蕪湖某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 蕪湖住宅 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)目 地位于 安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南 地塊。 具體四至范圍為：東至 蕪石路 ；南至 蕪湖市煙草局卷煙廠北墻 ；西至 九華南路 ；北至 緯七路 。 本項(xiàng)目總用地面積 40108 平方米， 建筑密度 18%， 容積率 2.5，建筑控制高度 要求滿足機(jī)場(chǎng)飛行凈空要求，無(wú)電梯住宅不超過(guò)六層。 本 項(xiàng)目建議書(shū)根據(jù)周邊樓盤的銷售價(jià)格，綜合考慮， 分別 按照每平米 5000元 、 5500 元 和 6000 元 的銷售價(jià)格反推土地成交樓面價(jià)格， 以此對(duì)比該宗土地的出讓價(jià)格并得出結(jié)論。 其中，地下車庫(kù)部分參考周邊樓盤情況（配比 0.6-0.8），按 35000 平方米 估算 ，如果按照 40-45 平方米一個(gè)車位估算，地下 車位數(shù)約為800 個(gè) 。 商業(yè)面積按 2000 平方米估算，單價(jià)按照周邊市場(chǎng)情況以每平方米 10000元計(jì)算。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 凈用地面（畝） 60 凈用地面積 m2 40108 綜合容積率 2.5 總建筑面積（ m2） 135000 地上建筑面積 100000 地下建筑面積 35000 商業(yè)面積 （ m2） 2000 地下車位數(shù) 800 2 安徽蕪湖項(xiàng)目投資估算 費(fèi)用名稱 分項(xiàng) 單價(jià)（元 m2） 建筑面 積 總 額（萬(wàn)元） 前期 200 135000 2700 建安費(fèi) 建筑 860 135000 11610.00 裝飾 340 135000 4590.00 電氣 220 135000 2970.00 給排水 120 135000 1620.00 弱電 20 135000 270.00 消防 35 135000 472.50 太陽(yáng)能設(shè)施 100 135000 1350.00 土方、樁基 110 135000 1485.00 小計(jì) 1805 135000 24367.50 室外工程 450 135000 6075.00 工程費(fèi)合計(jì) 2455 135000 33142.50 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按工程費(fèi)的 5%計(jì)取 1657.13 建設(shè)單位管理費(fèi)用 按工程費(fèi)的 2.5%計(jì)取 828.56 監(jiān)理費(fèi) 按市場(chǎng)價(jià) 10 元 /平米 135.00 以上合計(jì) 2649 35763.19 3 1、 總投資估算（按照每平米 6000 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 67200.00 住宅（ 0.6 萬(wàn) /m2） 58800.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 20.00% 稅前利潤(rùn)（ 20%） 13440.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 4401.60 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1344.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3352.16 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 777.21 土地 土地總費(fèi)用 8899.05 土地交易契稅、印花稅（ 3.05%） 263.39 土地成交價(jià)款 8635.66 相當(dāng)于每畝 143.54 萬(wàn) 元 4 2、 總投資估算（按照每平米 5500 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 62300.00 住宅（ 0.55 萬(wàn) /m2） 53900.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 20.00% 稅前利潤(rùn)（ 20%） 12460.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 4080.65 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1246.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3070.95 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 496.00 土地 土地總費(fèi)用 5679.21 土地交易契稅、印花稅（ 3.05%） 168.09 土地成交價(jià)款 5511.12 相當(dāng)于每畝 91.60 萬(wàn) 元 5 3、 總投資估算（按照每平米 5000 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 57400.00 住宅（ 0.5 萬(wàn) /m2） 49000.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 20.00% 稅前利潤(rùn)（ 20%） 11480.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 3759.70 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1148.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2789.74 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 214.79 土地 土地總費(fèi)用 2459.37 土地交易 契稅、印花稅（ 3.05%） 72.79 土地成交價(jià)款 2386.58 相當(dāng)于每畝 39.67 萬(wàn) 元 6 4、 總投資估算（按照每平米 6000 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 67200.00 住宅（ 0.6 萬(wàn) /m2） 58800.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 15.00% 稅前利潤(rùn)（ 15%） 10080.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 4401.60 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1344.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3622.04 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 1047.09 土地 土地總費(fèi)用 11989.17 土地交易契稅、印花稅（ 3.05%） 354.85 土地成交價(jià)款 11634.32 相當(dāng)于每畝 193.38 萬(wàn)元 7 5、 總投資估算（按照每平米 5500 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 62300.00 住宅（ 0.55 萬(wàn) /m2） 53900.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 15.00% 稅前利潤(rùn)（ 15%） 9345.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 4080.65 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1246.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3321.15 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 746.20 土地 土地總費(fèi)用 8544.01 土地交易契稅、印花稅（ 3.05%） 252.88 土地成交價(jià)款 8291.13 相當(dāng)于每畝 137.81 萬(wàn)元 8 6、 總投資估算（按照每平米 5000 元銷售） 總收入 銷售收入（萬(wàn)元） 57400.00 住宅（ 0.5 萬(wàn) /m2） 49000.00 商業(yè)（ 1 萬(wàn) /m2） 2000.00 車庫(kù)（ 8 萬(wàn) /個(gè)） 6400.00 收益 稅前利潤(rùn)率 15.00% 稅前利潤(rùn)（ 15%） 8610.00 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅 5.5%、印花稅 0.05%、預(yù)付土地增值稅 1%等，共 6.55%） 3759.70 建設(shè) 總建設(shè)成本 35763.19 銷售 營(yíng)銷費(fèi)用（ 2%） 1148.00 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3020.26 建設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 2574.95 土地財(cái)務(wù)費(fèi)用 445.31 土地 土地總費(fèi)用 5098.85 土地交易契稅、印花稅（ 3.05%） 150.91 土地成交價(jià)款 4947.93 相當(dāng)于每畝 82.24 萬(wàn)元 9 以上測(cè)算暫時(shí)沒(méi)有考慮商業(yè)部分和地下車庫(kù)部分的政府收益補(bǔ)償， 項(xiàng)目建設(shè)周期定為 1.5 年，貸款利率定為 每年 6%。 綜上 ， 將稅前利潤(rùn)分別固定于 20%和15%， 分別固定銷售單價(jià) 6000 元每平米 、 5500 元每平米 和 5000 元每平米 ，從而 分別反推出的 最高 土地價(jià)格見(jiàn)下表 。 稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 20% 土地成交價(jià) （萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 15% 土地成交價(jià) （萬(wàn)元） 6000 元 每平方米 13440 8635.66 143.5 萬(wàn)元 /畝 10080 11634.32 193.4 萬(wàn)元 /畝 5500 元 每平方米 12460 5511.12 91.6 萬(wàn)元 /畝 9345 8291.13 137.8 萬(wàn)元 /畝 5000 元 每平方米 11480 2386.58 39.7 萬(wàn)元 /畝 8610 4947.93 82.2 萬(wàn)元 /畝 10 如果假定按每畝 210 萬(wàn)元取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，分別按照5000、 5500 和 6000 元每平米銷售項(xiàng)目，則 一、地理位置 本項(xiàng)目地位于安徽省蕪湖市九華南路以東、緯七路以南地塊。屬于蕪湖城南組團(tuán)， 項(xiàng)目地塊距離市中心步行街直線距離 6 公里。 具體四至范圍為：東至蕪石路；南至蕪湖市煙草局卷煙廠北墻；西至九華南路；北至緯七路。 本案 11 二、項(xiàng)目周邊配套 該地塊位于 地處蕪湖 高校園區(qū)，東側(cè)是九華南路，與安徽師范大學(xué)南校區(qū)隔路相望，人文環(huán)境高雅。北面緯 七 路，與 柏莊春暖花開(kāi) 隔路相望 。 16、 18、45、 103 路公交車已在此設(shè)立了 “ 柏莊春暖花開(kāi)站 ” ， 并且比鄰馬飲客運(yùn)站。而寧安城際鐵路弋江站將于 2012 年底前建成通車。這里將成為一個(gè)出入極為方便快捷，生活配套日益成熟的高尚居住區(qū) 。 項(xiàng)目 位于蕪湖市南北大動(dòng)脈九華路的南段，與傳統(tǒng)市中心的城脈、地脈、人脈、商脈相連。按照蕪湖市政府 “ 東擴(kuò)南延 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略和 “ 一心四區(qū) ” 的城市規(guī)劃愿景，南部將形成以高校學(xué)府、高新產(chǎn)業(yè)與高尚居住為核心的城市區(qū) 域功能特征， 本項(xiàng)目 處于未來(lái)城市發(fā)展的五脈會(huì)通之地。 學(xué)校：位于安徽師范大學(xué)南校區(qū)正對(duì)面，地處蕪湖高校園區(qū)，有大學(xué)城、十二中、二十四中、 利民路小學(xué)、延安小學(xué)、安師大附屬幼兒園 。 醫(yī)院：新安中醫(yī)院、和平醫(yī)院、安徽中醫(yī)藥高專第二附屬醫(yī)院 。 娛樂(lè)休閑：奧林匹克體育館、安師大體育館 。 商業(yè)：新時(shí)代商業(yè)街、中南建材城、蘇果超市、歐尚超市、郵政儲(chǔ)蓄及各大銀行 。 三、項(xiàng)目 技術(shù)指標(biāo) 及規(guī)劃要求 具體規(guī)劃指標(biāo)如下： 1、 用地規(guī)劃要求： 12 （ 1） 擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：居住 （ 2） 總用地面積： 40108 平方米 （ 3） 用地強(qiáng)度： 建筑密度 18%，容積率 2.5 （ 4） 容積率：容積率 2.5 （ 5） 綠地率： 綠地率 35%，結(jié)合綠地設(shè)置體育健身設(shè)施 2、 建筑 設(shè)計(jì) 要求： （ 1） 建筑使用性質(zhì)：住宅 （ 2） 建筑 高度 ： 滿足機(jī)場(chǎng)飛行凈空要求，無(wú)電梯 住宅不超過(guò)六層 。 （ 3） 建筑退規(guī)劃用地邊界距離： a、退讓就九華南路（道路紅線寬度 60 米）道路紅線距離： 20 米，該空間為綠化用地，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車用途。 b、退讓緯七路（道路紅線寬度 40 米）道路紅線距離：多層建筑 10米，高層建筑 15 米。 c、退讓蕪石路（道路紅線寬度 40 米） 道路紅線距離：多層建筑 10米，高層建筑 15 米。 d、退讓交叉口：九華南路和緯七路交叉口加大退讓距離。 e、其它按對(duì)等退讓原則退用地邊界線的基礎(chǔ)上，與周邊保留建筑的距離必須滿足日照、消防等國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求。 f、退讓城市道路紅線的二分之一空間為人流集散和沿街綠化及敷設(shè)市政管線用地，不得布設(shè)內(nèi)部道路，不得修建任何建（構(gòu)）筑物，不得作為停車用途；圍墻建設(shè)不得占用退讓規(guī)劃道路紅線的二分之一空間，且為通透式圍墻 四 、地塊周邊市場(chǎng)情況 13 該地塊位于 蕪湖市市中心南部地區(qū)。 蕪湖市是安徽省的 經(jīng)濟(jì) ，文化，交通，政治次中心，是 國(guó)務(wù)院 批準(zhǔn)的沿江重點(diǎn)開(kāi)放城市、 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū) 核心城市、 南京都市圈 成員城市。有 “ 長(zhǎng)江巨埠，皖之中堅(jiān) ” 之稱。 蕪湖市 2009 年，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 147.78 億元，比上年增長(zhǎng) 19.3%，其中，地方財(cái)政收入 69.41 億元，增長(zhǎng) 27.6%，均為安徽第二位 。 根據(jù)蕪湖市 2006-2020 年城市 空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 ： 中心城區(qū)采用組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，城市總體空間劃分為五大組團(tuán)。 城中組團(tuán)：城市商貿(mào)、商務(wù)文化中心； 城北組團(tuán)：以蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭的先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)區(qū)； 城東組團(tuán)：以現(xiàn)代工業(yè)、居住為 主導(dǎo)的綜合型新城區(qū)； 城南組團(tuán)：以文化科教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的城區(qū)； 三山組團(tuán)：以臨港產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型新城區(qū)。 居住用地重點(diǎn)布局在城中區(qū)和城南區(qū) 。 城東、城北和三山組團(tuán)以居住配套為主。城市核心區(qū)可居住人口 65 萬(wàn)，城南組團(tuán)可居住人口 45 萬(wàn)，城北組團(tuán)可居住人口 35 萬(wàn)，城東組團(tuán)可居住人口 25萬(wàn)，三山組團(tuán)居住人口為 25 萬(wàn)人。 14 周邊區(qū)域正在銷售的項(xiàng)目有： 15 1、 柏莊春暖花開(kāi)， 銷售均價(jià) 5670 元 /平方米 ，概況 ： 項(xiàng) 目 地址 九華南路安徽師范大學(xué)南校區(qū)對(duì)面 地 段 商圈 新時(shí)代商 業(yè)街商圈 付 款 方式 一次性 ,銀行按揭 物 業(yè) 類別 住宅、商業(yè) 建 筑 類別 高層 小高層 容 積 率 1.6 綠 化 率 42% 建 筑 面積 40 萬(wàn) M2 占 地 面積 21.7 萬(wàn) M2 車 位 數(shù) 地上：待定 地下：共 1800 個(gè) 車 位 比 1： 0.6 開(kāi) 發(fā) 商 蕪湖柏莊置業(yè)有限公司 總 戶 數(shù) 3037 2、柏莊麗城，別墅項(xiàng)目，銷售均價(jià) 11522 元 /平方米，概況： 項(xiàng) 目 地址 九華南路 地 段 商圈 新時(shí)代商業(yè)街商圈 付 款 方式 一次性 ,銀行按揭 物 業(yè) 類別 住宅、商業(yè) 建 筑 類別 高層 聯(lián)排別墅 容 積 率 1.8 綠 化 率 42% 建 筑 面積 542085 M2 占 地 面積 400 多畝 M2 車 位 地上： 1569 個(gè) 地下：待定 車 位 1： 0.6 16 數(shù) 比 開(kāi) 發(fā) 商 蕪湖柏麗置業(yè)有限公司 總 戶 數(shù) 2066 3、 文津花園，銷售均價(jià) 4500 元 /平方米，教育口定向銷售項(xiàng)目， 非師范大學(xué)老師不得購(gòu)買， 概況： 項(xiàng) 目 地址 安徽師范大學(xué)南校區(qū)校園內(nèi) 地 段 商圈 新時(shí)代商業(yè)街商圈 付 款 方式 待定 物 業(yè) 類別 住宅 建 筑 類別 高層 多層 容 積 率 2.026 綠 化 率 55.4% 建筑 面積 14.8 萬(wàn)平米 M2 占 地 面積 M2 車 位 數(shù) 地上：待定 地下：待定 車 位 比 開(kāi) 發(fā) 商 蕪湖科創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總 戶 數(shù) 1282 4、 匯成名郡 ，銷售均價(jià) 6223 元 /平方米， 概況： 項(xiàng) 目 地址 九華南路東側(cè)（國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面