第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅.ppt

1、房產(chǎn)稅,一、房產(chǎn)稅原理,概念： 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，依據(jù)房屋的計稅余值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅 特點： 1、房產(chǎn)稅屬財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅； 2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。 作用： 1、籌集地方財政收入； 2、有利于加強房產(chǎn)管理,二、納稅人,是在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。 1、產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由單位和個人納稅。 2、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。,4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。 5

2、、無租使用他人房產(chǎn)的問題。 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 6、自2009年1月1日起外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人依法繳納房產(chǎn)稅。,征稅對象,房產(chǎn)：是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場 注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用或出租或出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征稅,征稅范圍,1、城市指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。 2、縣城指縣人民政府所在地。 3、建制鎮(zhèn)指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。為鎮(zhèn)人民政府所

3、在地，不包括所轄的行政村。 4、工礦區(qū)指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。,計稅依據(jù)和稅率,（一）計稅依據(jù)： 1、房產(chǎn)的計稅價值：從價計征 適用經(jīng)營自用的房屋 2、房產(chǎn)的租金收入：從租計征 適用出租的房屋,1、從價計征：計稅余值 是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。 1）房產(chǎn)原值：是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。 2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房產(chǎn)不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施 3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值,4）房屋附屬

4、設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定 （1）凡以房屋為載體，不可以隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論會計核算中是否單獨記賬，都應(yīng)記入房產(chǎn)原值。 （2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，將其價值計如房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)備設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再記入房產(chǎn)原值,計稅依據(jù)和稅率,2、對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。 租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額依率計稅。,3、投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù) （1）對于以房

5、產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)征稅； 對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。 （2）對融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值計算征稅。 租賃期的納稅人由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定,4、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。 從2007年1月1日起，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除1030后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或者不能將業(yè)主共有房產(chǎn)于其他房產(chǎn)原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房地產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照

6、租金收入計征。,稅率,依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅的，稅率為1.2%； 依據(jù)房產(chǎn)租金收入計稅的，稅率為12%； 從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。,應(yīng)納稅額的計算,應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值（1扣除率） 稅率 例：某省一企業(yè)2001年度自有房屋10棟，其中8棟用于經(jīng)營生產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備60萬元；2棟房屋租給某公司作經(jīng)營用房，年租金收入50萬元。計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。（原值減除率為20%） 自用房產(chǎn)應(yīng)納稅額（100060） （120%） 1.2%10.176（萬元） 租金收入應(yīng)納稅額50 12%6（萬元） 全

7、年應(yīng)納房產(chǎn)稅10.176616.176（萬元）,六、稅收優(yōu)惠,1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn) 例：某政府機關(guān)與某公司共同使用辦公用房一幢，房產(chǎn)價值8000萬元，省政府機關(guān)占用房產(chǎn)價值5000萬元，公司占用房產(chǎn)價值3000萬元。2002年省政府機關(guān)將其使用的房產(chǎn)的一部分（價值2000萬元）對外出租，取得租金收入150萬元。己知該省統(tǒng)一規(guī)定計算房產(chǎn)余值時的減除幅度為10，計算省政府機關(guān)和公司當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。 政府機關(guān)應(yīng)納從租計征房產(chǎn)稅=15012%=18（萬元） 公司應(yīng)納從價計征房產(chǎn)稅3000（1-10%）1.2%=32.4（萬元）,2、國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn) 3、宗教

8、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn) 4、個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn) 5、中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,6、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) （1）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后免稅 （2）凡基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間免房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，按規(guī)定征稅。 （3）房屋大修停用在半年以上的，納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，大修期間可免稅。 （4）為鼓勵利用地下人防設(shè)施，地下人防設(shè)施的房屋暫不征稅。

9、 （5）老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn),（6）高校后勤實體免征房產(chǎn)稅 （7）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用住房，免 （8）對郵政部門的房產(chǎn)依據(jù)作落地來征稅與否 （9）向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免。,征收管理,一、納稅義務(wù)發(fā)生時間 1、將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，計稅。 2、自建的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，自建成之日的次月起，計稅。 3、委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起計稅。 對于在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起計稅。 4、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計稅。,5、購置存量房，自辦理房

10、屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計稅。 6、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計稅。 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計稅。 二、納稅期限 房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限由省級人民政府規(guī)定。各地一般按季或半年預(yù)征。 三、納稅地點：房產(chǎn)所在地,某公司自有房產(chǎn)原值1000萬元，2008年發(fā)生一下業(yè)務(wù)：1月1日將臨街原值100萬的房產(chǎn)出租，月租金6萬元；3月1日以原值500萬元的房產(chǎn)投資A企業(yè)，每年按協(xié)議固定取得40萬元利潤，不承擔(dān)風(fēng)險；4月1日以原值800萬元的房產(chǎn)投資B企業(yè)，當(dāng)年末收到B企業(yè)按股權(quán)

11、比例分來的利潤60萬元；本年4月9日將新建的房屋400萬元（含中央空調(diào)70萬元）驗收投入使用；公司向職工家屬自供熱收取采暖費，自供熱所用房產(chǎn)200萬元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅的扣除比例為30。,臨街出租房產(chǎn)612128.64（萬元） 投資取得固定利潤401210124 新建400（1-30）1.21282.24 其余500（1-30）1.2122+800（1-30）1.2%123+（10000-100-500-800-200） （1-30） 1.272.94 共納稅 8.64 +4+2.24+ 72.9487.82,城鎮(zhèn)土地使用稅,基本原理,2007年1月1號新法規(guī)出臺，原來是執(zhí)行1988年11月1號的

12、變化：稅率、納稅人,定義：是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征稅的一種稅。 特點： 1）征稅對象是國有土地 2）征稅范圍廣； 3）實行差別幅度稅額。,概述,作用： 促進合理、節(jié)約使用土地； 調(diào)節(jié)土地級差收入，鼓勵平行競爭； 廣集財政資金，完善地方稅收體系。,一、納稅人,征稅范圍和納稅人,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城 鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,1、擁有土地使用權(quán)的單位和個人 2、擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人 3、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛為解決的，其土地的實際使用人為納稅人 4、土地使用權(quán)共有的，共有

13、各方都是納稅人，由各方分別按實際使用的土地面積納稅,征稅范圍和納稅人,二、征稅范圍 城市指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，征稅范圍包括市區(qū)和郊區(qū)； 縣城指縣人民政府所在地，征稅范圍為縣政府所在地的城鎮(zhèn)； 建制鎮(zhèn)指經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的，符合國務(wù)院規(guī)定的鎮(zhèn)建制標(biāo)準(zhǔn)的鎮(zhèn)，征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地； 工礦區(qū)指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)的設(shè)立必須經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)。,應(yīng)納稅額的計算,一、計稅依據(jù) 以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。 （1）由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn),（2）尚未測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地

14、使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。 （3）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。,稅率,三、應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）適用稅額,稅收優(yōu)惠,一、法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠 1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地 2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地 3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地,5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地 不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用 地 6、開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免510年 只適用自行填海，不包括轉(zhuǎn)讓、出讓、劃

15、撥等方式取得的,7、對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用土地，免土地使用稅。對營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的土地自2000年起免征3年（開業(yè)之日起） 8、企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免稅,9、免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，繳納土地使用稅。納稅單位和免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積的比例繳稅 10、中國人民銀行總行所屬的分支機構(gòu)自用的土地，免土地使用稅,二、省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅優(yōu)惠 1、個人所有的居住房屋及院落用地 2、房產(chǎn)

16、管理部門那在房租調(diào)整前經(jīng)租的居民住房用地 3、免稅單位職工家屬的宿舍用地 4、民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地 5、集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地,6、對基建項目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征稅 7、城鎮(zhèn)內(nèi)集貿(mào)市場用地酌情征稅 8、房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地、原則上應(yīng)按規(guī)定計稅，但在商品房出售前有困難的可以酌情照顧 9、對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防暴、防毒等安全防范用地，可由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)區(qū)確定，暫免 10、企業(yè)搬遷后原場地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等未利用的土地，免征。 免征額可由企業(yè)自行扣除在納稅申報時。,11、向居民供熱并向居民

17、收取取暖費的供熱企業(yè)暫免征。 供熱企業(yè)：專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱、為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè) 生產(chǎn)占地：上述企業(yè)為居民供熱所使用的土地 及向居民供熱又向非居民供熱： 向居民收取的收入總供熱收入 兼營供熱：居民供熱收入生產(chǎn)經(jīng)營總收入,征收管理與納稅申報,一、納稅義務(wù)發(fā)生時間 1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。 2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計稅。 3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計稅。,征收管理與納稅申報,4、以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 5、納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳稅 6、納稅人新征的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起納稅,二、納稅期限 按年計算，分期繳納。一般分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。 三、納稅地點：為土地所在地 納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅；在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)，納稅人夸地區(qū)使用土地，其納稅地點由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定,耕地占用稅,概念： 是對占用耕地建房或從事其