【精品】餐飲酒店建設(shè)項目可行性研究報告

目 錄 第一章 總論 一、 報告編制說明 05 二、 市場調(diào)查方法 06 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法說明 06 四、 術(shù)語解釋 07 第二章 項目概述 一、 業(yè)主公司背景 07 二、 項目基本資料 08 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 08 二、項目地區(qū)基本情況 09 三、項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 11 四、項目區(qū)域市場市場調(diào)查 11 五、項目主要競爭對手分析 11 六、項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論 15 七、項目初步結(jié)論的 SWOT 分析 16 第四章 項目初步確立 一、酒店主題定位 17 二、服務(wù)功能定位 18 三、酒店市場定位 18 四、酒店規(guī) 模定位 18 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設(shè)計任務(wù) 19 二、 項目布局規(guī)劃 20 三、 前期投資預(yù)算 20 四、 籌建工作策劃 21 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則 28 二、 項目經(jīng)營策略 28 三、 項目管理策略 30 四、 項目宣傳策略 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 31 六、 目標(biāo)的達(dá)成 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 31 第七章 酒店經(jīng)營模式分析 一、 經(jīng)營模式概述 32 二、 項目經(jīng)營模式定位策略 33 三、 酒店管理公司的選用 34 第八章 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 一、 營業(yè)收入預(yù)測及分析 34 二、 成本費用預(yù)測及分析 34 三、 經(jīng)營利潤預(yù)測及分析 35 第九章 投資風(fēng)險評估 一、 投資風(fēng)險分析 35 二、 投資回報分析與推論 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報告要點綜述 36 二、 項目整體可行性分析結(jié)論 36 第一章 總論 一、報告編制說明 1 可 行性報告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。 （ 2）項目小組的基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)庫。 （ 3）實地調(diào)查過程中得到的對本項目有針對性的大量真實有效數(shù)據(jù)。 （ 4）開發(fā)商提供的項目地塊圖紙及資料。 （ 5）項目小組多次召開顧問論證會議所確定的基本定位。 （ 6）在基本定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際情況和所涉及的財稅政策，進行投資分析和測算。 （ 7）中華人民共和國旅游涉外飯店星級的劃分評定（ 2005 年版）； （ 8）東莞市旅游局網(wǎng)站的資料。 （ 9）東莞市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計年鑒。 （ 10） 2006 年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計。 2 項目小組成員簡介： （ 1）項目總監(jiān) Mr. Kendy 近 20 年大型酒店運營和 大型項目管理經(jīng)驗，曾任多家企業(yè)的項目總監(jiān)；曾經(jīng)主持過大型 5 星級酒店的籌建和運營，具有豐富的大型酒店籌建和項目管理實踐經(jīng)驗，特別擅長于酒店籌建、前期經(jīng)營和管理策劃、經(jīng)營布局策劃、酒店土建和機電項目監(jiān)理和咨詢、營銷策劃、 酒店采購規(guī)劃、人力資源規(guī)劃等開業(yè)咨詢工作，熟悉酒店各部門的運營和管理。 （ 2）房務(wù)管理咨詢顧問 Mr. Simon 超過 20 年的五星級酒店房務(wù)管理和運營經(jīng)驗，在酒店管理公司外派到超過 5 間酒店駐場管理。長于客房、洗滌和 PA 部的管理與運營，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 3）酒店營 銷策劃咨詢顧問 Mr. jacket 超過 10 年酒店營銷策劃經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某五星級酒店銷售總監(jiān)，曾在香格里拉集團任職，曾參與多家高星級酒店的營銷部籌建工作，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。具有豐富酒店營銷咨詢經(jīng)驗，特別長于創(chuàng)意營銷的研究和實踐。 （ 4）中餐餐飲管理咨詢顧問 Mr.wilson 超過二十年酒店餐飲管理和運營經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某五星級酒店餐飲總監(jiān)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗，特別長于中餐經(jīng)營管理。 （ 5）工程管理咨詢顧問 Mr. jack 超過 20 年高 級酒店工程部運營和管理經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某四星級酒 店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗。 （ 6）財務(wù)管理咨詢顧問 Mr. amy 超過 13 年酒店財務(wù)管理經(jīng)驗， 現(xiàn)任廣東某五星級酒店財務(wù)總監(jiān)，具有豐富酒店財務(wù)咨詢經(jīng)驗。 （ 7）項目行政助理 Ms. Caddie 大專學(xué)歷，超過 10 年外資四星級酒店前廳管理經(jīng)驗，熟悉外國酒店管理制度和流程，負(fù)責(zé)本項目小組的行政支持工作。 二、市場調(diào)查方法 1 公開數(shù)據(jù)采集： 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取東莞旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對政府 相關(guān)部門進行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。 2 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過項目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談后，所掌握的 各種真實數(shù)據(jù)，分析可能對本項目構(gòu)成競爭的現(xiàn)有競爭對手的酒店經(jīng)營業(yè)績。 3 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解 道窖鎮(zhèn)及項目周邊 高檔酒店的具體經(jīng)營情況，高檔餐飲業(yè)及娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營情況以及主體客源和潛在客源的類別情況。 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法說明 1 對比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，項目小組通過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析。 2 行業(yè)盈虧平衡率。 3 使用平等市場份額分析法對未來競爭酒店市場進行分析。 四、 術(shù)語解釋 1 營業(yè)收入：是指按“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則定義的、經(jīng)營酒店及其附屬設(shè)施所得的客房、中西餐廳、水療中心， 其他商務(wù)和休閑娛樂設(shè)施 ，電話、傳真、洗衣及其他各項服務(wù)或賠償（除保險外）獲得的應(yīng)稅營業(yè)性收入之總和。 2 經(jīng)營利潤：是指酒店營業(yè)收入減去營業(yè)稅金及附加、經(jīng)營成本和經(jīng) 營費用 的 余額。 3 營業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營業(yè)稅金及附加。 4 經(jīng)營成本：是指餐飲、客房部門的原材料成本和商品部的商品進價等。 5 經(jīng)營費用：是指如下費用，包括但不僅限于： （ 1） 酒店各營業(yè)部門的員工工資、福利費及各項費用，如辦公用品、郵電費、清潔用品、服務(wù)用品、制服攤銷、洗滌費、裝飾費、差旅費、廚房炊具、廚房燃料等。 （ 2）酒店行政管理、銷售、工程維修等部門的員工工資、福利費及這些部門發(fā)生的辦公費、差旅費等。 （ 3）經(jīng)營中發(fā)生的保險費、交際應(yīng)酬費、廣告費、水電費、維修費、燃料及動力費、職工培訓(xùn)費、壞帳損失及車船牌照使用稅等。 （ 4）營業(yè)稅金及附加。 第二章 項目概述 一、 業(yè)主公司背景 東莞尚佳實業(yè)投資有限公司是由東莞市方中 集團及其它股東組成的、專門為東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場項目投資而成立的民營企業(yè)。 二、 項目基本資料 1 項目名稱：東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場酒店項目。 2 項目位置： 道窖鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁）。 3 總用地面積： 4316。 8 平方米。 4 總占地面積： 1374 平方米。 5 總建筑面積：初步擬建設(shè) 14700 平方米。 6 建筑密度： 34%。 7 容積率： 3。 18。 8 綠化率： 15%。 9 場地內(nèi)停車數(shù)： 43 輛。 10 工程竣工時間：未定。 11 酒店定位：未定。 12 調(diào)研目的：項目的定位及可 行性，投資風(fēng)險及回報分析。 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 1 位置： 位于東莞市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等 地進入東莞最主要的門戶之一。 2 交通：距離道滘鎮(zhèn)中心區(qū)，莞城南城區(qū)，洪梅鎮(zhèn)，望牛墩均處于 15分鐘的車程，距廣州約 40分鐘的車程及規(guī)劃當(dāng)中的輕軌鐵路交通網(wǎng)線。 3 周邊環(huán)境：周邊有東莞汽車總站旁的茶葉批發(fā)市場及華南電子交易中心等 2 個批發(fā)市場，項目所在地旁有茶葉批發(fā)市場，項目所在地對面有醫(yī)療用品市場，道滘鎮(zhèn)有農(nóng)業(yè)用品批發(fā)市場及東莞市人民醫(yī)院（暫時無法獲取其建筑規(guī)模及市場 定位等信息，以上項目均處于 10 分鐘的車程之內(nèi)）。 4 周邊的酒店： （ 1）四星級以上酒店：一線范圍以內(nèi)（車程在 15 分鐘以內(nèi)）的酒店包括道滘鎮(zhèn)的五星級明軒大酒店，東莞萬江區(qū)的尼羅河酒店，洪梅鎮(zhèn)的四星級匯景大酒店，醫(yī)療用品市場中正在建筑規(guī)劃的五星級配套酒店，正在招租的約 15000 平方米的酒店項目（具體星級定位不詳）。二線范圍（車程在 15 分鐘以上）的酒店包括車程在半小時以內(nèi)的四五星級酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場定位是以娛樂來帶動客房及餐飲消費的娛樂型酒店。 （ 2）三星級酒店：一線范圍以內(nèi)的酒店包括道滘鎮(zhèn)的綠州酒店及新城酒店，東莞萬江區(qū)的上苑酒店，望牛墩的望牛墩賓館，四季酒店及萬豪酒店。二線范圍的酒店包括車程在半小時以內(nèi)的三星級酒店也不下 十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)型酒店，其它的酒店基本上的市場定位也是以娛樂來帶動客房及餐飲消費的娛樂型酒店。 （ 3）快捷酒店：目前各大快捷連鎖酒店逐步進入整個東莞地區(qū)，它包括有：在本項目區(qū)域市場內(nèi)的有：錦江酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -錦江之星及七天酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -七天連鎖酒店，在本項目區(qū)域市場外的有：八方 快捷酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -八方快捷酒店，莫泰 168 酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -莫泰 168 酒店，城市客棧酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -城市客棧。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 -格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 -山水時尚酒店。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1）項目所在地一線及二線范圍內(nèi)的三星級及以上的酒店為數(shù)眾多，競爭非常激烈，對項目構(gòu)成了極大的威脅。因此，地理環(huán)境不理想。而酒店項目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對將來酒店經(jīng)營的成敗起著極為重要的作用。（ 2）項目所 在地一線及二線范圍內(nèi)的 快捷連鎖酒店只有 2 家，目前競爭對手極少。 因此，地理環(huán)境較為理想。（ 3）項目所在地一線范圍內(nèi)規(guī)劃中有 5 個批發(fā)市場，其中下檔次的消費群體令周邊的三星級及 快捷連鎖酒店受益。但是， 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。（ 4） 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？存在著許多不可預(yù)見的因素。 二、 項目地區(qū)基本情況 1 地理位置： 道滘鎮(zhèn)位于東莞市西部 ,地處穗深經(jīng)濟走廊間 ,廣深高速公路橫穿鎮(zhèn)區(qū) ,并設(shè)有大型 的互通立交出入口 ,另外有 4 條標(biāo)準(zhǔn)一級主干公路連接 107 國道及莞城和其它鎮(zhèn)區(qū) ,北距廣州 36 公里 ,南距香港90公里 ,東距莞城 9 公里 ,全鎮(zhèn)土地總面積 63 平方公里， 道滘鎮(zhèn)是一個具有深厚傳統(tǒng)文化的水鄉(xiāng)，已有 660 年的悠久歷史近幾年被授予“中國曲藝之鄉(xiāng)”， “游泳之鄉(xiāng)”和“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”的榮譽 。 2 區(qū)域人口：全鎮(zhèn)下轄 13個村民委員會和 1 個社區(qū)居委會 ,戶籍人員5.4 萬人 ,外來暫住人口 8.7 萬人。 3 經(jīng)濟發(fā)展： 近年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進、共同發(fā)展的格局，架起了一個以首飾、 電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。 2005 年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 26.1 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 55.9 億元；鎮(zhèn)本級財政收入 17152 萬元；各項稅收總額 29122 萬元，其中國稅分局征收額 21074 萬元，地稅分局征收額 8048 萬元；金融機構(gòu)各項存款總額 31.9 億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄總額 22.5 億元，貸款總額 10.3 億元。 4 企業(yè)發(fā)展：目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達(dá) 196 家 ,2005 年全鎮(zhèn)利用外資 (含增資 )項目簽約 39宗 ,新簽協(xié)議利用外資總額 5677萬美元 ,實際利用外資金額 4207 萬美元 ,外貿(mào)出口總額 26536 萬美元 ;2005 年全鎮(zhèn)民營經(jīng)濟新登記注冊 830戶 ,其中私營企業(yè) 119家 ,個體工商戶 711戶 ,全鎮(zhèn)在冊私營企業(yè)累計達(dá) 478 家 ,注冊資金共 3.8 億元 ,在冊個體工商戶累計達(dá) 3302 戶 ,注冊資金共 727 萬元 ,2005 年 ,全鎮(zhèn)村組兩級集體總資產(chǎn)14.2 億元 ,資產(chǎn)負(fù)債率 18.8%,農(nóng)村兩級集體實現(xiàn)經(jīng)營總收入 15226 萬元 (不含土地轉(zhuǎn)讓收入 ). 5 發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)市委建設(shè)現(xiàn)代化中心 城市的整體部署，道滘把高速公路出入口、一江兩岸、舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造、 南閣 的建設(shè)作為中心城市的配套和延伸，一江兩岸、 南閣 等項目已經(jīng)進入了實施階段，圍繞建設(shè)極具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的 一個目標(biāo) ，抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和工業(yè)發(fā)展 兩個重點 ，道滘確立了 三大版塊 帶動的建設(shè)發(fā)展思路 圍繞廣深高速公路道滘出入口，作為龍頭帶動，配合市重點項目、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸，共同規(guī)劃為道滘新中心區(qū)。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級商住、休閑購物于一體，帶動并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服 務(wù)的發(fā)展。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 道滘鎮(zhèn)整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展。（ 2）三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級及以上酒店的競爭非常激烈。（ 3）隨著商務(wù)活動的增加，快捷連鎖酒店以其獨特的魅力及消費模式，吸引了一大批的消費者。 三、 項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 東莞地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多，但是由于該地區(qū)政策的特殊性，令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺，推動了酒店業(yè)的發(fā)展，四五星級的酒店達(dá)數(shù)十家之多，形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動客房及餐飲消費的格局。當(dāng)然， 道滘鎮(zhèn)也不例外 。 另外由于該項目處于 道滘鎮(zhèn)廣深高速公路道滘出入口，令 該項目受益于廣州及莞城的客源。不過，近年來由于娛樂型的酒店急劇增加，加之政府對酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善，人們對娛樂的消費越來越理性。令東莞市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面，營業(yè)情況逐步下滑，投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。 道滘鎮(zhèn)酒店的經(jīng)營狀況也大不如前 。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 三星級及以上酒店 絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費，商務(wù)型酒店的成功案例較少。（ 2） 三星級及以上酒店娛樂部份供過于求，經(jīng)營 逐步下滑。（ 3） 人們對于高檔的酒店消費越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。 商務(wù)接待及 人們出行的消費習(xí)慣及需求逐步改變。（ 4）東莞的 三星級及以上酒店娛樂部份的經(jīng)營存在許多政策的風(fēng)險。 四、 項目區(qū)域市場市場調(diào)查（ 2006 年度整體平均數(shù)） 酒店類別 客房開房 中餐就座 西餐就座 桑拿開房 夜總會開房 純利率 靜態(tài)年回報 四星以上 60% 38% 20% 150-200% 60% 20% 11% 三星級 65% 30% 20% 100-150% 50% 18% 9% 快捷酒店 65% 沒有 30% 沒有 沒有 25% 19% 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 三星級及以上酒店的經(jīng)營一年不如一年，整體呈下滑趨勢。（ 2）三星級及以上酒店的 靜態(tài)年回報由原來最初的 20-30%降至 9-11%。（ 3） 快捷連鎖酒店的 靜態(tài)年回報遠(yuǎn)大于 三星級及以上酒店。（ 4）捷連鎖酒店的經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級及以上酒店。 五、 項目主要競爭對手分析 1 假設(shè)項目定位在 四星級以上酒店： （ 1） 2006 年度 競爭對手 營業(yè)收入對比 酒店名稱 客房收入 餐飲收入 桑拿收入 夜總會收入 總營業(yè)收入 尼羅河酒店 2310 萬 3000 萬 1940 萬 1530 萬 8780 萬 匯景大酒店 2170 萬 3100 萬 1200 萬 1760 萬 8230 萬 明軒大酒店 1980 萬 2500 萬 1400 萬 2130 萬 8010 萬 （ 2） 競爭 對手的地理位置分析 地理位置優(yōu)越，交通便利。 對于餐飲，娛樂及康體的消費大有幫助。 由于區(qū)域市場面積不大，對于商務(wù)客來說并沒有太大的優(yōu)勢。 （ 3） 競爭對手 消費客源分析 現(xiàn)有的四星級以上的酒店有這 3家，供過于求，已能滿足當(dāng)?shù)叵M者的需求，并且酒店的消費與酒店提供的服務(wù)配套成比例。 政府及企業(yè)的中高檔商務(wù)接待及會 議基本安排在這 3家酒店，平均開房率只有 60%左右。 酒店及社會餐飲市場經(jīng)營一般，就座率在 30-38%之間。 桑拿市場也大不如前， 桑拿開房在 150-200%左右。 卡拉 OK由于規(guī)模及硬件一流，就座率只有 60%左右。 （ 4） 競爭對手 管理狀況分析 管理人員素質(zhì)較好，具有與時俱進的，先進的現(xiàn)代酒店管理經(jīng)驗。 具備高星級酒店應(yīng)有的“氣氛”。 環(huán)境衛(wèi)生不錯，符合星級標(biāo)準(zhǔn)。 管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 基礎(chǔ)管理的實施扎實。 節(jié)能及消防的管理做得不錯。 具有系統(tǒng)的營 銷指導(dǎo)。 經(jīng)營風(fēng)險防范意識很差。 （ 5）競爭對手的服務(wù)水平分析 能維持正常的星級服務(wù)，但是缺乏個性化的服務(wù)項目，沒有家外之家的感覺。 房間的配置完全符合星級的要求。 整體員工的外語水平不錯。 禮貌服務(wù)： 主動式的服務(wù)，服務(wù)的意識較強。 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實施： 服務(wù)較規(guī)范。 VI系統(tǒng)較協(xié)調(diào)。 （ 6） 競爭對手 硬件設(shè)施分析 按照標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店硬件要求配置。 酒店整體設(shè)計及裝修過于傳統(tǒng)，但是較大氣。 區(qū)域性很強，沒有與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。 具有系統(tǒng)的策劃，會議的接待功能不錯。 酒店的平面功能布局較為合理。 （ 7） 競爭對手 核心能力分析 通過娛樂帶動客房及餐飲的消費。 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。 該地區(qū)的外資企業(yè)消費。 一定的品牌效應(yīng)。 經(jīng)營成本較低。 （ 8）總體經(jīng)營趨勢 由于本身供過于求，整體經(jīng)營逐步下滑。 潛在的至少 2 家的一線范圍內(nèi)競爭對手，令前景更加不明朗。 越來越大的政策風(fēng)險。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）投資娛樂型的酒店風(fēng)險小于商務(wù)型酒店。 （ 1）現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，酒店的生存空間越來越小。（ 3）現(xiàn)在的酒店地理位置較好，服務(wù)及管理水平較高，已經(jīng)形成了一定的品牌價值。令該項目難以有較大的突破。（ 4）潛在的至少 2家競爭對手，無論從建筑規(guī)模，產(chǎn)品的創(chuàng)新，服務(wù)及管理的水平都會對該項目構(gòu)成極大的威脅。 2 假設(shè)項目定位在 三星級酒店： 與四星級以上的酒店相比 缺乏明顯的綜合競爭力。 由于競爭激烈， 四星級以上的酒店降低價格，三星級酒店 逐步喪失價格的優(yōu)勢。 與四星級以上的酒店相比 服務(wù)及管理水平差異較大。 與四星級以上的酒店相比 硬件的差異較大。 消費者越來越高的要求，令經(jīng)營面臨很大的壓 力。 三星級酒店 生存的空間越來越小。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）投資娛樂型的三星級酒店風(fēng)險小于商務(wù)型酒店。（ 1）三星級酒店自身現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，三星級酒店的生存空間越來越小。（ 3） 與四星級以上的酒店相比，三星級酒店 缺乏明顯的綜合競爭能力。其市場很容易逐步被 四星級以上的酒店取代。 3 假設(shè)項目定位在快捷連鎖酒店： （ 1）綜合情況分析 競爭對手 地理位置優(yōu)越，交通便利。 區(qū)域市場只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間。 競爭對手 管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營的需要。 競爭對手 環(huán)境衛(wèi)生 不錯，符合星級標(biāo)準(zhǔn)。 競爭對手 管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 競爭對手 具有系統(tǒng)的中央營銷支持。 競爭對手 禮貌服務(wù)： 主動式的服務(wù)，服務(wù)的意識較強。 競爭對手 平均房價為 150-200 元，與三星級酒店相比，具有競爭力。 （ 2）核心能力分析 競爭對手由 管理公司管理，具有一定的品牌效應(yīng)。 競爭對手 經(jīng)營成本較低。 競爭對手具有 管理公司的中央訂房網(wǎng)絡(luò)。 競爭對手具有 管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。 （ 3）總體經(jīng)營趨勢 潛在的市場增大，整體經(jīng)營將會逐步提高。 搶占三星級 酒店的市場份額越來越大。 適合將來人們出行的消費模式。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）市場仍然有較大的發(fā)展空間，為該項目的立項打下了良好而堅實的基礎(chǔ)。（ 2）產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越 適合將來人們出行的消費模式。 （ 2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 六、 項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論 1 項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn) （ 1）區(qū)域市場內(nèi) 整體經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展，但是，三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級及以上酒店的競爭非常激烈， 三星級以上的酒店 總體經(jīng)營趨勢逐步下滑。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店 絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費，商務(wù)型酒店的成功案例較少。 人們對于高檔的酒店消費越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。 商務(wù)接待及人們出行的消費習(xí)慣及需求逐步改變。 （ 3）區(qū)域市場內(nèi) 與四星級以上的酒店相比，三星級酒店 缺乏明顯的綜合競爭能力。其市場很容易逐步被 四星級以上的酒店取代。 （ 4） 區(qū)域市場內(nèi)快捷連鎖酒店市場仍然有較大的發(fā)展空間，其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越 適合將來人們出行的消費模式。 選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 （ 5）區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店的 靜態(tài)年回報由原來最初的 20-30%降至 9-11%，而 快捷連鎖酒店的 靜態(tài)年回報達(dá) 19%，遠(yuǎn)大于 三星級及以上酒店，且其經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級及以上酒店。 （ 6）項目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有 5 個批發(fā)市場，其中下檔次的消費群體令周邊的三星級及 快捷連鎖酒店受益。但是， 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 2 項目的分析發(fā)現(xiàn) （ 1）區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店的生存空間越來越小， 且整體市場供過于求，目前 投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎，該項目不宜投資作 三星級及以上的酒店。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費群體及 人們出行的消費模式的改變，為 快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。 （ 3） 區(qū)域市場內(nèi) 快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有 2 家主要的競爭對手，該 項目宜投資作 快捷酒店。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場內(nèi)潛在消費群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 （ 5）由于 快捷連鎖酒店 管理公司具有完善成熟的經(jīng)營管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團隊等優(yōu)越性，能大大地降低經(jīng)營的成本及風(fēng)險。故該項目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。 3 項目的初步結(jié)論 該項目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且 宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理 。 七、 項目初步結(jié)論的 SWOT 分析 1 優(yōu)勢 （ 1）一線區(qū)域市場只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。 （ 2）優(yōu)越的地理位置， 周邊眾多的批發(fā)市場，提供源源不斷的客源。 （ 3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場的需 要。 （ 4）開發(fā)商的社會人脈關(guān)系。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費。 （ 6） 該項目由酒店管理集團管理，管理優(yōu)勢較為明顯，成本較低。 （ 7） 酒店管理集團擁有強大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對客源細(xì)分市場的培育和深化能力卓越。 （ 8） 酒管集團的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。 （ 9） 酒管集團的經(jīng)營管理模式及強大的中央支撐系統(tǒng)為該項目提供了有效的保障。 （ 10） 酒管集團在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。 2 劣勢 （ 1） 批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時間。 （ 2） 市場需逐步培育。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對中低檔客源，將制約部份消費者。 （ 3）機會 整個 城市群 缺少有品味，高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店。 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了 將來人們出行的消費模式。 選擇最知名品牌的 快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理，降低風(fēng)險。 （ 4）威脅 目前區(qū)域市場的競爭對手。 潛在的 競爭對手。 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。 第四章 項目初步確立 一、 酒店主題定位 1 酒店的設(shè)計越來越趨向于國際化，那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗，使人震撼、舒適的居住 空間會讓客人流連忘返。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費日益受到人們的關(guān)注。同時，由于我國加入了 WTO 和北京申奧成功后，國際間交流日益頻繁，綠色消費已逐漸成為今后消費的主流。 酒店設(shè)計更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間； 3 酒店設(shè)計更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時也能淡化人們對硬件材料越來越高的要求。保持酒店的獨特性。 4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計的重要追求。 5 時尚的酒 店裝修設(shè)計，形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與對手激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。 6 時尚的 裝修 設(shè)計者強調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店 裝修 設(shè)計類型。 二、服務(wù)功能定位 1 客房部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個性化服務(wù)的“家外之家”。 2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 3 其它配套：依據(jù)客人 不同的需要，結(jié)合 商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，為 區(qū)域市場內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。 三、 酒店市場定位 1 以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色快捷酒店。 2 酒店的經(jīng)營定位：以酒店的客房經(jīng)營項目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營項目為亮點的經(jīng)營定位，通過客房來拉動餐飲的消費。 3 酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。 4 酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場的實際情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢，本項目宜定位為“時尚型的商務(wù)快捷酒店”。 5 價格定位： （ 1）客房：協(xié)議散客價 130-150 元 /間，門市散客價 160-200 元 /間， （ 2）餐飲：早餐： 10元 /位，正餐 25 元 /位（人均消費）。 6 產(chǎn)品的定位： （ 1）客房：干凈，時尚，安全。 （ 2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。 四、 酒店規(guī)模定位 本項目原規(guī)劃體量可達(dá)到 14700 平米， 但是 ,在酒店客房及其它配套項目規(guī)模方面 ,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解區(qū)域市場當(dāng)?shù)鼐唧w的消費市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個性化策劃方法。具體規(guī)模定位建議如下： 1 酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場調(diào)查分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店客房數(shù)量在 150 間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 75%左右的合理水平。 2 酒店餐飲規(guī)模 根據(jù)區(qū)域市場的客源分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在 100 個餐位，并通過對餐飲規(guī)模的適當(dāng) 控制，使酒店餐飲的就座率能達(dá)到 50%左右的合理水平。 3 其它的配套：主要有可容 100 人的會議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設(shè)計任務(wù) 1 設(shè)計總則 （ 1）效益優(yōu)先原則 。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強化單位物業(yè)面積利潤貢獻(xiàn)率高的項目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項目與設(shè)施。 （ 2） 有利運營原則 。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店 的順利運營提供良好的硬件環(huán)境保障。 （ 3） 裝修及裝飾很難保持不落后，要盡量保持硬件不落后 ，只能作主題酒店，有文化內(nèi)函，走創(chuàng)新道路。 （ 4） 土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費，工程籌建管理是否到位，影響到 10-15%的前期投入。 （ 5） 裝修設(shè)計含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。 （ 6） 按酒店經(jīng)營負(fù)荷在 40%的時候，把前期投入的折舊算進去，仍然 能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機電，裝修及 裝飾，開辦費的總投資限制。 2 設(shè)計任務(wù) （ 1）總體建筑規(guī)劃 （ 2）土建設(shè)計 （ 3）機電設(shè)備設(shè)計 （ 4）裝修及裝飾設(shè)計 二、 項目布局規(guī)劃 1 項目的規(guī)模：項目總建筑面積為 6500 平方米，建筑物樓高 12 層，每層約 500 平方米，另地下室約 500 平方。 2 項目的初步規(guī)劃 項目 內(nèi)容 首層 大堂，餐飲 2-11層 客房 12層 會議室及其它 地下室 機電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉 室外部份 1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計。 2 室外停車場總?cè)萘坎簧儆?10 輛。 3 室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。 4 消防，車道，客人區(qū)，員工區(qū)的設(shè)計。 機電設(shè)備 另行協(xié)商 三、 前期投資預(yù)算 （約 1 千萬元人民幣，不含地價） 項目 內(nèi)容 土建部份 機電部份 裝修裝飾 開辦費 合計 四、 籌建工作策劃 類別 項目 內(nèi)容 完成時間 工作效果 工作目標(biāo) 工作目標(biāo) 1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實現(xiàn)投資規(guī)模控制。 達(dá)至預(yù)定量化的標(biāo)準(zhǔn) 2 為酒店的經(jīng)營者提供最科學(xué)的，合理的經(jīng)營及管理環(huán)境。 工作職責(zé) 工作職責(zé) 1 全面負(fù)責(zé)該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 2 全面負(fù)責(zé)酒店開業(yè)前工程方面的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗收。 3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營者進場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良好的經(jīng)營及管理環(huán)境。 4 作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進行酒店的開業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項工作的決策。 5 作為集團公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù)達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo) 由集團托管） 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項目工作 . 2 行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。 3 土建監(jiān)理公司（外判）：負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及協(xié)助甲方的報建工作（挖樁動工前進場）。 4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作。 5 機電安裝監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)機電安裝質(zhì)量，進度的監(jiān)理及甲供材料的評審（挖樁工程動工前進場，將來可過度到酒店工程部工作）。 6 裝修監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量，進度監(jiān)理及甲供材料的評審（將來過度酒店工程部）。 根據(jù)工作需要 高效精簡，量化管理 工作權(quán)限 行政 1 工程及酒店策劃的組織及建議權(quán)。 2 工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。 3 所有工程施工的管理及協(xié)調(diào)權(quán)。 4 方案及施工 局部調(diào)整的審定權(quán)。 5 工程簽證的簽發(fā)權(quán)。 6 內(nèi)部管理按集團公司規(guī)定。 系統(tǒng)，科學(xué)，合理 人事 1 籌建辦人力資源管理按集團規(guī)定。 2 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前人力資源各項工作的決策。 公平，公開，公正 財務(wù) 1 部門營運及接待費用按集團規(guī)定。 2 工程付款及其它采購付款建議權(quán)。 3 合同簽定的建議權(quán)。 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財務(wù)工作決策。 預(yù)算化管理 日常工作 成立籌建辦 1 成立籌建辦。 2 辦公地點，中英文域名注冊，酒店總機及傳真號選定 ， 114臺號碼登記，辦公室硬件及人員配備 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 辦公室管理 1 建立辦公室人員管理制度。 2 按集團公司及酒店的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 良好人際關(guān)系 1 逐步與有關(guān)政府部門溝通。 2 為日后的經(jīng)營需要打下良好基礎(chǔ)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 財務(wù)預(yù)算化 1 制作籌建辦營運費用，項目投資預(yù)算，酒店開辦費用等計劃 2 按計劃實施財務(wù)預(yù)算化管理 達(dá)至預(yù)算化管理目標(biāo) 日常事務(wù)處理 1 一般事務(wù)需 2天內(nèi)處理完畢。 2 特殊事項根據(jù)實際情況確定完成時間。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建管理 土建施工方 案 按計劃實施 達(dá)至裝修施工的深度 防治白蟻工程 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 挖樁工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 基礎(chǔ)工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 窗戶及外墻部份招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外廣場招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外燈光工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 棚架工程招標(biāo) 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 達(dá)至預(yù) 期目標(biāo) 施工現(xiàn)場后勤管理 由行政助理負(fù)責(zé)：保衛(wèi)，水電，膳食，后勤區(qū)域管理（根據(jù)施工需要另定）。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進場報驗 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工材料抽驗。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。 原則上不簽發(fā) 圖紙局部細(xì)化調(diào)整 監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。 盡量少調(diào)整 組織有關(guān)的驗收 政府有關(guān)部門 滿足驗收條件 酒店后勤硬件 員工宿舍及負(fù) 4 樓員工后勤區(qū)最好在開業(yè)前 4個月交付使用。 滿足經(jīng)營需要 裝修管理 裝修設(shè)計招標(biāo) 按計劃實施 設(shè)計超前，成本較低 裝修施工招標(biāo) 按計劃實施 按國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)驗收 整體裝飾品的設(shè)計 按計劃實施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 甲供材料采購 1 按實際需求確認(rèn)甲供材料名稱及數(shù)量，如電子門鎖，衛(wèi)生間的潔具及龍頭。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 物有超值 制定施工現(xiàn)場管理制度實施 1 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施。 2 由籌建辦裝修監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進場報驗 1 由籌建辦裝修監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進場報驗。 2 嚴(yán)禁貨不對版。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 原則上不簽發(fā) 圖紙局部調(diào)整 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 組織有關(guān)驗收 籌建辦牽頭，組織各有關(guān)人員參與。 滿足驗收條件 機電管理 機電設(shè)備規(guī)劃 按計劃實施 節(jié)能，維修及保養(yǎng)成本低 與政府部門溝通 1 高壓電的總接口。 2 給排水的總接口。 3 管道煤氣的總接口。 根據(jù)工程需要 滿足工程及經(jīng)營需要 甲供材料 1 按實際需求確認(rèn)甲供材料名稱及數(shù)量（根據(jù)工程需要的時間進場）。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 根據(jù)工程需要 滿足工程及經(jīng)營需要 強電系統(tǒng) 按計劃實施 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 給排水系統(tǒng) 按計劃實施 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 消防系統(tǒng) 按計劃實施 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 電梯系統(tǒng)招標(biāo) 按計劃實施 滿足經(jīng)營需要 空調(diào)系統(tǒng)招標(biāo) 分體空調(diào) 滿足經(jīng)營需要 通訊系統(tǒng)招標(biāo) 按計劃實施 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 鍋爐系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 有線衛(wèi)星電視 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 背境音樂及公共廣播 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 酒店管理系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 機電管理 廚房招標(biāo) 按計劃實施 滿足經(jīng)營需要 煤氣工程招標(biāo) 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 室內(nèi)燈飾設(shè)計 按計劃實施 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 防雷工程招標(biāo) 1 基礎(chǔ)工程前定方案，簽合同。 2 與基礎(chǔ)工程同時進行。 3 具體招標(biāo)及施工進度表另定。 根據(jù)工程需要 滿足經(jīng)營需要 制定施工現(xiàn)場管理制度并 實施 1 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施。 2 由籌建辦機電監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進場報驗 1 由籌建辦機電監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進場報驗。 2 嚴(yán)禁貨不對版。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 1 機電監(jiān)理初步審核。 2 籌建辦審定 原則上不簽發(fā) 圖紙局部調(diào)整 1 機電監(jiān)理初步審核。 2 籌建辦審定。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 組織有關(guān)驗收 1 籌建辦牽頭，各有關(guān)人員參與。 2 某些項目是政府有關(guān)部門來驗收。 滿足驗收條件 酒店策劃 人力資源管理方 案 1 包括：企業(yè)文化，人事管理，員工薪酬，員工福利，員工培訓(xùn)，績效評估，員工激勵 2 系統(tǒng)及完善。 符合市場需要 制定經(jīng)營管理策劃 1 包括：經(jīng)營定位，價格定位，產(chǎn)品策劃，管理策劃，前期投入預(yù)算，經(jīng)營預(yù)測，風(fēng)險評估。 符合市場需要 完成系統(tǒng)營銷策劃 1 包括：目標(biāo)，總體策略原則，市場定位，行動方案，信息反饋，員工獎罰，企業(yè)形象推廣，費用預(yù)算。 遵重傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新 操作規(guī)范的制定 1 包括：工作說明書，工作流程，管理制度，檢查制度，各類表格。 按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn) 培訓(xùn)教材的完善 1 包括 10 個系列：入門必修，案例集中營，打開成功營銷之門，極速英語修練，實用禮儀大全，人力資源管理寶典，管理者秘芨，成就服務(wù)大師，我與成功有約 按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營物資的采購 1 包括：家私，電器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服裝，印刷品，生產(chǎn)用具，清潔機械及用品，辦公設(shè)備，員工樓物資，員工餐廳物資，中西廚物資，消防器材，導(dǎo)向系統(tǒng)，原材料，香煙酒水，燈飾，裝飾品， 保障酒店如期開業(yè) 人員的招聘 按計劃實施 按崗位素質(zhì)要求招聘 酒店策劃 人員的培訓(xùn) 按計劃實施 按白金五星級標(biāo)準(zhǔn) 工程的移交 按 計劃實施 按時，按質(zhì)，按量 市場推廣活動 按計劃實施 拜訪區(qū)域市場90%的客戶 企業(yè)形象推廣 按計劃實施 注意成本控制 開業(yè)儀式籌備 按計劃實施 簡單，熱烈，隆重 酒店的開荒 按計劃實施 按白金五星級標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備的試運行 按計劃實施 保證開業(yè)正常運作 物資進場擺放 按計劃實施 按既定的標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場營運模擬演習(xí) 按計劃實施 保障開業(yè)正常運作 試業(yè)或開業(yè) 各部按既定模式各負(fù)其責(zé)，各展所長。 按既定的管理目標(biāo) 備注 1 該指引只是一個規(guī)劃，具體根據(jù)實際情況再調(diào)整，籌 建期間大的工作項目基本已列出清單。 2 每項目的工作只是一個大綱，具體須細(xì)化 3 各工程進度只是預(yù)測，具體根據(jù)實際情況再調(diào)整。 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則 1 以酒店的企業(yè)目標(biāo)為藍(lán)本，整合酒店的人力資源、物力資源及財力資源，以傳統(tǒng)的營銷模式為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新的營銷模式為指導(dǎo)，建立起流暢的銷售渠道，擴大市場的占有率，令酒店在激烈的競爭中脫穎而出，百尺竿頭，更進一步。 2 為員工提供一個良好的發(fā)展平臺，實現(xiàn)酒店的經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。 3 實現(xiàn) “建國內(nèi)一流品牌”的目標(biāo)。 二、 項目經(jīng)營策略 1 市場策略 （ 1） 爭取區(qū)域市場的商務(wù)客源。 （ 2） 搶占區(qū)域市場的會議客源。 2 產(chǎn)品策略 （ 1） 創(chuàng)新的策略： 以時尚為主題。 （ 2） 質(zhì)量的策略：提供一流的服務(wù)及管理。 （ 3） 多元化的策略：為不同的客人提供個性化的服務(wù)。 （ 4） 價廉物美策略： 3 定價策略 （ 1） 以區(qū)域市場快捷酒店的價格為主導(dǎo)，跟據(jù)市場的反應(yīng)來調(diào)節(jié)。 （ 2） 每天推出一定數(shù)量的特價房，特定時間的特價餐飲服務(wù)。 （ 3） 捆綁式的定價，促進消費。 4 營銷手段 （ 1） 捆綁式消費：靈活多變的產(chǎn)品組合，讓客人在消費的過程中得到實惠。 （ 2） 促銷活動：針 對區(qū)域市場的競爭對手。 （ 3） 會議消費：靈活多變的經(jīng)營方式，吸引會議消費。