第08章假設(shè)開(kāi)發(fā)法

1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深層的理論依據(jù)是類似于地假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深層的理論依據(jù)是類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年租金剩余，假租原理，只不過(guò)地租是每年租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性價(jià)格剩余。設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性價(jià)格剩余。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。例如待開(kāi)發(fā)的土地例如待開(kāi)發(fā)的土地( (包括生地、毛地

2、、熟包括生地、毛地、熟地地) )、在建工程、在建工程( (包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目) )、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房( (包包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建) )。一般地，我們把假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象統(tǒng)一般地，我們把假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象統(tǒng)稱為稱為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：土地最佳開(kāi)發(fā)利用方式的預(yù)測(cè)。土地最佳開(kāi)發(fā)利用方式的預(yù)測(cè)。即是否根即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則

3、，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式式( (包括用途、規(guī)模、檔次等包括用途、規(guī)模、檔次等) )。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)。即是否即是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。要有一個(gè)透明、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一個(gè)透明、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有一個(gè)完整、公開(kāi)及信息及時(shí)的房地產(chǎn)資要有一個(gè)完整、公開(kāi)及信息及時(shí)的房地產(chǎn)資料庫(kù)；料庫(kù)；要有一個(gè)穩(wěn)定

4、、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅金清單；資開(kāi)發(fā)和交易的稅金清單；要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地市場(chǎng)供給要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地市場(chǎng)供給計(jì)劃。計(jì)劃。 (1)(1)調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況：調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況： 待開(kāi)發(fā)土地的位置。待開(kāi)發(fā)土地的位置。 待開(kāi)發(fā)土地的面積、形狀、地質(zhì)和水文狀待開(kāi)發(fā)土地的面積、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 待開(kāi)發(fā)土地的權(quán)利。待開(kāi)發(fā)土地的權(quán)利。(2)(2)選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包

5、括用途、規(guī)模、檔次等的確定。模、檔次等的確定。(3)(3)估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；(4)(4)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；(5)(5)測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)售費(fèi)用、銷售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；(6)(6)進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。(1)(1)測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。(2)(2)測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。(3)(3)測(cè)算開(kāi)

6、發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。測(cè)算開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。投資者投資者購(gòu)買(mǎi)待購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的負(fù)擔(dān)的稅金稅金一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式待開(kāi)待開(kāi)發(fā)房發(fā)房地產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)值價(jià)值=開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)完成完成后房后房地產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)值價(jià)值- -開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本- -管管理理費(fèi)費(fèi)用用- -銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用- -銷銷售售稅稅金金- -開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)利利潤(rùn)潤(rùn)- -投投資資利利息息- -1.1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的計(jì)算公式適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的計(jì)算公式 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息管理

7、費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅金銷售費(fèi)用銷售稅金 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值 由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅金銷售費(fèi)用銷售稅金 土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金1.1.適用在毛地上建設(shè)房屋的計(jì)算公式適用在毛地上建設(shè)房屋的計(jì)算公式毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅金銷

8、售費(fèi)用銷售稅金 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值 由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅金銷售費(fèi)用銷售稅金 土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅金銷售費(fèi)用銷售稅金 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金在建工程價(jià)值續(xù)建完

9、成后的房地產(chǎn)價(jià)值在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 續(xù)建成本管理費(fèi)用續(xù)建成本管理費(fèi)用 投資利息銷售費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用 銷售稅金續(xù)建投資利潤(rùn)銷售稅金續(xù)建投資利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金舊房?jī)r(jià)值改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值舊房?jī)r(jià)值改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 裝飾裝修改造成本管理費(fèi)用裝飾裝修改造成本管理費(fèi)用 投資利息銷售費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用 銷售稅金銷售稅金 裝飾裝修改造投資利潤(rùn)裝飾裝修改造投資利潤(rùn) 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金 v vv vp pc c式中：式中：v v為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； v vp p為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

10、為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； c c為開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)項(xiàng)目。為開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)項(xiàng)目。 v vv vr rc c式中：式中： v vr r為用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成為用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；后的房地產(chǎn)價(jià)值； c c為運(yùn)營(yíng)成本的相關(guān)項(xiàng)目。為運(yùn)營(yíng)成本的相關(guān)項(xiàng)目。假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式中假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式中各項(xiàng)目的求取各項(xiàng)目的求取開(kāi)發(fā)期可稱為開(kāi)發(fā)建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)期可稱為開(kāi)發(fā)建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成發(fā)完成( (竣工竣工) )的日期。的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況

11、來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土到動(dòng)工開(kāi)發(fā)前期是從取得待開(kāi)發(fā)土到動(dòng)工開(kāi)發(fā)( (開(kāi)工開(kāi)工) )的這的這段時(shí)間。段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷售期經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷售期( (針對(duì)銷售的情針對(duì)銷售的情形形) )和運(yùn)營(yíng)期和運(yùn)營(yíng)期( (針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用的情形針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用的情形) )。銷售期是從開(kāi)始銷售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)銷售期是從開(kāi)始銷售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在

12、有銷售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開(kāi)發(fā)期有重合。預(yù)售的情況下，銷售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成( (竣工竣工) )的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以采用類似于市場(chǎng)法估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目己有的正常開(kāi)同等規(guī)模的類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目己有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估算。發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估算。經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期

13、，通常是難以準(zhǔn)確估算的，在估算時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市估算的，在估算時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。場(chǎng)的景氣狀況。 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期。日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期。 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取，對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)求取，對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，即采法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，即采用市場(chǎng)法與趨勢(shì)法相結(jié)合，或根據(jù)類似房

14、地用市場(chǎng)法與趨勢(shì)法相結(jié)合，或根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。勢(shì)來(lái)推測(cè)。 對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。 例如例如 預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫(xiě)字樓的月租金為每平方米預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫(xiě)字樓的月租金為每平方米使用面積使用面積3535元，出租率為元，出租率為9090，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的3030，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為1010，可供出租的使用面積為，可

15、供出租的使用面積為38003800，運(yùn)營(yíng)期為，運(yùn)營(yíng)期為4747年，則該寫(xiě)字樓的未來(lái)總價(jià)值可估年，則該寫(xiě)字樓的未來(lái)總價(jià)值可估計(jì)為：計(jì)為：)994(10%)(11110%38001230%)(190%35萬(wàn)元 由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金時(shí)，可根據(jù)當(dāng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)地的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法與成本法中的相同，所不同的是算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。需要預(yù)測(cè)。 正確地測(cè)算投

16、資利息應(yīng)注意：正確地測(cè)算投資利息應(yīng)注意：(1)(1)計(jì)息項(xiàng)目。計(jì)息項(xiàng)目。計(jì)息項(xiàng)目包括：計(jì)息項(xiàng)目包括： 未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金； 開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。 銷售費(fèi)用和銷售稅金一般不計(jì)息。銷售費(fèi)用和銷售稅金一般不計(jì)息。 (2)(2)總計(jì)息期?？傆?jì)息期。總計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的總計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間總長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間總長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售的

17、情況。點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。(3)(3)計(jì)息方式。計(jì)息方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。(4)(4)計(jì)息利率。計(jì)息利率。有單利利率和復(fù)利利率兩種。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。 (5)(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。周或天等，但通常為

18、年。(6)(6)名義利率和實(shí)際利率。名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率( (又稱有又稱有效利率效利率) )的概念。的概念。 假設(shè)名義年利率為假設(shè)名義年利率為r r，一年中計(jì)息，一年中計(jì)息m m次，則每次計(jì)息的利率為次，則每次計(jì)息的利率為r/mr/m，在名義，在名義利率下的本利和為：利率下的本利和為：f=p(1+r/m)f

19、=p(1+r/m)m m 名義利率名義利率r r與實(shí)際利率與實(shí)際利率i i的關(guān)系如下：的關(guān)系如下： i=(1+r/m)i=(1+r/m)m m-1-1開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的測(cè)算的方法與成本法中的相開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的測(cè)算的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)的平類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率內(nèi)涵在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率內(nèi)涵的一致性。的一致性。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)常采用以下公式計(jì)算：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)經(jīng)常采用以下公式計(jì)算： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)= =銷售收入銷售收入銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房

20、地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金，投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅金，如契稅、時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅金，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅金通常是根據(jù)稅法及中央和地方該項(xiàng)稅金通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，政府的有關(guān)規(guī)定，無(wú)規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，按照待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。按照待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。 【例】【例】需要評(píng)估一宗需要評(píng)估一宗“七通一平七通一平”熟地于熟地于20052005年年1010月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為月的價(jià)值。獲知該宗土地的面積為

21、5000m5000m2 2，土地剩余使用年限為土地剩余使用年限為6565年，容積率為年，容積率為2 2，適宜，適宜建造普通商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建建造普通商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造普通商品住宅的開(kāi)發(fā)期為造普通商品住宅的開(kāi)發(fā)期為2 2年，建筑安裝工年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積程費(fèi)為每平方米建筑面積800800元元2 2，勘察設(shè)計(jì)等，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%12%，第一年需要投入第一年需要投入60%60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入40%40%的建

22、筑安的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)； 銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的的2%2%，房地產(chǎn)交易中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)交易中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等銷售稅金為交易價(jià)格的等銷售稅金為交易價(jià)格的6%6%，買(mǎi)方需要繳納，買(mǎi)方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的的契稅等為交易價(jià)格的3%3%；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為銷售；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為銷售收入的收入的15%15%；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積面積20002000元。試?yán)盟o資料運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)元。

23、試?yán)盟o資料運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該宗土地法評(píng)估該宗土地20052005年年1010月的總價(jià)、單價(jià)及月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)。樓面地價(jià)。( (折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為8%)8%)【解】【解】設(shè)該宗土地的總價(jià)為設(shè)該宗土地的總價(jià)為p p：1.1.計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值：計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值：開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值)(68.1714%)81(2500020002萬(wàn)元2.2.計(jì)算建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)：計(jì)算建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)：假設(shè)建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)均假設(shè)建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)均勻投入則有：勻投入則有：建筑安裝建筑安裝工程費(fèi)等工程費(fèi)等的總額的總額)(

24、30.836%)81 (%40%)81 (%6025000%)121 (8005 . 15 . 0萬(wàn)元3.3.計(jì)算銷售費(fèi)用：計(jì)算銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用=1714.68=1714.682%2%34.29(34.29(萬(wàn)元萬(wàn)元) )4.4.計(jì)算銷售稅金：計(jì)算銷售稅金：銷售稅總額銷售稅總額=1714.68=1714.686%6%102.88(102.88(萬(wàn)元萬(wàn)元) )5.5.計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：銷售稅總額銷售稅總額=1714.68=1714.6815%15%257.20(257.20(萬(wàn)元萬(wàn)元) )6.6.計(jì)算購(gòu)買(mǎi)該宗土地的稅金計(jì)算購(gòu)買(mǎi)該宗土地的稅金購(gòu)買(mǎi)該宗土地的稅金總額購(gòu)買(mǎi)該宗土地的

25、稅金總額=p=p3%3% =0.03p( =0.03p(萬(wàn)元萬(wàn)元) )7.7.求取土地總價(jià)求取土地總價(jià)v v： p=p=1714.68-836.30-34.29-102.88-257.20-0.03p1714.68-836.30-34.29-102.88-257.20-0.03p p p469.91(469.91(萬(wàn)元萬(wàn)元) )故：故：土地總價(jià)土地總價(jià)469.91469.91（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）土地單價(jià)土地單價(jià)469.91/0.5469.91/0.5939.82(939.82(元元/m/m2 2) )樓面地價(jià)樓面地價(jià)469.91/(0.5469.91/(0.52)=470(2)=470(元元/m/

26、m2 2) )【例】【例】某舊廠房的建筑面積為某舊廠房的建筑面積為20000m20000m2 2。根據(jù)其所在地。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等500500元元m m2 2( (按建筑面積計(jì)算按建筑面積計(jì)算) )，同時(shí)取得，同時(shí)取得4040年的土地使年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1 1年，改造裝修裝飾費(fèi)年，改造裝修裝飾費(fèi)為每平方來(lái)建筑面積為每平方來(lái)建筑面積20002000元；改造裝修裝飾完成后元；改造裝修裝飾完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積60006000元；元；銷售費(fèi)用和銷售稅金為售價(jià)的銷售費(fèi)用和銷售稅金為售價(jià)的9 9；改造裝修裝飾利；改造裝修裝飾利潤(rùn)為銷售收入的潤(rùn)為銷售收入的15%15%；購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的；購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅金為其價(jià)格的稅金為其價(jià)格的4%4%。試運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該舊廠。試運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該舊廠房的正常的買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)房的