研究理論-豪宅別墅KPI體系-32PPT

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪宅別墅 世聯(lián)研究理論 報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 關(guān)鍵字 ： 豪宅、別墅 簡介 ： 此理論根據(jù)北京別墅市場現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有 10余個豪宅別墅項(xiàng)目調(diào)研、 25位豪宅客戶訪談結(jié)果，給出了豪宅別墅（千萬元以上別墅）的 統(tǒng)的梳理了豪宅別墅的標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)雖為“北京標(biāo)準(zhǔn)”，但參考了上海、深圳的部分項(xiàng)目，且受訪客戶來自全國各地，因此該體系架構(gòu)和客戶的要求可適用于其他地區(qū)。 3 豪宅別墅的 關(guān)鍵驅(qū)動因素 項(xiàng)目地段 達(dá)標(biāo)指標(biāo) 自然環(huán)境 戶均資源 居住私密性 戶型設(shè)計(jì) 產(chǎn)品的建筑風(fēng)格 成熟成型的別墅圈 社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況 與城區(qū)的快速交通關(guān)系 內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價(jià)值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 達(dá)標(biāo)動作 關(guān)鍵驅(qū)動因素 通過項(xiàng)目調(diào)研和客戶調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點(diǎn) 1. 地 段 2. 環(huán) 境 6. 建筑風(fēng)格 3. 戶均資源 4. 居住私密性 5. 戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示：高總價(jià)別墅項(xiàng)目的市場認(rèn)可和客戶接受 存在關(guān)鍵驅(qū)動因素：地段、內(nèi)環(huán)境。 其他要素則依據(jù)項(xiàng)目條件的不同和客戶自身需求的各異而各有標(biāo)準(zhǔn)，但各要素并非決定性影響因素。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢 項(xiàng)目名稱 地段優(yōu)勢之所在 項(xiàng)目致命傷與不足之處 晴翠園 溫榆河、機(jī)場高速直達(dá) 處于飛機(jī)航道正下方，噪音影響極大 碧海方舟 北四環(huán)外亞運(yùn)村成熟區(qū)域 姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過小，開發(fā)時間久造成產(chǎn)品過久。 東山墅 東四環(huán)連接?xùn)|部生活區(qū) 為東側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響 西山美廬 西五環(huán)中部 容積率高導(dǎo)致別墅左右間距過密，無內(nèi)部自然資源 長島瀾橋 香江核心區(qū)域，機(jī)場高速直達(dá) 千萬別墅與類別墅物業(yè)混合 優(yōu)山美地 天竺別墅核心項(xiàng)目，成熟別墅區(qū)內(nèi) 社區(qū)存在較高比例租住人口 碧水莊園 八達(dá)嶺高速路直達(dá)，傳統(tǒng)別墅區(qū) 社區(qū)過大、居住人口龐大，外觀與戶型陳舊過時 財(cái)富公館 香江核心區(qū)域，機(jī)場高速直達(dá) - 別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn)。地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為 “ 壓倒性 ” 因素 。豪宅級別墅必須具備在地段上的優(yōu)勢。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 豪宅的地段分類 豪宅別墅的地段優(yōu)勢可細(xì)分為三種情況， 第一類：具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢 第二類：位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢 第三類：位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)域的地段優(yōu)勢 （案例：優(yōu)山美地、晴翠園） （案例：東山墅、碧海方舟） （案例：西山美廬） 本項(xiàng)目具備位于 “ 近城區(qū)的成熟別墅圈 ”內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢。 2016/10/4 7 達(dá)標(biāo)動作 關(guān)鍵驅(qū)動因素 1. 地 段 2. 環(huán) 境 6. 建筑風(fēng)格 3. 戶均資源 4. 居住私密性 5. 戶型設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購買目的決定了豪宅別墅項(xiàng)目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章 碧水莊園 大湖山莊 長島瀾橋 晴翠園 西山美廬 東山墅 依坡而居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種，對客戶的沖擊力則有所差異 按照對客戶的 打擊力 排序 大面積水體 寬敞的流動水系 成規(guī)模的樹種 大面積草坪 入口隱蔽處理 外部綠地處理 地形變換 精致園林小品 情趣空間處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 “大規(guī)模制勝 ” 是目前最具效果的處理手法 大手筆打造內(nèi)部景觀 ，是目前豪宅別墅最為常見的處理手法，也是 “ 必要動作 ” 。 大湖面 - 碧水莊園 344畝人工湖，在豪宅客戶群中的認(rèn)可度極高，沿湖 2000萬元別墅極為搶手。 寬敞的河道 /水系 - 長島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度 60m 大草坪 - 氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場的“ 球道景觀 ” 成為北京為數(shù)不多的球場別墅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 “依水而居 ” 的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié) 長島瀾橋總規(guī)圖 優(yōu)山美地總規(guī)圖 晴翠園總規(guī)圖 客戶訪談顯示，豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購買欲望。 北京玫瑰園總規(guī)圖 北京玫瑰園總規(guī)圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá) 豪宅景觀的私有與珍貴 國花園 - 社區(qū)入口的 私家路處理 ，模仿杭州月湖山莊，自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢 大湖山莊 - 對外待征綠地的處理 ，營造出與世隔絕的環(huán)境 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 以小見大的細(xì)節(jié)處理 北京現(xiàn)有豪宅項(xiàng)目，尚未出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法。這是本項(xiàng)目可出彩之處。 河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理 入戶路的道路線行處理 私家水岸小品 公共空間的處理 水岸庭院的展示 2016/10/4 14 土地資源指標(biāo) 私家庭院面積 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家享有 景觀資源指標(biāo) 達(dá)標(biāo)動作 關(guān)鍵驅(qū)動因素 1. 地 段 2. 環(huán) 境 6. 建筑風(fēng)格 3. 戶均資源 4. 居住私密性 5. 戶型設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 主要在售項(xiàng)目私家庭院的面積狀況 項(xiàng) 目 建筑面積 全部庭院面積 碧海方舟 500 500 碧海方舟 620 800 東山墅 488 600 東山墅 1100 1000 西山美廬 380 300 長島瀾橋 56000富公館 1400 700山美廬 460 600 晴翠園 500 1200 優(yōu)山美地 55000 碧水莊園 700 800 目前市場上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈 1:1的關(guān)系： 地上建筑面積 10m 西山美廬 6 8 m 20 - 30m 長島瀾橋 6 8 m - 財(cái)富公館 8 m 20 - 30m 晴翠園 10 m 20 - 30m 優(yōu)山美地 7 8 m 15 m 北京玫瑰園 85水莊園 10 m 車行路 前后間距： 豪宅別墅的布局，大多為沿資源走向的行列式布局，車行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間距達(dá)到 20 組團(tuán)式布局的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達(dá) 8 左右間距： 項(xiàng)目調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 客戶對現(xiàn)有項(xiàng)目間距的接受度較高 豪宅客戶對于建筑間距的關(guān)注度相對較低，認(rèn)可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實(shí)，因此大多可以接受市場上常見的 6后間距20 對于間距過小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶型設(shè)計(jì)避免對視影響。 碧海方舟 m，但到訪客戶在被高爾夫景觀打動的同時，對間距的關(guān)注程度很低。 西山美廬 很多業(yè)主認(rèn)為西山美廬唯一的缺點(diǎn)即為左右間距太小，整體過密。但西山美廬在利用戶型設(shè)計(jì)避免主要空間對視的處理手法深受客戶認(rèn)可。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開闊度的單排行列式布局為主，輔以組團(tuán)式布局已實(shí)現(xiàn)容積率要求 沿資源走向而成的行列式布局 ，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開闊視野，且可通過車行路擴(kuò)大別墅前后間距，不存在斜向間距過近的弊端。 項(xiàng)目名稱 行列式 組團(tuán)式 碧海方舟 東山墅 西山美廬 - 長島瀾橋 - 財(cái)富公館 - 晴翠園 - 優(yōu)山美地 - 大湖山莊 - 碧水莊園 - 沿資源走向的行列式布局 - 大湖山莊總體規(guī)劃圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會采用擴(kuò)大前院尺度和戶型調(diào)整來規(guī)避 同組團(tuán)式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過往車輛的干擾 處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置 處理手法一：增加前院與車行路的距離 2016/10/4 23 達(dá)標(biāo)動作 關(guān)鍵驅(qū)動因素 1. 地 段 2. 環(huán) 境 6. 建筑風(fēng)格 3. 戶均資源 4. 居住私密性 5. 戶型設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過如下分布圖體現(xiàn)： 面積 項(xiàng)目名稱 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1000 1100 1200 1300 1400 碧海方舟 492 519 598 615 晴翠園 399 454 514 608 705 優(yōu)山美地 492 552 606 937 長島瀾橋 460 510 碧水莊園 570 738 1020 北京玫瑰園 630 735 東山墅 397 550 650 1150 大湖山莊 420 560 600 655 財(cái)富公館 1400 豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個面積區(qū)間 ： 15平方米，獨(dú)立衣帽間，主臥書房保證南向采光或以大面積滿足工作間需求。 全地下室 +采光井 /下沉式庭院，或者半地下室設(shè)計(jì)， 2個以上的保姆間應(yīng)有明采光。 一層的主要功能空間與前類產(chǎn)品基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大，其中客廳的面寬要保證在 9米以上，同時在入戶門廳處增加單獨(dú)的衣帽間。 27 不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成 地上建筑 1000平方米以上 地上建筑面積 1000平方米以上，地下室面積 300平米，合計(jì)使用面積 1400平方米以上 房間數(shù)量通常 8個，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。 戶型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與常見居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大，同時室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。 因?yàn)榫邆渖虅?wù)招待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大，通過夸張華麗的樓梯形式、 面積挑空來傳達(dá)招待功能。 地下室功能豐富，除常見功能外，通常設(shè)計(jì)有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。 2016/10/4 28 達(dá)標(biāo)動作 關(guān)鍵驅(qū)動因素 1. 地 段 2. 環(huán) 境 6. 建筑風(fēng)格 3. 戶均資源 4. 居住私密性 5. 戶型設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 豪宅別墅市場風(fēng)格類型之一： 居家風(fēng)格 偏向居家的北美風(fēng)格，通過柔和的顏色、中規(guī)中矩的風(fēng)格，適合用于以私家居住為主的別墅。 北京玫瑰園 北京玫瑰園 東山墅 碧海方舟 晴翠園 大湖山莊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 豪宅別墅市場風(fēng)格偏向之二： 商務(wù)風(fēng)格 以 “ 怪 ” 求勝類，適合商務(wù)型別墅定位 國花園 洛克風(fēng)格、維多利亞時代、托斯卡尼娜風(fēng)格盡收項(xiàng)目 財(cái)富公館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶對于建筑風(fēng)格的關(guān)