佳兆業(yè)可園中國新市鎮(zhèn)理想示范街區(qū)市場形象定位構(gòu)思提案

網(wǎng) 1 佳兆業(yè) 可園 市場形象定位構(gòu)思提案 網(wǎng) 2 【 理想的摩卡鎮(zhèn) 】 可園 中國新市鎮(zhèn)理想示范街區(qū) 網(wǎng) 3 背景 郊區(qū)化最簡單的定義是 ， 城市人口向郊區(qū)分散化的過程 。 至于為什么要分散 、 分散的形式 、 社會效應和文化意涵 ， 則在不同的經(jīng)濟政治脈絡里有不同的內(nèi)容 。 回到歷史的爭議中 ， 這個分散化的過程 ， 始終聯(lián)系著對城市和郊區(qū)兩種生活方式的想像和實踐 ， 探索和妥協(xié) 。 城市代表了文明 、 就業(yè)機會 、 生活設施的便利和人群集聚帶來的豐富活動 例如 ， 阿城說 ， 他沮喪時就去鬧市張望美女 。 但如此的市聲喧嘩也伴隨著擁擠 、 噪音 、 環(huán)境污染和交通堵塞 。 而郊區(qū) ， 代表了人們對已然失去的田園生活的向往 比較新鮮的空氣 ， 比較多的綠意 ， 比較寬廣的生活空間 。 英美的郊區(qū)化 ， 起源于遠離城市病的一個逃逸過程 。 這個郊區(qū)大逃亡能否成功 ， 關(guān)系著城市規(guī)劃理論家的種種夢想和辯論 ， 也牽涉國家政策的干預 ， 以及實踐過程中各種利益的沖突交鋒 。 世界上不存在一個自然的 、 人類普同的城市發(fā)展規(guī)律 。 郊區(qū)化從來是一個政治的過程 。 網(wǎng) 4 城市蔓延的結(jié)果 是（居?。┙紖^(qū)化？還是郊區(qū)城市化 ？ 網(wǎng) 5 但爭 辯郊區(qū)化的標準定義恐怕是郊區(qū)化 (和城市化 )研究中最不重要的一件事 。 我們要面對的是中國的快速增長所帶動的新的空間形式和權(quán)力關(guān)系 。 盡管城市化和城市擴張是工業(yè)城市普遍的經(jīng)驗 ， 但中國有其特殊性 ，一方面 ， 在于其壓縮在不到二十年內(nèi)的跳躍式發(fā)展；另一方面 ， 中國的發(fā)展直接納入了信息化和全球經(jīng)濟一體化的新形勢中 。 中國的經(jīng)驗將不是任何既有西方理論可以直接套用和解釋的 ， 任何對各種階段論的對號入座只能是荒誕和變形的 。 中國加速度和大規(guī)模的城市化過程正在沖擊城鄉(xiāng) 、 城 郊 甚 至 農(nóng) 非 農(nóng) 的 界 限 。 事實上 ， “ 都會區(qū)域 ” (是 21世紀新的空間形式 。 我們必須重新理解在全球經(jīng)濟網(wǎng)絡中不同層級空間組織新的功能和意義 。 它們作為經(jīng)濟網(wǎng)絡的節(jié)點 ， 如何聯(lián)系資本 、 信息 、 技術(shù)和勞動力的流動 ， 以及在編入(脫落 (間 ， 如何創(chuàng)造了新的兩極分化 。 假如對郊區(qū)化和城市化的分析仍停留在城市規(guī)劃的技術(shù)性語匯 ， 爭論大城市 、 小城市如何分類 ， 城 、 郊如何定義 ， 則顯然是落后于現(xiàn)實 ， 像狗追逐自己尾巴一樣地白費力氣 。 而在新的地產(chǎn)開發(fā)模式和新興房地產(chǎn)市場形成的過程里 ， 誰是贏家 ?誰是輸家 ?老百姓有多少發(fā)言權(quán) ?規(guī)劃和建筑專業(yè)者又有多少思考 、 實驗和實踐的空間 ?中國的學者和官員同樣慣于線性思考 。其實 ， 假如我們能夠比較不偷懶 ， 假如我們能更有想像力 (目前最不偷懶最有想像力的是企業(yè)家 )， 我們就會有更大的空間觀察 、 分析和參與這場變革 。 網(wǎng) 6 矛盾 ？ 對立 ？ 融合 ？ 以上關(guān)于城市化和郊區(qū)化的評議給到我們這樣的思考：布吉作為深圳政府定位的 “ 衛(wèi)星城 ” 建設過程中 ， 究竟要實現(xiàn)的是 “ 居住郊區(qū)化 ” 還是 “ 郊區(qū)城市化 ” ? 其實這些并不重要 ， 重要的 是我們該站在一個什么樣的高度 ， 從一個什么樣的角度來看待和定位我們的項目 （ 城市和郊區(qū)特征共存 ） 。 這樣做的目的 ， 只是在告訴我們不要把可園看做 布吉的一個樓盤 （ 這樣我們就真的就只是一個在關(guān)外的樓盤 ） ，而是將其看做是 深圳的一個鎮(zhèn) 網(wǎng) 7 美 規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當初的地方遷走的原因 網(wǎng) 8 關(guān)于新市鎮(zhèn) 網(wǎng) 9 新市鎮(zhèn)，顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從 1973年推行新市鎮(zhèn)計劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那“成群結(jié)隊”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬，如今是670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個事實： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn)“消化”掉了。 網(wǎng) 10 源于世界趨勢，成長于本土土壤之 中國 深圳 新市鎮(zhèn) 【 可園 】 網(wǎng) 11 居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？ 拋開這個問題我們冷靜的來審視可園：布吉衛(wèi)星城的定位、 70萬甚至更大的面積規(guī)模、 理想的發(fā)展空間和街區(qū)價值 我們完全有理由相信，佳兆業(yè)在建造一個社區(qū)的同時， 更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個真正的生活街區(qū)。 由此對于可園的發(fā)展策略，我們借鑒了國外 新市鎮(zhèn) 的形成及發(fā)展歷程，并引入發(fā)達國家的新興小鎮(zhèn) 同時通過極具創(chuàng)新意識的換代型產(chǎn)品，與理想的生活形態(tài) 【 摩卡鎮(zhèn) 】 的完美結(jié)合， 她是一個改變深圳城市生活格局的人文造鎮(zhèn)計劃，意義深刻而淵遠 網(wǎng) 12 一百多年來， 人類對于理想人居環(huán)境的探索，永無止境。 1898年，英國規(guī)劃專家 E霍華德提出 “田園城市” 20世紀 50年代 ， “ 新市鎮(zhèn) ” 在美國出現(xiàn) 20世紀 80年代末 ， 北美提出 “ 新都市主義 ” 理論 田園城市 、 新市鎮(zhèn) 、 新都市主義是一種理念 ， 都旨在建立區(qū)別于急劇膨脹的城市中心 ，與自然關(guān)系更為和諧 ， 居住者的心理感受更加愉悅的新型生活模式 ， 網(wǎng) 13 發(fā)展 新市鎮(zhèn) 的社會意義在于，為母都市帶來人口壓力和城市用地的緩解，為市鎮(zhèn)帶來商業(yè)繁華與新經(jīng)濟的增長，為居住者帶來生活品質(zhì)的提升 無疑 ， 新市鎮(zhèn) 的出現(xiàn) ， 是建立在大城市的高速發(fā)展之上的 ， 在中國 ，像北京 、 上海 、 深圳一類國際化都市 ， 郊區(qū)衛(wèi)星城的發(fā)展 ， 市政基礎建設的完善 ， 交通體系的日益發(fā)達 ， 私家車的普及 ， 為新市鎮(zhèn)的生長提供了適當?shù)耐寥罈l件 網(wǎng) 14 2004年，佳兆業(yè)推出深圳新市鎮(zhèn)作品（可園），并引入發(fā)達國家的 新興小鎮(zhèn) 引領中國（深圳）地產(chǎn)向前邁出具有歷史意義的一步，并一直不遺余力地將新市鎮(zhèn)導向一個更加美好地未來 網(wǎng) 15 7/10熱 咖啡， 1/10巧克力， 2/10奶沫，再加入碎冰塊形成一杯意大利巧克力奶沫咖啡，就是 卡）咖啡，原本對立的苦與甜、酸與咸、醇余淡、冷與熱既獨立且融合， “ 獨立 對話 融合 ”就是 卡）精神。 基于這種精神的小鎮(zhèn)，人們稱之為摩卡空間 】 網(wǎng) 16 【 理想的摩卡鎮(zhèn) 】 可園 中國新市鎮(zhèn)理想示范街區(qū) 網(wǎng) 17 一個改變深圳城市生活格局的人文造鎮(zhèn)計劃 以 “ 獨立 對話 融合 ” 之摩卡精神為內(nèi)涵的 計劃 網(wǎng) 18 摩卡 】 在華盛頓 、 【 摩卡 】 在悉尼、 【 摩卡 】 在溫哥華 【 摩卡 】 來到深圳 網(wǎng) 19 美國 科羅拉多州的博德（ 康斯康星州的麥迪遜（ 加州北部、 華盛頓州里，香港的將軍澳、法國的尼斯、巴比松 世界上已有無數(shù)個摩卡鎮(zhèn)， 沒有完全一樣的 樣的只是卡精神），所有的 獨立對話 融合 ” 的人文精神而獲公眾認可 。 網(wǎng) 20 在 會看到一些類似的現(xiàn)象發(fā)生 不同于城市的自然環(huán)境 ， 有些有河流或者湖泊 /設有栓狗的步行商店街 /可以喝到純正摩卡咖啡的咖啡館 /對汽車而言 ， 行人和嬰兒被確保擁有絕對的先行權(quán) /自行車在專用道上行進 /裝潢講究的品牌服飾店與有著另類名字的二手用品店比肩而立 /照顧到每個年齡層的運動設施 /書店里賣得最好的是關(guān)于心理 、 烹飪 、 旅游 、 性學的書籍和前衛(wèi)藝術(shù)刊物 網(wǎng) 21 被人們向往和追逐的一種理想生活形態(tài)。跟以往項目不同的是，他不是在簡單的強調(diào)一種社區(qū)關(guān)系，而是在崇尚一種“ 獨立 對話 融合 ” 的人文精神。 每個人都是獨立的個體，具有獨立的思想和意識，在這里選擇和釋放不同的興趣愛好，但正是這些行為藝術(shù)的表現(xiàn)，共同筑就了更為豐富、和諧、美好、自由的街區(qū)空間。尤其在這個摩卡空間里， 傳統(tǒng)與現(xiàn)代、自然與城市、環(huán)境與建筑、物質(zhì)與人文、商業(yè)與藝術(shù)等本是充滿對立元素的事物被有機的融合在一起，呈現(xiàn)出和諧的生態(tài)，這是屬于一個新階層的上流文化重鎮(zhèn)。 網(wǎng) 22 網(wǎng) 23 網(wǎng) 24 網(wǎng) 25 網(wǎng) 26 網(wǎng) 27 網(wǎng) 28 網(wǎng) 29 定位表現(xiàn)點 理性的摩卡 感性的摩卡 房地產(chǎn) 網(wǎng) 30 建筑 換代的建筑 摩卡鎮(zhèn)并不強調(diào)建筑的唯一性，她可以包容或者兼容，但是創(chuàng)新的產(chǎn)品是摩卡精神的另一種折射。是建筑決定品質(zhì)，還是品質(zhì)決定建筑在這里都顯得那么不重要，重要的是摩卡鎮(zhèn)的每一個細節(jié)和尺寸的斟酌和推敲，都是一種思想的聲音，為的是讓每個生活在這里的人都可以獲得更多。 重視商店街文化 （咖啡、時尚、工藝等若干條商店街，構(gòu)成街區(qū)的文化肌理） 重視廣場文化 （運動、交流、表演的重要平臺） 整體風格的協(xié)調(diào)性 不過分強調(diào)建筑，而是建筑與街道、建筑與商業(yè)、建筑與公共空間、建筑與園林之間的關(guān)系 真正人性化的產(chǎn)品設計 理性的摩卡 網(wǎng) 31 規(guī)劃 街區(qū)式生活 作為新市鎮(zhèn)計劃的重要環(huán)節(jié) ， 公共設施已不是有個會所 、 便利店那么簡單 。 作為理想狀態(tài)的新市鎮(zhèn) ， 【 理想的摩卡鎮(zhèn) 】 不止致力于建筑產(chǎn)品的更新?lián)Q代 ， 更為各項公共設施投入大量資金 ， 以全面的功能配備 ， 有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ， 形成自給自足 ，自我循環(huán)的社區(qū)生活形態(tài) 。 這里 ， 商店街 、 幼兒園 、 學校 、 鎮(zhèn)公園構(gòu)成其硬件格局 ， 還有未來上萬戶 “ 理想的主人 ” ， 我們期待一種趨于完美的生活方式被推廣 、 被向往 、 被傳承 房地產(chǎn) 網(wǎng) 32 園林 真實的自然 強調(diào)真實的自然精神 摩卡鎮(zhèn)的環(huán)境秉承摩卡精神 ， 強調(diào)的是真實的自然精神 ， 將園林還給自然 ， 大到一座橋 ， 小到一塊石頭一棵樹 ， 盡量尊重原生的東西 ， 屏棄人工的痕跡 ， 如在這里的水景稱為 “ 河流 ” ， 有小型碼頭 ， 有皮艇 ， 這里的樹和石頭多為天然形成 ，樹上掛著吊網(wǎng) 、 自然的光影構(gòu)成光環(huán)境的主體 強調(diào)參與性 按摩小溪 、 攀巖 、 河 、 咖啡豆農(nóng)莊 網(wǎng) 33 社區(qū)文化 鎮(zhèn)中心：慢速交通產(chǎn)物 所有有意義的社會活動 、 深切的感受 、 交流和關(guān)懷 ， 都是人們停留 、 坐著或者步行時發(fā)生的 （ 丹麥 *建筑師 ） 揚 *蓋爾 鐘樓 、 廣場 、 綠地 、 水 、 步行道 、 書店 、 咖啡館 、 陶吧 、 超市 、 水果市場 街舞 、 滑板 、 山地車 、 助力車 、 滾軸 、 街頭涂鴉 、 在摩卡鎮(zhèn) ， 無論是鎮(zhèn)中心 、 廣場 ， 還是分布在每一個街道的商店街前 ， 公共空間成為一種藝術(shù) ， 配套和商業(yè) 不是為解決需要 ， 而是滿足享受 ！ （ 設有栓狗的步行商店街 /可以喝到純正摩卡咖啡的咖啡館 /對汽車而言 ， 行人和嬰兒被確保擁有絕對的先行權(quán) /自行車在專用道上行進 /裝潢講究的品牌服飾店與有著另類名字的二手用品店比肩而立 /照顧到每個年齡層的運動設施 /書店里賣得最好的是關(guān)于心理 、 烹飪 、 旅游 、 性學的書籍和前衛(wèi)藝術(shù)刊物 ） 網(wǎng) 34 配套 摩卡生活館 摩卡生活館是摩卡精神 （ 獨立 融合 ） 最完美的體現(xiàn)空間 ， 她是一個真正屬于生活的空間 。 除了看的 ， 還有聽的 ， 說的 ， 交流的 ， 參與的 ， 調(diào)侃的 里面所包容的東西 ， 可以是公眾的 、 可以是私人的 、 可以很歷史也可以很簡潔 ， 傳統(tǒng)的 、時尚的 、 流行的 、 古典的 、 貴的 、 便宜的 等等 ， 一切看似對立的東西或者人 ，在這里會顯得如此和諧 ， 因為他們代表了一種人生精神 ， 叫做完整 。 包括：摩卡個人展示館 、 摩卡跳蚤市場 、 摩卡影院 、 咖啡作坊 等等 網(wǎng) 35 臺地（ 網(wǎng) 36 在這里，傳統(tǒng)與現(xiàn)代、自然與城市、物質(zhì)與人文、商業(yè)與文化藝術(shù)等充滿對立元素的事物被有機的融合在一起，呈現(xiàn)出和諧的生態(tài)，這是屬于一個階層的上流文化重鎮(zhèn) 網(wǎng) 37 桂芳園 桂芳園 點式開發(fā)的軟肋 雖然是大盤 ， 每期開發(fā)的獨立性較強 ， 各期之間的相互協(xié)調(diào)性不夠 。 在整體規(guī)劃思想 ， 公共空間的營造 、 街道肌理的結(jié)合 、 配套設施的補充等等重要的方面不足 ， 因此 ，在整體形象的包裝上 ， 在氛圍營造上會顯得捉襟見肘 。 因此 ， 目前桂芳園所采用的分期推廣 ，每期樹立其相對獨立的個性 ， 并將推廣基調(diào)放在由其建筑風格所渲染的情調(diào)上來的推廣方式是相對成功的 。 基于建筑風格園林特色上的形象訴求方式 可園 面式開發(fā)的機會點 在項目前期給項目界定一個相對完整統(tǒng)一的形象定位 ， 在此后分期開發(fā)過程中 ， 通過整體規(guī)劃理念 ， 對各期之間的硬件軟件進行有效協(xié)調(diào)補充 ， 并統(tǒng)一服務于項目整體形象 ， 以便于更為深刻 、 融洽的營造項目形象氛圍 。 基于生活形態(tài)上的形象訴求方式 大盤制勝的優(yōu)勢就在于：她能夠利用其規(guī)模 、 空間及配套等優(yōu)勢來營造小盤所不同實現(xiàn)的生活氛圍 ， 生活狀態(tài) ， 以至于來打動購買者 。 因此 ， 我們現(xiàn)在就必須珍惜可園的大盤優(yōu)勢 ， 在銷售銷售的最前期 ， 去向客戶展示她的豐富內(nèi)涵和未來藍圖 。 而不是將其作為連續(xù)開發(fā)的獨立個體來推 。 網(wǎng) 38 風格（建筑、園林等） 區(qū)位（地段等） 生活形態(tài)（精神、模式） 網(wǎng) 39 咖啡的傳說： 阿拉伯半島上 (即指北也門 )的守護圣徒雪克卡爾第之弟子雪克歐瑪在摩卡是很受人民尊敬及 愛戴的酋長，但因犯罪而被族人驅(qū)逐。雪克 這里偶然發(fā)現(xiàn)了咖啡的果實，這是 1258年的事。一日，歐瑪饑腸轆轆的在山林中走著，看見枝頭上停著羽毛奇特的小鳥在啄食樹上的果實后，發(fā)出極為悅耳婉轉(zhuǎn)的啼叫聲。他將此果實帶回并加水熬煮，不料竟發(fā)出濃郁誘人的香味，飲用后原本疲憊的感覺也隨之消除，元氣十足。歐瑪便采集許多這種神奇的果實，遇見有人生病時，就將果實做成湯汁給他們飲用，恢復了精神。由于他四處行善，受到信徒的喜愛，不久他的罪得以被赦，回到摩卡的他，因發(fā)現(xiàn)這種果實而受到禮贊，人們并惟崇他為圣者。而當時神奇的治病良藥，據(jù)說就是最早的摩卡咖啡。 感性的摩卡 房地產(chǎn) 網(wǎng) 40 咖啡史詩： 咖啡屋里吐著煙圈的 日午后朋友手中遞過來一杯暖手暖心的濃黑漿液，甚或忙碌規(guī)則的日子里，凌亂的辦公桌沿一杯悄悄釋放舒溫存的即溶咖啡，每天，形形色色的人，在世界不同的角落里，等待一杯好咖啡。 對咖啡上癮的人，永遠無法想象，沒有咖啡取暖的冬天怎么過？而即使是不喝咖啡的人，也身不由己的從許多酗咖啡的作家、藝術(shù)家的作品：貝多芬的樂曲、畢加索的畫、村上春樹的文字里，嗅聞到他們靈感最初的咖啡香。數(shù)百年來，咖啡以一種最沉沒溫柔，卻最無從設防的方式，改變著歷史。 在咖啡里，尋找心靈飛翔的方式 傳說世界上最早的咖啡樹，出現(xiàn)在西元十世紀前后 衣索匹亞的高熟山區(qū)。在干旱季節(jié)遠離家鄉(xiāng)的流浪牧羊人卡爾迪，突然發(fā)現(xiàn)羊群在吃了一種野生灌木果實后，變得比平日活躍喧鬧，他好奇的摘下一些果品嘗，竟也歡喜的想在草原上手舞足蹈。他將自己采摘的果實，分送給修道院的僧侶，常助他們在漫長的晚禱中保持清醒。關(guān)于神奇果實的故事，很快隨著游牧民族流浪的腳步，漸傳漸遠。從此，將碾碎咖啡果實，與動物油脂混合成硬塊，作為提高能量的點心，成為他們一程又一程、寂寞顛簸的游牧生涯中，一種戒不掉的癮。甚至，也有人說，這群最早的咖啡族 經(jīng)懂得用發(fā)酵的咖啡果實釀酒。仿佛從最初，人們已經(jīng)從咖啡里，找到了心靈飛翔的方式。 從中東，燃燒起世界的第一杯咖啡 一般相信，世界上第一杯咖啡，是由阿拉伯人細心