濟南商業(yè)地產(chǎn)（文章）

1、濟南商業(yè)房地產(chǎn)分析文/甘草節(jié)引言濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省-山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。濟南具有2000多年的歷史，是國務院公布的歷史文化名城。此地是聞名世界的史前文化龍山文化的發(fā)祥地；歷代文人墨客多聚于此，唐代著名詩人曾在這里寫下了“濟南名士多”的佳句；濟南風景秀麗，泉水眾多，自古素有“泉城”之美譽。尤以趵突泉、黑虎泉、五龍?zhí)丁⒄渲槿拇竺秘撌⒚?，自古享有“家家泉水，戶戶垂楊”之譽，這些泉，縱橫分布，錯落有致，有72名泉之說，而趵突泉為名泉之首。眾泉匯流成的大明湖周圍千佛山、五峰山、靈巖寺云山等構成了“一城山色半城湖”

2、的獨特風光。濟南自古商賈云集，有著“百年商鋪”的歷史積淀。隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及與山東半島城市群其它城市的交流日益深入，濟南商業(yè)大都市的地位正在逐步得以重新確立，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始在濟南展現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間和市場需求，濟南各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在把握這一機遇，大力開拓商業(yè)地產(chǎn)項目，掀起了一場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。商業(yè)地產(chǎn)正在成為濟南地產(chǎn)的又一主角。濟南現(xiàn)在大規(guī)模的城市改造，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機，無論從商業(yè)角度還是地產(chǎn)角度來看，現(xiàn)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)生逢其時。濟南的城市改造運動正在如火如荼地展開，最為突出的影響是城市空間布局、居住人口結構的優(yōu)化。這種改變給房地產(chǎn)商提供了廣闊的舞臺，在住宅項目得

3、到極大發(fā)展的同時，開發(fā)商也將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)這個商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)當中。濟南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅是對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的有益補充，其意義更應當從城市的角度探討。隨著濟南城市空間的重新調(diào)整，很多地區(qū)的人口分布已經(jīng)要求有的商業(yè)中心來滿足消費需求，而且周邊環(huán)境、市政配套也已經(jīng)能夠滿足商業(yè)中心的建立。同時濟南舊的商業(yè)網(wǎng)絡布局與新的城市消費需求也存在著一些沖突，舊商業(yè)中心對新興區(qū)域的輻射乏力，且商業(yè)業(yè)態(tài)也有待升級。商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，無疑是解決這些問題的一劑良藥。在濟南的城市改造運動中，南部地區(qū)的城市面貌得到了極大的改觀，特別是以英雄山、植物園和南郊賓館為中心的地區(qū)，傳統(tǒng)中就是濟南自然環(huán)境、人口構成

4、較好的地區(qū)，隨著植物園改造的進行，這里更是濟南環(huán)境首屈一指的地段。而位于區(qū)域中心的省體育中心通過亞洲杯已經(jīng)為世人所熟知，周邊的交通配套經(jīng)十路、經(jīng)十一路、玉函路也是城市改造的重點。從濟南商業(yè)網(wǎng)點的分布來看，商業(yè)區(qū)多集中在老城區(qū)的中部、東部和西部，而經(jīng)十路以南的地區(qū)大型的商業(yè)網(wǎng)點極少。南部地區(qū)，特別是以英雄山、植物園和南郊賓館為中心的地區(qū)，消費力十分可觀，但卻一直沿襲到市中心消費的習慣，消費成本較高。隨著偉東新都、銀豐山莊等大型高檔社區(qū)的建設，入住人口將大量增加，雖然社區(qū)商鋪可以解決一部分日常消費，但對于娛樂、體閑、購物的復合型消費很難滿足。因此，入主“英雄山-植物園-南郊賓館綠色金三角”地帶的魯

5、能泰山廣場更以亮相伊始便引入“易初蓮花”大型國際連鎖超市吸引了世人的眼光。而東部和西部地區(qū)也在城市改造中形成了大量新興居住區(qū)，且這些居住區(qū)的位置是逐步向外擴張的。這種擴張是以交通的延展為基礎的，特別是兩條東、西向主干道經(jīng)十路和經(jīng)一路的建設，更加加快了擴張的步伐。傳統(tǒng)商業(yè)中心對這些區(qū)域的覆蓋已經(jīng)很難滿足人們的需求了，這就要求一是出現(xiàn)新的商業(yè)中心，如西部的明珠新世紀廣場，來滿足歷來缺乏零售商業(yè)網(wǎng)點的西部地區(qū)的需求；或者對現(xiàn)在商業(yè)中心進行業(yè)態(tài)升級，如東部的花園路商圈需要業(yè)態(tài)升級以滿足東部新區(qū)大量新遷入居民的需求，海蔚廣場的出現(xiàn)也正是應需求所建。明珠新世紀廣場落戶長清區(qū)，為西部再增亮彩；海蔚廣場以室內(nèi)

6、步行街的新型商業(yè)業(yè)態(tài)為東部花園路商圈的商業(yè)升級做出了表率。濟南市商業(yè)格局分析1濟南市商業(yè)規(guī)劃2003年山東省委確認了濟南“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略“十字”方針。其中濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局規(guī)劃形成“三、一、四、六”結構，即構筑三大商圈，提升一個都市級商業(yè)中心，新建四個市級商業(yè)副中心。形成六條城市商業(yè)發(fā)展軸，構筑現(xiàn)代化都市型商業(yè)發(fā)展新格局。濟南商業(yè)規(guī)劃分布圖一個都市級商業(yè)中心將位于古城區(qū)的濟南傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)進一步改造提升為都市級商業(yè)中心，形成立足濟南，服務山東，輻射周邊省市的大都市級商業(yè)中心。四個市級商業(yè)副中心順應城市未來東西兩翼擴展的帶狀發(fā)展格局，圍繞都市級商業(yè)中心，分別在東

7、部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃設置四個市級商業(yè)副中心，以疏解老城，增強新區(qū)吸引力和服務功能，為新區(qū)居民提供高檔次綜合消費服務，凸現(xiàn)現(xiàn)代化都市新區(qū)的嶄新風貌。六條城市商業(yè)發(fā)展軸根據(jù)城市新總體規(guī)劃確定的“三帶三軸”結構，結合城市未來發(fā)展的五大區(qū)域，規(guī)劃形成“五縱一橫”六條城市商業(yè)發(fā)展軸，“五縱”：定位于都市級商業(yè)中心內(nèi)，沿著自千佛山經(jīng)古城、大明湖至黃河的歷史傳統(tǒng)風貌軸形成的傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展軸；主城區(qū)內(nèi)分別在東部新城、西部新城中心區(qū)形成的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軸；在東部產(chǎn)業(yè)帶的中心區(qū)、西部片區(qū)的城區(qū)組團中心區(qū)形成的新興商業(yè)發(fā)展軸?！耙粰M”：沿經(jīng)四路泉城路解放路煉油廠南路形成的商業(yè)發(fā)展延續(xù)軸。規(guī)

8、劃形成十大批發(fā)市場群，分別是：張莊路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群、洛口服裝批發(fā)市場群、北園路家具裝飾材批發(fā)市場群、濟微路機電汽配批發(fā)市場群、二環(huán)西路汽車家電批發(fā)市場群、平安店苗木花卉批發(fā)市場群、工業(yè)北路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群、工業(yè)北路鋼材批發(fā)市場群、郭店綜合批發(fā)市場群、經(jīng)十東路汽車展銷批發(fā)市場群。濟南市商業(yè)規(guī)劃的出臺，為濟南市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展提出了理論依據(jù)，促進了濟南新的商業(yè)格局的形成，為投資者指明了方向，并在客觀上促使?jié)仙虡I(yè)物業(yè)市場的競爭進入了一個更理性的時代。2各類商圈，組建泉城商業(yè)新構架濟南市場商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃中的商業(yè)中心實現(xiàn)老商業(yè)與新規(guī)劃相結合，老商業(yè)區(qū)的延伸、新區(qū)的發(fā)展，將現(xiàn)有資源實現(xiàn)充分整合，

9、以便形成泉城濟南新的商業(yè)格局。根據(jù)商圈經(jīng)營內(nèi)容的不同，將各個商圈劃分為綜合商圈和專業(yè)商圈。其中，按照輻射范圍及商業(yè)的集中程度，又將綜合商圈劃分為三個等級，如下圖所示。濟南商圈分布圖根據(jù)濟南商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀形成七大綜合性商圈及四個主要的專業(yè)性商圈，以下為幾個商圈的對比情況：商圈類別租金范圍（元/平方米/天）商圈分析泉城路商圈綜合類商圈418面向全市乃至全省，商場超市居多，中小型服飾店占大多數(shù)。大觀園商圈綜合類商圈3.510老商圈代表西市場商圈綜合類商圈18西城區(qū)商業(yè)中心區(qū)，服飾餐飲占50%洪樓商圈綜合類商圈37連接洪樓與東部新區(qū)的商業(yè)中心老東門商圈綜合類商圈125面向中低端消費英雄山商圈綜合類商圈3

10、.56消費群體主要面向本區(qū)域段店商圈綜合類商圈0.52.5人口少，大型商業(yè)經(jīng)營狀況較差濼口商圈專業(yè)性商圈1.59濟南最大的服裝批發(fā)市場，以中低檔為主，輻射區(qū)域面向濟南以及周邊地市山大路商圈專業(yè)性商圈27濟南最大的電子科技市場北園商圈專業(yè)性商圈26濟南最大的家居建材市場段店專業(yè)商圈專業(yè)性商圈0.82濟南最大的汽配以及汽車銷售市場濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況1商業(yè)物業(yè)供應市場分析自2002年以來濟南的商業(yè)在政府的規(guī)劃下，各種大型的商業(yè)市場的出現(xiàn)，為濟南市人民提供了更多的就業(yè)機會和收入，從事商業(yè)的人群更多，具有的消費能力就更強，同時也為繁榮商業(yè)市場注入活力。19962003年濟南市商鋪開發(fā)投資額（單位：億元

11、）數(shù)據(jù)來源：濟南統(tǒng)計年鑒大型物業(yè)供應占的比重較大同住宅、寫字樓市場相比，濟南商業(yè)物業(yè)市場的供應增長量較低，但其增幅逐漸平穩(wěn)，規(guī)模與分布更趨理性化。從供應結構看，大型物業(yè)供應占的比重較大，如0304年度，共有明珠世紀廣場、萬達商業(yè)廣場、濟北國際物流中心、嘉匯環(huán)球廣場、國際風情街、南方精品服飾城等十多個大型商業(yè)廣場投入市場，總建面積達48萬平方米，因此，大型商鋪和倉儲式超市是供應量的市場主力。中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。除此之外，還有一些重新定位或重新裝修的商場上市，如濟南百貨大樓以改建成為好又省女飾城。中心

12、城區(qū)潛在供應明顯不足，商業(yè)物業(yè)郊區(qū)化步伐加快2004年推出的幾個商業(yè)項目大都分布在郊區(qū)，如下列表：項目位置總建面（萬）開發(fā)商興濟河商城槐蔭區(qū)段興東路10大業(yè)房地產(chǎn)明珠新世紀廣場長清新城區(qū)與大學園區(qū)中心地段6山東建設建工集團濟北大市場齊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)600山東齊齊發(fā)大市場房地產(chǎn)開發(fā)公司山東蓋世物流農(nóng)貿(mào)大市場濟青高速零點橋東北側100山東蓋世國際物流集團西市場小商品批發(fā)市場經(jīng)一路附近5將軍廣場泉城路中段3.6山東永安房地產(chǎn)環(huán)球嘉匯廣場北園大街三孔橋對面2.72山東嘉匯房地產(chǎn)海蔚廣場花園路101號5海蔚之業(yè)濟南之江商城濼口8濟南之江商城魯能泰山廣場省體育中心南5.2山東魯能泰山房地產(chǎn)濟南商業(yè)物業(yè)市場供

13、應量分析由以上圖表可見，在04年濟南所推出的商業(yè)項目中，約90%以上的分布在郊區(qū)，而且整體體量較大。新建商業(yè)項目開始向郊區(qū)轉移，也促使郊區(qū)的開發(fā)進程日益加快。在市區(qū)具有代表性的商業(yè)項目為魯能泰山廣場、將軍廣場及西市場小商品批發(fā)市場等。其中正大易初蓮花已進軍濟南市場，并與魯能集團簽訂了初步協(xié)議；而西市場改造工程也正在如火如荼的進行，經(jīng)營規(guī)模由原來的1.6萬平方米擴至5萬平方米，整個市場將于今年10月份正式開業(yè)。此外，在濟南住宅底商發(fā)展也較火，在近幾年所推出的住宅物業(yè)中，絕大部分項目都帶有商業(yè)且底商售價不菲。其中，濟南中高檔樓盤底商在100萬平米以上，而在售的幾個高檔樓盤的底商售價基本維持在800

14、011000元/平方米，住宅底商在濟南新增的商業(yè)物業(yè)中已開始逐步占據(jù)一定的市場分額。2商業(yè)物業(yè)需求市場分析需求結構呈現(xiàn)多元化及多中心化的分布。從需求來看，濟南市場對商業(yè)物業(yè)的需求結構呈現(xiàn)多元化趨勢分布，從大型購物中心、高檔綜合商場、家居商場、電器商店等到各種中、小型專業(yè)店鋪都有不同需求。大型商場的數(shù)量增長有限，但所占的面積比重較大：相對而言，小型商場和中、小型店鋪的數(shù)量增長較快，年租賃成交量也較大，對商業(yè)物業(yè)的需求增長較快。按行業(yè)分類，濟南市對商業(yè)物業(yè)的消費集中分布在超市連鎖業(yè)、餐飲服務業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。從近幾年的發(fā)展來看，超市連鎖業(yè)需求最為強勁。超市傾向于在新建或在建住宅小區(qū)，尤其是有規(guī)

15、模的住宅小區(qū)附近建立商業(yè)網(wǎng)點。高檔綜合商場也是超市投資者的選擇對象。對商業(yè)物業(yè)需求較大的另一行業(yè)是餐飲服務業(yè)。許多名牌餐廳飯店往往投入巨資鋪設商業(yè)網(wǎng)點，達到競爭占領市場的目的。除了超市連鎖和餐飲業(yè)以外，服裝服飾業(yè)也是商業(yè)物業(yè)市場的重要需求者。地處繁華的大型商鋪（或店鋪）是許多服裝品牌店的首選對象。2004年的濟南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出以下三大特征：（1）在售商業(yè)項目以歷下區(qū)和歷城區(qū)為主2004年濟南在售商業(yè)項目共38.3萬平方米，歷下區(qū)和歷城區(qū)依然是商業(yè)項目的集中區(qū)域，共31.4萬平方米，占81.98%，其他三區(qū)共推出6.9萬平方米，僅占8.01%。（2）商鋪營銷創(chuàng)新不斷在2003年前，商鋪營銷可

16、以說僅僅只是注重短期和局部利益，不少所謂成功的商鋪只是暫時成功銷售出去，而后期經(jīng)營卻存在嚴重問題。從2004年濟南市周邊幾個成功商鋪的營銷來看，都是更多地從經(jīng)營角度來考量，找到銷售與經(jīng)營的最佳結合點，因此這些商鋪不僅取得了銷售的成功，在經(jīng)營上也是成功的。這種經(jīng)營為先，積極解決銷售和經(jīng)營矛盾的營銷模式可以說是近兩年商鋪營銷的重大突破。它表現(xiàn)出以下幾個特點：l返租仍然是吸引投資客戶的有力手段l越來越注重招商與銷售的節(jié)奏把握 l商家開始在前期參與介入 l社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強大的發(fā)展勢頭l專業(yè)營銷的力量作用明顯 （3）SHOPPINGMALL登堂入室 MALL產(chǎn)生于二十世紀初，五六十年代在美國等發(fā)達國家盛行

17、。其定義是：“大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的聚合體”。其顯著特征是：規(guī)模大，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務。大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目有所不同，其銷售對象并非直接的商業(yè)消費者，而是自用商家和商業(yè)地產(chǎn)投資者。他們更注重的是長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，而不是光是發(fā)展商空洞的回報承諾和概念炒作。要想取投資者對項目的信心，若干個知名主力店的引入是有力的保證。l山東建工明珠新世紀廣場：濟南第一家“MALL”明珠新世紀廣場占地106畝，規(guī)劃建筑面積6000

18、0平方米，綠化率為45%。商業(yè)綜合開發(fā)面積約5萬平方米，住宅開發(fā)面積l萬?以上。交通方便，長清大道東接104國道、京福高速，西連220國道，以及規(guī)劃中的濟菏高速橫穿大學城，投資前景廣闊。搶飲濟南SHOPPING MALL頭杯羹。在明珠新世紀廣場之前，濟南還沒有真正的SHOPPING MALL，長清區(qū)還沒有一個大型購物場所，這種稀缺性，讓明珠新世紀廣場搶得先機。規(guī)模制勝，快速建立市場領導地位。明珠新世紀廣場以其規(guī)劃設計的國際化水準、商業(yè)體量的巨大、業(yè)態(tài)組合的多元化、商品的品牌化、消費方式的全景化等絕對優(yōu)勢，將在濟南特別是長清區(qū)，迅速成為無可比擬的商業(yè)龍頭，積聚投資者、經(jīng)營者和消費者的響應，成為市場領導者。結語商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求有已經(jīng)成熟或正在形成的商圈，具體標準是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。比如我們很熟悉的泉城路商圈、花園路商圈、西市場商圈等，在業(yè)界對商圈經(jīng)濟有核心、次級和邊緣等級之分