居民委員會、房管局、街道辦、城管執(zhí)法、社區(qū)民警在物業(yè)管理中的職責(zé)與關(guān)系PPT講義課件教材

居民委員會、房管局、街道辦、城管執(zhí)法、社區(qū)民警在物業(yè)管理中的職責(zé)與關(guān)系2023/5/211提綱一、居委會如何在黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下切實加強對居住地物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督二、街道辦事處、房屋管理部門、城管執(zhí)法、社區(qū)民警在物業(yè)管理工作中的定位三、小區(qū)違章違法行為（如亂搭建等）的執(zhí)法主體？居委會、物業(yè)管理、業(yè)委會在執(zhí)法過程中的作用發(fā)揮（舉例分析）2023/5/212一、居委會如何在黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下切實加強對居住地物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督？《中共中央關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下黨的建設(shè)若干重大問題的決定》：擴大黨內(nèi)基層民主，發(fā)揮黨的基層組織在保障黨員民主權(quán)利方面的作用。推廣基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子成員由黨員和群眾公開推薦與上級黨組織推薦相結(jié)合的辦法，逐步擴大基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)班子直接選舉范圍。鼓勵黨員帶頭參與志愿服務(wù)，推廣黨員承諾制等做法，探索建立黨員在居住地發(fā)揮作用機制。2023/5/213中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中共中央組織部關(guān)于進(jìn)一步加強和改進(jìn)街道社區(qū)黨的建設(shè)工作的意見》的通知，中辦發(fā)（2004）25號，2004年10月4日頒發(fā)中共上海市委關(guān)于加強社區(qū)黨建和社區(qū)建設(shè)工作的意見，滬委[2004]17號，(2004年12月17日中國共產(chǎn)黨上海市第八屆委員會第六次全體會議通過)2023/5/2142004年6月我黨的十六屆四中全會提出要“加強社會建設(shè)和管理，推進(jìn)社會管理體制創(chuàng)新”。2007年黨的十七報告提出要“建立健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局”。2023/5/2152月19日，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部社會管理及其創(chuàng)新專題研討班開班式在中央黨校舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤發(fā)表重要講話。（當(dāng)前重點工作的八點意見）2023/5/2165月31日胡錦濤主持中共中央政治局會議

研究加強和創(chuàng)新社會管理問題。重申：要以解決影響社會和諧穩(wěn)定突出問題為突破口，通過協(xié)調(diào)社會關(guān)系、規(guī)范社會行為、化解社會矛盾和深入細(xì)致的群眾工作，維護(hù)人民群眾權(quán)益，促進(jìn)社會公平正義，保持社會良好秩序，有效應(yīng)對社會風(fēng)險，為黨和國家事業(yè)發(fā)展?fàn)I造更加良好的社會環(huán)境。2023/5/217加強和創(chuàng)新社會管理，要堅持以人為本、服務(wù)為先，多方參與、共同治理，關(guān)口前移、源頭治理，統(tǒng)籌兼顧、協(xié)商協(xié)調(diào)，依法管理、綜合施策，科學(xué)管理、提高效能的原則，立足基本國情，堅持正確方向，推進(jìn)改革創(chuàng)新。2023/5/218黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與第一，進(jìn)一步加強和完善社會管理格局，切實加強黨的領(lǐng)導(dǎo)，強化政府社會管理職能，強化各類企事業(yè)單位社會管理和服務(wù)職責(zé)，引導(dǎo)各類社會組織加強自身建設(shè)、增強服務(wù)社會能力，支持人民團體參與社會管理和公共服務(wù)，發(fā)揮群眾參與社會管理的基礎(chǔ)作用。2023/5/219加強和完善黨和政府主導(dǎo)的維護(hù)群眾權(quán)益機制第二，進(jìn)一步加強和完善黨和政府主導(dǎo)的維護(hù)群眾權(quán)益機制，形成科學(xué)有效的利益協(xié)調(diào)機制、訴求表達(dá)機制、矛盾調(diào)處機制、權(quán)益保障機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面利益關(guān)系，加強社會矛盾源頭治理，妥善處理人民內(nèi)部矛盾，堅決糾正損害群眾利益的不正之風(fēng)，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。2023/5/2110流動人口和特殊人群管理和服務(wù)第三，進(jìn)一步加強和完善流動人口和特殊人群管理和服務(wù)，建立覆蓋全國人口的國家人口基礎(chǔ)信息庫，建立健全實有人口動態(tài)管理機制，完善特殊人群管理和服務(wù)政策。2023/5/2111強化城鄉(xiāng)社區(qū)自治和服務(wù)功能第四，進(jìn)一步加強和完善基層社會管理和服務(wù)體系，把人力、財力、物力更多投到基層，努力夯實基層組織、壯大基層力量、整合基層資源、強化基礎(chǔ)工作，強化城鄉(xiāng)社區(qū)自治和服務(wù)功能，健全新型社區(qū)管理和服務(wù)體制。2023/5/2112加強和完善公共安全體系第五，進(jìn)一步加強和完善公共安全體系，健全食品藥品安全監(jiān)管機制，建立健全安全生產(chǎn)監(jiān)管體制，完善社會治安防控體系，完善應(yīng)急管理體制。2023/5/2113非公有制經(jīng)濟組織、社會組織管理第六，進(jìn)一步加強和完善非公有制經(jīng)濟組織、社會組織管理，明確非公有制經(jīng)濟組織管理和服務(wù)員工的社會責(zé)任，推動社會組織健康有序發(fā)展。2023/5/2114信息網(wǎng)絡(luò)管理第七，進(jìn)一步加強和完善信息網(wǎng)絡(luò)管理，提高對虛擬社會的管理水平，健全網(wǎng)上輿論引導(dǎo)機制。2023/5/2115精神文明建設(shè)第八，進(jìn)一步加強和完善思想道德建設(shè)，持之以恒加強社會主義精神文明建設(shè)，加強社會主義核心價值體系建設(shè)，增強全社會的法制意識，深入開展精神文明創(chuàng)建活動，增強社會誠信。2023/5/2116關(guān)于進(jìn)一步加強區(qū)域性大黨建工作的若干意見，滬委辦[2005]33號，發(fā)布日期：2006-05-25上海市加強社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作的若干意見(試行)滬委組[2006]發(fā)字59號2023/5/2117黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當(dāng)家作主和依法治國有機統(tǒng)一的原則居民區(qū)黨支部(總支)領(lǐng)導(dǎo)班子成員與居委會中的黨員成員可以交叉任職，提倡居民區(qū)黨支部(總支)書記和居委會黨員主任經(jīng)過民主選舉由一人擔(dān)任。2023/5/2118社區(qū)的所有工作要以社區(qū)群眾的需求為導(dǎo)向以社區(qū)群眾的參與為動力，以社區(qū)群眾的評價為準(zhǔn)則，讓社區(qū)群眾在社區(qū)發(fā)展中得到實惠，在參與社區(qū)建設(shè)中實現(xiàn)自身的發(fā)展。2023/5/2119居委會：自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督要充分發(fā)揮居委會自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織的作用，2023/5/2120作用：協(xié)調(diào)利益、化解矛盾、排憂解難發(fā)揮居委會協(xié)調(diào)利益、化解矛盾、排憂解難的作用。2023/5/2121自治制度一：居住區(qū)“三風(fēng)”評議黨風(fēng)、政風(fēng)、行風(fēng)“三風(fēng)”評議2023/5/2122自治制度二：聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會上海市民政局關(guān)于印發(fā)《上海市居民會議制度實施辦法》、《居民委員會職責(zé)和工作制度》、《上海市居民區(qū)聽證會、協(xié)調(diào)會、評議會制度試行辦法》的通知（滬民基發(fā)〔2006〕9號）2023/5/2123兩新組織：新經(jīng)濟組織和新社會組織以共同需求、共同利益、共同目標(biāo)為紐帶，調(diào)動駐區(qū)單位參與社區(qū)建設(shè)的積極性。積極參加社會性、群眾性、公益性工作。2023/5/2124重點：服務(wù)群眾以服務(wù)群眾為重點，保持黨與人民群眾的血肉聯(lián)系，鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)；2023/5/2125準(zhǔn)則：群眾滿意以群眾滿意為準(zhǔn)則，努力達(dá)到“區(qū)域規(guī)劃最佳、設(shè)施配置最優(yōu)、服務(wù)效率最高、資源效益最大”的基本要求；2023/5/2126抓手：推進(jìn)基層民主建設(shè)以推進(jìn)基層民主建設(shè)為抓手，構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與”的社區(qū)管理工作新格局，2023/5/2127目標(biāo)：管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和逐步建成“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和”的現(xiàn)代化社區(qū)。2023/5/2128城市居民委員會組織法居民委員會的任務(wù)：

（一）宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動；

2023/5/2129（二）辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；（三）調(diào)解民間糾紛；

（四）協(xié)助維護(hù)社會治安；

（五）協(xié)助人民政府或者它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等項工作；

2023/5/2130（六）向人民政府或者它的派出機關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議。2023/5/2131（一）、基本概念2023/5/2132住宅小區(qū)的概念

住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團等）。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》是指物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。2023/5/2133物業(yè)管理區(qū)域的概念《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七條住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。1、不一定要具備社區(qū)的功能，主要是居住；2、主要根據(jù)規(guī)劃的配套設(shè)施共用情況劃分；3、必須考慮物業(yè)管理的需要；也考慮社區(qū)建設(shè)的需要；4、人為劃分的區(qū)域。甚至可以說就是建設(shè)單位劃分的區(qū)域。2023/5/2134《物權(quán)法》又提出了建筑區(qū)劃的概念區(qū)劃是指地區(qū)、區(qū)域的劃分。建筑區(qū)劃是指對按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。2023/5/2135按照主要建筑物的功能可以劃分為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)等建筑區(qū)劃。劃分建筑區(qū)劃的依據(jù)主要是城市規(guī)劃道路、設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、行政管理、物業(yè)管理等因素。2023/5/2136社區(qū)社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經(jīng)過社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調(diào)整的居民委員會轄區(qū)。2023/5/2137從２０００年起，全國各地用了近兩年的時間，按照便于服務(wù)管理、便于開發(fā)社區(qū)資源、便于居民自治的原則，合理調(diào)整了城市社區(qū)規(guī)模。截至2007年10月，全國城市社區(qū)中居民戶數(shù)在１０００戶以下的有３０７４６個，占總數(shù)的３８．２％；居民戶數(shù)１０００戶至３０００戶之間的有３９８２５個，占４９．２％；居民戶數(shù)在３０００戶以上的有１０２１３個，占１２．６％。

2023/5/2138社區(qū)特征1、

社區(qū)具有一定功能，以居住為核心內(nèi)容，基本滿足居民生活、娛樂、學(xué)習(xí)要求；2、

基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，公共設(shè)施基本完善；3、

以屬地劃分為原則，符合行政管理要求；4、

自然或者人為劃定形成的區(qū)域范圍。2023/5/2139社區(qū)與物業(yè)管理區(qū)域的區(qū)別1、

功能要求不同；2、

劃分依據(jù)和劃分原則不同；3、

劃分目的不同；4、

劃定單位不同。2023/5/2140社區(qū)與物業(yè)管理區(qū)域的聯(lián)系：1、

物業(yè)管理區(qū)域是社區(qū)的構(gòu)成部分，大的物業(yè)管理區(qū)域有可能就是一個社區(qū)；一般來講社區(qū)由多個物業(yè)區(qū)域構(gòu)成。2、

物業(yè)管理區(qū)域劃分要考慮社區(qū)建設(shè)的要求。3、和諧社區(qū)建設(shè)的前提是合理劃分物業(yè)管理區(qū)域并搞好物業(yè)管理。2023/5/2141

和諧社區(qū)建設(shè)的主體鎮(zhèn)黨委、社區(qū)黨支部街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)服務(wù)中心居民委員會、社區(qū)工作站業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)其他社區(qū)服務(wù)組織，包括各種形式的民間組織。2023/5/2142國內(nèi)外社區(qū)建設(shè)與管理的模式美國的公民治理：常見的公民參與形式：公民受托代理委員會CitizenCommission包括計劃委員會、協(xié)調(diào)委員會、人權(quán)與社區(qū)關(guān)系委員會、環(huán)境保護(hù)委員會、以及醫(yī)院、圖書館、公園、機場等民用設(shè)施管理委員會，還有住房和城市重建委員會等。由法律和憲章決定。公民委員會CitizenCommittee包括臨時或長期的，角色和作用要么由委員會成員自己決定，要么由創(chuàng)建它的權(quán)威機構(gòu)決定，而不是法律或憲章來決定。地方政府以外的鄰里委員會。2023/5/2143（二）居民委員會與業(yè)主委員會的區(qū)別與聯(lián)系

2023/5/2144區(qū)別：1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同:居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利，居委書記事實上是由街道黨工委或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委委派（目前也開始黨內(nèi)選舉），居委會的設(shè)立、撤消、規(guī)模調(diào)整由政府決定；業(yè)委會自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)委會的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會決定，并報有關(guān)部門備案。2023/5/21452、性質(zhì)不同:

居委會有明確的法律地位，實質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”；

業(yè)委會在法律上地位是明確的，無論是業(yè)主大會還是業(yè)主委員會都已經(jīng)能成為獨立的訴訟主體資格。但是還沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會申請登記為社團法人。

物權(quán)法雖然沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法人資格，但是隨著物權(quán)法的實施，由于業(yè)主可以自己管理物業(yè)，相信不久就可能出現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的社團法人登記。這取決于業(yè)主自治管理能力能否達(dá)到登記部門的條件。

2023/5/2146業(yè)主可以自行管理物業(yè)第四十七條

經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對管理費用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理，根據(jù)委托財務(wù)管理合同開通專項維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。

業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。2023/5/21473、

經(jīng)費來源不同:

居委會的經(jīng)費由政府財政撥款；

業(yè)委會的經(jīng)費取決于業(yè)主大會的決定，由業(yè)主自行解決。

業(yè)主大會、業(yè)委會的活動經(jīng)費屬于物業(yè)管理的必要支出，建議納入物業(yè)服務(wù)費的范疇，在物業(yè)服務(wù)費中列支。物業(yè)服務(wù)合同和招投標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費成本測算包括業(yè)主大會、業(yè)委會的活動經(jīng)費。

2023/5/21484、對組織成員的要求不同:

居委會的人員多數(shù)算專職的，對居民負(fù)責(zé)；趨勢是兼職化，鼓勵在職人員參與社區(qū)治理和服務(wù)。

業(yè)委會的成員目前大部分是兼職的，他們對業(yè)主負(fù)責(zé)。趨勢是可能專職化。

隨著業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主委員會將會向?qū)I(yè)化、社會化、職業(yè)化方向轉(zhuǎn)化。

浦東新區(qū)住宅小區(qū)三年行動計劃已經(jīng)明確提出對業(yè)主委員會主任、副主任和委員進(jìn)行培訓(xùn)并實行持證上崗。

2023/5/21495、工作的側(cè)重點不同:

居委會工作包括宣傳教育、社會福利、治安保衛(wèi)、文教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛、就業(yè)等多項工作，側(cè)重于社會政治穩(wěn)定；

業(yè)委會的的工作范圍僅限于物業(yè)管理的五大類公共服務(wù)項目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理、其他居住環(huán)境管理，側(cè)重于業(yè)主的物權(quán)經(jīng)濟利益。

2023/5/21506、辦公用房不同:

居委會的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有的是好幾個小區(qū)才有一個居委會；

業(yè)委會的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費提供。

2023/5/2151聯(lián)系2023/5/21521、居委會和業(yè)委會都是社區(qū)管理的范疇，都是基層的自治組織在社區(qū)組織中，居委會和業(yè)委會是社區(qū)治理的主體，他們是社區(qū)中的核心組織，是社區(qū)自治的推進(jìn)者。居委會的主要職責(zé)之一，是做好物業(yè)管理公司和業(yè)委會之間的協(xié)調(diào)工作，化解矛盾、推動物業(yè)管理工作順利展開。居委會和業(yè)委會是居民和業(yè)主的自治機構(gòu)，和業(yè)主的利益是一致的，他們理應(yīng)維護(hù)居民和業(yè)主的合法權(quán)益。2、大多數(shù)居民同時也是業(yè)主，而業(yè)主多數(shù)也是居民居委會和業(yè)委會的工作重點各有側(cè)重，但也工作有相互重復(fù)的地方，他們在很多領(lǐng)域有著共同合作空間，況且，兩者的服務(wù)對象又是交叉的。所以，他們應(yīng)開展廣泛的合作。2023/5/21533、居委會和業(yè)委會在民事關(guān)系上是一種平等的關(guān)系居委會和業(yè)委會都是依法組建的基層群眾性自治組織，理應(yīng)是平等的民事主體關(guān)系，居委會要支持業(yè)委會維護(hù)業(yè)主權(quán)益的工作，業(yè)委會要積極配合居委會開展社區(qū)自治工作。2023/5/21544、居委會對業(yè)委會有指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)；業(yè)委會在討論小區(qū)重大事務(wù)及組織召開業(yè)主大會時應(yīng)該通知居民委員會參加，認(rèn)真聽取居民委員會的意見。2023/5/21555、居民委員會或者村民委員會參加業(yè)主大會籌備組和業(yè)主委員會換屆改選小組。2023/5/21566、參與協(xié)調(diào)和調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。2023/5/2157（三）居民委員會在業(yè)主委員會工作中的職責(zé)

2023/5/21581、居民委員會或村民委員會參加業(yè)主大會籌備組和換屆改選小組第十四條第二款籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。2023/5/2159第二十四條第二款

換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。2023/5/21602、居民委員會應(yīng)該應(yīng)邀參加業(yè)主委員會、業(yè)主大會會議，并提出意見、建議國務(wù)院條例第二十條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。2023/5/2161《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。2023/5/21623、參加住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)委會日常運作。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條

區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。2023/5/21634、督促業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)做好安全防范、清潔衛(wèi)生、秩序管理等工作，并提出指導(dǎo)、監(jiān)督意見

上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障和房屋管理局《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范化建設(shè)若干意見》的通知【滬府辦發(fā)〔2009〕51號】區(qū)縣民政部門要落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作；居民委員會建立業(yè)主大會指導(dǎo)工作小組和物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度，負(fù)責(zé)牽頭做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的具體指導(dǎo)工作以及調(diào)解物業(yè)管理矛盾和糾紛。2023/5/2164居民委員會要切實擔(dān)負(fù)起對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，幫助業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會委員、換屆改選小組成員。2023/5/21655、依法調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第三十一條

居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。2023/5/21666、敦促業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)做好外來人員、房屋租賃管理的協(xié)助工作?！渡虾Ｊ芯幼》课葑赓U管理實施辦法》滬府發(fā)[2004]29號第四條規(guī)定，區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調(diào)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的日常管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊伍協(xié)助有關(guān)管理部門做好居住房屋租賃的管理和相關(guān)服務(wù)工作。2023/5/21677、參與協(xié)調(diào)業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費的協(xié)商確定上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法【滬價商（2005）011號】業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，并按本辦法規(guī)定協(xié)商具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。需要時可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。2023/5/2168五、超過最高服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)的確定業(yè)主大會成立后,具體的收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求協(xié)商確定。需要時也可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。2023/5/2169二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、房屋行政管理部門、城管執(zhí)法和社區(qū)民警在物業(yè)管理工作中的定位

2023/5/2170（一）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的職責(zé)2023/5/2171法規(guī)索引：《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第五十四條地方各級人民政府是地方各級人民代表大會的執(zhí)行機關(guān)，是地方各級國家行政機關(guān)?！渡虾Ｊ薪值擂k事處條例》第二條，街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機關(guān)，受區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，在本轄區(qū)內(nèi)行使相應(yīng)的政府管理職能。2023/5/2172《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。2023/5/2173提要物業(yè)管理區(qū)域的劃分首次業(yè)主大會的籌備業(yè)主委員會的換屆指導(dǎo)業(yè)主委員會聯(lián)席會議指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定業(yè)主大會、業(yè)委會備案2023/5/21741、物業(yè)管理區(qū)域的劃分街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該向房屋管理部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分的書面意見：

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。2023/5/2175街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域時與房屋管理部門一起聽取業(yè)主意見：滬府發(fā)〔2004〕38號規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。2023/5/21762、

首次業(yè)主大會的籌備街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會籌備書面報告和資料：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明；（三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；（四）物業(yè)出售并交付使用時間；（五）已籌集的專項維修資金清冊。建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。2023/5/2177街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會籌備組：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2023/5/2178街道辦事處代表擔(dān)任籌備組組長籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

2023/5/2179街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，并協(xié)調(diào)解決籌備組成員異議問題?；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。2023/5/21803、業(yè)主委員會的換屆改選街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

2023/5/2181換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。2023/5/21824、出席業(yè)主大會會議第二十二條第二款召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。2023/5/21835、

指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該指導(dǎo)居民委員會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作：根據(jù)《上海市街道辦事處條例》規(guī)定，街道辦事處有指導(dǎo)、幫助居民委員會工作的職責(zé)。而根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，居民委員會有監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的職責(zé)，據(jù)此可以得出街道辦事處有指導(dǎo)居委會監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的職責(zé)。滬房地資物[2005]60號規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力。2023/5/21846、

業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理第二十二條第三款業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。2023/5/2185下一頁7、街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的決定《物業(yè)管理條例》第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。2023/5/21868、業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第二十一條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。2023/5/2187第二十八條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。2023/5/2188第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。2023/5/2189（二）房屋管理部門在物業(yè)管理中的職責(zé)依法行政原則公共服務(wù)原則程序合法原則處罰法定原則2023/5/2190法律法規(guī)規(guī)章文件索引一、物權(quán)法二、物業(yè)管理條例三、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定四、上海市拆除違法建筑若干規(guī)定五、上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）六、幾個基本概念2023/5/2191一、物權(quán)法2023/5/2192《物權(quán)法》的規(guī)定第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。2023/5/2193二、物業(yè)管理條例2023/5/2194物業(yè)管理的主管部門第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。2023/5/2195物業(yè)管理區(qū)域的劃分具體辦法制定第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2023/5/2196區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。2023/5/2197業(yè)主大會會議告知居民委員會第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。2023/5/2198區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。2023/5/2199區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)的決定第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

2023/5/21100配合、協(xié)作；配合、支持、接受指導(dǎo)和監(jiān)督；

告知、聽取建議第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。2023/5/21101有關(guān)行政管理部門依法對違法行為予以制止或者依法處理第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。2023/5/21102區(qū)縣房管局應(yīng)當(dāng)及時處理物業(yè)管理投訴第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。2023/5/21103區(qū)縣房管局行政處罰：住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)處罰第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。2023/5/21104建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的處罰第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2023/5/21105建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交資料的處罰第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。2023/5/21106未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的處罰第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。2023/5/21107物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的處罰第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2023/5/21108物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部轉(zhuǎn)委托管理的處罰第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2023/5/21109挪用專項維修資金的處罰第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。2023/5/21110建設(shè)單位不配置物業(yè)服務(wù)用房的處罰第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

2023/5/21111物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的處罰第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

2023/5/21112擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途等三種行為的處罰第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

2023/5/21113（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。2023/5/21114對于物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會運作房管局無權(quán)行政處罰第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

2023/5/21115公務(wù)員收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)管職責(zé)，或者不予查處的第六十九條違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。2023/5/21116三、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定2023/5/21117第四條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設(shè)立的房屋管理辦事機構(gòu)（以下簡稱房管辦事處）承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。

2023/5/21118市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

（三）專項維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督；

（四）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

（五）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。2023/5/21119《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》：物業(yè)管理區(qū)域劃分第八條房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。

規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計方案審查時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。

建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。2023/5/21120調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域第九條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。2023/5/21121房管辦事處收取建設(shè)單位的物業(yè)資料第十條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。2023/5/21122業(yè)主向區(qū)縣房管局提出成立業(yè)主大會的書面申請第八條

物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

2023/5/21123區(qū)縣房管局參加業(yè)主大會籌備組第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。2023/5/21124參加籌備組召開首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。2023/5/21125業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)事先書面通知區(qū)縣房管辦事處邀請參加召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。2023/5/21126參加業(yè)主委員會換屆改選小組第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。2023/5/21127換屆改選小組成立后房管辦事處保管小區(qū)檔案第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時提供。2023/5/21128物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)活動第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。

房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動實施監(jiān)督檢查。2023/5/21129市房管局制訂項目經(jīng)理制度第三十三條物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。2023/5/21130接受投訴，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用檔案庫。第三十四條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用檔案庫。2023/5/21131建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺第三十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。2023/5/21132市房管局制定《臨時管理規(guī)約》和房屋使用說明書示范文本，區(qū)縣房管局應(yīng)當(dāng)備案《臨時管理規(guī)約》第三十七條建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。

房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。2023/5/21133市、區(qū)（縣）房管局在核發(fā)預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時注明物業(yè)管理用房室號第三十八條規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。

區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。

物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。2023/5/21134在房地產(chǎn)登記冊上注記屬于業(yè)主大會所有的配套房屋和設(shè)施設(shè)備第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地；

（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。2023/5/21135市政府規(guī)定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價的范圍（分等收費標(biāo)準(zhǔn)）第四十四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標(biāo)準(zhǔn)。2023/5/21136建立保修金制度第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

物業(yè)保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。2023/5/21137改變房屋使用性質(zhì)的方案審核第五十二條

確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。

在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。2023/5/21138制止或處理違法行為第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。2023/5/21139指定中介機構(gòu)審價維修資金使用項目第六十四條第二款建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。

維修費用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。2023/5/21140緊急維修區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意前款規(guī)定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支；業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。2023/5/21141區(qū)縣房管局督修和代修第六十七條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。2023/5/21142業(yè)主委員會對違反本規(guī)定或者管理規(guī)約的行為的職責(zé)，業(yè)主民事責(zé)任第三十九條

業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。2023/5/21143建設(shè)單位不書面報告或不提供成立業(yè)主大會資料的處罰第七十三條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。2023/5/21144物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。2023/5/21145未交存物業(yè)保修金第七十五條建設(shè)單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。2023/5/21146損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的處罰第七十六條違反本規(guī)定第五十條第二款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。2023/5/21147違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的處罰第七十七條違反本規(guī)定第五十條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期未拆除的，房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請區(qū)、縣人民政府組織強制拆除。2023/5/21148對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的處理對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當(dāng)事人承擔(dān)。2023/5/21149破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備第七十八條違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。2023/5/21150擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的處罰第七十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。2023/5/21151物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主、使用人的違法行為不作為的處罰第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。2023/5/21152不將機動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用第八十一條建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。2023/5/21153物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項維修資金第八十二條違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。2023/5/21154對具體行政行為不服的申請行政復(fù)議或提起行政訴訟第八十三條當(dāng)事人對房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。2023/5/21155工作人員的處理第八十四條房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（二）未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。2023/5/21156當(dāng)前急需文件：第三十三條第二款物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。第三十六條第二款市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。第八十六條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。2023/5/21157第四十四條第二款物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。第四十七條第四款業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市人民政府另行制定。第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。2023/5/21158四、上海市拆除違法建筑若干規(guī)定2023/5/21159《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》1999年6月1日上海市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議通過2009年6月25日上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂第三條第三款市和區(qū)、縣規(guī)劃管理部門、房屋管理部門和城市管理行政執(zhí)法部門（以下統(tǒng)稱“拆違實施部門”）按照規(guī)劃管理、物業(yè)管理等方面的法律、法規(guī)和市人民政府的規(guī)定，分別負(fù)責(zé)違法建筑的拆除，其具體職責(zé)分工，由市人民政府另行規(guī)定。2023/5/21160《上海市城市管理相對集中行政處罰權(quán)暫行辦法》2005年8月1日起施行

第十五條（房地產(chǎn)管理）

市和區(qū)縣城管執(zhí)法部門依據(jù)房地產(chǎn)管理方面法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法行為行使行政處罰權(quán)：

（一）在公共綠化、道路或者其他場地擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）破壞房屋外貌。

2023/5/21161

第十六條（城市規(guī)劃管理）

市和區(qū)縣城管執(zhí)法部門依據(jù)城市規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對擅自搭建妨礙公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通和市容景觀的建筑物、構(gòu)筑物的違法行為行使行政處罰權(quán)。

2023/5/21162上海市人民政府關(guān)于擴大浦東新區(qū)城市管理領(lǐng)域相對集中行政處罰權(quán)范圍的決定（滬府發(fā)〔2006〕18號）第二條第九項依據(jù)房地產(chǎn)管理方面法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列違法行為行使行政處罰權(quán)：1、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；2、破壞房屋外貌；3、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；4、擅自改建、占用物業(yè)共用部分；5、損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備。2023/5/21163上海市人民政府辦公廳

滬府辦發(fā)〔2007〕21號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市房地資源局制訂的《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）》的通知2023/5/21164上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（2007-2009年）附：相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)2023/5/21165一、區(qū)(縣)政府把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強對住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；定期組織召開相關(guān)部門和單位參加的住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))會同房地部門做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會人選關(guān)，并落實考核工作。2023/5/21166二、房地部門

負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運作[寶山區(qū)人民政府規(guī)定：配合街（鎮(zhèn)）加強對業(yè)主自治管理的指導(dǎo)]；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。

2023/5/21167三、城管執(zhí)法部門

負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在公共綠化、道路和其他場地擅自搭建建(構(gòu))筑物的查處和對破壞房屋外貌的查處；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤等行為進(jìn)行查處。2023/5/21168五、工商部門

負(fù)責(zé)加強企業(yè)登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊?，不予核?zhǔn)登記；查處在住宅小區(qū)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營的行為。寶山區(qū)：查處在住宅小區(qū)內(nèi)從事無照經(jīng)營活動的行為。2023/5/21169十一、民政部門

落實街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。2023/5/21170一、主要成效和存在問題3、業(yè)主自我管理的模式尚未完善。業(yè)主自我約束、監(jiān)督機制不夠健全，業(yè)主委員會人選把關(guān)困難，業(yè)主委員會組建辦法有待完善，少數(shù)業(yè)主委員會運作不規(guī)范，不能夠依法履行職責(zé)，與居委會、物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系不夠協(xié)調(diào)；業(yè)主自我管理中產(chǎn)生的矛盾突出，還未形成有效的化解機制。2023/5/21171二、指導(dǎo)思想。。。進(jìn)一步完善住宅小區(qū)綜合管理機制，探索并完善業(yè)主委員會的組建和運作模式，建立有效化解矛盾的協(xié)調(diào)機制，改進(jìn)物業(yè)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量，提升社會和市民對物業(yè)管理的滿意度；。。。2023/5/21172三、總體目標(biāo)（三）業(yè)主依法、理性、有序地參與物業(yè)管理活動的能力得到增強。業(yè)主自我管理模式逐步優(yōu)化，市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議基本建立，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督作用得到增強。2023/5/21173四、重點任務(wù)（二）優(yōu)化業(yè)主自我管理模式

1、明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，加強居民區(qū)黨組織對業(yè)主委員會的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)；2023/5/21174在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和房地部門的指導(dǎo)下，由居委會組織業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選等，并對其日常運作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。2023/5/21175尤其是要按照年齡結(jié)構(gòu)合理、專業(yè)類型多元的原則，引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主委員會成員。2023/5/21176區(qū)(縣)政府將街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))對業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)的履行情況納入考核范圍。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會工作由市民政局和市房地資源局牽頭，各區(qū)(縣)政府配合，2007年三季度制訂方案，年內(nèi)試點起步；區(qū)(縣)政府對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))的考核工作由各區(qū)(縣)政府負(fù)責(zé)，2007年三季度制訂方案，年內(nèi)實施。2023/5/211772、規(guī)范業(yè)主大會運作和決策程序。完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主小組議事決策規(guī)則，建立業(yè)主委員會成員培訓(xùn)制度，建立健全相應(yīng)的工作機制；引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守“業(yè)主公約”，不斷規(guī)范業(yè)主自我管理行為，逐步健全業(yè)主自我管理、自我約束的機制；充分發(fā)揮業(yè)主小組作用，切實履行其所屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理等職責(zé)。此項工作由市房地資源局負(fù)責(zé)，2007年四季度制訂方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施。2023/5/21178

(三)改進(jìn)物業(yè)行業(yè)管理方式2、建立物業(yè)管理服務(wù)考核評估體系。4、培育與物業(yè)服務(wù)相配套的專業(yè)化市場。加強物業(yè)服務(wù)的分類管理，進(jìn)一步推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式；扶持一批保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)服務(wù)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)，逐步推行物業(yè)服務(wù)管理與作業(yè)分離的運作模式；試點探索無人管理小區(qū)業(yè)主自我服務(wù)和直接委托專業(yè)企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)模式。2023/5/21179臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約2023/5/21180臨時管理規(guī)約（示范文本）關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《專項維修資