的好勢頭。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 9.6 平方米，低于全國的標(biāo)準(zhǔn)水平。按照國家的相關(guān)規(guī)劃，到 2010 年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國 37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來的機(jī)遇，重慶十年后的城市化率將超過全國的平均水平。按此測算，至少有 600萬農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 9.6 平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2001 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 30 平方米 ，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。 2、“渝中情結(jié)”亟需提供新型住宅產(chǎn)品 從另一個方面來看，重慶市主城區(qū)的住宅需求還是有不小的缺口，以渝中區(qū)為例，該區(qū)由于人口較多，已達(dá) 66.52 萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá) 66.12萬人 ，占 99.4%。人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。根據(jù)調(diào)查資料顯示，渝中區(qū)的居民把在渝中區(qū)安家作為選擇新的居住區(qū)域的第一選東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 6頁 共 52 頁 擇，選擇人數(shù)比例達(dá)到 44.9%。這說明，人們的“渝中情結(jié)”還是比較 深厚的，作為新的居住選擇，希望繼續(xù)在渝中安家。 3、“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 從第三方面來看，“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤整體質(zhì)素以及形象和檔次來看，能代表重慶江景形象的樓盤少之又少?！皷|和江景工程”（暫名）從規(guī)劃設(shè)計到立面形象，從高度的控制到朝天文化的濃縮，以及樹立重慶市的江景文化都具有重要意義。東和江景工程項目 本身的 質(zhì)素較高，是一個為“朝天形象”增彩的項目。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 7頁 共 52 頁 第二章 項目概況 一、基本情況 1、項目名稱：東和江景工程（暫用名） 2、投資規(guī)模： 1.4974 億元人民幣（一期：雙塔式 33 層高層建筑） 3、開發(fā)總面積： 6.56 萬 m2 （一期） 4、開發(fā)單位：重慶東和物業(yè)有限公司 5、建設(shè)周期： 24 個月 二、地理位置 東和江景工程項目位于重慶市渝中區(qū)解放碑千廝門朝千路，緊鄰嘉陵江、長江兩江交匯處，江景景觀絕佳，交通便利，配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心 解放碑僅有約 10 分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地 朝天門的步行距離也在 15 分鐘以 內(nèi)，與重慶市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 北部新城區(qū)域僅有一江之隔。 項目 與嘉陵江有一定高差，并且前面沒有任何遮擋建筑，處于觀賞嘉陵江江景的絕佳地段 。 同時本 項目 與解放碑繁華區(qū)域比較位置略低，有效避開了繁華區(qū)域帶來的各種噪音，因此本 項目 是渝中區(qū)解放碑區(qū)域難得的理想居家區(qū)域。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 8頁 共 52 頁 三、自然地理條件 基地為一東西向狹長地形，南高北低。朝千路標(biāo)高在本區(qū)內(nèi)從 203.60 m 至 208.09 m 不等。北面臨江最低處標(biāo)高為 182.28 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。 項目一期用地 4807 平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路 “空中接壤”，其下面為朝天門二碼頭。南方緊接朝千路，西方為項目二期工程用地（現(xiàn)為居民拆遷房），東方為朝千路與賓江路交匯點(diǎn)。整個用地呈條狀，東西長約 110m，南北寬約 40m 左右。場地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182m，南面最高處約 200m。朝千路北側(cè)為毛條石堡坎，高約 20m。朝千路從用地南面通過，在用地范圍內(nèi)路面標(biāo)高兩端為 208.09m，東端為203.6m，路面坡度為 5%。 四、周邊配套情況 項目處于渝中區(qū)之朝天門商務(wù)區(qū)內(nèi)。 1、交通：該項目所處地理位置交通較為便捷。長運(yùn)水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城 市交通道路與項目相接，多路公交車與的士車穿行其中。近 10 條公交線路在項目區(qū)邊穿行。 2、水電、燃?xì)?、通訊：已至項目外圍?3、商業(yè)：大型超市家樂福、地王廣場近在咫尺、一步之遙。各類零售商業(yè)遍布項目周圍。棉花街農(nóng)貿(mào)市場約 5 分鐘步行路程，出門便到。 4、學(xué)校： 29 中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 9頁 共 52 頁 處在項目周圍。 5、醫(yī)療：重醫(yī)附二院、市中醫(yī)院即在項目周圍。 6、金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)均分布在項目周圍。 五、土地方及來源 1、土地方 渝中區(qū)人 民政府（國土局）。 2、土地來源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設(shè)用地。 六、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4807m2（一期） 總建筑面積： 65623.5m2（一期） 住宅面積： 54888.3m2 車庫及設(shè)備用房： 7684m2 架空層（未計入總面積） 4099.4m2 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 2873 m2 建筑占地面積： 1663.9 m2 建筑密度： 40.3% 容積率： 11.4 覆蓋率 34.6 綠化率： 30.2% 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 10頁 共 52 頁 停車泊位： 124 輛 總居住戶數(shù)： 496 戶 總居住人口： 1885（每戶按 3.8 人計） 七、項目建設(shè)單位 東和物業(yè)有限公司簡介 重慶東和物業(yè)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。公司始終堅持“務(wù)實(shí)、誠信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)了西郊大廈（ 30， 000m）、綠苑新村（ 35， 000m）、皇冠東和花園（ 19 萬 m）等項目。目前正在開發(fā)的項目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷售了 85%。 經(jīng)過全體東和員工近十年的努力奮斗，東和物業(yè)已逐步成為重慶地產(chǎn)行業(yè)著名的物業(yè)品牌之一。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，項目總投資達(dá) 2.5 億元人民幣，獲得 2000 年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號以及“重慶市首屆消費(fèi)者滿意樓盤 百花獎”，同時也是重慶目前唯一一家被中國質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會授予“中國美好家園”稱號的小區(qū)。公司在皇冠東和花園投巨資與名校聯(lián)辦小區(qū)完全中學(xué)，被業(yè)內(nèi)外所矚目稱 道。 公司匯集了建筑設(shè)計、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等各類人才，在規(guī)劃設(shè)計、建筑質(zhì)量、工程監(jiān)理、銷售管理、物業(yè)管理等方面都連取得了令人矚目的成績。 目前，公司已升格為集團(tuán)公司，下轄 3 個子公司和一間四星級東和花園酒店、一所皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 11頁 共 52 頁 第三章 市場分析與定位 一、市場前景 重慶市位于長江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達(dá) 3000 多年。 1983 年重慶市作為全國第一個城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實(shí)行 國家計劃單列，賦予省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 1997 年 3 月 13 日八屆全國人大五次會議決定設(shè)立重慶直轄市。 建國以來重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)， 1949 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價格計算，國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長速度為 6.9%，其中 1980 1998 年高達(dá) 9.8%，高于全國同期水平。 重慶市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢，尤其是1997 年 6 月重慶市成為我國的四個直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 1995 年至 2001 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過 20，保持了較高 的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10左右。 重慶作為全國著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 12頁 共 52 頁 經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主要動機(jī)。自 2000 年初重慶掀起開發(fā)江景住宅的熱潮以來，江景房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的江景房如御景江山、華庭嘉園、 江都怡園、江山多嬌 等項目都取得了成功，證明江景住宅具有廣闊的市場空間。 1、重慶市房地產(chǎn)市場 1.1 投資增加。 2001 年 1-10 月末，全市累計完成房地產(chǎn)投資 121.09億元，同比增長 46.9%。同年 1-10 月，全市累計完成土地開發(fā)面積 159.88萬平方米，同比下降 57.1%累計發(fā)生土地購置費(fèi) 7.4 億元，同比下降38.5%；商品房竣工 325.04 萬平方米，同比下降 5.8%； 1-10 月商品房銷售面積 328.13 萬平方米，同比增長 43.7%。 1.2 價格趨升。根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。去年同期全市商品房銷售價格均價為 1443 元 /平方米，今年均價為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價為 1203元 /平方米，寫字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營業(yè) 用房售價為 3347 元 /平方米。 1.3 消費(fèi)增長 。 重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)日漸升溫的市場趨勢，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 2001 年 1-10 月重慶市 GDP 實(shí)現(xiàn) 1393.2 億元，增長 8.9%，消費(fèi)增長 8.4%；城市居民人均可支配收入 5661 元，增長 6.9%。 1.4 人均居住面積增長。據(jù) 2001 年重慶市國土房管局在房交會期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 9.51m， 1999 年末本市人口 3072.45 萬人， 2000 年住宅銷售面積 490.7868 萬 m， 2000 年末重慶市人口 3090.45 萬人， 2000 年人均居住面積為 9.61 m。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2010 年人均居住面積將為 14 m，即到 2010 年人均增加?xùn)|和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 13頁 共 52 頁 居住面積 4.39 m。 2000 年末主城區(qū)人口為 462.55 萬人，到 2010 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 2030.59 萬 m。 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場從總體上來說，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢。 2、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場 渝中區(qū)是重慶的過去與現(xiàn)在的政治經(jīng)濟(jì)、商業(yè)文化中心，人均居住面積在重慶市的平均水平位置較低。由于特 殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場潛力相當(dāng)可觀。對于渝中區(qū)的中心地段 解放碑區(qū)域來說，解放碑地段為重慶市的商業(yè)、貿(mào)易中心；吸引了大批國內(nèi)外客商云集此地，已形成了成熟的商業(yè)市場。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。根據(jù) 2001 年重慶市國土房管局的調(diào)查分析，按渝中區(qū) 2000 年末 66.52 萬人口計，因人均居住面積提高、人口增長、經(jīng)濟(jì)收入提高等三重因素而形成的名義住宅需求量，在 2010 年可增長到 572.46 萬 m。也就是說，在今后的 10 年里，渝中區(qū)將會有每年的名義住宅需求量 57.2 萬 m的幅度增加。 3、本項目市場預(yù)測 3.1 江景市場前景 重慶市是一個山水景觀城市，江景對重慶人來說，更有過多的偏好。有資料報道，在北京和廣州，一般的江景樓盤比非江景樓盤的房價要高出800-1000 元 / m。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房價要高出500-800 元 / m。東和江景工程（暫名）作為朝天門的臨江江景樓，位置優(yōu)越、江景景觀開闊，其江景樓盤市場前景非同一般。 3.2 住宅市場前景 根據(jù)市統(tǒng)計資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒有適合居?xùn)|和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 14頁 共 52 頁 住者新需求的樓盤，因此，渝中 區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購房。在渝中區(qū)之朝天門、解放碑一帶，新開發(fā)的住宅樓盤由于急于追逐市場的開發(fā)熱潮，許多樓盤急功近利，在產(chǎn)品的設(shè)計上沒有創(chuàng)新，功能設(shè)計不太合理，環(huán)境塑造較差，配套不齊全、設(shè)施較差。加之解放碑、朝天門歷屬重慶的老城，人口密集，可開發(fā)土地有限，因此，居民有需求的精品住宅樓盤在解放碑朝天門一帶就比較少。東和江景工程（暫名）從建筑規(guī)劃、住宅性質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計、智能化設(shè)施的綜合運(yùn)用，還是綠化生態(tài)、江景利用，都做到了最佳。因此，本項目的住宅市場前景看好。 3.3 東和江景樓項目的優(yōu)勢分析 本項目位于渝中區(qū)千廝門，北為嘉陵江濱江路，南為朝千路。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來的方便。本項目交通條件優(yōu)越，有多路公交路線直達(dá)市區(qū)各處。此外，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強(qiáng)了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展前景。本項目設(shè)計方案優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，采取戶戶朝江，盡觀兩江美景，是渝中區(qū)離江最近的江景房。 二、投資環(huán)境 1、人口環(huán)境： 2000 年末，重慶市總?cè)丝谶_(dá)到 3090.45 萬人，比上年增長 0.66%，渝中 區(qū) 2000 年末總?cè)丝跒?66.52 萬人，較上年增長 0.59%。 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 2001 年，重慶全市完成 GDP1751 億元，增幅為 9%，高于全國 1.6 個百分點(diǎn)，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟(jì)增長速度位居全國 14位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計委報告， 2002 年全市 GDP 預(yù)計增長 8.5%，固定資產(chǎn)投資增長 18%，外資出口增長 6%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 15頁 共 52 頁 10%。 3、 收入與消費(fèi)： 2000 年末城市居民可支配收入 6275.98 員，比上年增長 10.64%，人均消費(fèi)支出 5475員，扣除價格因素，每年實(shí)際增長 6.8%。到 2002 年全 市城鎮(zhèn)居民收入將增長 7%。 2001 年 1-2 月城市居民可支配收入達(dá) 1357.64 元，較同期增長 4.4 個百分點(diǎn)，人均消費(fèi)支出 1046.54元同比增長 9.9%。 4、城市自然環(huán)境（略） 5、社會政治環(huán)境（略） 6、政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費(fèi)。 加大信貸支持力度，提高住房消費(fèi)。 清理收費(fèi)項目，降低住宅開發(fā)成本。 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。 加強(qiáng) 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗(yàn)收工作。 建立完善房地產(chǎn)交易市場，實(shí)行“一站式”服務(wù)。 強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 16頁 共 52 頁 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā)東和江景工程，有一定的規(guī)避風(fēng)險的能力；投資的安全性和價值的增值性會得到保證。 三、競爭樓盤分析 在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn) 代感的樓盤如時代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準(zhǔn)小區(qū)住宅或單體樓。這些樓盤都是東和江景工程項目的潛在競爭對手。 見東和江景工程市場調(diào)研報告。 四、市場定位 1、客戶定位 主力客戶群：渝中區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級白領(lǐng)階層、商人。 主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財富積累； 1. 2 因舊城改造有“渝中情結(jié)”的家庭； 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員； 1. 4 在解放碑和朝天門的經(jīng)商者。 具體為： 1.5 “渝中情結(jié)”的老城居民 居住在渝中區(qū)舊城住宅區(qū)的居民，這 一類群體在該區(qū)域內(nèi)占有一定比例，但從他們現(xiàn)有的居住現(xiàn)狀來看，大多數(shù)的居住功能都已老化，居住環(huán)境不佳，他們當(dāng)中大多數(shù)為老城區(qū)居民，經(jīng)濟(jì)積蓄已較為豐厚，隨著居住東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 17頁 共 52 頁 形態(tài)的變化，對新的住宅需求有熱切的向往，對老朝天門、解放碑以及渝中區(qū)的懷戀（渝中情結(jié)）。這些居民一般來說都不會墨守成規(guī)，只要推出適合他們內(nèi)在的心理需求和價位的新式居所（如江景住宅），往往能激發(fā)他們潛在的換房愿望。既了卻住在渝中的“渝中情結(jié)”，又能享受現(xiàn)代景觀（江景）生活。 1.6 中小企業(yè)主（商人） 由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)， 吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營為主的個體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，但財力較為豐盈。由于重慶市內(nèi)道路交通問題較多，故為便于工作和商業(yè)往來，他們會選擇在此居住。 1.7 機(jī)關(guān)公務(wù)員 渝中區(qū)又是過去和現(xiàn)在的政治中心，政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和醫(yī)療、文化單位較為集中。此部分人士年齡跨度較大，收入較為穩(wěn)定及可觀；另外，一部分隱性收入會增強(qiáng)其整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望， 又不愿離開渝中區(qū)。 1.8 白領(lǐng)人士 白領(lǐng)人士階層是一新的社會階層。解放碑區(qū)域是白領(lǐng)階層較為集中的區(qū)域。從目前渝中區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)地位和企業(yè)檔次及規(guī)模來看，都會使白領(lǐng)人數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大，從而為項目帶來更多的潛在客戶。對于這一類群體，他們的收入相對較高，而且一般都有購買居所安家的愿望。隨著工作節(jié)奏與強(qiáng)度的加快和增加，這一階層的無房戶將會選擇離辦公地點(diǎn)較近的位置作為居所。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 18頁 共 52 頁 1.9 投資群體 由于本項目所處區(qū)域及周邊都是市區(qū)內(nèi)難得的商業(yè)旺鋪地帶，如朝天門的服裝批發(fā)市場，解放碑的零售商圈 ，是重慶流動人口的主要集散地，住宅租賃市場的前景非?？春?，由此將可能吸引部分有投資意向的投資人士作為住宅投資的選擇。 1.10 來渝人士 由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會成為外來人士的重要聚居地。一方面，部分來渝經(jīng)商和辦事人員為了方便經(jīng)商和工作，他們有可能會選擇城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心作為辦公加居所的辦事機(jī)構(gòu)。另一方面，重慶直轄后，部分有商業(yè)往來的外來人員和其他縣、區(qū)的外來置業(yè)者會在重慶置業(yè)，渝中區(qū)朝天門一帶會是他們的首選。 2、戶型、價格定位 項目定位：中檔高尚江景樓盤 規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 2.1 住宅（一 期） A、 B 座均為 33 層。 A、 B 座戶型配置： 2-31 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，均為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 面積為 89.53 m 134.53 m/戶； 每套價格： 27.75 41.7 萬元 32 層 33 層為躍層，面積為 205.23 m 275.63 m/戶； 每套價格： 78 105 萬元 均價： 3100 元 / m 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 19頁 共 52 頁 第四章 規(guī)劃設(shè)計 一、設(shè)計思路 1、指導(dǎo)思想 東和江景工程的規(guī)劃指導(dǎo)思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景資源 ，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 2、設(shè)計原則： 2.1 充分挖掘江景資源，最大限度的體現(xiàn)江景的景觀優(yōu)勢； 2.2 避免項目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時，展現(xiàn)巴渝文化的特色； 2.3 人性化的 戶型 設(shè)計指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的 戶型 要求 ； 2.4 尋找適合 江景景觀 形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計方法，解決好住宅單元面 江 的景觀要求。樹立建筑風(fēng)格的個性化，又同時要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 2.5 解決好 地塊 與濱江高架橋之 過境車道帶來的一系列不利因素 ； 2.6 在規(guī)劃及 建筑設(shè)計中貫穿 “ 市場觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實(shí)現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 3、設(shè)計依據(jù) 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 20頁 共 52 頁 見中煤國際工程集團(tuán)重慶設(shè)計研究院的東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計說明書中之“設(shè)計依據(jù)”。 二、規(guī)劃布局 1、總體布局 重慶東和江景工程項目分兩期完成，一期工程項目由 A、 B 座塔式建筑依嘉陵江蝶形展開，呈雙塔建筑。 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平面面向嘉陵江，以獲得最佳景觀朝向。一層為架空景觀層，設(shè)計標(biāo)高0.0000=208.00m，在兩塔之間由朝千路通過大臺階進(jìn)入，此為住宅與景觀人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面標(biāo)高處，用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場入口、架空景觀層入口。在東端標(biāo)高 203.50m 處，設(shè)有地下車庫出入口，其右側(cè)為進(jìn)入二碼頭的梯道，保持原狀。人流、車流完全分開，互不干擾。 2、總平面布局 基地沿東西向呈狹長地形，南北寬僅 30 余米，東西長 100 余米，長面向嘉陵江暢開，這為布置江景房提供了得天獨(dú)厚的條件。依據(jù)地形，塔樓分 A、 B 兩座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原 因，塔樓入口層和朝千路中段基本相平，朝千路以下還有近 20 米的自然高度，被設(shè)計為車庫、庫房的設(shè)備房等。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 21頁 共 52 頁 對江景的影響。實(shí)際上，城市市民通過架空層和 A、 B 座之間的間距能充分的領(lǐng)略嘉陵江的風(fēng)景。 詳細(xì)資料見 東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計說明書。 3、建筑風(fēng)格 東和江景工程項目為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 4、立面設(shè)計 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計者對歷 史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計者更是重在體現(xiàn)地域文化， A、 B 座下部著重體現(xiàn)重慶碼頭文化和火鍋文化。 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達(dá) 100 米，實(shí)際上相對于渝中半島頂部的建筑來說，其高度相對低的多。 A、 B 座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。 5、環(huán)境設(shè)計 5.1. 底部臨江地面 除 3.0 米寬的濱江游覽道外，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。 5.2 架空層 架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點(diǎn)。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會的良好場所，其環(huán)境設(shè)計至關(guān)重要。 A、 B 座之間廣場，設(shè)座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。 A 座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 22頁 共 52 頁 坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。 B 座下部，環(huán)境設(shè)施同 A 座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重慶的火鍋文化。 5.3 綠化 為創(chuàng)造南國園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時代氣息。本區(qū)綠化主要是對項目的立體綠化，努力營造樓盤的公共綠化和住戶綠化的 有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。 6、交通組織 嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接?；啬线叺某芬虼顺蔀槿?、車流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。 朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到 A、 B 座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過上或下的階梯入第五層的商場；車流從朝千路東端經(jīng)過螺旋形車道進(jìn)入車庫，螺旋形車道可一直下至 187.50 m 標(biāo)高，為下部人車流提供便利。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。 地下部分，在東 部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。 7、智能化設(shè)計 7.1 智能化系統(tǒng)組成 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個主要部分組成。實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對講、圖象監(jiān)視、綜合報警、中心綜合管理。 7.2 系統(tǒng)功能 A、可視對講 B、報警求助 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 23頁 共 52 頁 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 三、功能設(shè)計 項目（一期） A、 B 座主要功能如下： 負(fù)四層：設(shè)備房、車庫 負(fù)三層：庫房、車庫 負(fù)二層：車庫 負(fù)一層：商場 負(fù)一層夾層：商場 一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動場所 二 三十三層：住宅 三十四層：屋面、機(jī)房、水箱 電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、戶型配比 基地提供了良好的江景房條件，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部兩室兩廳戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。 戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的 89.53 平方米，最大的 134.53 余平方米，躍層 205.23 275.63 平方米；設(shè)計上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 24頁 共 52 頁 戶型配置： 2 房 2 廳單衛(wèi) 24.2% 89.53 m/戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 72.5% 125 134.53 m/戶 躍層 3.3% 205.23 275.63 m/戶 車位： 124 個 （平均每 4 戶 1 個） 五、市政設(shè)施 1、給排水系統(tǒng) A、給水系統(tǒng) a、水源：由水廠供給。供水標(biāo)高為 270 米 b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表： 名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 用戶人數(shù)（人） 使用時間 （ h） 小時變化系數(shù)（ k） 最大日用 水量m3 最大小時用水量 m3 居民生活 250L/人 .日 2048 24 2.5 512 50 商業(yè)用水 15L/m2 4334m2 12 2.0 56 10.83 車庫用水 2L/m2 12948m2 25.90 未預(yù)見水量 按日水量10%計 59.40 綠化用水 按日水量 10%計 59.40 總量用水 712.70 c、供水管網(wǎng)： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑 DN500。在供水管上設(shè)兩個接口供大樓使用，接口管徑 DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)， 供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。 d、室內(nèi)供水： 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 25頁 共 52 頁 大樓內(nèi)生活供水分三個區(qū)， 16 層及 16 層以下為低區(qū)，由市政給水管供水， 1726 層為中區(qū)， 2738 層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過減壓閥后供給， A、 B 座屋頂水箱生活用水容積各為 27m，地下生活用儲水容積 50m。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污 水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)后排入嘉陵江。 b、雨水系統(tǒng)： 大樓周邊雨水有組織排放。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過雨水立管排至室外排水管。 2、電氣系統(tǒng) A、負(fù)荷級別： 該建筑架空層（一層）以上 30 層、架空層以下 5 層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級用電戶。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場及客梯、生活水泵電力等為 二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。 B、電源電壓： 主電源為市電 10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或 10KV 開閉所引入，電纜進(jìn)線。備用電源為應(yīng)急自起動柴油發(fā)電機(jī)組，容量 500KW，以滿足二級及以上負(fù)荷的用電需要。采用 10KV高壓總計量及 0.4/0.23KV低壓動力、東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 26頁 共 52 頁 照明分開計量相結(jié)合的方式計量，同時在照明計量住宅、商場等又分開計量，便于供電部門計費(fèi)。 3、廣電通訊系統(tǒng) A、電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計大樓以商場、車庫、庫房、住宅為主，共需 1100對市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（ S 10m2） ,再由交接 間放射至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。 B、廣播電視 有線電視由有線電視部門設(shè)計。 住宅部分每戶設(shè)計 2 個電視接受插座，商場及其它公共場所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。 4、通風(fēng)、防排煙系統(tǒng) A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng) P-1， P-2。每個衛(wèi)生間設(shè)兩臺衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過土建豎井排至架空層，在架空層由排風(fēng)機(jī)排出室外。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè) 70防火調(diào)節(jié)閥。 B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。 C、不能自然排煙 的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。 D、加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。 在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動加壓送風(fēng)口。 E、失火時，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。 F、加壓送風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動控制。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 27頁 共 52 頁 5、消防系統(tǒng) A、分區(qū)及消防措施 a 半地下車庫為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。 b 半地下庫房每層分為兩個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 2000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。 c 半地 下商店每層為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。 B、安全疏散 a 半地下室各防火分區(qū)均有 2 個以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯間。 b 塔樓每幢設(shè)有一臺消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。 c 裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往朝千路。 d 消防中心單獨(dú)對外疏散。 C、防火構(gòu)造 防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。室內(nèi)裝修采用難燃材料。 D、消防給水 a 消防水源 根據(jù)建設(shè)單位提供的資料， 建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管徑 DN500 供水標(biāo)高 270 米，大樓供水接口兩個，接口管徑 DN200 分別設(shè)在大樓兩端。 b 消防水量 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 28頁 共 52 頁 本建