奶茶店管理文檔-仙蹤林選址規(guī)劃手冊

1、 仙蹤林選址規(guī)劃手冊 拓展部-張志煒（一）基本商圈要求1.地段要求以下八種商圈均適合仙蹤林選址參考 A類地段：處于商務辦公區(qū)和休閑購物區(qū)，樓盤居民區(qū)，專業(yè)市場混合型地段（案例- A：廣州天河區(qū)天娛廣場仙蹤林）B類地段：樓盤商住區(qū)和休閑購物區(qū)混合型路段案例：廣州市荔灣區(qū)西城都薈仙蹤林分店C類地段：高校區(qū)，花園式工廠生活區(qū)和休閑購物區(qū)混合路段（案例：廣州市中大科技園仙蹤林店）D類地段：純商務辦公區(qū)，專業(yè)市場和商務酒店混合路段（案例-北京市海淀區(qū)中關村大街仙蹤林分店）E類路段：交通樞紐中心，休閑購物，商務酒店混合路段（案例：貴陽市中山西路恒峰步行街仙蹤林分店）F類路段：風景旅游區(qū)，休閑購物，休閑酒店

2、混合路段（杭州萬象城仙蹤林分店）G類路段：會展中心，體育中心，休閑購物混合路段（深圳市寶安區(qū)中心區(qū)羅田路金城時代家園仙蹤林分店）H類路段：高新技術經濟開發(fā)生活區(qū)（案例;貴陽金陽購物中心仙蹤林分店)2.交通便利條件A類配套：附近300米范圍內有地鐵出入口，最好是雙軌道交匯轉線站，馬路雙向10條以上條公交線路交匯處，附近100米處有大型停車場，車位容量1000個以上。(案例：廣州市公園前地鐵站動漫星城仙蹤林分店）B類配套：附近300米范圍內有單地鐵站出入口，路面有8條以上公交線路經過，附近100米處有中型停車場，車位容量300個以上。（廣州市中山五路五月花商業(yè)廣場仙蹤林分店）C類配套：路面有8條以

3、上公交線路經過，但停車比較方便，車位容量在500個以上（案例：北京市崇文門崇外大街新世界商場仙蹤林分店）D類配套：純步行街，商鋪門口擁有至少來自2個方向順暢人流動線（韶關市風度中路仙蹤林分店） 3.路面人流量分析商鋪開發(fā)市場調查結果鋪位名稱：調查日期品牌至本鋪距離人流量類別總人流量左向右向前向后向天氣及溫度備注人流量占比人流量占比人流量占比人流量占比本鋪路過待測品牌路過進入待測品牌路過進入待測品牌路過進入本鋪路過待測品牌路過進入待測品牌路過進入待測品牌路過進入各階層經濟收入（月）應屆畢業(yè)生;2000元以上三口之家：8000元以上白領階層：4000元以上技術工人：3000元以上各階層經濟收入（月

4、）基層服務員：1500元以上事業(yè)單位公職人員：4000元以上個體工商小業(yè)主：10000元以上消費客群職業(yè)結構A類客群組合：外資公司白領，政府機關，事業(yè)單位行政人員，外地商務游客B類客群組合;個體工商業(yè)主，批發(fā)貿易，專業(yè)市場從業(yè)人員，大學生，外地自助休閑游客C類客群組合：時尚服務業(yè)從業(yè)者，科技工業(yè)園從業(yè)者，其他自由職業(yè)者目標顧客群剪影商圈內其他餐飲，娛樂人均消費早餐消費：中午正餐晚餐正餐夜宵快速外帶型飲食休閑餐飲娛樂消費個人護理6元-15元2035元4060元30-50元10-15元25元-45元35-50元50-100元消費人口基本情況人口年齡結構：主要在1840歲左右人口性別結構：女性消費人

5、口在60%以上為佳人口主要來源：本地原居民或外地游客均可（三）商場鋪位要求&地產模式A類：業(yè)主自營一部分商業(yè)（不超過25%），對外租賃招商（50%-60%），商鋪銷售返租20%-30%B類：對外租賃招商（50-60%），商鋪銷售返租50-60%C類：商業(yè)部分100%對外租賃招商，公寓或住宅部分100%銷售D類：業(yè)主100%自主產權，商業(yè)部分100%對外租賃招商商場整體面積; 3萬平米或以上面積大型綜合體商場商場業(yè)態(tài)分布 A類：超級綜合體-主題百貨零售專柜，連鎖品牌專賣店，餐飲區(qū)，娛樂城，品牌連鎖超市，酒店公寓，商務辦公樓，專業(yè)大賣場，個人護理中心，休閑健康中心，兒童活動中心，機動游戲中心，區(qū)內

6、商業(yè)步行街，電影城，居民樓盤15大業(yè)態(tài)形式齊全的最佳。其中餐飲經營的總面積不少于15%。 B類;大型綜合體-連鎖品牌專賣店，餐飲區(qū)，娛樂城，品牌連鎖超市,專業(yè)大賣場，電影城，其中餐飲經營的總面積不少于在30%。 C類：中小型綜合體-連鎖品牌專賣店，餐飲區(qū)，品牌連鎖超市,專業(yè)大賣場，其中餐飲經營的總面積不少于40%。餐飲品牌配置比例黃金比例：大型中餐酒樓占30%，中小型特色中餐管占35%，異國風情餐飲，西式快餐，咖啡館，休閑輕食餐飲占35%中餐正餐人均消費不低于50元，異國風情餐飲不低于45元，西式快餐，咖啡館，休閑輕食餐飲不低于35元。國際一二線餐飲連鎖30%，國內一二線連鎖餐飲60%，創(chuàng)新連

7、鎖品牌餐飲10%餐飲品牌進駐舉例餐飲品牌進駐舉例零售品牌配置比例A類：國際二，三線為主，占60%以上，國內一，二線品牌為輔，占40%左右，全部為連鎖品牌，其中服飾鞋類，箱包飾品零售人均購物單價在2000元以上B類;國內一，二線為主占60%以上，國際二，三線為輔占40%左右，少量非連鎖品牌，不超過10%，其中服飾鞋類，箱包飾品零售人均購物單價在1000元以上C類：國內一，二，三線連鎖品牌為主，占70%，非連鎖品牌為輔，不超過30%。其中服飾鞋類，箱包飾品零售人均購物單價在500元以上零售品牌進駐舉例零售品牌進駐舉例樓層，位置選擇 13樓，近中庭電梯口，每層樓的中空位置能看見招牌位置的，帶窗邊落地

8、玻璃的鋪位，注意避免事項1.避免和眾多的中式餐飲同層經營，尤其是大型酒樓。2.避免在超市的出口處開店3.避免在商場的邊角處開店4.避免單間獨戶開店5.避免在餐飲區(qū)域的兩頭開店6.避免在經營兒童用品的樓層同層開店7.避免在通往商場出口或地鐵站進口的通道位置開店錯誤選位案例圖示錯誤選位案例圖示錯誤選位案例圖示最佳動線選擇1.超市和百貨區(qū)域的連接處，特別是鄰近超市入口處2.電影院出口處或連接電影院出口的電梯口3.商場主入口電梯上來的第一個鋪位。4.連接寫字樓或公寓電梯的出口處第一間鋪位5.連接商場機動游戲出口的電梯位置正確選位案例圖示正確選位案例圖示正確選位案例圖示（四）街鋪的要求人行道寬度不少于3

9、米，馬路面為至少四車道雙行線，無明顯的障礙物阻攔。門面的寬度：8米15米，鋪位形狀正方型或4；6長方形位置選擇：最好選擇在每條路的轉彎處的7字鋪位朝向:東南，東北，正南面最佳樓層要求：1樓最佳，二樓，三樓需帶電梯街鋪業(yè)態(tài)的分布休閑餐飲一條街最佳，其中最好鄰近品牌西餐廳，咖啡店，意式披薩店，韓日式餐廳，500米范圍范圍內34休閑餐飲為宜。旁邊有品牌時裝主賣店，銀行，寫字樓，大型健身中心，電影院注意避免的事項1.避免在眾多中餐，經濟型小食店旁邊開店2.避免在小學或中學旁邊開店3.避免門面向正西面或西北面4，避免在下午太陽曬的厲害的路段開店5.避免在人流過于密集，小販多，交通經常堵塞的路段開店6.避免在大型購物中心旁邊開店，特殊路段除外（五）商鋪基本工程條件1234567商鋪具備餐飲，酒店旅業(yè)，零售商業(yè)等功能?；緦嵱妹娣e在150-250平方米左右。商鋪本身具備一次消防驗收合格意見書，具備一次消防的基本設施和功能商鋪具備排煙管或排煙通道，其中排煙管不少于8000風量/小時的容量，如提供的是公共煙管，需具備煙管容量分配鑒定報告。(如無此條件可考慮做茶廊形式的店）商鋪具備160管徑排水管，獨立或公用污水隔油池和化糞池商鋪具備現(xiàn)成的空調風管或冷水管或短距離的空調外掛機位