【商業(yè)地產(chǎn)-DOC】中原-金地佛山市住宅城市研究報告-227頁

2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 佛山市城市研究報告 （商品住宅市場方向） 目 錄 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 報告摘要 . 6 1引 言 . 6 2研究方法 . 6 3研究思路及研究對象 . 7 4報告研究結(jié)論 . 8 第一部分 佛山市城市市場評價指標(biāo)分析 . 8 第一章 佛山市場趨勢評價指標(biāo) . 9 (1) 新開工面積 / 施工面積 .9 (2) 施工面積 / 銷售面積 .10 (3) 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積 .10 (4) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額 .11 (5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積 .12 (6) 商品住宅價格增幅 / 人均 GDP 增幅 .12 (7) 投資性購買所占的比例 .13 (8) 房價收入比 .14 (9) 新建商品住宅空臵率 .15 (10) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅 .16 (11) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅 .17 (12) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額 .18 (13) 個人購房信貸比 .18 第二章 佛山市場趨勢預(yù)測輔助定性指標(biāo) . 19 2、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r .21 3、未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目 .23 4、重大城市活動 .31 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5、重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機會 .31 第三章 運作可行性指標(biāo) .34 1、城市面積 .34 2、常住人口 .34 3、人均 GDP .35 4、土地機會 .35 5、政府配合效率 .38 第四章 佛山市三區(qū)市場評價指標(biāo)分析 . 39 禪城區(qū) .39 順德區(qū) .45 南海區(qū) .53 第二部分 佛山市房地產(chǎn)市場總體分析 .60 第一章 土地市場分析 . 60 1 土地出讓情況分析 .60 2土地?zé)狳c項目 .65 3土地出讓市場特點 .68 第二章 商品住宅市場分析 . 69 1佛山市房地產(chǎn)市場總體運行概述 .69 2商品住宅市場供應(yīng)分析 .70 4商品住宅價格表現(xiàn) .74 5 佛山樓市存在的主要問題 .75 6市場 樓市走勢預(yù)測及判斷 .76 第三章 佛山市二手存量房市場分析 . 76 第四章 市場小結(jié) . 78 第三部分 佛山三區(qū)：禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)房地產(chǎn)區(qū) 域市場分析 .79 第一章 禪城區(qū) . 79 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1. 區(qū)域環(huán)境分析 .79 2區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房地產(chǎn)開發(fā)水平 .82 3、區(qū)域客戶研究 .85 4板塊市場差異性分析 .96 5區(qū)域發(fā)展情況預(yù)測 .105 第二章 順德區(qū) . 113 1區(qū)域環(huán)境分析 .113 2區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房地產(chǎn)開發(fā)水平 .115 3區(qū)域客戶研究 .118 4板塊市場差異性分析 .129 5區(qū)域發(fā)展情況預(yù)測 .137 第三章 南海區(qū) . 148 1區(qū)域環(huán)境分析 .148 2區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房地產(chǎn)開發(fā)水平 .151 3區(qū)域客戶研究 .153 4板塊市場差異性分析 .163 5區(qū)域發(fā)展情況預(yù)測 .175 第四部分 三水、高明房地產(chǎn)市場分析 . 183 第一章 三水區(qū) . 183 1三水概況 .183 2三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 .184 3三水區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .186 4市場趨勢評價指標(biāo) .189 第二章 高明區(qū) . 192 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1高明概況 .192 2土地市場特征 .193 3高明區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .194 第五部分 佛山市房地產(chǎn)發(fā)展機會 . 198 1佛山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 2佛山城市化與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 3佛山城市的區(qū)域發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 4佛山市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 5佛山市住宅區(qū)域競爭的發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 6佛山市三區(qū)的住宅競爭區(qū)域發(fā)展機會分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第六部分 佛山市房地產(chǎn)發(fā) 展風(fēng)險 . 215 1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的風(fēng)險構(gòu)成 . 215 2佛山房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險分析 . 217 第七部分 外來及本地開發(fā)商土地拓展 策略分析 . 222 1土地交易途徑分析 . 222 2發(fā)展商土地拓展分析 . 223 結(jié) 論 . 225 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 報告摘要 1 引 言 佛山城市發(fā)展總目標(biāo)為建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市。目前，隨著佛山建立網(wǎng)絡(luò)型、開放式、集群互動與理性發(fā)展的城市空間系統(tǒng)的逐漸形成，其城市發(fā)展戰(zhàn)略中規(guī)劃的形成 2 個 100 萬人口以上、五個 30 萬 50 萬人口的城區(qū)，以及由多個組群式節(jié)點為發(fā)展主體的 2 5組團(tuán)式大城市新格局已經(jīng)全面啟動，同時隨著廣佛大都市圈的日益建設(shè)完善，在空間形態(tài)上與珠江東西岸的港深珠澳相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈呼將欲出。由此可見，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實力強大的 佛山市正處于高速發(fā)展中，其房地產(chǎn)市場日益火熱，充滿誘人商機，從眾多諸如萬科、中海、恒大、祈福等大型外來發(fā)展商紛紛鼓足干勁入駐并角逐佛山市場的發(fā)展勢頭可見一斑。 作為見證佛山房地產(chǎn)市場高速發(fā)展史的佛山中原地產(chǎn)代理有限公司，一直致力于佛山房地產(chǎn)代理服務(wù)與市場研究。敝司于 2006 年 4 月底榮幸獲得貴司之市場研究委托以來，進(jìn)行了為期一個月的佛山房地產(chǎn)市場研究工作。 2研究方法 素聞文萬科，工中海，理金地，故敝司在接到這個研究項目后，迅速著手組建一個實力強大的研究團(tuán)隊，綜合了公司研究部、策劃部、銷售部、拓展部 的相關(guān)研究要員 15 人，對研究報告的各個部分都相應(yīng)用上最擅長的人員來操作，傾注了從公司高層到每個研究人員的大量心血，歷經(jīng)日夜趕工錘造，終得順利完成這份龐大的研究報告。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 在五一勞動節(jié)期間，乘眾多樓盤開盤之機，敝司便派出一個由策劃部和銷售部近10 人組成的市場調(diào)研團(tuán)隊，用七天假期時間，踩遍佛山三區(qū)各大小樓盤共計 40 家 ，并對本公司現(xiàn)有 50 多個銷售人員以及各個板塊的部分現(xiàn)場客戶進(jìn)行深度訪談，以此獲得各個板塊客戶第一線的需求信息和競爭信息。在 市場調(diào)研取得一手?jǐn)?shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，由策劃部的人員開展現(xiàn)有市場發(fā)展現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)整理分 析。 并利用本公司已有的數(shù)據(jù)庫，對客戶需求偏好以及板塊差異化競爭環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)分析 。 在整個研究過程中，我們都用謹(jǐn)慎科學(xué)的研究心態(tài)，以確保做到精致簡約而深刻準(zhǔn)確。為確保數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性，敝司通過佛山市建設(shè)局、佛山市房地產(chǎn)交易中心、佛山市房地產(chǎn)協(xié)會、人行佛山分行等相關(guān)部門 取得 相關(guān) 一手 數(shù)據(jù)。 3研究思路及研究對象 本報告首先是對佛山市城市市場評價指標(biāo)進(jìn)行分析，主要研究分析佛山市場趨勢評價指標(biāo)，佛山市場趨勢預(yù)測輔助定性指標(biāo)，運作可行性指標(biāo)，禪城、順德、南海三區(qū)市場評價指標(biāo)。 進(jìn)而分析佛山市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r， 主要分析現(xiàn)有土地市場狀況，商品房住宅市場發(fā)展?fàn)顩r，并做出佛山市房地產(chǎn)消費者調(diào)查分析報告。 第三部分是在市場調(diào)研和總體市場發(fā)展環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)而分析禪城、南海、順德三區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r，主要研究各個區(qū)的區(qū)域市場環(huán)境、當(dāng)?shù)鼐用窬幼顩r、區(qū)域客戶需求偏好、現(xiàn)有樓盤銷售情況、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房地產(chǎn)開發(fā)水平、板塊市場差異性、區(qū)域發(fā)展情況預(yù)測等。 本報告在總體中觀和微觀市場環(huán)境研究分析的基礎(chǔ)上，提出了本研究團(tuán)隊一致研究出來的主要市場切入時機， 從 佛山市投資環(huán)境 機會、 房地產(chǎn)業(yè) 機會、 城市化與住宅 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 產(chǎn)業(yè) 機會 、 城市 區(qū) 域發(fā)展機會、住宅區(qū)域競爭 環(huán)境與機會 、產(chǎn)品發(fā)展機會等 方面 展開市場切入戰(zhàn)略點的分析。 同時，本報告還在發(fā)展機會研究的基礎(chǔ)上對應(yīng)提出潛在存在的風(fēng)險。另外，本報告還針對外來發(fā)展商如何拓展土地等問題提出相應(yīng)的佛山市土地拓展策略。作為本報告的附錄部分，還在貴司的要求之外額外提供了三水、高明兩個市場的評價指標(biāo)分析和區(qū)域市場研究報告。 4報告 研究 結(jié)論 根據(jù) 本報告的研究分析結(jié)果，敝司建議貴集團(tuán)公司進(jìn)入佛山的區(qū)域重點考慮三區(qū)域六板塊：禪城的城南和中心組團(tuán)、順德的大良和容桂、南海桂城和獅山，密切三水 云東海動態(tài)，審慎關(guān)注高 明。 感謝貴司研究部門為本研究項目開展之前提出相關(guān)工作建議和整體研究思路，更感謝貴司各位領(lǐng)導(dǎo)及要員，在本次研究工作中的智力支持。 第一部分 佛山市城市市場評價指標(biāo)分析 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 第一章 佛山市場趨勢評價指標(biāo) (1) 新開工面積 / 施工面積 指標(biāo)的意義： 該指標(biāo)也稱開工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積反映 12 年后的預(yù)售供應(yīng)量和 23 年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。 該比值的異常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，可 以預(yù)示下一年度施工面積 /銷售面積比值的變化趨勢。 0 . 4 50 . 5 10 . 5 10 . 4 40 . 4 30 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 00 . 3 80 . 4 00 . 4 20 . 4 40 . 4 60 . 4 80 . 5 00 . 5 20 . 5 4商品住宅新開工面積 商品住宅施工面積 新開工面積/施工面積商品住宅新開工面積 3 7 2 . 7 7 4 3 9 . 2 6 4 3 6 . 3 7 4 2 2 . 4 3 4 1 4 . 4 5 商品住宅施工面積 8 2 8 . 8 4 8 5 4 . 9 2 8 5 9 . 7 0 9 5 5 . 7 5 9 6 7 . 1 8 新開工面積 /施工面積 0 . 4 5 0 . 5 1 0 . 5 1 0 . 4 4 0 . 4 3 2001 2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市建設(shè)局 單位：萬平方米 從上表的數(shù)據(jù)可以看出：從 2002 年起至 2005 年間，佛山的商品住宅新開工面積和施工面積的比例在警戒線 50%上下波動，并且呈下降趨勢。由于 受到 2003 年中心組團(tuán)停止審批建筑工程報建的影響，一些項目工程在 2004 年開始恢復(fù)施工，造成2004 年的施工面積大幅增加，使兩者的比值回落到 0.5 以下。 從圖上可以看出， 2005 年 佛山的商品住宅新開工面積和施工面積 的比例在警戒線 50%之內(nèi)， 說明佛山的房地產(chǎn)市場運行正常，開發(fā)商對佛山市場信心很足。預(yù)計未來一兩年的佛山市場住宅供應(yīng)將保持快速增長的態(tài)勢。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 (2) 施工面積 / 銷售 面積 指標(biāo)的意義： 施工面積反映了 1 2 年 內(nèi)的期房和現(xiàn)房 供應(yīng)量 ； 施工面積 /銷售面積比值的變化反映供求 是否平衡 發(fā)展 ， 該指標(biāo)的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預(yù)示性作用。 3 . 0 24 . 1 43 . 0 70 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 0商品住宅施工面積 商品住宅銷售面積 施工面積/銷售面積商品住宅施工面積 8 5 9 . 7 0 9 5 5 . 7 5 9 6 7 . 1 8 商品住宅銷售面積 2 8 4 . 5 6 2 3 0 . 9 1 3 1 4 . 6 8施工面積 /銷售面積 3 . 0 2 4 . 1 4 3 . 0 7 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 單位：萬平方米 注：這里 的住宅銷售面積 指的是住宅現(xiàn)房成 交面積，不包括預(yù)售面積在內(nèi)。 在佛山商品住宅成交量里面，現(xiàn)房成交面積 /預(yù)售面積的比值在 0.8-0.9 之間。 從上表可以看出： 施工面積 /銷售 面積兩者的比值在正常比值 3-4 的區(qū)間內(nèi)，說明佛山的房地產(chǎn)市場處于供求平衡的狀態(tài)。 (3) 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積 指標(biāo)的意義：即期消費指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在 0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于 1。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 0 . 7 60 . 8 40 . 6 401002003004005006000 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0商品住宅預(yù)售面積 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品住宅預(yù)售率商品住宅預(yù)售面積 3 2 2 . 3 2 3 2 2 . 2 3 3 3 3 . 5 2商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 4 2 5 . 8 2 3 8 1 . 5 8 5 2 1 . 0 4商品住宅預(yù)售率 0 . 7 6 0 . 8 4 0 . 6 4 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 單位：萬平方米 從上表的數(shù)據(jù)來看，商品住宅的預(yù)售面積保持穩(wěn)定，而批準(zhǔn)預(yù)售面積的增加左右了預(yù)售率的變 化。佛山的商品住宅的預(yù)售面積保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定，三年來基本保持在330 萬平方米左右， 佛山的預(yù)售率基本在 0.7-0.8 之間，市場的銷售情況基本理想。 (4) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額 指標(biāo)的意義： 此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理 及其變化趨勢 的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 30%28%21%19% 19%0 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 00%5%10%15%20%25%30%35%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額 7 2 . 3 4 8 1 . 6 0 8 8 . 5 0 1 1 2 . 7 0 1 4 1 . 9 9 固定資產(chǎn)投資額 2 3 8 . 2 0 2 9 0 . 4 3 4 2 3 . 6 9 5 8 4 . 8 6 7 5 6 . 4 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額30% 28% 21% 19% 19%2001 2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市統(tǒng)計局 單位：億元 表上的數(shù)據(jù)顯示： 固定資產(chǎn)投資額增長速度比房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度快，導(dǎo)致兩者的比值逐年變小， 2005 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額只占固定資產(chǎn)投資額的 19%， 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 沒有超過 30%，說明佛山的房地產(chǎn)開發(fā)投資還沒有過熱。 (5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積 指標(biāo)的意義：此項指標(biāo)是表明一、二級市場是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo) 。 當(dāng)比值大于 1 時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。 2 . 4 21 . 8 402004006008001000120000 . 511 . 522 . 53新增住宅用地可建面積 商品住宅新開工面積 比值新增住宅用地可建面積 1 0 2 1 . 5 7 7 6 2 . 1 4商品住宅新開工面積 4 3 6 . 3 6 4 2 2 . 4 3 4 1 4 . 4 5比值 2 . 4 2 1 . 8 4 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市建設(shè)局 單位：萬平方米 數(shù)據(jù)說明 : 新增住宅用地可建面積 -佛山五區(qū)當(dāng)年主要土地出讓項目的總建筑面積的總和，為不完全統(tǒng)計。 受 2005 年南海土地出讓面積的大幅下滑的影響， 2005 年的新增住宅用地可建面積 從 2004 年 的 1021.57 萬平方米 下降 為 762.14 萬平方米， 但 2004 年及 2005 年的土地出讓基本 保持 在 300 宗左右， 一些熱點區(qū)域的土地項目引起了激烈的爭奪，一些開發(fā)商開始積極儲備土地。 開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加，每年出讓土地項目可建面積能夠提供 2-3 年的開發(fā)。 (6) 商品住宅價格增幅 / 人均 GDP 增幅 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。 一般而言， 將 實際 利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與 GDP 的增幅或收 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 入的增幅相接近。 5 1 . 0 1 %-3 . 8 0 %1 5 . 0 8 %1 2 . 2 7 %1 0 . 6 9 %1 7 . 0 0 %1 9 . 2 1 %2 2 . 8 2 %-1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品住宅價格增幅 人均GDP 增幅商品住宅價格增幅 5 1 . 0 1 % -3 . 8 0 % 1 5 . 0 8 % 1 2 . 2 7 %人均 G D P 增幅 1 0 . 6 9 % 1 7 . 0 0 % 1 9 . 2 1 % 2 2 . 8 2 %2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市統(tǒng)計局 房地產(chǎn)交易中心 從上面的數(shù)據(jù)看到， 2002 年的住宅均價增長幅度相當(dāng)大，達(dá)到 51%，是因為 2002年前佛山住宅均價還比較低，平均價格 1629 元 /平方米，到 2002 年時的 2460 元 /平方米，基數(shù)不高而顯得增幅相當(dāng)大。 在 2003 年房價稍為回落后開始快速增長，2004-2005 年的兩年間保持著兩位數(shù)的增長幅度，但增幅趨緩，房價的增幅還低于同期人均 GDP 的增幅。 (7) 投資性購買所占的比例 指標(biāo)的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。在一個 價格平穩(wěn)的市場中，以居住為目的的購房者居多或長期投資為主，這樣的市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗市場波動能力較強，而在一個房價上漲過快的市場里，房價的快速上漲刺激了投機者的增加，以短期獲利為目的的投機行為反過來又會加劇房價的上揚速度。我們把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個市場是否健康理性，國際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為 20%。 2004 2005 投資性購買所占的比例 15% 12% 外地人購房比例 27% 數(shù)據(jù)來源：佛山中原代理樓盤監(jiān)測 房地產(chǎn)協(xié)會 這是 2004 年和 2005 年佛山房地產(chǎn)協(xié)會舉辦房博 會期間所做的佛山房地產(chǎn)市 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 場消費者調(diào)查報告顯示的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)說明：投資為購房目的的比例相當(dāng)?shù)?，只?5%左右， 2005 年還有所下降，真實居住需求比例上升， 佛山的真實需求仍是以自住為主，投資為目的的購房需求還相當(dāng)?shù)?。佛山的房地產(chǎn)市場比較健康理性。 對于外地人購房比例這一項，不同的樓盤，不同的市場檔次和不同的地理位臵，在這項數(shù)據(jù)上表現(xiàn)出不同的比例。帝景南灣，位于禪城南莊，陶瓷工廠林立，外來打工，做小生意者眾多，再加上南莊的居住環(huán)境并不十分令人滿意，有錢的本地人紛紛到禪城、西樵等地臵業(yè)，住在南莊的本地人有自 己的祖屋，所以帝景南灣的外地人購房比例相當(dāng)高， 60%以上。東方廣場，所處禪城舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)，生活便利，有一部分老居民不愿離開老環(huán)境，選擇在原地臵業(yè)，所以東方廣場的客戶有很大一部分為老城區(qū)居民，外地人只占 30%左右。天湖酈都，由于樓盤的定位為佛山頂尖豪宅，樓盤輻射的范圍相當(dāng)廣，它的客戶組成相當(dāng)豐富，有南海、西樵、南莊等地的客戶，也有禪城當(dāng)?shù)乜蛻?，外地人所占比例約 20%左右?？偟膩碚f： 外地人所占比例在20%-35%之間 。 注：外地人界定為佛山市外身份證人口 ，上面數(shù)據(jù)均以此條件統(tǒng)計。 (8) 房價收入比 指標(biāo)意 義：將某城市各個年度的房價收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進(jìn)行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。 2001 2002 2003 2004 2005 住宅均價 （萬元） 18.57 28.04 26.97 31.04 33.01 人均可支配收入 *平均家庭人口 （萬元） 4.61 4.61 5.03 5.44 5.90 房價收入比 4.03 6.09 5.36 5.70 5.59 數(shù)據(jù)來源：佛山市 統(tǒng)計 局 房地產(chǎn)交易中心 注：根據(jù)佛山 2005 年國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展公報所提供的常住人口和戶數(shù)等數(shù) 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 據(jù)，這里設(shè)定佛山的平均家庭人口為 3.39 人 ,從房管局提供的商品住宅銷售數(shù)據(jù)上得出佛山的平均戶型面積為 114 平方米 /套。 計算公式為：當(dāng)年住宅均價 =當(dāng)年銷售均價 *當(dāng)年平均戶型面積 當(dāng)年家庭收入 =當(dāng)年人均可支配收入 *平均家庭人口 最后結(jié)果如上表，我們可以從上面看出， 佛山的房價收入比基本在 5-6 之間， 符合國際通行標(biāo)準(zhǔn)， 表明佛山的房價還是在理性的范圍之內(nèi)，并且低于中國的平均水平，中國的房價收 入比在 8： 1 至 15： 1 之間，廣州、深圳等城市的房價收入比通常在 8：1 左右，因此，佛山地區(qū)的房價收入比金為 5-6： 1，說明佛山居民的購房能力強，同時也說明了房價仍然有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。 2001 2002 2003 2004 2005 住宅均價 （萬 元） 14.66 22.14 21.29 24.51 26.06 人均可支配收入*平均家庭人口（萬元） 4.61 4.61 5.03 5.44 5.90 房價收入比 3.18 4.80 4.23 4.50 4.41 數(shù)據(jù)來源： 佛山統(tǒng)計局 房地產(chǎn)交易中心 如果按平均戶型面積 90 平方米計算，所得結(jié)果如上圖，通過這個表可以進(jìn)行全國不同地區(qū)房價收入比的橫向比較。 (9) 新建商品住宅空臵率 指標(biāo)的意義： 空置率是 用截止到 報告期 （某年）期末空置一年以上 的 商品住宅 面積除以近三年新建商品住宅竣工面積 之和。 主要是反映報告期當(dāng)期 (某年 )商品住宅的空置 情況，也能體現(xiàn) 新房供應(yīng)和需求 的 匹配狀況?？罩寐蔬^高過低既表示市場的過冷過熱，又將引發(fā)商品住宅價格的波動。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 5 . 3 2 %1 4 . 7 3 %1 2 . 3 2 % 1 1 . 9 0 %0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 00 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %商品住宅空置面積（空置一年以上） 近三年新建商品住宅竣工面積新建商品住宅空置率（%）商品住宅空置面積（空置一年以上）1 6 9 . 3 9 1 7 7 . 4 8 1 4 5 . 8 7 1 4 5 . 2 1 近三年新建商品住宅竣工面積 1 1 0 5 . 5 4 1 2 0 4 . 6 8 1 1 8 4 . 0 2 1 2 2 0 . 2 1新建商品住宅空置率（ % ） 1 5 . 3 2 % 1 4 . 7 3 % 1 2 . 3 2 % 1 1 . 9 0 %2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市建設(shè)局 單位：萬平方米 數(shù)據(jù)說明： 商品住宅空置面積為全部的空置面積 從上表 看出，從 2002 年開始，新建商品住宅的空臵率逐年下降，到 2005 年空臵率為 11.9%。我國業(yè)內(nèi)的專家一般認(rèn)為合理的住宅空臵率在 8-12 之間，佛山商品住宅的空臵率保持在合理的范圍之內(nèi)，佛山市場供求比較平衡，運行良好。 (10) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅 指標(biāo)的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。 5 1 . 0 1 %-3 . 8 0 %1 5 . 0 8 %1 2 . 2 7 %1 1 . 5 0 %8 . 5 0 % 8 . 2 0 % 8 . 6 0 %-1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品住宅價格增幅 人均可支配收入增幅商品住宅價格增幅 5 1 . 0 1 % -3 . 8 0 % 1 5 . 0 8 % 1 2 . 2 7 %人均可支配收入增幅 1 1 . 5 0 % 8 . 5 0 % 8 . 2 0 % 8 . 6 0 %2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市統(tǒng)計 局 房地產(chǎn)交易中心 我們可以看到，房價與人均可支配收入沒有同步變化， 2003 年 至 2005 年兩年 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 間，人均可支配收入的年增長速度基本穩(wěn)定在 8%左右，但房價的波動加大，從 2003年的 -3.8%增長到 2004 年的 15.08%,至 2005 年又回落至 12.27%。 總體上看，近兩年房價的上漲速度高于居民的收入，佛山的房價呈波動上漲趨勢，房價收入比正在逐年拉開。 (11) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因為有些城市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經(jīng)濟(jì)實力，而人均消 費支出人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實力，因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。 51.01%-3.80%15.08%12.27%4.39%10.86%15.71%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商品住宅價格增幅 （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅商品住宅價格增幅 51.01% -3.80% 15.08% 12.27%（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅4.39% 10.86% 15.71%2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：佛山市統(tǒng)計 局 房地產(chǎn)交易中心 從上表我們可以看到，佛山居民真實的經(jīng)濟(jì)實力逐年不斷走高， 2005 年的（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅已經(jīng)超過房價的增長幅度， 也從另一側(cè)面印證了佛山房價和居民經(jīng)濟(jì)能力的匹配，房價的上漲還在居民的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)。佛山房價還有一定的發(fā)展空間。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 (12) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn) 企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。 2003 2004 2005 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 （億元） 69.32 87.09 98.74 全社會企業(yè)貸款余額 （億元） 1972.14 2030.12 2056.29 比值 3.51% 4.29% 4.80% 數(shù)據(jù)來源：佛山市 人民銀行 從表上可以看到，佛山的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款只占全社會的貸款很小的一部分 ，說明佛山的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金相當(dāng)充足，銀行貸款并沒有過多向房地產(chǎn)投資傾斜。 (13) 個人購房信貸比 指標(biāo)的意義：該指標(biāo)一方面反映了個人購房的現(xiàn)時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預(yù)期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風(fēng)險隨之加大。 2001 2002 2003 2004 2005 個人購房信貸比 由于全市的個人信貸比例無法得到，只通過對我司代理樓盤多年的跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)佛山的個人購房并沒有過于依賴銀行貸款， 尤其在高檔住宅市場，總價越高的單位，個人購房更多選擇一次性付款的方式。如我司代理的天湖酈都項目，為禪城區(qū)最高檔樓盤之一，平均每套單位總價超過 60 萬，最高達(dá) 120 多萬，其個人購房信貸比只有63%， 37%的臵業(yè)者選擇了一次性付款。而在南莊的帝景南灣，總價從 25 萬起，面對南莊周邊客戶，其個人貸款的比例為 85%， 15%的臵業(yè)者選擇了一次性付款。 在東 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 方廣場，在購買住宅的客戶中約有 55%的客戶選擇銀行按 揭， 45%左右的客戶選擇一次性付款。 以上說明了一、高檔住宅 客戶選擇 一次性付款 較高 ，高端客戶有極強的支付能力，對未來的預(yù) 期收入和利率上漲有 理性的判斷 和風(fēng)險防范意識 。二、 在 中低檔樓盤 購房 更多選擇個人貸款購房，中低收入者對未來的市場 預(yù)期看好 。 第二章 佛山市場趨勢預(yù)測輔助定性指標(biāo) 1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 G D P 總量和增長率關(guān)系圖9 5 7 . 21 1 8 9 . 1 91 3 2 8 . 5 51 5 7 8 . 4 91 9 1 8 . 0 42 3 7 9 . 82 4 . 2 4 %1 1 . 7 2 %1 8 . 8 1 %2 1 . 5 1 %2 4 . 0 7 %050010001500200025002000 2001 2002 2003 2004 20050 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長數(shù)據(jù)來源 :國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報 2001 年至 2005 年的 5 年間，佛山市的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持年平均 20%的高速增 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 長，其中， 最低的是 2002 年的 11.72%，最高的是 2005 年的 24%，經(jīng)歷了 1999年的低潮后 ,佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來高速 發(fā)展的時期， 2003 年佛山市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速的飆升，而 2005 年保持了穩(wěn)定的快速增長。 2003 年的國內(nèi)生產(chǎn)總值與 1998 年相比較，翻了一番。而在三產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，依然是以二三一的排序，但是， 2003 年第三產(chǎn)業(yè)的比例基本回落到 1998 年的水平，實際上調(diào)整的是減少第一產(chǎn)業(yè)的比重，增加第二產(chǎn)業(yè)的比重。到 2005 年，第一產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步滑落，第二產(chǎn)業(yè)在 2004 年的基礎(chǔ)上保持了快速增長，第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比例進(jìn)一步擴(kuò)大。 佛山國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成（單位：億元） 年度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 957.2 1189.19 1328.55 1578.49 1918.04 2379.8 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 24.24% 11.72% 18.81% 21.51% 24.07% 第一產(chǎn)業(yè) 數(shù)值 66.06 68.54 72.14 77.08 82.31 83.43 增長 3.75% 5.25% 6.85% 6.79% 1.36% 第二產(chǎn)業(yè) 數(shù)值 505.75 566.28 625.75 764.62 959.15 1437.79 增長 11.97% 10.50% 22.19% 25.44% 49.90% 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)值 385.39 433.54 478.03 539.89 612.24 858.58 增長 12.49% 10.26% 12.94% 13.40% 40.24% 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6.9： 52.8：40.3 6.4： 53：40.6 6.1： 53.2：40.7 5.6： 55.3：39.1 5:58:37 3.5： 60.4：36.1 數(shù)據(jù) 來源 :國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報 2005 年佛山市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 83.43 億元， 比上年增長 5.4 ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1437.79 億元， 增長 25.8 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 858.58 億元， 增長10.9。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化，三者占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的 5： 58： 37 調(diào)整為3.5： 60.4： 36.1，第一產(chǎn)業(yè)下降 1.5 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升 2.4 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 0.9 個百分點。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 6.90% 6.40% 6.10% 5.60%5% 3.50%52.80% 53% 53.20%55.30%58%60.40%40.30% 40.60% 40.70% 39.10%37% 36.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 6.90% 6.40% 6.10% 5.60% 5% 3.50%第二產(chǎn)業(yè) 52.80% 53% 53.20% 55.30% 58% 60.40%第三產(chǎn)業(yè) 40.30% 40.60% 40.70% 39.10% 37% 36.10%2000 2001 2002 2003 2004 2005佛山市第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二產(chǎn)業(yè)增長速度最快，所占的比重也不斷上升，第三產(chǎn)業(yè)增加值每年的增長都超過 10%，但仍然落后于第二產(chǎn)業(yè)的增長速度， 佛山在產(chǎn)業(yè)拉動及對 GDP 的貢獻(xiàn)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，并且有越來越大的趨勢 。在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過程中，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，三次產(chǎn)業(yè)的比重將進(jìn)一步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升。從佛山市歷年的三大產(chǎn)業(yè)的增長速度來看， 第三產(chǎn)業(yè)的增加值一直保持較大增長速度，但是其貢獻(xiàn)率與其他發(fā)達(dá)地區(qū)相比較還比較低，還有較大的上升空間，這說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有較大的空間 。 2、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2 1 佛山的民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為推動佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 根據(jù) 2005 年 佛山政府發(fā)布的 佛山市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中顯示 :2005 年佛山市民營企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2466 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 52.5，對全市工業(yè)總產(chǎn)值增長貢獻(xiàn)率為 58.9，成為經(jīng)濟(jì)增長的中堅力量。佛 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 山的民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為推動佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 。 2006 年 1 季度，全市規(guī)模以上民營工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 668.40 億元，比上年同期增長 31.4，增速比全市平均水平高 1.5 個百分點，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 53.6，高于上年同期 1.4 個百分點。 2 2 佛山民營經(jīng)濟(jì) 呈現(xiàn)出 規(guī)模化、集約化、品牌 化、集群化 的發(fā)展趨勢 截止到 2004 年 4 月， 全市民營集團(tuán)工業(yè)產(chǎn)值（銷售值）超億元的民營企業(yè)有 111戶，超 10 億元的有 6 戶，超 100 億元的有 4 戶。規(guī)?；l(fā)展是目前佛山市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個明顯的特性。 佛山市民營經(jīng)濟(jì)正在加大步伐向工業(yè)園區(qū)聚集和擴(kuò)張。全市進(jìn)入工業(yè)園的民營企業(yè)共有 5180 多家，投資總額高達(dá) 786 億元 。 近年來佛山涌現(xiàn)出來一大批自主品牌和知名商標(biāo)，至 2004 年 9 月，全市擁有中國馳名商標(biāo) 6 個，中國名牌 15 個，廣東省著名商標(biāo) 77 個，廣東省名牌產(chǎn)品 62 個，民營企業(yè)擁有的名牌商標(biāo)占了全市名牌商標(biāo)近 85%。 佛山市涌現(xiàn)了一批民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)高度集中、主業(yè)特色鮮明、 集 群化態(tài)勢明顯的專業(yè)鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)集群，共有產(chǎn)業(yè)集群 32 個，專業(yè)鎮(zhèn) 19 個。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3、未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目 3 城市性質(zhì)定位及城市 發(fā)展總目標(biāo) 佛山 城市性質(zhì)定位為： 全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，具有嶺南風(fēng)貌特色的國家歷史文化名 城。城市發(fā)展總目標(biāo) 為 建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市 。 3 2 佛山市城市規(guī)劃總體發(fā)展戰(zhàn)略布局 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 佛山 將 建立網(wǎng)絡(luò)型、開放式、 集 群互動與理性發(fā)展的城市空間系統(tǒng)。 規(guī)劃形成 2個萬人口以上、五個萬萬人口的城區(qū)，以及由多個組群式節(jié)點為發(fā)展主體的 2 5 組團(tuán)式大城市新格局。 積極參與廣佛都市圈建設(shè)，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的港深珠澳相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈。 2+5中的 2大組團(tuán)（ 遠(yuǎn)期規(guī)劃人口 100萬以上） 禪桂中心組團(tuán) 中心組團(tuán)的 核心區(qū)由佛山大道、桂丹路、桂瀾路、荷岳路圍合的區(qū)域 構(gòu) 成。城市定位為： 全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心；全市重要的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地與物流基地；具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)；具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)。 大良、容桂中心組團(tuán) 包括大良、容桂兩個街鎮(zhèn)，城市定位為： 區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心，區(qū)域性交通樞紐與物流中心，高新技術(shù)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地，順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心；具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。 2+5中的 5小組團(tuán)（ 遠(yuǎn)期規(guī)劃人口 萬萬 ） 獅山組團(tuán) 全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運鐵路樞紐 ，區(qū)域性休閑度假、會議基地。 西南組團(tuán) 廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，三水區(qū)的行政與文化中心。 西江組團(tuán) 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 含高明的荷城、人和、三洲、西安，以及南海的西樵，定位為 市域西部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心，重要的制造業(yè)基地，區(qū)域性生態(tài)旅游基地。 大瀝組團(tuán) 包括 黃岐、鹽步、大瀝、松崗等街鎮(zhèn)，定位為 重要的制造業(yè)基地，區(qū)域?qū)I(yè)市場與物流中心，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)。 九江龍江組團(tuán) 包括 龍江、九江、沙頭等街鎮(zhèn)，定位為 市域南部的交通樞紐，區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地，重要的制造業(yè)基地之一。 3 3 城市人口規(guī)模 規(guī)劃 市域人口控制規(guī)模：規(guī)劃近期為 780 萬人，規(guī)劃遠(yuǎn)期為 960 萬人。其中城區(qū)人口控制規(guī)模：規(guī)劃近期為 644 萬人，規(guī)劃遠(yuǎn)期為 806 萬人，規(guī)劃遠(yuǎn)期總?cè)丝谡际杏蚩側(cè)丝诘?84%；外圍城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模：規(guī)劃近期為 136 萬人，規(guī)劃遠(yuǎn)期為 154 萬人。 3 4 城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 規(guī)劃 佛山市的空間結(jié)構(gòu)將形成井形框架、環(huán)狀銜接。 井字形是指 8 個分別指向東、西、南、北多個方向的發(fā)展軸線，井字的中心為佛山的中心組團(tuán)核心區(qū)地帶， 8 個主要的發(fā)展軸線包括南向指向大良、容桂、中山的沿 105 國道的發(fā)展帶 ；西南向為指向龍江、九江、江門的沿 325 國道的發(fā)展帶；西向為指向高明、云浮發(fā)展帶；西偏北向為指向三水、肇慶發(fā)展帶；北偏西向是松崗、官窯、蘆苞、清遠(yuǎn)發(fā)展帶；北向是里水、和順、花都發(fā)展帶；東向的兩個發(fā)展軸都聯(lián) 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 系廣州。環(huán)狀實指一個半環(huán)形的結(jié)構(gòu)，與廣州市的發(fā)展圈緊密相連，它是圍繞中心組團(tuán)、并與中心組團(tuán)有環(huán)城綠帶相隔離的組團(tuán)式城鎮(zhèn)環(huán)狀發(fā)展帶，主要由珠三角二環(huán)線所支撐的交通發(fā)展軸。 3 5 區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)布局 市域內(nèi)區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)潛在發(fā)展地區(qū)將涉及：中心組團(tuán)的新城區(qū)、平洲、陳村、北滘、樂從等片區(qū)；大瀝組團(tuán)的 黃岐、鹽步等片區(qū)；獅山組團(tuán)；西南組團(tuán)的云東海地區(qū)；里水、樂平、蘆苞等鎮(zhèn)地域內(nèi)靠近區(qū)域性快速交通通道的地區(qū)。 3. 6 交通規(guī)劃 佛山市公路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)簡稱 30 15 目標(biāo) 。 30 即為 半小時交通圈 ， 15 即為分鐘上高速公路， 為了實現(xiàn) 30 15 目標(biāo) ，在充分利用和整合全市現(xiàn)有公路的前提下，結(jié)合珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)高速公路網(wǎng)，規(guī)劃四條縱貫?zāi)媳?、九條橫貫東西的主干道，再通過縱橫主干道組建佛山市兩大環(huán)形高速公路，從而構(gòu)筑成以高速公路和一級公路為主體的 四縱九橫兩環(huán) 主骨架。 3 7 重大建設(shè)項目 未來幾年佛山規(guī)劃實施九大建設(shè)工程，著力抓好 155 個投資總額 4290 億元的重點工程項目建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供重要支撐。 交通建設(shè) ： 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 廣明（廣州至高明明城）高速公路 廣明高速公路是廣東省高速公路網(wǎng)的重要組成部分，東起廣州番禺，西至高明更樓，途經(jīng)禪城、南海、三水，橫貫高明全境。 全長 61.76 公里，雙向車道。以上項目的建成，使我市的高速公路總里程達(dá)到 391 公里，形成全市的高速公路網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)全市通高速公路的目標(biāo)。 2006 年 1 月 9 日破土動工，計劃將于 2008 年年底通車。 廣三高速公路擴(kuò)寬工程 總長為公里， 擴(kuò)寬至八車道。主要控制點為：雅瑤立交、瀝北、興賢、獅山、獅中、獅嶺、西南。 2005 年 6 月 28 日截至立項，計劃于 2008 年年底通車。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資料免