XXXX房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風險控制

1、昂房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票奧據(jù)處理技巧與風險控制埃一、當前稅收征管環(huán)境與財務(wù)敗人員面臨的風險拔1、稅收增長如“扳脫韁野馬一日千里暗”吧2、稅務(wù)稽查正逐漸從扒“爸執(zhí)法督查凹”矮轉(zhuǎn)為邦“熬以抓收入為主辦”耙，自查+重點稽查，納稅評估愛3、以票控稅，凹查假票白熱化吧，背發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也頒是企業(yè)稅收管理的重點和難點把201氨3百年全國稅務(wù)稽查工作要點盎：叭查賬、查案、查稅必查票熬201擺3擺年的稽查重點行業(yè)，分別是：熬指導性檢查項目藹：鞍房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)；資本交胺易項目版；啊高收入者個人所得稅巴藹4、案要成為一個稅務(wù)認可的財務(wù)工稗作者艾（1）千萬不要賣弄你的財務(wù)笆會計知識、稅務(wù)知識，不要

2、表擺白沒問題襖（2）盡量讓他們找出你的小瓣錯誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等擺（3）盡量拖延時間，承認錯氨誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝邦（6）稽查是有任務(wù)的，配合扒稽查人員完成任務(wù)5、財務(wù)工作者本身：氨（哎1盎）傲學會用稅收的思維方式解決經(jīng)扳營問題暗；把賬表做到懊“澳不管你信不信，反正審計熬/稽查把當時信白”頒（隘2爸）拜稅收政策的運用要在行政機關(guān)拔容忍的范圍內(nèi)懊；阿（般3斑）板理論與實際有差異巴，敗稅收政策的運用注意合法與合藹理的結(jié)合，角度不同絆，壩結(jié)論不同拜；瓣（暗4盎）跋知道處理程序比明白實體規(guī)定矮更重要扒，叭程序是解決實體問題最有效武辦器跋；按（5）澳掌握絆“伴法無授權(quán)即

3、禁止芭”稗，柏是規(guī)避執(zhí)法風險的保障，也是拜應對稽查的關(guān)鍵氨（6）暗具體經(jīng)辦人員決定成敗翱，絆不是財務(wù)太無能，而是稅法太案狡猾伴巴（7）阿涉稅問題不是可以隨意咨詢的頒邦財務(wù)撥打12366引發(fā)的補熬稅稗（8）霸不符合法律規(guī)定的稅收籌劃，靶無論是地方政府怎樣支持支持搬，地方官員如何保證，都不能板阻止稅務(wù)機關(guān)的查處。6、總結(jié)：哀（拔1般）捌發(fā)票，你心中永遠的痛按，俺忠告：與假票徹底分手吧懊（敗2叭）俺股權(quán)交易，你的達摩克利斯之頒劍（3）利潤大戶，hold住骯查與不查、稅款都在那里，不愛增不減；來與不來，財務(wù)都在挨那里，不卑不亢；愛嚴稽查，你永遠都不知道下一個礙倒霉的會是誰！拔7胺、笆刑法修正案（七）矮

4、201佰條：納稅人采取欺騙、隱瞞手盎段進行虛假納稅申報或者不申霸報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并扮且占應納稅額叭10%辦以上的，處三年以下有期徒刑昂；俺有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依法下達追繳通知后，補繳應納挨稅款，繳納滯納金，已受行政愛處罰的，不予追究刑事責任；癌五年內(nèi)受罰或二次以上行政處傲罰的除外稗 爸8邦、氨稅收征收管理法斑吧六十三條扮：擺納稅人偽造、變造、隱匿、擅澳自銷毀賬簿、記賬憑證，或者般在賬簿上多列支出或者不列、爸少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通耙知申報而拒不申報或者進行虛扒假的納稅申報，不繳或者少繳爸應納稅款的，是偷稅。皚9捌、胺刑法修正案（八）第班205挨條：虛開本法第柏205佰條規(guī)定以外的

5、其他發(fā)票，情節(jié)伴嚴重的，處二年以下有期徒刑靶、拘役或者管制，并處罰金；拌情節(jié)特別嚴重的，處二年以上艾七年以下有期徒刑，并處罰金霸；扒單位犯前款罪的，對單位判處巴罰金，并對其直接負責的主管襖人員和其他直接責任人員，依邦照前款的規(guī)定處罰。般財務(wù)人員的涉稅風險拜1愛：哎虛開發(fā)票、非法出售增值稅專藹用發(fā)票罪、非法購買增值稅專霸用發(fā)票、購買偽造的增值稅專白用發(fā)票罪、非法出售發(fā)票罪的白，對單位判處罰金，并對直接翱負責的主管人員和其他直接責辦任人員（如啊“癌財務(wù)人員岸”霸），依照各該條的規(guī)定處罰。笆起訴標準版：班最高人民檢察院公安部關(guān)于按公安機關(guān)管轄的刑事案件立案礙追訴標準的規(guī)定埃（壩二瓣）拜第六十八條規(guī)定

6、拜“壩非法出售發(fā)票案皚（拌刑法第笆209壩條第四款頒）熬非法出售普通發(fā)票靶100把份以上或者票面額累計在疤40半萬元以上的，應予立案追訴。絆”稗財務(wù)人員的涉稅風險哀2般：佰若單位犯了上述幾項罪，則判皚刑的是單位法定代表人、財務(wù)八人員。另外，全國人民代表頒大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治偷稅版、抗稅犯罪的補充規(guī)定第三擺條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪靶的，對單位判處罰金，并對其擺直接負責的主管人員和其他直邦接責任人員，處三年以下有期癌徒刑或者拘役。二、合法有效扣除憑證的種類皚1柏、鞍財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐叭贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金稗往來結(jié)算收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證哀4阿、拜合同瓣+耙收據(jù)昂+

7、伴判決書氨/敗調(diào)解書阿/暗公證書邦收據(jù)是否可以稅前列支？瓣可以稅前扣除的收據(jù)同時符合拌以下條件搬（熬1搬）費用合法真實背，斑要有交易或提供勞務(wù)的合同邦；罷（2扮）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)跋；扳（澳3邦）符合有關(guān)扣除標準稗（頒4八）費用本身不具礙“捌經(jīng)營活動頒”矮特征（收款方既不交增值稅，礙也不交營業(yè)稅，如賠償款）背，白符合不需要開發(fā)票的條件盎不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)癌民的青苗補償費；板 搬工傷事故賠償金；鞍 芭職工解聘經(jīng)濟補償金；扳 藹給予個人的拆遷補償金；搬 背股權(quán)收購和資本收購支出；傲 唉經(jīng)濟合同違約支出拌胺營業(yè)稅細則第澳19柏條：條例第六條所稱符合國務(wù)骯院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑瓣證（合法有效憑

8、證），是指：辦 把半 半支付給境內(nèi)單位或者個人的款吧項，且該單位或者個人發(fā)生的八行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征傲收范圍的，以該單位或者個人拜開具的發(fā)票為合法有效憑證；俺 藹懊 稗支付的行政事業(yè)性收費或者政懊府性基金，以開具的財政票據(jù)按為合法有效憑證；拌 八邦 板支付給境外單位或者個人的款板項，以該單位或者個人的簽收阿單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機捌關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以吧要求其提供境外公證機構(gòu)的確半認證明；白 拔辦 巴國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法把有效憑證。安三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理罷與會計處理耙1暗、百跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣稗除的原則八氨收付實現(xiàn)制，實際支付）挨國稅函20093號實稗施條例第

9、三十四條所稱的“氨合理工資薪金”，是指企業(yè)按半照股東大會、董事會、薪酬委笆員會或相關(guān)管理機構(gòu)制訂的工版資薪金制度規(guī)定挨，伴實際發(fā)放八給員工的工資薪金。稅務(wù)機關(guān)扒在對工資薪金進行合理性確認啊時，可按以下原則掌握：（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的懊員工工資薪金制度；?。ǘ┢髽I(yè)所制訂的工資薪金罷制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；爸（三）企業(yè)在一定時期所發(fā)放般的工資薪金是相對固定的，工傲資薪金的調(diào)整是有序進行的；岸（四）企業(yè)對實際發(fā)放的工資懊薪金，已依法履行了代扣代繳靶個人所得稅義務(wù)。班（五）有關(guān)工資薪金的安排，安不以減少或逃避稅款為目的爸實施條例第三十四條叭企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金隘支出，準予扣除。哎前款所稱工資

10、薪金，是指罷企業(yè)每一納稅年度百支付白給在本企業(yè)任職或者受雇的員翱工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金胺形式的勞動報酬，包括基本工熬資、獎金、津貼、補貼、年終拔加薪、加班工資，以及與員工邦任職或者受雇有關(guān)的其他支出背2拔、背已付款但跨期取得發(fā)票的費用澳 班某公司在安2010啊年跋9笆月發(fā)生一筆笆代理頒費支出，昂2011埃年取得發(fā)票，該費用是否允許凹扣除？背 敖3扳、藹無發(fā)票、無付款的預提費用（皚后付的利息、租金）百 吧總局2012年15號公告：按企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，矮并實際在財務(wù)會計處理上已確靶認的支出，凡沒有超過企業(yè)白所得稅法和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)凹定的稅前扣除范圍和標準的，巴可按企業(yè)實際會計處理確認的

11、白支出，在企業(yè)所得稅前扣除，斑計算其應納稅所得額。4、跨期成本之存貨 5、跨期成本之固定資產(chǎn) 6、以前年度應扣未扣費用，癌應如何處理？俺總局公告2012年第15號皚： 根據(jù)稅收征收管理法把的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前柏年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)暗定應在企業(yè)所得稅前扣除而未懊扣除或者少扣除的支出，企業(yè)巴做出專項申報及說明后，準予背追補至該項目發(fā)生年度計算扣叭除，但追補確認期限不得超過按5年。斑企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)哎所得稅稅款，可以在追補確認芭年度企業(yè)所得稅應納稅款中抵辦扣，不足抵扣的，可以向以后伴年度遞延抵扣或申請退稅。艾虧損企業(yè)追補確認以前年度未敖在企業(yè)所得稅前扣除的支出，辦或盈利企業(yè)經(jīng)過

12、追補確認后出巴現(xiàn)虧損的，應首先調(diào)整該項支出所屬年度的虧損額，然后再拌按照彌補虧損的原則計算以后愛年度多繳的企業(yè)所得稅款，并岸按前款規(guī)定處理。吧總局2011年第34號第六傲條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才澳能稅前扣除敖（罷企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成阿本、費用，由于各種原因未能哀及時取得該成本、費用的有效岸憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅八時，可暫按賬面發(fā)生金額進行敗核算；但在匯算清繳時，應補扳充提供該成本、費用的有效憑斑證氨）襖，而總局2012年第15號案第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應扣未俺扣的支出，可以在5年內(nèi)追補奧扣除。即15號第七條是否否稗定了34號第六條拌？案沒有，是讓皚追溯佰在所屬年度扣除，然后該退就扮退

13、稅，或者抵當年的矮應交佰所得稅敖7、匯算清繳結(jié)束后，取得以邦前年度開具的發(fā)票如何處理？昂本年支付所屬期為以前年度的拌費用，如何處理？疤四、財務(wù)人員如何規(guī)避風險，笆發(fā)票的審核要點扮1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收哎款方應交何種稅而定）皚 普通發(fā)票代碼第一位，敖根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷埃2、票據(jù)來源是否合法（發(fā)票阿來源地與開票單位所在地相符班）普通發(fā)票代碼第2-5位安3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年襖份，普通發(fā)票第6-7位。皚4、票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)澳是否相符（交易雙方名稱、勞扮務(wù)/貨物）百5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭斑、印章）半氨匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查懊五、權(quán)責發(fā)生制的運用

14、與以票礙控稅之爭，巴“八實際發(fā)生吧”按如何界定1、實際發(fā)生與實際支付懊實際發(fā)生就是一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的按義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實際哀支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項經(jīng)濟傲業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實際辦發(fā)生中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)昂益時點就是現(xiàn)在，而實際支付埃中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時啊點則可能是過去、現(xiàn)在和將來啊。從時點和對價上來看：實際壩發(fā)生實際支付。啊收入和費用的確定不能以是否傲收付款項作為標準，要遵循權(quán)凹責發(fā)生制原則，版除非半有明確規(guī)定擺（翱如工資薪金支出捌）鞍，所以款項支付行為不是扣除骯項目的實際發(fā)生標志。愛但是企業(yè)支付的款項并不能與八經(jīng)濟業(yè)務(wù)形成對價關(guān)系，而且班支付的款項金額無法確定為扣白除項目支出的金

15、額，板所以款項支付行為不一定就是案表示扣除項目的實際發(fā)生。阿實際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得霸經(jīng)營收入實際發(fā)生的必要的、矮正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費用性質(zhì)相同，是企業(yè)取皚得經(jīng)營收入實際發(fā)生的經(jīng)濟負柏擔，符合稅前扣除的基本原則稗。因此，將稅金和成本、費用哀并列為支出敖，暗支付義務(wù)發(fā)生即為實際發(fā)生耙，襖也就意味著扣除項目支出發(fā)生絆，無論款項是否支付，還是付般款憑據(jù)是否取得，納稅人最終芭都要負擔此項費用，把支付義唉務(wù)發(fā)生時間作為扣除項目實際隘發(fā)生時間符合權(quán)責發(fā)生制原則吧。2、實際發(fā)生與取得發(fā)票叭收到發(fā)票只是取得了支付款項安的憑證的行為，并不能說明扣昂除項目什么時間發(fā)生的。若將稗收到發(fā)票作為扣除項目的

16、實際艾發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循礙收付實現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也艾不能作為扣除項目真實發(fā)生的隘標志霸。昂況且發(fā)票也不是費用真實發(fā)生背的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補償傲等，但需提供適當憑據(jù)，否則芭如果成本確啊已斑發(fā)生，稅務(wù)機關(guān)可以核定藹開具或收到發(fā)票不僅僅是表示板取得了收付款項憑證的行為，搬同樣也表現(xiàn)雙方對該經(jīng)濟業(yè)務(wù)凹的義務(wù)和權(quán)益互相確認行為。靶即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有斑款項支付行為，也屬于承擔約阿定義務(wù)，具有不可撤消的性質(zhì)安，澳也就是說雙方確定的發(fā)生時間礙和支出金額。3、實際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生鞍支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除癌項目支出發(fā)生，無論款項是否百支付，還是付款憑據(jù)是否取得笆，納稅人最終都要負擔此項

17、費啊用，把支付義務(wù)發(fā)生時間作為爸扣除項目實際發(fā)生時間符合權(quán)安責發(fā)生制原則。至于這種支付愛義務(wù)的金額是否能夠確定、是阿否有支付憑據(jù)這只是稅前能否昂扣除的條件，并不能否認納稅罷人對支付義務(wù)的負擔。當然支皚付金額不能確定、沒有合法憑板據(jù)即使扣除項目實際發(fā)生也不熬能在稅前扣除。罷稅法和會計準則對銷售（疤交易行為）的規(guī)定差異在于“岸相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企版業(yè)”；都強調(diào)“企業(yè)已將商品埃所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)叭移給購貨方；收入的金額能夠扒可靠地計量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生俺的銷售方的成本能夠可靠地核扳算”。在這里稅法排除了“可霸能”性卻強調(diào)“可靠”性，觀扳注點在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義敗務(wù)承擔”上。耙通過上述分

18、析，判斷“實際發(fā)胺生”實用簡易的方法：應當采把用貨物商品（服務(wù)）名義交付氨與澳支付義務(wù)發(fā)生奧雙重標準來認定，版即藹只有同時符合這兩個條件才可稗認定為“實際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理扳1八、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補救，疤納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性捌處罰？澳2010背年度開發(fā)項目未完工，稅務(wù)檢安查發(fā)現(xiàn)有罷1000巴萬假發(fā)票計入開發(fā)成本，應該邦如何定性處罰？如果是費用發(fā)艾票呢？絆2岸、當年票據(jù)的入賬時效埃與盎不合規(guī)票據(jù)的補救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除凹項目按清算時單位建筑面積成壩本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（熬嚴重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清拔算之后發(fā)生的成本，清算時已八發(fā)生但尚未取得，清算

19、之后取絆得合法票據(jù)將無法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理爸5藹、如何避免取得虛開、代開的般發(fā)票敖6挨、稽查查處假票應如何定性處暗罰，企業(yè)如何應對七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主支付給供應商或建筑商2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應商或建筑商收取向業(yè)主收取巴八、征地過程票據(jù)（拆遷補償暗）（一）土地閑置費的扣除胺企業(yè)所得稅跋扳國稅發(fā)200931號第皚27條，土地征用及拆遷補償骯費皚土地增值稅藹國稅函2010220號胺，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具半2009拌年艾1奧月，擺A捌房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評岸估價值為基準，拆遷補償協(xié)議霸約定，被拆遷人可選擇貨幣補按償，也可選擇按面積置換新建壩

20、房屋（協(xié)議價瓣4800/捌平方）。伴2010頒年敗6昂月開發(fā)項目完工，現(xiàn)房銷售價皚格為案6000/霸平方，稅務(wù)機關(guān)提出安置部分翱應按半6000/吧平方計稅，你認為是否正確？襖房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實物補償如何氨繳稅一、營業(yè)稅 1、納稅義務(wù)發(fā)生時間白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補背償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)澳發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，吧一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納凹稅義務(wù)發(fā)生時間應該為補償房爸產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接罷手續(xù)時。2、計稅依據(jù)阿 國稅函發(fā)19955疤49號規(guī)定，對外商投資企業(yè)凹從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應當邦按照營業(yè)稅暫行條例的有百關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計板征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷扒建筑面積相等

21、的部分，由當?shù)匕硕悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成般本價核定計征營業(yè)稅。巴這里的成本價如何確定？有的搬地方認為，考慮到被拆遷房產(chǎn)昂原占有土地，開發(fā)商不需對該愛土地支付成本，補償房產(chǎn)的成板本價不應再計算土地成本；有白的地方則認為應包括土地成本霸。回遷房的成本和正常銷售的班商品房一樣，應分為土地成本澳和建筑成本兩個方面，只不過氨這里土地成本是以房換地換回吧來的，成本價應該包括土地成敖本。搬從籌劃角度，建議把回遷房單敗獨核算，別對外出售，這樣無耙法取得同類房屋銷售價，回遷房成本價就無法從市場獲得，背只能從建筑成本、前期工程費擺等方面考慮土地成本，降低土跋地成本，才是降低營業(yè)稅、土氨地增值稅的路子。某些縣的征

22、板管水平達不到如此高度，按照柏建筑成本交也有可能。 安3板、骯開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題 翱無論怎么開發(fā)票，都不影響償?shù)K還面積與拆遷建筑面積相等的襖部分按成本價核定計征營業(yè)稅壩。二、土地增值稅 把國稅函2010220號稗規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本擺項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安翱置用房視同銷售處理，按國稅斑發(fā)2006187號第三襖條第（一）款規(guī)定確認收入，隘同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項矮目的拆遷補償費?！叭⒎侵斌a接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確辦定矮（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)藹產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對愛外投資、分配給股東或投資人藹、抵償債務(wù)、換取其他單位和盎個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生扒所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷

23、售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順阿序確認：背1.背按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年胺度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價岸格確定；爸氨2.巴由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈臧贰⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評瓣估價值確定。”凹按與企業(yè)所得稅不同的是，在與愛被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不安需要立即進行土地增值稅清算凹，只需要預征。 三、企業(yè)所得稅 隘 企業(yè)所得稅法實施條例捌第六十六條第三款規(guī)定，通暗過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)壩交換、債務(wù)重組等方式取得的背無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價翱值和支付的相關(guān)稅費為計稅基絆礎(chǔ)。國稅發(fā)200931板號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)般品用于捐贈、贊助、職工福利唉、獎勵、對外投資、分配給股骯東或投資人、抵

24、償債務(wù)、換取翱其他企事業(yè)單位和個人的非貨白幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售啊，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)俺轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利扒時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)笆。叭 注意，不能按預計毛利皚率計算繳稅，而是要確認視同白銷售所得計算繳款。四、以上三種稅計稅依據(jù)比較癌1、營業(yè)稅是模糊的，“按同扮類住宅房屋的成本價核定計征擺營業(yè)稅”。愛2、土地增值稅較清晰“1.俺按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年藹度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價暗格確定； 2.由主管稅務(wù)機班關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)昂的市場價格或評估價值確定。絆”稗3、企業(yè)所得稅更清晰“（一澳）按本企業(yè)近期或本年度最近疤月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價翱格確定。癌 （二）由

25、主管稅務(wù)機關(guān)參啊照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允捌價值確定。般 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本敗利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本叭利潤率不得低于15%，具體藹比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時間比較1、營業(yè)稅：沒規(guī)定。澳2、土地增值稅：發(fā)生所有權(quán)把轉(zhuǎn)移時。胺3、企業(yè)所得稅：“于開發(fā)產(chǎn)熬品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于把實際取得利益權(quán)利時確認收入埃（或利潤）的實現(xiàn)”連續(xù)幾個奧或者，你看著如何或者吧。六、契稅半拆遷補償要繳納契稅。依據(jù)：奧財稅（2004）134號 扒 出讓國有土地使用權(quán)的，其罷契稅計稅價格為承受人為取得般該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)隘濟利益。 藹 (一)以協(xié)議方式出扮讓的，其契稅計稅價格為成交白價格

26、。成交價格包括土地出讓岸金、土地補償費、安置補助費翱、地上附著物和青苗補償費、壩拆遷補償費、市政建設(shè)配套費八等承受者應支付的貨幣、實物爸、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。矮 (二)以競價方式出罷讓的，其契稅計稅價格，一般埃應確定為競價的成交價格，土哀地出讓金、市政建設(shè)配套費以阿及各種補償費用應包括在內(nèi)。七、扣除憑據(jù)暗1、委托拆遷公司的，要有拆愛遷合同，拆遷公司開具的建筑氨業(yè)發(fā)票。敖2、居民部分要有：合同、補隘償標準、花名冊、位置、聯(lián)系哎方式、身份證復印件、收條等敖。擺（三）矮某房產(chǎn)公司以每畝礙560癌萬元價格中標某宗地，協(xié)議書背另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議奧簽訂之日起擺1半年內(nèi)為政府無償修建一條長白5澳

27、公里的市政公路，該代修公路癌行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支罷出如何處理？稗觀點一：無償代建，不征營業(yè)奧稅；觀點二：征收營業(yè)稅懊土地出讓般/耙轉(zhuǎn)讓協(xié)議般出讓金返還按涉稅條款邦地方擺政府出于招商引資、建設(shè)回遷拜房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因藹，礙對企業(yè)通過招拍掛取得土地后白繳納的土地出讓金進行一定比耙例或額度的返還。由于政府與半開發(fā)商之間約定返還的條件和斑形式不同，其稅務(wù)處理也不盡稗相同。稅務(wù)機關(guān)對返還收入的霸涉稅認定，主要依據(jù)是政府與耙企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)把議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購買安置回遷房礙例：啊某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛稗購入土地八100白畝，與國土部門簽訂的出讓合哀同

28、價格為艾10000 捌萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定邦，在土地出讓金入庫后以財政凹支持的方式給予乙方補助柏3000鞍萬元，用于該項目奧10000阿平回遷房建設(shè)，回遷房建成后稗無償移交給動遷戶。相關(guān)稅務(wù)捌處理：罷（盎一?。┌蹱I業(yè)稅：跋本例實際上是由政府出資購買壩回遷房，用于安置動遷戶。對笆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于銷售回壩遷房行為。在返還款營業(yè)稅的盎計稅依據(jù)上，應區(qū)分以下三種邦情形。暗1挨、骯返還款相當于回遷房營業(yè)稅組拜成計稅價格確認收入的部分拜如果返還款3000霸萬元相當于回遷房組成計稅價按格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)礙應按取得售房懊3000凹萬收入計算繳納營業(yè)稅。板 叭2半、壩返還款大于回遷房組成計稅價

29、扳格確認收入的部分鞍如果土地出讓金返還協(xié)議約定矮返還款大于回遷房組成計稅價班格確認收入，則取得的土地出鞍讓金返還應作為銷售回遷房收笆入，征收營業(yè)稅。耙超過的愛部分，如果協(xié)議暗未皚約定拔該扒部分的特定用途，應視同購買艾回遷房的價款或價外費用，征捌收營業(yè)稅。啊3挨、拌返還款小于回遷房組成計稅價凹格確認收入的部分熬開發(fā)商取得土地出讓金返還款暗小于回遷房組成計稅價格確認敗收入，則取得的土地出讓金返案還應作為銷售回遷房收入，征氨收營業(yè)稅。返還款與計稅價格半確認收入的差額部分，屬于營埃業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏半低，如果沒有正當理由，應疤補哀征營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅百本業(yè)務(wù)屬于政府主導的拆遷安柏置工作，

30、由政府部門將土地出艾讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該傲款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取敖得的收入，應當并入所得計征笆企業(yè)所得稅。笆關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土柏地出讓金返還款是否屬于不征靶稅收入問題：根據(jù)財稅20襖08151按號：對企業(yè)取得的由國務(wù)院財澳政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用按途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資懊金，準予作為不征稅收入，在愛計算應納稅所得額時從收入總埃額中減除。敗財稅201170把號明確：企業(yè)從縣級以上各級敖人民政府財政部門及其他部門扳取得的應計入收入總額的財政俺性資金，凡同時符合以下條件氨的，可以作為不征稅收入，在哎計算應納稅所得額時從收入總哎額中減除：癌（暗1霸）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項拌用

31、途的資金撥付文件；（般2扳）財政部門或其他撥付資金的鞍政府部門對該資金有專門的資半金管理辦法或具體管理要求；八（芭3）企業(yè)對該資金以及以該資金皚發(fā)生的支出單獨進行核算敗。拔此例業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，班不屬于不征稅收入所對應的財捌政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收愛到的土地款返還實為一種補貼愛收入，按照上述政策規(guī)定一般懊不屬于不征稅的財政性資金，皚應當作為收入計算繳納企業(yè)所哎得稅。（三）土地增值稅凹1凹、艾返還款相當于回遷房土地增值般稅確認收入的部分百如果返還款3000靶萬元相當于回遷房土地增值稅襖確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應罷按取得售房收入拜3000愛萬元收入計算繳納土地增值稅巴；埃企業(yè)繳納的土地出讓金

32、100八00俺萬艾元全額計入開發(fā)成本中的土地傲征用及拆遷補償費的金額。哎2叭、壩返還款大于回遷房土地增值稅跋確認收入的部分絆土地出讓金返還協(xié)議如果約定啊返還款大于回遷房土地增值稅奧確認收入的部分，協(xié)議如果沒澳有約定絆該吧部分的特定用途，應抵減房地傲產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆耙遷補償費的金額。拌3霸、唉返還款小于回遷房土地增值稅斑確認收入的部分跋如果返還款3000擺萬元小于回遷房土地增值稅視吧同銷售確認的收入，房地產(chǎn)開罷發(fā)企業(yè)應將取得的返還款芭3000叭萬元全部計算售房收入計算繳扒納土地增值稅。然后還要盎因搬“案轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房邦地產(chǎn)評估價格，又無正當理由斑”矮，癌根據(jù)國稅發(fā)罷2006

33、187絆號應視同銷售房地產(chǎn)的土地增伴值稅收入確認的方法和順序，隘按照房地產(chǎn)評估價格計算征收扳。拌對開發(fā)商取得土地出讓金返還襖款小于回遷房土地增值稅確認壩收入的部分，計算征收土地增奧值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金辦10000佰萬邦元全額計入開發(fā)成本中的土地疤征用及拆遷補償費的金額。 （四）會計處理岸土地出讓金返還用于建設(shè)購買艾安置回遷房，企業(yè)應做營業(yè)收背入處理。伴2、用于拆遷（代理拆遷、拆邦遷補償）敗 百目前招拍掛制度要求土地以“吧熟地捌”哎出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)壩商先期介入拆遷，政府或生地扒招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。捌在開發(fā)商交納土地出讓金后，辦政府部門對開發(fā)商進行部分返岸還，用于拆遷或安置補

34、償。氨某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛懊購入土地100頒畝，與國土部門簽訂的出讓合疤同價格為百10000 霸萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定艾，在土地出讓金入庫后以財政安支持的方式給予乙方補助暗3000盎萬元，用于該項目扒10000按平土地及地上建筑物的拆遷費哀用支出。國土部門委托房地產(chǎn)瓣開發(fā)公司代理進行建筑物拆除癌、平整土地并代委托方向原土扒地使用權(quán)人支付拆遷補償費。哎約定返還的芭3000敖萬中，用于拆遷費用邦1000辦萬元，用于動遷戶補償捌2000愛萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付把補償款盎1500皚萬元。相關(guān)稅務(wù)處理：?。ㄒ唬I業(yè)稅俺：版國稅函2009520敖號第二條規(guī)定：納稅人受托進搬行建筑物拆除、平整

35、土地并代扒委托方向原土地使用權(quán)人支付柏拆遷補償費的過程中，其提供搬建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取班得的收入應按照阿“絆建筑業(yè)瓣”芭稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方扳向原土地使用權(quán)人支付拆遷補耙償費的行為屬于霸“暗服務(wù)業(yè)挨癌代理業(yè)爸”版行為，應以提供代理勞務(wù)取得愛的全部收入減去其代委托方支背付的拆遷補償費后的余額為營巴業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。壩返還款3000澳萬中，取得的提供建筑物拆除爸、平整土地勞務(wù)取得的收入唉1000熬萬元，應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅襖30靶萬元。隘代理支付動遷補償款差額，應背按服務(wù)業(yè)襖岸代理業(yè)征收營業(yè)稅敗拜（斑2000-1500襖）唉5%敖暗75班萬元。骯 凹（二）企業(yè)所得稅：返還款3扮000

36、爸萬元中：柏1板、耙取得的提供建筑物拆除、平整熬土地勞務(wù)取得的收入板1000拌萬元，扣除相對應的成本費用板，差額應計入當年的應納稅所藹得額。岸 版2拔、愛代理支付動遷補償款差額，應敗計入當年的應納稅所得額。般3暗、鞍企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相白關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)板生當年扣除。（三）土地增值稅柏企業(yè)取得的返還款3000敗萬中，屬于提供建筑物拆除、癌平整土地勞務(wù)取得的收入和代案理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)安讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收把土地增值稅。挨企業(yè)繳納的土地出讓金100巴00罷萬百元全額計入開發(fā)成本中的土地哎征用及拆遷補償費的金額。（四）會計處理芭3、用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)懊設(shè)施建設(shè)（盎

37、BT把）奧 埃在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛啊牌的實際工作中，大量存在著按“百毛地傲”藹出讓的情況，襖很多政府部門在招拍掛出讓土半地后，都會以土地出讓金返還叭的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城安市道路、供水、排水、燃氣、俺熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。扮案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過暗招拍掛購入土地100拔畝，與國土部門簽訂的出讓合爸同價格為按10000 哀萬元，企業(yè)已繳納百10000 白萬元。協(xié)議約定，在土地出讓愛金入庫后以財政支持的方式給把予乙方補助搬3000隘萬元，用于該項目外城市道路扒、供水、排水、燃氣、熱力、翱防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相笆關(guān)稅務(wù)處理：笆 稗（一）營業(yè)稅鞍：靶本例符合班投融資建設(shè)模式（板

38、BT按模式即靶“爸建設(shè)拌-拜移交背”澳）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)板將該項目城市道路、供水、排奧水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)矮設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給般政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)艾設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)岸BT愛模式的營業(yè)稅征收管理：稗1岸、擺無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具搬備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)按開發(fā)企業(yè)應認定為建筑業(yè)總承安包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)熬稅。跋 熬2扳、邦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款礙，應全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，胺并全額開具建安發(fā)票。隘如果協(xié)議約定返還款用于項目皚內(nèi)應收開發(fā)企業(yè)自行承擔的城澳市道路、供水、排水、燃氣、按熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支按出，則應按企業(yè)取得政府補貼矮處理，不征收營業(yè)

39、稅。（二）企業(yè)所得稅： 辦本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)伴施建設(shè)勞務(wù)收入3000懊萬元，扣除相對應的成本費用叭，差額應計入當年的應納稅所半得額。罷企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相癌關(guān)的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)拌生當年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定笆企業(yè)取得的返還款3000白萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞班務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收扒入，因此，不征收土地增值稅霸。企業(yè)繳納的土地出讓金胺10000板萬澳元全額計入開發(fā)成本中的土地拔征用及拆遷補償費的金額。（四）會計處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入3000啊4、案用于建設(shè)開發(fā)項目內(nèi)公共配套拔設(shè)施（學校罷/版醫(yī)院癌/盎幼兒園埃/絆體育場館）公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)

40、發(fā)敖生的、獨立的、非營利性的，八且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無笆償贈與地方政府、政府公用事半業(yè)單位的公共配套設(shè)施。爸是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其骯成本費用應由企業(yè)自行承擔。奧而且開發(fā)商在制定房價時，已柏經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容奧。擺此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的芭折扣或折讓，應收到的財政返拔還的土地出讓金應沖減“凹開發(fā)成本昂版土地征用費及拆遷補償費懊”昂。柏企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移斑交給全體業(yè)主，或無償贈與地拌方政府、政府公用事業(yè)單位，扳不屬于視同銷售行為。因為開擺發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給懊業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)瓣濟利益。跋案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過澳招拍掛購入土地100澳畝，與國土部門簽訂的

41、出讓合安同價格為奧10000 翱萬元，企業(yè)已繳納叭10000 叭萬元。協(xié)議約定，在土地出讓壩金入庫后以財政支持的方式給哀予乙方補助澳3000阿萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建唉造的會所、物業(yè)管理場所、電稗站、熱力站、水廠、文體場館奧、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅案務(wù)處理：跋（一）營業(yè)稅白：懊此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購艾買全部或部盎分隘公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款盎3000澳萬元，應作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)氨取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納按營業(yè)稅（哀30005%拜）矮150愛萬元。俺 般返還款3000安萬元如小于公共配套設(shè)施的成胺本的差額部分，不屬于視同銷敖售行為。這部分應取得的的經(jīng)半濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價，

42、從銷售給業(yè)主的房款中柏取得了相應的經(jīng)濟利益，并由壩銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納唉營業(yè)稅。絆 （二）企業(yè)所得稅澳根據(jù)國稅發(fā)200931愛號第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)皚建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療胺設(shè)施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部版門、單位合資建設(shè)，完工后有捌償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理熬部門、單位給予的經(jīng)濟補償可笆直接抵扣該項目的建造成本，昂抵扣后的差額應調(diào)整當期應納安稅所得額。搬 佰企業(yè)取得返還款3000盎萬元，應直接抵扣該項目公共氨配套設(shè)施的建造成本，抵扣后哎的差額應調(diào)整當期應納稅所得霸額。百 （三）土地增值稅凹企業(yè)在實際交納的土地出讓金懊10000伴萬扳元，全額計入開發(fā)成本中的

43、土鞍地征用及拆遷補償費。辦企業(yè)取得的返還款3000癌萬，土地增值稅清算時頒：拌1版、罷如可以認定為屬于向政府銷售澳全部或部分公共配套設(shè)施的行拜為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因靶此，應征收土地增值稅。艾2捌、百如不能認定為屬于向政府銷售邦全部或部分公共配套設(shè)施的行瓣為，企業(yè)應將從政府部門取得拌的阿3000岸萬補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)瓣成本中的土地征用及拆遷補償瓣費的金額。（四）會計處理跋收到返還款時：如是補貼行為艾：熬借：銀行存款3000吧 奧貸：開發(fā)成本3000或、如是購買行為：班借：銀行存款3000霸 背貸：營業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)把目前土地招拍掛制運作過程中拌，出于各種考慮，在開發(fā)

44、商交癌納土地出讓金后，政府部門對懊開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進行部分返壩還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政把補貼等等。熬案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過斑招拍掛購入土地100笆畝，與國土部門簽訂的出讓合胺同價格為俺10000 壩萬元，企業(yè)已繳納巴10000 藹萬元。協(xié)議約定，在土地出讓版金入庫后以財政支持的方式給阿予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助哀3000傲萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎傲勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。（一）營業(yè)稅哎本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未搬取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟霸利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)矮取得政府獎勵企業(yè)的3000稗萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)傲定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)骯或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的埃行為，因此也不

45、征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：霸本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未癌取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟把利益，不征收企業(yè)所得稅。丙邦企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼瓣3000叭萬元，是否屬于不征稅收入問俺題，要進行判定：笆如符合財稅靶凹2011頒辦70般號的三個條件，應作為不征稅扒收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅耙實施條例第二十八條的規(guī)定，爸上述不征稅收入用于支出所形埃成的費用，不得在計算應納稅搬所得額時扣除；用于支出所形芭成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤按銷不得在計算應納稅所得額時挨扣除。板如不符合財稅氨叭2011把耙70跋號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收矮入計算繳納企業(yè)所得稅。敖 （三）土地增值稅岸房地

46、產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實哎際交納的土地出讓金1000愛0瓣萬愛元后，全額計入開發(fā)成本中的巴土地征用及拆遷補償費。皚乙方企業(yè)未取得的返還款，土芭地增值稅清算時，不計收入，案也不沖減開發(fā)成本。百丙企業(yè)取得政府獎勵3000扳萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，靶因此，不應征收土地增值稅。伴此收入不應計算土地增值稅清啊算收入。（四）會計處理案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未扳取得拔返還款，會計上不作處理。丙般企業(yè)取得奧3000百萬元政府獎勵或財政補貼。拜 收到獎勵或補貼款時：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入3000八6、氨未約定任何事項，只是獎勵或骯補助澳例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招癌拍掛購入土

47、地100辦畝，與國土部門簽訂的出讓合敖同價格為礙10000 翱萬元，企業(yè)已繳納頒10000 礙萬元。協(xié)議約定，在土地出讓吧金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助翱3000半萬元，目的是給企業(yè)招商引資敖的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項扮用途。（一）營業(yè)稅半本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得白政府獎勵企業(yè)的盎3000拔萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)拌定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)爸或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的拔行為，因此不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：啊本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取埃得政府獎勵或財政補貼300壩0爸萬元，是否屬于不征稅收入問隘題，要瓣根據(jù)財稅2008151般號胺、昂財稅201170敖號進行判定：邦本例業(yè)務(wù)，由

48、于土地出讓協(xié)議靶未規(guī)定資金專項用途，因此，搬不符合財稅敖罷2011把拜70拜號文件所稱的叭“岸不征稅收入爸”按的三個條件之一，不能作為不巴征稅收入處理。案應在企業(yè)取得政府獎勵或財政阿補貼3000扮萬元時，計入當年應納稅所得礙額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：擺企業(yè)在實際交納的土地出讓金半10000伴元后，全額計入開發(fā)成本中的暗土地征用及拆遷補償費。礙實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)皚收到政府返還的“唉土地出讓金鞍”礙或政府給予的補償返還款，雖凹然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的氨一種補助，是企業(yè)的一項營業(yè)叭外收入，但實質(zhì)上是政府給與盎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的哀折讓，因此應扣減土地成本。疤因為返還罷300

49、0埃萬地價款，實質(zhì)上并不是笆“把取得土地使用權(quán)所支付的金額笆”邦的范疇。半因此，企業(yè)取得的返還款30般00骯萬，土地增值稅清算時，應抵安減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征懊用及拆遷補償費。啊 隘土地增值稅暫行條例實施細胺則第七條皚，佰條例第六條所列的計算增值額傲的扣除項目，具體為：（一）氨取得土地使用權(quán)所支付的金額盎，是指納稅人為取得土地使用阿權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)瓣一規(guī)定交納的有關(guān)費用。這里爸所稱“地價款”，應為實際支拜付的價款，應為扣除政府返還隘后的土地實際價款。奧九、前期規(guī)劃立項設(shè)計票據(jù)管敖理跋1、八支付境外咨詢費、設(shè)計費的代稗扣義務(wù)：岸在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上疤，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作

50、岸為判定原則。而營業(yè)稅則以提愛供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作鞍為判定原則藹 敗判定是否為常設(shè)機構(gòu)、判定勞礙務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓叭 懊常設(shè)機構(gòu)靶:矮提供勞務(wù)方在締約國一方任何奧12擺個月中連續(xù)或累計超過扒6暗個月（或扳183吧天）為限笆2、佰房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計公司熬進行方案設(shè)計，在簽訂設(shè)計合稗同時注意：百（阿1扮）設(shè)計成本歸屬的約定按-捌開發(fā)商所有，如果合同約定成哀果歸設(shè)計方所有，或未約定歸藹屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計方所有?。?，應認定特許權(quán)使用費；（2）明確境內(nèi)外工作時限扳企業(yè)應與境外設(shè)計公司協(xié)定提胺供設(shè)計服務(wù)的方式，若全部為拜境外提供的，應在合同中說明愛。這要求境外設(shè)計公司提供相扒關(guān)在境外工作的證

51、明和索取合壩法收款憑證，以便稅務(wù)機關(guān)審爸查。若需要境外設(shè)計公司在中罷國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指癌導的，應在合同中分別說明境皚內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這樣頒可以避免為境外設(shè)計公司代扣扒繳一些額外的稅負和一些不必翱要的稅務(wù)麻煩爸 3、勘察/監(jiān)理合同 板（1）翱工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合暗同”艾 稅目中的技術(shù)咨詢合同襖，不征印花稅般（2） HYPERLINK /article/7b/13066.html 挨國稅發(fā)1993149號艾，把設(shè)計、制圖、測繪、勘察設(shè)計阿勞務(wù)屬于營業(yè)稅稅目中“服務(wù)唉業(yè)其他服務(wù)業(yè)”應稅勞務(wù)隘。哎國稅函20061245澳號規(guī)定：對勘察設(shè)計單位將承靶擔的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包頒給其他

52、勘察設(shè)計單位或個人并礙由其統(tǒng)一收取價款的，以其取啊得的勘察設(shè)計總包收入減去支背付給其他勘察設(shè)計單位或個人拜的勘察設(shè)計費后的余額為營業(yè)哎稅計稅營業(yè)額。胺上述設(shè)計合同分包給境外企業(yè)班，境內(nèi)企業(yè)均可以按國稅函半20061245號規(guī)定差捌額納稅，但在支付分包給境外昂單位的勞務(wù)款時，根據(jù)條例第耙十一條關(guān)于“營業(yè)稅扣繳義務(wù)壩人”的規(guī)定斑，懊應履行扣繳營業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具安甲公司提供設(shè)備并負責安裝，辦設(shè)備價款擺300瓣萬，安裝費按100背萬，應如何納稅，如何開具發(fā)鞍票？ 昂 翱A白、辦300絆增值稅阿+100板營業(yè)稅捌 巴 扒B把、罷300+100吧增值稅熬 絆 C按、耙

53、300+100巴營業(yè)稅D、不一定跋（二）疤施工階段常見合同類型稗與發(fā)票開具耙：A：單純貨物購銷合同隘B：混合銷售（銷售方提供貨般物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同艾某建筑公司總包價款為皚1000隘萬，將一部分工程分包給其它靶單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材礙料并提供建筑勞務(wù)，合同中約板定，防水材料為俺200盎萬，工程費是笆40凹萬，分包方應如何開具發(fā)票，版如何納稅；總包方如何開具發(fā)邦票，計稅依據(jù)是多少，如何納擺稅申報？壩【問】混合銷售與甲供行為如捌何開具發(fā)票？挨 罷企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及藹稅收問題半企業(yè)搞工程建設(shè)，情況有兩種?。阂皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房敖地產(chǎn)，然后出售；

54、二是企業(yè)自壩建自用。工程中總少不了設(shè)備扳：中央空調(diào)、電梯等。那么，按這些設(shè)備到底應當取得增值稅澳發(fā)票，還是營業(yè)稅發(fā)票？是繳版納增值稅還是營業(yè)稅？靶一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷跋商購入設(shè)備，然后，交給安裝拜公司安裝，按安裝公司和搞基建的公司不是岸一家。這種情況下，企業(yè)以購矮入設(shè)備的增值稅發(fā)票計入開發(fā)礙成本或者在建工程。根據(jù)安裝矮公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地敖地稅局完稅發(fā)票）計入開發(fā)成爸本或者在建工程，建議代扣代叭繳該營業(yè)稅。設(shè)備款不繳納營藹業(yè)稅，建筑公司和該事項沒關(guān)翱系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)扒票和安裝費部分的建筑業(yè)發(fā)票皚。設(shè)備不繳納營業(yè)稅的依據(jù)：拌營業(yè)稅暫行條例實施細伴則第十六條除本細則第七板條規(guī)

55、定外，納稅人提供建筑業(yè)艾勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其懊營業(yè)額應當包括工程所用原材邦料、設(shè)備及其他物資和動力價骯款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供百的設(shè)備的價款。擺設(shè)備與材料劃分范圍扮：山東地稅2010年1號公霸告辦二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購入設(shè)備翱，廠家負責安裝。邦適用混合銷售特殊規(guī)定，應當搬有廠家向工程所在地地稅機關(guān)癌出具其機構(gòu)所在地國稅局自產(chǎn)哎貨物銷售證明。設(shè)備開具增值暗稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費向工罷程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)拔票。計入開發(fā)成本或者在建工靶程。否則，國地稅分別核定。凹結(jié)果可能是：國稅把勞務(wù)費加吧上，按照混合銷售一般原則征盎收增值稅。地稅按照全額征收拌營業(yè)稅。八依據(jù)：鞍增值稅暫行條例實施細則把

56、第六條八、邦吧營業(yè)稅藹暫行條例實施細則第七條翱、稅務(wù)總局公告（2011）霸23號叭納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供斑建筑業(yè)勞務(wù)，應按照值稅暫八行條例實施細則第六條及氨營業(yè)稅暫行條例實施細則第愛七條規(guī)定，分別核算其貨物的耙銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額板，并根據(jù)其貨物的銷售額計算按繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞澳務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。靶未分別核算的，由主管稅務(wù)機柏關(guān)分別核定其貨物的銷售額和疤建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。搬納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時耙提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)阿勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)稗提供其機構(gòu)所在地主管國家稅巴務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從佰事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證罷明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地靶方稅

57、務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的芭證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算把征收營業(yè)稅。白本公告自2011年5月板1日起施行。國稅發(fā)200唉2117號同時廢止。本公板告施行前已征收增值稅、營業(yè)半稅的不再做納稅調(diào)整，未征收爸增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)笆定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負責安裝。藹屬于一般混合銷售行為，全額敖開具增值稅普通發(fā)票，不用繳白納營業(yè)稅。按依據(jù)：增值稅暫行條例實施礙細則第五條吧把一項銷售行為如果既涉及貨物罷又涉及非增值稅應稅勞務(wù)，為背混合銷售行為。除本細則第六擺條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)笆、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)扒性單位和個體工商戶的混合銷拔售行為，視為銷售貨物，應當爸繳納增值稅；其他單位和個人翱的混合銷

58、售行為，視為銷售非傲增值稅應稅勞務(wù)，不繳納增值鞍稅。把1伴、甩項A礙：銷售自產(chǎn)貨物并施工扮皚自產(chǎn)貨物發(fā)票耙+皚工程發(fā)票（特殊混合銷售）昂2版、甩項白B昂：商貿(mào)公司銷售外購并施工搬岸全額貨物發(fā)票（一般混合銷售皚）八3疤、甩項按C稗：建筑公司銷售外購并施工癌拌全額工程發(fā)票（包工包料）昂以上甩項，同一納稅主體銷售挨貨物同時施工，區(qū)分貨物來源敖及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，翱或是兩票）艾 班（把1邦）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未阿分別核算，應如何納稅？半（捌2凹）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工壩企業(yè)安裝呢？把（柏3伴）如果建設(shè)方購入材料，建筑藹企業(yè)施工呢？暗混合銷售版總結(jié)癌：昂視貨物來源靶（自產(chǎn)與外購）氨與經(jīng)營主業(yè)

59、敖（建筑業(yè)、商業(yè)）八而定百A、把特殊岸般銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞疤務(wù)哀：襖在合同條款中分別明確各自價罷款搬 般B、般一般佰俺其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)辦勞務(wù)）辦甲方甩項工程（供貨方施工）邦圖解：案甲方供料（供貨方不施工）圖解：八（拔1敖）笆A班房地產(chǎn)公司與叭B胺建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工般程款辦800凹萬不含工程所用材料，工程結(jié)扮束，按B吧從氨A奧領(lǐng)用材料價值為敗2000拜萬元。板A芭房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？霸 捌（埃2靶）岸A襖房地產(chǎn)公司與柏B稗建筑公司簽訂工程大包合同總絆額為白2800隘萬，其安中約定材料由板A哀自行采購，發(fā)票應如何開具，班A暗公司憑何種合法憑證入賬？拜包工包料合同，營業(yè)稅計

60、稅依岸據(jù)翱=靶合同金額挨=扮工程決算值背=瓣會計收入哎=傲稅務(wù)開票金額傲 捌清包工建筑工程合同，合同金熬額耙=昂會計收入挨=按開票金額，但不等于計稅依據(jù)絆。癌 八4、甲控：合同價包含材料熬頒全額工程發(fā)票（甲代購，乙方挨全額納稅，全額開票）搬5搬、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)凹票唉(叭供應商疤)+佰工程發(fā)票按（敗乙方凈額納稅，凈額開票巴）捌設(shè)備安裝，翱建設(shè)方提供的設(shè)備的價款必須哀同時滿足以下條件：氨安 霸甲方與設(shè)備供應商單獨簽訂合靶同澳；唉芭 靶設(shè)備供應商的發(fā)票抬頭是甲方柏；斑翱 擺甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備擺供應商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)擺付霸6按、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)敖票笆(傲供應商埃)+耙工程