物流園區(qū)運營實操

1、物流園區(qū)運營實操 編著：云鵠目錄一、 概念二、 物流園區(qū)定位三、 市場調(diào)查四、 物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計五、 建設(shè)階段六、 招商七、 園區(qū)管理八、 平臺應用九、 其他第一篇 物流與物流園區(qū)概念 電子商務一日千里的發(fā)展勢頭，使到傳統(tǒng)的物流突然間與我們的生活息息相關(guān)，關(guān)注物流的發(fā)展已成為大眾化的眼球經(jīng)濟。一、物流及其發(fā)展（略）二、物流園區(qū)及發(fā)展（一）物流園區(qū)運營概念物流園區(qū)（logistics park）是物流業(yè)規(guī)?；图s化發(fā)展要求而產(chǎn)生的。一般來說，物流園區(qū)須在政府規(guī)劃和支持下才能建設(shè)，它是為了實現(xiàn)物流運作的共同化，按照城市空間合理布局要求，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多企業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施和公共服

2、務的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)?；疽厥俏锪髯鳂I(yè)處理對象、物流設(shè)施設(shè)備及技術(shù)手段、物流相關(guān)信息及經(jīng)營組織機構(gòu)。它涉及到交易、金融、結(jié)算、物流、數(shù)據(jù)等綜合服務。它是現(xiàn)代物流技術(shù)、信息、設(shè)備、人才、管理、資源、客戶的集中地。說到底，物流園區(qū)也就是一個專業(yè)市場，服裝市場是服裝類的集中地，果蔬批發(fā)市場就是水果和蔬菜的集中地，而物流園區(qū)自然就是物流的集中地了。所以物流園區(qū)并不是物流服務的直接提供者，入駐的物流企業(yè)才是真正的物流活動的組織者和實施者。因此，物流園區(qū)的成敗直接由入駐的物流企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量所決定。物流園區(qū)的劃分是：物流園區(qū)（一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸

3、引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。但現(xiàn)在都統(tǒng)稱為物流園區(qū)。由于物流園區(qū)必須以土地為載體，它天然地隸屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了物流園區(qū)的基本功能：1）存儲2）運輸、配送3）裝卸、搬運4）包裝、加工5）信息及處理6）結(jié)算7）物流解決方案8）技術(shù)開發(fā)及咨詢培訓9）配套服務運營就是對過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。運營管理是通過制定決策及管理轉(zhuǎn)化流程以實現(xiàn)用最低成本為客戶創(chuàng)造價值的目的。 物流園區(qū)運營就是物流園區(qū)通過建立起組織管理體系，對戰(zhàn)略和經(jīng)營層面進行設(shè)計，實現(xiàn)利益最大化的方式方法。其運營體系，包括了園區(qū)定位

4、、選址、規(guī)劃、招商、管理服務、金融結(jié)算、信息化應用等方面。物流園區(qū)的運營管理（二）物流園區(qū)發(fā)展上世紀90年代，國家規(guī)定：從事貨運行業(yè)的企業(yè)和個人，在注冊登記時必須進站（場）經(jīng)營。于是就形成了我國所獨有的一種物流業(yè)態(tài) 貨運站（場）。貨運站（場）是物流網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)節(jié)點，有時在你眼中表現(xiàn)為城市邊緣滿天揚塵的停車場，有時是近郊車來車往的收貨點，有時是掛滿小黑板的信息部，有時是堆滿貨物待提的提貨站，有時是那絢麗的信息顯示大屏幕上世紀60年代，物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本。2003年，有工業(yè)物流地產(chǎn)老大之稱的美國普洛斯公司登陸中國，帶來了物流地產(chǎn)概念。物流園區(qū)這一具有現(xiàn)代意義的名詞在中國產(chǎn)生了。 （三）物流園區(qū)發(fā)

5、展趨勢1、城市化產(chǎn)生新需求，物流園區(qū)服務城市運行的作用日漸增強。隨著城市化進程加快和市區(qū)不斷擴展，住宅、商貿(mào)、金融、飲食服務等第三產(chǎn)業(yè)的用地需求不斷增加。原來的城市邊緣區(qū)迅速成為中心區(qū)，迫使原有的大型倉庫、配送中心、貨運場站甚至專業(yè)市場等加速外遷。由于新建設(shè)施具有一定的周期性以及土地資源制約，導致物流基礎(chǔ)設(shè)施供需矛盾日益突出，倉儲設(shè)施階段性供不應求，對物流園區(qū)的需求將持續(xù)上升。2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級改變物流運行格局，專業(yè)化服務成為發(fā)展方向。物流作為現(xiàn)代服務業(yè)，已成為經(jīng)濟增長的主要動力和現(xiàn)代化的重要標志。一個地區(qū)現(xiàn)代物流服務業(yè)的發(fā)展在一定程度上決定著其經(jīng)濟發(fā)展的速度和質(zhì)量，影響其未來發(fā)展的潛力和在全

6、國區(qū)域分工格局中的地位和作用。同樣，物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展將成為趨勢，特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的物流園區(qū)將會依靠穩(wěn)定的市場需求，得到快速發(fā)展。3、“無水港”物流園項目建設(shè)成為發(fā)展國際物流的熱點。“無水港”是內(nèi)陸城市設(shè)立的對外開放的國際商港，是沿海港口的虛擬港口和現(xiàn)代物流的操作平臺?！盁o水港”常常集成口岸、物流、增值服務等功能。貨物可“一站式”完成訂艙、報關(guān)、報驗、簽發(fā)提單等一切通關(guān)手續(xù)。然后通過海鐵陸聯(lián)運的方式運送到沿海港口，集裝箱就可以直接裝船出海。第二篇 物流園區(qū)定位和選址由于國內(nèi)物流園區(qū)前身基本就是一個歷史形成的貨運站或者簡易停車場，因城市管理的要求，很多都

7、是建在城市的邊緣，而初期的隨意性的發(fā)展，使到散、小、亂、差成為了代名詞，隨著城市的發(fā)展，這些停車場、物流園區(qū)面臨著生存的壓力越來越大。2013年9月，統(tǒng)計我國各類物流園區(qū)的數(shù)量有754家，平均每個地級市的物流園區(qū)在10個以上！其中只有348個在運營，在建241個，規(guī)劃中165個。營運中的園區(qū)其收入以庫房（貨場）租金、辦公樓租金、停車收入為主要來源。為了優(yōu)化物流園區(qū)的建設(shè)，國家出臺了全國物流園發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年），將物流園區(qū)布局城市分為三級，確定一級物流園區(qū)布局城市29個，二級物流園區(qū)布局城市70個，共計99個。國家鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，使物流地產(chǎn)成為新一輪發(fā)展的寶藏，同時也加劇了物

8、流園區(qū)的競爭，新一波物流地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)在全國慘烈鋪開。目前的物流園區(qū)建設(shè)熱由三股力量造成的。一是地方政府（通過招商引資）；二是房地產(chǎn)開發(fā)商；三是電商。在政府的調(diào)控政策使到國內(nèi)地產(chǎn)商的道路越走越窄時，地產(chǎn)巨頭們將目光于聚焦于物流地產(chǎn)；而電商的高速發(fā)展，帶來對物流的強大需求，由于現(xiàn)有的第三方物流服務不能有效滿足電商的需求，電商們也紛紛加入物流園建設(shè)的戰(zhàn)團。致使競爭越來越激烈。萬科、傳化、林安、菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東、華南城、毅德城、深國投等在全國攻城掠寨，紛紛打造自己的物流骨干網(wǎng)絡(luò)。競爭越來越激烈。如何在競爭中奪得先機，靠的是創(chuàng)新和運營。長期以來物流地產(chǎn)與工業(yè)用地是相通的，即使最早引入國內(nèi)“物流地產(chǎn)”的普洛斯

9、也是以倉儲服務業(yè)為主，就是根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等。經(jīng)營者只作地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流運營商。 現(xiàn)在，電商們（包括“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”、京東）四處拿地的目的，也是考慮如何擴大倉儲的版圖。但是由于倉儲用地的容積率較低，不利于土地的集約化發(fā)展。而且引入的所謂大客戶，其總部多不在當?shù)爻鞘校瑢τ趥涫蹽DP壓力的各地政府來說，倉儲的投資強度不大，且稅收歸集到注冊地落在大城市的總部去，對當?shù)刎暙I有限，致造成各類物流園區(qū)投資商與各地政府談判舉步維艱，拿地也就越來越難了。說到底，就是沒有發(fā)現(xiàn)物流也有

10、交易性的眼光，沒有挖掘出物流園區(qū)的商業(yè)價值。 一、園區(qū)定位亞伯拉罕·林肯說：“只有預知自己的地位和走向才能更好地把握未來。”有一句名言：管理定江山，定位定天下。所謂定位就是在市場競爭激烈的環(huán)境下，如何找準企業(yè)發(fā)展位置。作為物流園區(qū)的投資商，對其所投資項目要有明確的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務定位，具體實施策略（何時何地何模樣、資金渠道），啟動條件和實施切入點。對于新建設(shè)的物流園區(qū)來說，其定位有：1、發(fā)展戰(zhàn)略定位：（公路、海港、鐵路為主？還是幾種形式的聯(lián)運？投資形式：獨資、合資、品牌輸出？）2、市場定位：（綜合型、專業(yè)型（化工、鋼鐵、農(nóng)產(chǎn)品、危化品）3、服務定位：（倉儲型、配送型、快遞型）4、功能定

11、位：（信息、專線、倉庫、冷鏈） 5、規(guī)劃（布局）定位：（經(jīng)營檔口、倉庫區(qū)、停車區(qū)、配套區(qū)的比例和安排，交通走向等） 任何的定位決策都是基于市場調(diào)研基礎(chǔ)之上的。我們先看看物流園區(qū)的類型，按行內(nèi)對物流園區(qū)類型劃分是：根據(jù)物流園區(qū)依托的對象，劃分為貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿(mào)服務型和綜合服務型四種。按形態(tài)分有：航空型、公路型、鐵路型、水路型。按功能劃分有：綜合型物流園（林安、傳化）、商貿(mào)物流園（華南城、毅德城）、專線集貨市場(廣州嘉忠、西安貝斯特)、轉(zhuǎn)運分拔型物流園（上海外高橋、青島前灣）、市域配送型物流園（北京華通、南京王家港）、流通加工型物流園（歐浦、樂從鋼鐵中心）農(nóng)產(chǎn)品物流園（壽光、江南）、化

12、工物流園（南京），還有依托于物流園區(qū)的平臺型園區(qū)（天地匯、卡行天下），等等。由于我國占70%貨運量是公路物流。公路貨運型物流園區(qū)，也稱為公路港，其功能已經(jīng)從城際物流和城區(qū)配送，拓展到快遞分揀和電商分撥，保稅、監(jiān)管的“無水港”?；谝陨锨闆r，本小編將物流園區(qū)運營實操定位為公路型綜合物流園區(qū)（不含冷鏈）的運營實操。二、項目的開展的流程 要做好一個物流園區(qū)的項目，企業(yè)所投入的資金、人力、物力等資源都是很大的。而要搞砸一個項目卻是輕而易舉的事，不僅會影響到企業(yè)聲譽，還影響到各地政府對企業(yè)的看法，要再在其他地方拓展新的項目就會難上加難，從而影響到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，“所謂萬事開頭難”，因而任何一個想搞連鎖園

13、區(qū)的企業(yè)，最好全力以赴搞好首個拓展項目，以此為樣板（這也是一種籌碼），吸引各地政府招商引資興趣，甚至會給予很多優(yōu)惠的條件。因而對任何項目，要花大功夫做好前期的準備工作。 一個物流園區(qū)的落地過程（從定位至經(jīng)營階段）就是一個項目管理過程，會涉及到方方面面，要做好項目管理需要一個綜合型、有全局觀的人才來統(tǒng)籌管理：（一）連鎖物流園區(qū)在城市選擇的定位1、根據(jù)中國城市一、二、三線排名情況，確定連鎖物流園區(qū)發(fā)展的切入點。2013年出爐的城市分級：城市分級城市名稱一線城市（5個）北京、上海、廣州、深圳、天津二線發(fā)達城市（8個）杭州、南京、濟南、重慶、青島、大連、寧波、廈門二線中等發(fā)達城市（15個）武漢、哈爾濱

14、、沈陽、西安、成都、長春、長沙、福州、鄭州、石家莊、蘇州、佛山、東莞、無錫、煙臺二線一般發(fā)達城市（7個）太原、合肥、南昌、南寧、昆明、溫州、淄博準二線城市（9個）呼和浩特、蘭州、烏魯木齊、貴陽、泉州、常州、南通、濰坊、唐山三線城市（19個）?？?、紹興、大慶、邯鄲、包頭、臺州、鞍山、中山、珠海、汕頭、威海、泰安、吉林 、柳州、東營、鎮(zhèn)江、濟寧、徐州 、丹東2、確定連鎖物流園區(qū)在各省的分布，及在一、二、三線城市的比例。3、確定推進進程（哪些省份先做，哪些省份遲些做）。4、項目的資金籌劃和收益：投資額度？自籌和融資比例？選擇金融機構(gòu)還是基金還是實業(yè)投資者？哪些盈利點？（二）項目開展的流程與當?shù)卣?/p>

15、同行對接，建立長期關(guān)系項目定位合適與政府、同行保持聯(lián)系，項目暫不談暫不合適城市資料搜集資料分析詳細的市場調(diào)查條件符合，認為付息進入該城市以商業(yè)策劃定規(guī)劃設(shè)計在當?shù)爻闪㈨椖抗镜胤秸赡軙罄U納誠意金確定為自投新建項目合作？兼并？新建？選擇合作模式有志同道合者，可根據(jù)需要確定為戰(zhàn)略合作伙伴合作或兼并，與合作者談雙方認可的條件洽談：土地性質(zhì)、土地價格、稅收優(yōu)惠及獎勵、公建配套等項目選址：政府規(guī)劃地塊是否適合？如不適合，能否調(diào)整？簽合作合同，與股東確定投資比例（其中品牌占股比例）與政府簽訂投資協(xié)議要求合作方打入保證金此階段根據(jù)用地性質(zhì)、拍賣地塊規(guī)?？稍O(shè)立多個項目公司確定項目總經(jīng)理、建筑、財務、行政、招商人員通過招拍掛取得土地，辦理相關(guān)證件宣傳推廣項目項目認籌同步開展招商可先建展示中心項目開工建設(shè)交樓及要求商戶入場裝修如銷售方式辦理