保證合同的解釋

1、PAGE PAGE 9保證合同的解釋中華人民共和國合同法第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”該法條對改善或增設物規(guī)定了兩種情形：一種是經(jīng)出租人明確同意或雖未經(jīng)出租人明示同意，但出租人知道后不表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的善意添附;另一種是未經(jīng)出租人同意或超出合同約定用途合理范圍，擅自所為的惡意添附。對惡意添附，應適用侵權(quán)賠償原則，實踐中沒有明顯分歧(本文對此不作探討)。對善意添附，在合同終止后是否應予補償問題，合同法第235條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人

2、應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”對上述法條的理解和適用，歸納起來主要有兩種觀點：一種是不予賠償說。該觀點認為，該條款的目的是為了便于承租人行使租賃物使用權(quán)，方便承租人生活和經(jīng)營，合同期滿后承租人是否有返還費用請求權(quán)，合同法未作規(guī)定，實則是應全部歸出租人所有;另一種是適當補償說。這種觀點認為，物權(quán)的變動不影響債權(quán)的行使，合同期滿后承租人可在現(xiàn)有添附物增加價值范圍內(nèi)向出租人請求償還費用。上述兩種截然不同的觀點，致使在審判實踐中對租賃合同終止、合同無效等情況下，對添附物的處理及補償處于無序混亂的狀態(tài)。而有關法律對此又規(guī)定得比較原則。故而有必要從添附理論的目

3、的、立法的本意及審判實務上加以探析，以求共識。一、添附理論的目的添附，是附附合、混合和和加工的總稱稱。其中附合合、混合為物物與物相結(jié)合合，加工為勞勞力與他人之之物的結(jié)合。附附合可分為動動產(chǎn)附合和不不動產(chǎn)附合兩兩種，不動產(chǎn)產(chǎn)附合是指動動產(chǎn)與他人不不動產(chǎn)密切地地結(jié)合在一起起，成為不動動產(chǎn)的重要組組成部分。動動產(chǎn)與不動產(chǎn)產(chǎn)附合需要具具備以下的條條件：一是必必須動產(chǎn)附著著于不動產(chǎn)之之上，即附著著者為動產(chǎn)，被被附著者為不不動產(chǎn);二是是動產(chǎn)成為不不動產(chǎn)的重要要組成部分，即即二物結(jié)合以以后，不經(jīng)毀毀損或變更其其性質(zhì)而不能能分離;三是是動產(chǎn)與不動動產(chǎn)屬于不同同的人所有，即即同屬一人時時則不發(fā)生不不動產(chǎn)所有人人

4、取得他人動動產(chǎn)所有權(quán)的的問題。房屋屋租賃糾紛中中，承租人對對不動產(chǎn)的改改善或者增設設物，其中那那些能夠拆除除，又不影響響其自身價值值的設施，與與附合構(gòu)成要要件不相符合合，故不屬于于動產(chǎn)與不動動產(chǎn)的附合。只只有那些不經(jīng)經(jīng)毀損或變更更其性質(zhì)而不不能分離的改改善或增設物物，才屬于動動產(chǎn)與不動產(chǎn)產(chǎn)的附合。動動產(chǎn)與不動產(chǎn)產(chǎn)的附合，產(chǎn)產(chǎn)生不動產(chǎn)所所有人取得動動產(chǎn)所有權(quán)、動動產(chǎn)所有權(quán)因因附合而消滅滅的物權(quán)效果果。添附屬于于物權(quán)法的范范疇，物權(quán)法法以規(guī)范財產(chǎn)產(chǎn)歸屬關系和和保障財產(chǎn)歸歸屬秩序為內(nèi)內(nèi)容，其注意意保護的是經(jīng)經(jīng)濟生活靜的的安全，以實實現(xiàn)其財產(chǎn)歸歸屬之功能。添添附理論的目目的，一是為為了解決一物物分屬不

5、同所所有人不利于于所有權(quán)穩(wěn)定定的情況，其其次是為了充充分地實現(xiàn)物物的使用價值值和經(jīng)濟價值值。因而在現(xiàn)現(xiàn)代法制之下下，法律通常常規(guī)定由一人人取得添附物物的所有權(quán)，而而不必恢復原原狀，使添附附物能成為社社會經(jīng)濟財富富而繼續(xù)存在在，當事人之之間縱有恢復復原狀的特約約，也應理解解為違背公共共秩序而無效效。二、國內(nèi)外外立法及不當當?shù)美埱髾?quán)權(quán)對于動產(chǎn)與與不動產(chǎn)附合合處理的有關關法律法規(guī)，主主要散見于民民法通則及其其貫徹意見、合合同法和建設設部的城市市房屋租賃管管理辦法之之中。上述規(guī)規(guī)定，在房屋屋租賃添附物物糾紛適用法法律時具體存存在以下問題題：1、未明明確體現(xiàn)動產(chǎn)產(chǎn)與不動產(chǎn)附附合后所有權(quán)權(quán)歸屬的民法法原

6、理。2、未未明確對善意意附合行為，承承租人有權(quán)獲獲得折價補償償，即有權(quán)請請求出租人返返還可利用費費用。3、未未明確規(guī)定對對改善或增設設物折價補償償應當考慮的的因素。故故而審判實踐踐中出現(xiàn)相同同情況，有的的判予補償，有有的判不予補補償，或者補補償價額懸殊殊較大，也就就不足為奇了了。從近幾年我我國立法動態(tài)態(tài)看，合同同法建議草草案第2277條原先內(nèi)容容為：“承租租人經(jīng)出租人人同意對租賃賃物進行改善善或在租賃物物上增設他物物的，租賃合合同終止后，承承租人可請求求出租人在現(xiàn)現(xiàn)存的增加價價值額的限度度內(nèi)償還所支支出的費用?！闭綄嵤┑暮虾贤ǖ?223、2335條都未出出現(xiàn)上述類似似內(nèi)容。而我我國的物權(quán)

7、權(quán)法草案建建議稿第1773條：“依依第168條條、172條條，喪失權(quán)利利而受有損害害者，(一)有權(quán)依照法法律的規(guī)定，請請求償還其價價額或賠償其其損失，但其其若系惡意，另另一方有權(quán)依依誠實信用原原則，主張惡惡意抗辯;(二)不得請請求恢復原狀狀?！庇纱丝纯磥恚⒎ǖ牡谋疽獠o否否定對善意改改善或增設物物價值的補償償，而主要可可能是從立法法技術(shù)上考慮慮較多的原因因，即補償內(nèi)內(nèi)容不由合同同法規(guī)定，而而由物權(quán)法規(guī)規(guī)定。再看其其他國家及地地區(qū)關于添附附的立法例：日本民法典典第248條條添附的效效果規(guī)定：“因適用前前6條而受損損失的人，得得依703條條及704條條的規(guī)定請求求賠償金”。德德國民法典第第951

8、條權(quán)利喪失的的賠償規(guī)定定：“1、因因946條至至950條的的規(guī)定而喪失失權(quán)利的人，有有權(quán)向因權(quán)利利改變而受益益的人，依關關于返還不當當?shù)美囊?guī)定定，請求金錢錢賠償;2、不不得請求恢復復原狀”。臺臺灣民法典第第816條添附之效果果-補償請求求規(guī)定：“因因前5條之規(guī)規(guī)定，喪失權(quán)權(quán)利而受損害害后，得依不不當?shù)美?guī)規(guī)定請求償金金?！彼^謂不當?shù)美鞘侵笩o法律或或合同上的根根據(jù)，使他人人財產(chǎn)受到損損失而獲得利利益。從上述述內(nèi)容來看，為為了平衡當事事人之間的損損益關系，財財產(chǎn)所有人獲獲得善意添附附物的所有權(quán)權(quán)符合不當?shù)玫美臉?gòu)成。從從添附理論來來看，添附物物為一人所有有，通常是純純粹出于立法法政策和法律

9、律技術(shù)的考慮慮，而非實質(zhì)質(zhì)賦予取得人人不付任何代代價的純粹利利益，受損害害的當事人更更無無端喪失失權(quán)利、遭受受損害的理由由。為了平衡衡這種物權(quán)的的變動，動產(chǎn)產(chǎn)所有人有權(quán)權(quán)采取債的救救濟方法，即即依不當?shù)美埱笕〉闷淦鋭赢a(chǎn)所有權(quán)權(quán)的人給予其其補償。這這與添附理論論設立的目的的是相吻合的的。故而，在在房屋租賃糾糾紛案件中，動動產(chǎn)所有人就就其善意添附附物權(quán)利的喪喪失并受到損損害的，有權(quán)權(quán)依不當?shù)美囊?guī)定，請請求取得人支支付賠償金。那那種不予補償償?shù)挠^點顯然然與民法添附附理論及有關關法律的規(guī)定定不相符合。三、改善或或增設物價值值的認定在房屋租賃賃糾紛中，對對改善或增設設物價值的判判斷是時常困困擾法

10、官的難難點問題。對對其價值的認認定，常用的的方法有：11、費用支出出法。即改善善或增設時，承承租人實際支支付的費用;2、支出費費用年度分攤攤法。即根據(jù)據(jù)合同約定的的租期，將支支出費用平均均分攤，計算算糾紛發(fā)生時時至租期屆滿滿間的剩余價價值;3、現(xiàn)現(xiàn)存價值審計計鑒定法。即即對糾紛發(fā)生生時現(xiàn)存添附附物進行工程程造價審計鑒鑒定。第一種方法法，承租人雖雖支出了費用用，對租賃物物改善或增設設他物使其價價值增加，但但在承租人使使用租賃物期期間，該利益益不為出租人人所享有，只只有在合同終終止后，尚存存價值才為出出租人享有、取取得，故而以以起始支出的的費用確定合合同終止時添添附物的價值值，對出租人人有失公允。

11、第二種方法法因在租賃期期滿時，添附附物本身的自自然屬性決定定絕大多數(shù)情情況下其價值值并不蕩然無無存。上述兩兩種方法因其其不合理，已已逐漸被舍棄棄。第三種方法法在審判實踐踐中因相對公公平合理且便便于操作而被被廣泛使用。但但筆者以為此此方法最大的的弊端在于，它它過于偏重考考慮了因物權(quán)權(quán)變動造成的的動產(chǎn)所有人人固定利益的的失衡，而忽忽略了因債權(quán)權(quán)債務關系所所引起的動產(chǎn)產(chǎn)價值的變化化因素，某種種意義上加重重了出租人的的負擔，甚至至會造成助長長承租人惡意意毀約、轉(zhuǎn)嫁嫁經(jīng)營風險、違違反誠實信用用原則的惡果果。因此，在在租賃合同終終止時，要區(qū)區(qū)分現(xiàn)存鑒定定價值與現(xiàn)存存可利用價值值的不同?，F(xiàn)現(xiàn)存鑒定價值值是通

12、過審計計對現(xiàn)存改善善或增設物根根據(jù)市場價格格及折舊因素素得出的實物物固定價值?，F(xiàn)現(xiàn)存可利用價價值是指在審審計鑒定價值值基礎上考慮慮以下因素后后得出的價值值。第一、改善善或增設的目目的。對不動動產(chǎn)租賃物進進行改善或增增設他物，是是承租人為便便于其行使租租賃權(quán)，方便便經(jīng)營和生活活，或者為了了提高租賃物物的使用價值值，或服務于于自己的特定定目的。承租租人為此行為為時，是不會會為出租人多多加考慮的。第二、租賃賃物的類別。房房屋因其地理理位置、結(jié)構(gòu)構(gòu)及面積等情情況的不同，為為極大地實現(xiàn)現(xiàn)其使用價值值和經(jīng)濟價值值，一般分為為住宅用房和和商業(yè)經(jīng)營性性用房。住宅宅房租賃合同同是指以居住住、生活為目目的的合同，

13、是是滿足人們的的居住需要，屬屬于人類生存存的基本物質(zhì)質(zhì)條件。后者者指從事生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活動、以以經(jīng)營為目的的合同，具有有營利性質(zhì)，屬屬于市場行為為。第三、合同同終止時，租租賃物有無重重新使用。雙雙方發(fā)生糾紛紛時，一般情情況下租賃物物尚未重新投投入使用，等等待處理。但但確有終止時時房屋騰空重重新投入使用用的情況發(fā)生生。第四、租賃賃物具體用途途未來不確定定性。雙方租租賃合同終止止時，出租人人對租賃物未未來承租人、承承租具體用途途均無法確定定，處在一種種不定狀態(tài)。相相對而言，住住宅用房，由由于用途相對對確定，添附附物有一定的的共性，不確確定因素尚少少。然而商業(yè)業(yè)經(jīng)營性用房房，未來不確確定性因素較較多。物

14、的價價值因人而異異，對原承租租人有益的不不一定對出租租人有益，相相當多的專營營設施對出租租人、未來的的承租人是無無用的。第五、承租租人投資規(guī)模模與租期是否否基本相當。承承租人在對租租賃物添附時時，其要對經(jīng)經(jīng)營目的、期期限、投資額額作可行性研研究，這是承承租人的經(jīng)營營決策，有一一定的商業(yè)風風險，而出租租人對此是無無法控制的。第六、合同同終止原因。合合同終止有合合同期屆滿、不不可抗力、違違約及合同無無效等原因。從從終止的原因因，尤其是違違約致合同解解除的，可以以判斷當事人人是否有惡意意毀約或轉(zhuǎn)嫁嫁經(jīng)營風險的的可能。改善或增設設物現(xiàn)存審計計鑒定價值和和可利用價值值之間存有差差額，這是房房屋租賃經(jīng)營營

15、隨房屋用途途、承租人和和市場的變化化而客觀存在在的事實。如如不考慮以上上諸因素，僅僅根據(jù)現(xiàn)存審審計鑒定價值值由出租人全全部承頂顯失失公平。如考考慮以上因素素，這些因素素在現(xiàn)存審計計鑒定價值中中應降低多少少，如何量化化，顯然不是是審計人員的的職責范圍，這這實際是法官官根據(jù)案件的的具體情況行行使自由裁量量權(quán)問題。四、改善或或增設物幾種種情況的處理理筆者認為，當當事人約定原原則，是解決決改善或增設設物歸屬及補補償?shù)淖詈镁染葷椒ā：虾贤K止的情情形與合同約約定相符時，按按約定處理。在在無約定情況況下，應由不不動產(chǎn)所有人人取得其所有有權(quán)，而不必必恢復原狀。同同時，為平衡衡這種物權(quán)的的變動，動產(chǎn)產(chǎn)所有人

16、有權(quán)權(quán)請求取得其其動產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的人給予其其補償。在上上述前提之下下，以改善或或增設物現(xiàn)存存審計鑒定價價值為基礎，結(jié)結(jié)合上述諸因因素，對以下下情況，分別別適用公平原原則、違約責責任原則以及及兩者相結(jié)合合的原則進行行處理。(一)合同同期滿、不可可抗力導致合合同終止因合同期滿滿、不可抗力力導致合同終終止的，出租租人給予承租租人的補償應應當體現(xiàn)公平平原則。即由由出租人予以以承租人改善善或增設物可可利用價值經(jīng)經(jīng)濟補償?，F(xiàn)現(xiàn)存審計鑒定定價值與可利利用價值之間間的差額為承承租人的損失失，該損失依依公平合理原原則由雙方分分擔。值得一一提的是，如如遇拆遷致合合同終止的，在在無約定情況況下，對承租租人的補償，以以

17、拆遷人給予予的補償額為為準，而不存存在損失分擔擔問題。(二)合同同期未滿提前前終止這種情況，又又具體分以下下情形：(1)出租租人違約。無無論對合同期期滿改善或增增設物是否補補償有無約定定，因出租人人違約致合同同提前解除，承承租人不能按按原合同約定定享有其添附附物的利益，該該利益是出租租人違約而給給承租人造成成的實際損失失。即使承租租人原先同意意合同期滿放放棄添附物，也也是基于合同同正常履行的的前提，因出出租方違約，致致使承租人投投入的利益無無法實現(xiàn)，再再放棄其添附附的利益，違違背其當初的的真實意思表表示。故應根根據(jù)違約責任任原則，由出出租人按添附附物的現(xiàn)存審審計鑒定價值值予以全額賠賠償。(2)

18、承租租人違約。無無論對合同期期滿改善或增增設物是否補補償有無約定定，由于承租租人的違約致致使合同提前前解除，其不不能按合同約約定的租期享享有其添附物物的利益，是是其自己違約約行為造成。故故應在現(xiàn)存審審計鑒定價值值基礎上，結(jié)結(jié)合上述諸因因素來確定出出租人對添附附的可利用價價值，由出租租人予以補償償。審計鑒定定價值與可利利用價值間差差額，是承租租人的損失，根根據(jù)違約責任任原則，同時時為防止承租租人惡意毀約約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營營風險，應當當全部由承租租人承擔。(三)合同同無效根據(jù)民法法通則無效效處理原則，應應當是：“無無效的，應當當返還各自所所得的財產(chǎn)、恢恢復原狀，造造成損失的，根根據(jù)過錯責任任的大小，承承擔相應的賠賠償責任?！狈糠课葑赓U合同同雖然無效，但但作為善意添添附，是不適適用恢復原狀狀的，仍應在在添附物現(xiàn)存存審計鑒定價價值基礎上確確定出租人的的可利用價值值，由出