某地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略

1、從萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略實施從萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略實施看房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃之要點看房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃之要點閆磁閆磁 莊俊佳莊俊佳全稱為萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，它是目前中國最大最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。企業(yè)總體戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略產(chǎn)產(chǎn)品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略營銷戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略人才開發(fā)戰(zhàn)略資源開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略企業(yè)總體戰(zhàn)略是最高層次的、最原則性的戰(zhàn)略，各業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略是在總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下，對各業(yè)務(wù)單元所作出的規(guī)劃，它較總體戰(zhàn)略更具體。但是，業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略也只是從總體上對本業(yè)務(wù)單元作出規(guī)劃，還在許多具體問題并未解決。產(chǎn)品就是這些問題

2、中的一個。企業(yè)具體生產(chǎn)什么產(chǎn)品，產(chǎn)品功能怎么定位，產(chǎn)品品種定為多少，產(chǎn)品如何包裝，等等，這些問題都需要的業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略的指導(dǎo)下來具體確定。產(chǎn)品戰(zhàn)略就是對這些問題的一個系統(tǒng)解決方案。所以，從理論上來說，產(chǎn)品戰(zhàn)略是支持企業(yè)總體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略的產(chǎn)品系統(tǒng)規(guī)劃，它是企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)品具體相關(guān)工作之間的“橋”，有了它，各項具體工作就與企業(yè)戰(zhàn)略相對接了，就對企業(yè)戰(zhàn)略具有支持性了。萬科住宅產(chǎn)品 王石時代城市花園 長沙青島廣州上海萬科城市花園由于身處商圈中心，緊鄰大型購物中心和大型商場，所以萬科著力將其打造成為獨立于商圈之外、鬧中取靜的純住宅小區(qū)。另外，與同處城陽區(qū)域的萬科魅力之城主打改善性居住不同，萬科城市花園

3、項目將會更強調(diào)園林式生活氛圍和組團綠化的親切化。萬科住宅產(chǎn)品四季花城 廣州上海廣州萬科四季花城地處廣佛都市圈核心，四季花城周邊有109萬平方米的生態(tài)公園，小區(qū)本身的自然山水景觀已經(jīng)是小區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢，六山三湖相互貫通，伴城湖、天雨湖與提香山、影月山交互成輝。整個小區(qū)的交通流線以“湖畔花街”為主線。它不僅是主要的交通流線，也是由一系列小廣場聯(lián)接而成的活動帶，如同南加州的“威尼斯海岸”。萬科住宅產(chǎn)品 金色家園低密度建筑：設(shè)計師精心構(gòu)思建筑體與園林的布局，讓整個社區(qū)的視野更加開闊。兩萬步園林：設(shè)計師汲取重視園林設(shè)計精髓，造就一步一景，水林交融的多層景觀。2萬步間，景色不加重復(fù)。看似最平常的幾何形態(tài)

4、，沒有刻意的雕飾，卻小中見大，寧靜致遠(yuǎn)。板式建筑：戶戶坐北朝南、大面寬小進(jìn)深、無視線干擾、南北對流，良好觀景采光與朝向觀景電梯：每棟都設(shè)有觀景電梯，在電梯中都可以沐浴陽光。萬科住宅產(chǎn)品 自然人文2003和2004年，在建筑文化的探尋上，萬科開始確立自己的建筑觀，在尊重自然、尊重文脈的原則上，主動創(chuàng)造住宅的產(chǎn)品形式。比之從前，這一時期的作品增加了更多的建筑張力、更加強烈的文化取向、更進(jìn)取的風(fēng)格表現(xiàn)，同時，住宅多樣性已經(jīng)隨地域擴張進(jìn)一步強化。代表項目有反映人文生活的北京西山庭院項目、依照山體原有地形地貌建造的深圳17英里花園等。萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略（一）產(chǎn)品總體戰(zhàn)略延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶國外成熟房地產(chǎn)市

5、場的規(guī)律是，普通消費者一生通常需要經(jīng)歷四次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)，因為即便是同一人群，處在人生不同階段，首次置業(yè)和換房以及退休置業(yè)時對產(chǎn)品的需求也會不同。萬科所說的鎖定終身客戶，就是指為特定人群打造的住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在不同人生階段的需求而做的產(chǎn)品細(xì)分。萬科認(rèn)為，目前中國城市消費者70%以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。相比之下，萬科目前所能提供的產(chǎn)品已經(jīng)開始注意到照顧客戶的這種需求差異。（二）產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略產(chǎn)品產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化化磐石磐石行動行動產(chǎn)品產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略質(zhì)量戰(zhàn)

6、略1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化萬科的產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，到目前為止，以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主的項目占萬科總開發(fā)項目的80%左右。做主流產(chǎn)品與做另類產(chǎn)品不同，首先是量大，其次是跨地域發(fā)展，因此需要“像造汽車一樣造房子”，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容萬科的住宅標(biāo)準(zhǔn)化分為幾個部分：第一步是分區(qū)域建立萬科的住宅使用標(biāo)準(zhǔn)和住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，這是保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提。第二步是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，就是按萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，同時形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系。萬科以前的項目開發(fā)，從立項到銷售,通常需要3 3年左年左右右的時間，而通過標(biāo)準(zhǔn)化的運作,今后的目標(biāo)是將時間縮短至一年半一年半

7、的時間,這無疑將大大提高公司的運行效率。2、磐石行動“磐石行動”是通過對萬科十余年來產(chǎn)品質(zhì)量管理經(jīng)驗的總結(jié)分析，以全面質(zhì)量提升為目標(biāo)，提出未來三至五年萬科工程管理的發(fā)展策略?！芭褪袆印钡脑妇笆恰傲闳毕荨??！芭褪袆印背珜?dǎo)開發(fā)商通過對供應(yīng)商、建筑商進(jìn)行雙向評估，嚴(yán)格過程管理制度，根據(jù)客戶反饋的質(zhì)量缺陷發(fā)生頻度對采購、施工的所有過程進(jìn)行工序分解，設(shè)定質(zhì)量控制關(guān)鍵節(jié)點。“磐石行動”將質(zhì)量觀念進(jìn)行細(xì)化，譬如門鉸鏈質(zhì)量、電插座安裝質(zhì)量等都將予以規(guī)范。這種關(guān)注質(zhì)量的深度在萬科以前的質(zhì)量管理史上是沒有的。（三）產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略萬科建筑研究中心2002年1月，萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對建筑、新材料、新

8、技術(shù)的應(yīng)用研究的基地，研究中心的任務(wù)是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位。新戰(zhàn)略 萬科提出了產(chǎn)品戰(zhàn)略“三步走”：第一步是走“精裝修”房。精裝修必然是“綠色住宅”，中國有80%的商品住宅都是毛坯房，自行裝修的毛坯房比精裝修住宅每套平均多排放2噸二氧化碳。如果全國售出600萬套商品房，其中80%是毛坯房，將產(chǎn)生1000多萬噸二氧化碳。這是一個多么驚人的數(shù)字！”雖然從另一個角度看，房地產(chǎn)商做精裝修房會占用資金、拉長工期，所以并不情愿提高精裝修率。萬科將逐年提高精裝修率。第二步是 “住宅產(chǎn)業(yè)化”。萬科逐年提高房

9、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化比例，到2014年可能全部實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。第三步是在住宅產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)上開發(fā)綠色建筑，使用太陽能光伏發(fā)電、風(fēng)力發(fā)電、潮汐發(fā)電甚至垃圾發(fā)電，最大程度地開發(fā)替代能源。萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略之啟示（一）產(chǎn)品總體戰(zhàn)略的啟示（二）產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略的啟示（三）產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略的啟示（一）產(chǎn)品總體戰(zhàn)略的啟示產(chǎn)品線的延長。萬科原來是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔。現(xiàn)在它向?qū)W習(xí)，根據(jù)客戶一生的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實質(zhì)是經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向以客戶為中心，真正做到了以客戶需求為本。同時，這一轉(zhuǎn)變將會使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨

10、的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。（二）產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略的啟示標(biāo)準(zhǔn)化：公司發(fā)展到一定規(guī)模時，如何利用現(xiàn)有的成熟產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)?；瘮U張，如何在異地開發(fā)時保持公司貫有的品質(zhì)，標(biāo)準(zhǔn)化就成了許多公司共同選擇。在這方面，萬科通過萬科建筑研究中心已經(jīng)進(jìn)行了先行的探索，萬科推行標(biāo)準(zhǔn)化直接效果是用20%的精力做80%的產(chǎn)品，快速的適應(yīng)了項目開發(fā)需求,盡可能多的占有了市場份額，贏得商業(yè)化效益。而剩下80%的精力來做20%的產(chǎn)品,用大量精力進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā),引領(lǐng)市場潮流,確保萬科行業(yè)領(lǐng)頭羊地位。（二）產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略的啟示萬科標(biāo)準(zhǔn)化的做法首先體現(xiàn)它在產(chǎn)品方面對市場掌控的絕對主導(dǎo)

11、；其次，萬科標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)品設(shè)計從市場的需求出發(fā)，會每年隨著市場的發(fā)展而升級、演進(jìn)；再次萬科的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)也體現(xiàn)對細(xì)節(jié)的充分重視。產(chǎn)品質(zhì)量：萬科的衡量標(biāo)準(zhǔn)是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標(biāo)、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整，這一點，公司發(fā)展到一定規(guī)模以后，逐漸會趨于相同。（三）產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略的啟示隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)秀房地產(chǎn)公司與國際知名的設(shè)計單位的合作已愈發(fā)頻繁，但因合作雙方在地域上、文化上、理念上、生活方式的差距，溝通上存在一定的困難，從而影響設(shè)計單位對開發(fā)意圖的理解，影響設(shè)計的進(jìn)度。在萬科，則通過建設(shè)研究中心來解決與設(shè)計單位溝通的難題，萬科建設(shè)研究中心擁有179人的龐大設(shè)計專家隊伍。這種方式，值得我們借鑒。（三）產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略的啟示萬科建設(shè)研究中心除作為開發(fā)商與設(shè)計單位之間的橋梁外，還專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題，讓萬科始終保持在業(yè)界的技術(shù)領(lǐng)先地位。如建筑研究中心在“低技術(shù)”研發(fā)上進(jìn)展極快，所謂低技術(shù)，比如靠雨水沖廁、太陽能加熱水等。尤其值得關(guān)注的是萬科建設(shè)研究中心的操作模式，它依托政府部門，與境內(nèi)外各大高校、科研單位建立了聯(lián)系，以便了解國際上關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)的最新技術(shù)，能用