2009年某建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目可行性報(bào)告

目 錄 第一章 總 論 . 3 1、項(xiàng)目概況及目標(biāo) . 3 2、編制依據(jù)及研究范圍 . 5 3、編制原則 . 6 4、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 7 5、可行性研究結(jié)論 . 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 . 11 第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 . 31 綜合實(shí)力 . 31 專業(yè)團(tuán)隊(duì) . 31 第四章 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 32 1、 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) . 32 2、 xx 建材 /家居市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) . 36 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 . 40 1、項(xiàng)目選址 . 40 2、基礎(chǔ)條件 . 41 3、自然條件 . 43 第六章 建設(shè)方案 . 45 1、建設(shè)規(guī)模 . 45 2、建設(shè)原則 . 46 3、建設(shè)目標(biāo) . 46 4、 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 功 能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 47 5、 信息平臺(tái) 功能 . 48 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 . 50 1、總平面布置 . 50 2、建筑結(jié)構(gòu) . 52 3、供電 方案 . 52 4、 通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) . 53 5、給排水設(shè)施 . 53 6、消防 . 54 7、通風(fēng)空調(diào) . 54 8、 節(jié)能 . 54 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 . 56 1、環(huán)境保護(hù) . 56 2、安全衛(wèi)生 . 56 第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng) . 57 1、園區(qū)管理系統(tǒng) . 57 2、項(xiàng)目實(shí)施方案 . 57 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度 計(jì)劃 . 59 1、工程進(jìn)度 計(jì)劃 . 59 2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 . 60 第十一章 投資估算與資金籌措 . 61 1、投資估算依據(jù) . 61 2、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： . 61 3、 項(xiàng)目總投資 . 61 4、資金籌措計(jì)劃 . 63 5、還貸計(jì)劃 . 63 第十二章 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 64 1、 財(cái)務(wù)計(jì)算依據(jù) . 64 2、 稅率及利潤(rùn)預(yù)測(cè) . 65 3、 不確定性分析 . 65 第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論 . 67 附 件： 1、 項(xiàng)目 投資 估算表 2、 銷售與運(yùn)營(yíng) 收入 測(cè)算 表 附 圖： xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 平面圖 第一章 總 論 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司在 對(duì) xx 市 建材 家居城和 淝河鎮(zhèn)南二環(huán) 區(qū)域 五金 建材 汽配 的市場(chǎng)進(jìn)行了分析；并對(duì) 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ) 中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性 展開 了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件 的 調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在 此 基礎(chǔ)上編制了 xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 一 、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱 ： xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 建設(shè)地點(diǎn)： xx 市 淝河路 與 南二 環(huán) 路交口東 南 ；處于 xx 市 南二環(huán)物流帶 ， xx 市對(duì)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)物流區(qū)域 。 建設(shè)單位： 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司 建設(shè)期限： 3年 xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 項(xiàng)目擬建在 淝河路與南二環(huán)路交口東南，處于 xx 市 南部建材、五金、 汽配 等產(chǎn)業(yè)的物流帶 ， 北連市區(qū) 南 通 包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū) 。 南二環(huán)快速線通達(dá) xx 市區(qū)各區(qū)域，高速公路 對(duì)內(nèi)輻射全省，對(duì)外 連武、通寧達(dá)滬； 該 項(xiàng)目在水路 交通 上 ，處于 xx 重 港口碼頭腹地， 將為建材 倉(cāng)儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要 配套。 東方新城項(xiàng)目 規(guī)劃占地 約 183畝， 總投資 38761 萬 元 人民幣 。 項(xiàng)目擬 建 總建筑面積 201301平方米， 其中： 品牌建材展示交 易中心 19300平方米 ；綜合服務(wù)中心 8505平方米； 裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 27696 平方米 ； 板材石材倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 44720 平方米； 地板倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 28880平方米；燈飾倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 21660平方米 ； 家居倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 50540平方米 。 項(xiàng)目分三 期 進(jìn)行 建設(shè)： 一期總投資 5354萬元， 形成 建筑面積 27805 平方米 的投資 ，分別 建成 綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū) 。 二期總投資 19463 萬元， 形成 建筑面積 101080 平方米 的投資 ，分別 建成 燈飾倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)、地板倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 、家居倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 。 三 期總投資 13944 萬元，形成建筑面積 72416 平方米的投資，分別建成 裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易 區(qū)和 板材石材倉(cāng)儲(chǔ)交易 區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)： 建材及家居倉(cāng)儲(chǔ) 月 吞吐量達(dá)到 20 萬 立方米 以上， 年 宏觀 建材交易倉(cāng)儲(chǔ) 產(chǎn)值 30億元以上； 與 近 200家 品牌建材商 設(shè)施通用、功能齊 全、服務(wù)完善的 建材倉(cāng)儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟； 形成高效的 建材倉(cāng)儲(chǔ)交易 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代 建材 服務(wù)； 建立健全 建材服務(wù) 管理信息系統(tǒng)，使之具有 倉(cāng)儲(chǔ) 管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； 引進(jìn)第三方 建材家居 企業(yè) 300家以上，為 xx 及 周邊市 縣 50 家左右大型 建材家居 企業(yè) 和 xx 近 10 家 品牌家居 /建材等 專業(yè) 市場(chǎng)， 提供 全程 倉(cāng)儲(chǔ) 物流 供應(yīng)鏈服務(wù)； 現(xiàn)代 建材倉(cāng)儲(chǔ)交易綜合服務(wù) 體系初步形成。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) xx 市品牌家居 /建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套 ；實(shí)現(xiàn)了在 xx 家居 /建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。促進(jìn)xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn) xx 家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。宏觀上對(duì)xx 城市建設(shè)和市民家居及建材需求 起到促進(jìn)作用。具 有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)效益。 二 、編制依據(jù)及研究范圍 2.1、編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家、 安徽 省、 xx 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 一 個(gè)五年計(jì)劃； （ 2） xx 市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃 ； （ 3） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； （ 4） 包河區(qū) 關(guān)于 商貿(mào)、物流 等 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃； （ 5） xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目意向性 規(guī)劃 布局 ； （ 6） 其他文件和協(xié)議 ； 2.2、研究范圍 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 項(xiàng)目投資主體的情況 （ 3） 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 4） 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （ 5） 項(xiàng)目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng) （ 7） 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析 三 、編制原則 3.1遵照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 一 個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“ 鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售 等商貿(mào)服務(wù)； 積極發(fā)展 物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式； 按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局 。 打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格 等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化； 大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 ” 來 做好項(xiàng)目定位、 進(jìn)行 項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 3.2按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知要求，明確項(xiàng)目 發(fā)展總體 目標(biāo)。 3.3 根據(jù) 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度 。 3.4按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。 3.5 安徽 省及 xx 市 目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代 商貿(mào)服務(wù) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。 3.6 項(xiàng)目建設(shè)以 建材 家居的 需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 3.7項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。 3.8 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。 3.9 其它規(guī)定及客戶要求。 四 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 于 2009年建設(shè)，并可于 2012 年完工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2012年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力 ，進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)。預(yù)測(cè)可 以 年 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2318 萬元。具體指標(biāo)如下： 4.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 總建筑面積 平方米 201301 60%用于出售； 40%自營(yíng) 2 容積率 1.65 3 建筑密度 41.9 4 建設(shè) 工期 月 36 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 5 項(xiàng)目總投資 萬元 38761 6 年平均收入額 萬元 2318 正常 營(yíng)運(yùn) 年 4.2 銷售 及運(yùn)營(yíng) 收入的測(cè)算 如下表： 銷售 及運(yùn)營(yíng) 收入的測(cè)算表 單位：萬元 名 稱 投資期 正常運(yùn)營(yíng)年份 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、銷售收入： 10410.00 10410.00 10410.00 0.00 （ 1）家居倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 3032.60 3032.60 3032.60 0.00 （ 2）燈飾倉(cāng)儲(chǔ)交易 區(qū) 1299.30 1299.30 1299.30 0.00 （ 3）地板倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 1732.70 1732.70 1732.70 0.00 （ 4）裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 1662.00 1662.00 1662.00 0.00 （ 5）板材石材倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 2683.00 2683.00 2683.00 0.00 二、租賃及運(yùn)營(yíng)收入： 0.00 383.50 767.50 2318.00 倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入 0.00 189.80 379.50 759.00 綜合服 務(wù)中心租賃收入 0.00 0.00 0.00 204.00 品牌建材展示租賃收入 0.00 0.00 0.00 579.00 裝卸服務(wù)費(fèi) 0.00 37.50 75.00 150.00 理貨包干費(fèi) 0.00 21.50 43.00 86.00 信息系統(tǒng)收入 0.00 10.00 20.00 40.00 運(yùn)營(yíng)收入 0.00 75.00 150.00 300.00 其他業(yè)務(wù)收入 0.00 50.00 100.00 200.00 三、項(xiàng)目營(yíng) 業(yè)總收入 10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五 、可行性研究結(jié)論 5.1xx 東方新城建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目 建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的商貿(mào) 物流 業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符 xx 市及 包河區(qū) 把該區(qū)域作為 建材 五金 汽配等專業(yè)市場(chǎng)和公路、良港形成物流 對(duì)該宗地配套需求。 5.2項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng) 市委、市政府 倡導(dǎo)的 先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把 xx 打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù) 業(yè)中心 要求。xx 現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 體系之進(jìn)程，配套 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè) ， 帶動(dòng) 城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義 。 5.3建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 將形成一批 建材品牌商入駐 ； 吸引 第三方建材 家居經(jīng)營(yíng) 企業(yè)。推動(dòng) 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢(shì)條件 ,通 過水、陸、鐵 進(jìn) 出口， 參與 區(qū)域性市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) ,降低建材 /家居業(yè)在 xx 的運(yùn)營(yíng)成本 ；有效 實(shí)現(xiàn) 地方經(jīng)濟(jì) 宏觀物流產(chǎn)值， 增加地方 財(cái) 稅 。 5.4 項(xiàng)目的建設(shè)將成為 推動(dòng) xx 東南部五金 建材 汽配市場(chǎng)的有利 補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 交易倉(cāng)儲(chǔ)中心 的建成 ,為 整頓目前該區(qū)域零散的 建材交易和倉(cāng)儲(chǔ) ,提升該區(qū)域建材 物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。 項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮：針對(duì)周邊南京等城市家居建材市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居市場(chǎng)層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位， 在 規(guī)劃定位上側(cè)重于 批量建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做 專業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)配套 。 園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資 公司 來自于地 方集體 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì) 自身 規(guī)范化公司管理 建設(shè) ，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、 我國(guó)建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景 1.1 建材市場(chǎng)現(xiàn)狀 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 消費(fèi)作用十分顯著。 截止 2007年， 全國(guó)有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng) 1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有 542家。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過 800億元人民幣 /年。平均年市場(chǎng)管理費(fèi)總額 4.5億元；稅金總額 9.6億元；攤們租金總額 9.8億元；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，成交額達(dá) 63.6億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá) 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。其他成交額在 10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、 寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為 15萬個(gè)，已出租攤位 11萬個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工 40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 1.2 建材 市場(chǎng) 形成的特點(diǎn)和問題 建材企業(yè) 后 向一 體化發(fā)展趨勢(shì) 近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價(jià)位趨勢(shì) 。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格 上漲 ， 一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購(gòu)或是購(gòu)買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者 觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。 資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場(chǎng)火暴 的時(shí)候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng) ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢(shì) 。 資本給予更多關(guān)注 風(fēng)險(xiǎn)投資是 2007年 建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在 2008年 變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近 1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。美國(guó)凱雷投 資集團(tuán)以 2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光 (上海 )木材有限公司兼并收購(gòu)寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國(guó)聯(lián)想弘毅以 6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口保護(hù)越來越少 涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策 2007年 連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于 8月 23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些 小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺(tái)階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。 專利意識(shí)有所升級(jí) 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國(guó)的建材企業(yè)擋在國(guó)門之內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國(guó)建材企業(yè)的軟肋， “COPY 至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來越多的企業(yè)開始重視知識(shí) 產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請(qǐng)數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)也開始打起了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果， 保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯 ！ 品牌建設(shè)備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 -電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對(duì)于品牌建設(shè)基本 “ 沒有感覺 ” 。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 家 裝行業(yè)面臨拐點(diǎn) 奧運(yùn)會(huì)到來的特殊年頭對(duì)家裝公司影響甚大。 房地產(chǎn)開發(fā)交 房量下降 快 ， 市場(chǎng)在 萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲(chǔ)備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。 1.3 中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控 明顯 中國(guó)建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、 價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。 中國(guó)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國(guó)第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國(guó)家得寶、美國(guó)勞氏、英國(guó)百安居、法國(guó)樂華梅蘭、德國(guó)歐倍德等都相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國(guó)特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收 購(gòu)。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 1.4 建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的 2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略 2008年將在全國(guó) 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù) ， 與百安居的合作方銀行目前為 招商銀行 與 交通銀行 ， 雙方分別推出的項(xiàng)目是 “ 家裝易 ” 、 “ 分期寶 ” 。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費(fèi)者購(gòu)買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 ” 家裝按揭 創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材 消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。 1.5 商業(yè)模式下，建材市場(chǎng)投資的困境 動(dòng)輒幾萬、幾十萬平方米的五金 建材裝飾市場(chǎng)，提升改造遭遇土地瓶頸 ； 如果將五金建材市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在 極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素， 市場(chǎng)建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場(chǎng)又需要占用較大土地的面積，對(duì)于 投資建材市場(chǎng)的來說，存在一定困境。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。 1.6 xx及周邊 建材 /家居專 業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 南京建材市場(chǎng)初現(xiàn)過剩危機(jī) ， 截至 目前 ，該市主城區(qū) 5000 平米以上的建材市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近 100 家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。 統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約 5個(gè) 百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求增長(zhǎng)和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，行業(yè)平均利潤(rùn)也較去年下滑了 20%。南京市 固定投資熱升溫， 導(dǎo)致 建材市場(chǎng)一哄而上，在布局上 也 不合理。南京市區(qū)面積為 4730 平方公里，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納 30家 5000 平米以上的建材市場(chǎng) ，而現(xiàn)在超出了 3 倍還多。據(jù)一項(xiàng)全國(guó)數(shù)據(jù)顯示， 2004年我國(guó)家居零售額約為 1200 億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400 元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。與此同時(shí)，眾多建材市場(chǎng)扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價(jià)、打折等促銷手段。 “ 建材市場(chǎng)多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格和質(zhì)量。 ” 而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 南京市建材行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場(chǎng)過剩導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場(chǎng)條件已不復(fù)存在。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。對(duì)此，該專家提醒，投資商每新建建材市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)特色上應(yīng)當(dāng)力求錯(cuò)位，以避免單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 2008 年對(duì)于 xx 的家居、建材賣場(chǎng)來說，是群雄爭(zhēng)霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭 紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場(chǎng)帶來巨大的挑戰(zhàn)。 目前 xx 市建材市場(chǎng)分布主要集中于 xx 東區(qū)。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場(chǎng)相對(duì)稀疏，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)舒緩。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場(chǎng)有美家居裝飾廣場(chǎng)、家世界裝飾廣場(chǎng)。建材超市有家福特、東方家園，同時(shí)并存金蘋果家居體驗(yàn)館。五家建材 市場(chǎng)面對(duì)西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費(fèi)。 2008 年，家福特建材航母產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)在 xx 每個(gè)老百姓的身邊。和以前的家具商場(chǎng)相比，安徽本土的家具商場(chǎng)已經(jīng)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具 特色。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場(chǎng)也會(huì)選擇擁有自身的生 存競(jìng)爭(zhēng)力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求 。 xx建材市場(chǎng)目前已形成以 寶文、紅旗石材市場(chǎng) 為主的 石材 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、金三角 為主的 瓷磚 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、東方商城為主的 油漆 市場(chǎng)；以 五里廟、東紅旗、東方商城 為主的 板材 市場(chǎng)；以五里廟、東方商城、東紅旗 為主的 五金 市場(chǎng)；以 東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家 為主的 木地板 市場(chǎng)；以 西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家 為主的 衛(wèi)浴 市場(chǎng)；以 輕工商城、東紅旗 為主的 燈飾 市場(chǎng)；以 輕工商城、安徽大市場(chǎng)、城隍廟 為主的 窗 簾 市場(chǎng)；以 新瑤海、中州、環(huán)宇 為主的家具市場(chǎng)和以 安徽大市場(chǎng)、國(guó)美、百大、商之都 為主的 電器 市場(chǎng)。隨著 信地 紅星美凱龍家居 MALL、 國(guó)邦 -望湖美家居 、 鳳凰城 家世界品牌建材購(gòu)物中心 等 進(jìn)入，高端體驗(yàn)式建材家居將加劇 xx 建材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；而且目前 xx 新進(jìn)的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于xx 的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運(yùn)營(yíng)，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。東方商城因長(zhǎng)江中路建設(shè)推進(jìn)，使其將受到因商業(yè)價(jià)值提升帶來的其他商業(yè)的對(duì)市場(chǎng)空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為 五里廟和本項(xiàng)目建設(shè)帶來市場(chǎng)的機(jī)遇。 1.6 國(guó)家 及 xx 市 十一五 規(guī)劃對(duì) 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展提出更新要求 國(guó)家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確： 堅(jiān)持市場(chǎng)化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細(xì)化深化專業(yè)化分工，降低社會(huì)交易成本，提高資源配置效率。鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵(lì)社會(huì) 資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 xx 市在十一五規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是 建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心 。實(shí)施中鼓勵(lì) 推進(jìn)功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強(qiáng)的大中型批發(fā)市場(chǎng)，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng) 商 貿(mào)業(yè) 。加速融入長(zhǎng)三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)。 1.7 省會(huì)城市 工業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)位 及物流快速發(fā)展 對(duì)綜合性、專業(yè)化建材 /家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展構(gòu)成有效支撐 二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國(guó)物流需求的高增長(zhǎng)期。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國(guó)家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動(dòng)工業(yè)現(xiàn)代化的必然 。 安徽在進(jìn)行 推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，加速融入長(zhǎng)江三角洲物流圈。依托 xx、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽(yáng)等區(qū)域中心城市和交 通樞紐地區(qū)，培育一批物 流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化管理， 整合物流資源，鼓勵(lì)郵政、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到 2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈全面對(duì)接的現(xiàn)代化綜合物流體系。 xx市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。淮南、阜陽(yáng)、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在 120公里 180公里 的范圍內(nèi)，同時(shí)也是上海、 武漢、鄭州三大城市為支點(diǎn)的三角區(qū)域的中心。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。淮南線、合九線等經(jīng)過 xx，并將建設(shè)合西鐵路；公路有合寧、 合蕪、合徐、合安高速以及多條國(guó)省干道進(jìn)出；水運(yùn)依靠南淝河水道通向長(zhǎng)江；航空通過 xx駱崗機(jī)場(chǎng)與全國(guó)形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件。特別是， xx市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟(jì)和以西安為首的西部經(jīng)濟(jì)相互對(duì)流的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移線。良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，有利于以 xx為物流據(jù)點(diǎn)開展低成本、高效率地開展服務(wù) 。 1.7.1運(yùn)輸支撐條件 公路運(yùn)輸 安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以 xx市為中心，沿國(guó)省干道向外輻射，以各級(jí)公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。 xx市主要的公路貨 運(yùn)場(chǎng)站有 11處（不含省屬），總場(chǎng)地面積計(jì)有 6 5萬平方米 。 xx市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。 鐵路運(yùn)輸 經(jīng)過多年的建設(shè)， xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以 xx為中心，通過 xx 蚌埠、 xx 阜陽(yáng)。 xx 九江、 xx 蕪湖鐵路線接全國(guó)鐵路網(wǎng)通達(dá)全國(guó)。將要建設(shè)的西安 南京鐵路將使 xx鐵路形成具有五個(gè)鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。 鐵路擁有 xx站、 xx南站、 xx東站、 xx北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成 xx鐵路樞紐。 xx站為樞紐內(nèi) 最為重要的客運(yùn)站，并辦理行包托運(yùn)業(yè)務(wù)： xx東站為樞紐內(nèi)的編組站； xx南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險(xiǎn)品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運(yùn)站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長(zhǎng) 109公里，專用線與國(guó)鐵通過 18公里的地方鐵路相聯(lián)接。專用線配有倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。 水上運(yùn)輸 xx主要依靠南淝河通江達(dá)海的自然條件進(jìn)行水上貨物運(yùn)輸。南淝河常年通單機(jī)貨船 500噸級(jí)，枯水季節(jié) 400噸級(jí)，是 xx市一條重要水上通道。 經(jīng)過河道疏通后和綜合港的 投資，目前 xx可通行 1000噸級(jí)集裝箱 各類船舶。主要航 線有：長(zhǎng)江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 2007年完成吞吐量 1011萬 噸。 航空運(yùn)輸 xx市通過駱崗機(jī)場(chǎng)，架起 xx市與國(guó)內(nèi) 38個(gè)大中城市和香港、澳門的空中通道。每周發(fā)出航班次。 xx駱崗機(jī)場(chǎng)擁有一座貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)，面積3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)。 本項(xiàng)目以 xx南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場(chǎng)服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中 xx南淝河碼頭港口腹地；處于 城市二環(huán)快速線和城市 高速入口；臨近 淮南 -xx-巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動(dòng)脈線旁； 擁有 xx最優(yōu)越的物流條件。為項(xiàng)目的建材 /家居材料的配送與交易提 供切條件。 1.7.2 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件 xx市 是全國(guó)重要的通信樞紐，與世界 200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化的通信能力。 此前 xx信息化一直走在全國(guó)城市的先進(jìn)行列； 2008年 xx市榮獲中國(guó)城市信息化 50強(qiáng)第 10名。 因此，從 xx的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條件和信息支撐條件分析， xx市己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 二 、 xx東方新城建材 /家居倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目建設(shè) 的意義 2.1 推進(jìn) xx市 建材專業(yè)市場(chǎng)的 健康發(fā)展 項(xiàng)目 的建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 是 xx市現(xiàn)代 建材 /家居專業(yè)市場(chǎng) 建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮 該地域的 綜合交通樞紐功能和大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為 xx市建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、 配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代 建材專業(yè)市場(chǎng) 提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。 有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等 對(duì) 現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作； 有利于促進(jìn) xx品牌建材 /家居市場(chǎng)的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營(yíng)成本，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的輻射，提高省會(huì)在周邊的首位度。有效解決目前 xx建材 /家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營(yíng)成本 的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)建材市場(chǎng)需求萎縮的抵抗力。 2.2 培養(yǎng)和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心 xx 東方新城建設(shè) 將大大促進(jìn) xx市 引進(jìn)和利用 省 際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項(xiàng)目建成后 通過引入國(guó)內(nèi)先進(jìn) 專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場(chǎng)上提升 建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式， 讓 先進(jìn)的 建材大宗運(yùn)營(yíng) 企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為 xx 市 建材專業(yè) 服務(wù)發(fā)展提供良好的 范例與榜樣。 與 xx 大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產(chǎn)品價(jià)格過高；進(jìn)駐品牌失控； 消費(fèi)需求導(dǎo)向讓位于超市利益 ； 盈利能力弱 等詬病 。 本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善 策略 ： A 消費(fèi)環(huán)境明顯改善： 高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動(dòng)扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。 B集中 先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)： 以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時(shí)尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。 C 先進(jìn)信息化的經(jīng)營(yíng)管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺(tái)；依托物流優(yōu)勢(shì)條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系； 統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場(chǎng)拓展和團(tuán)購(gòu)，深度服務(wù)市場(chǎng)；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場(chǎng)品牌。 D 提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合市場(chǎng)與商戶資源，實(shí)施集約化 管理模式。 E 超大經(jīng)營(yíng) 規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)管理 ，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài) 的配送 。 F 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。 為品牌建材商和運(yùn)營(yíng)商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。 2.3 充分發(fā)揮 xx南部市場(chǎng)集中的 基礎(chǔ) 優(yōu)勢(shì) ，促進(jìn) 該地域的 物流產(chǎn)業(yè) 片區(qū)、規(guī)?；?發(fā)展 目前 項(xiàng)目周邊已形成 xx的重要市場(chǎng)物流帶片區(qū)：集中了安徽國(guó)強(qiáng)鋼材批發(fā)市場(chǎng)，安徽國(guó)際五金機(jī)電城，華中汽配城、京華國(guó)際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場(chǎng)，與周邊專 業(yè)市場(chǎng)連動(dòng)發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模。 促進(jìn)城市 產(chǎn)業(yè) 的 合理化 規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展 。 三 、 xx東方新城建材 /家居倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化 xx市 及帶動(dòng)周邊 潛在 建材市場(chǎng) 需求 商貿(mào) 活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè) 方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然 xx市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著 的 建材市場(chǎng) 需求，但 xx眾多建材 /家居專 業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營(yíng)；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以 xx本市為市場(chǎng) 重復(fù)定位 ， 導(dǎo) 致市場(chǎng) 間的惡性競(jìng)爭(zhēng) ，由于缺少成本優(yōu)勢(shì)和交通條件受阻導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)外輻射能力較弱。本項(xiàng)目的投資將 集中 xx建材專業(yè)的優(yōu)勢(shì)要素，力爭(zhēng)成為品牌建材市場(chǎng)的交易和倉(cāng)儲(chǔ)的集散中心、信息服務(wù)中心。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。增強(qiáng) xx建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對(duì)周邊的銷售市場(chǎng)開拓能力。 通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善 各自為政發(fā)展的阻力。 隨著 xx市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升， xx南部專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn) 物流需求 ，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地 支持了 現(xiàn)有 陸、水、鐵 的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè) 施與庫(kù)、場(chǎng)設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。 3.2 支撐了該區(qū)域的 有效物流市場(chǎng)機(jī)制建立 物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng) 開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立要求市場(chǎng)更加開放，管制更加合理和科學(xué) ； 需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場(chǎng)，便于企業(yè)在較 大的市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)； 并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜 接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場(chǎng)保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐 ， 對(duì) xx市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場(chǎng)秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。 3.3 充分發(fā)揮 xx市區(qū)域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 濱湖 大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國(guó)平均水平。這不僅 意味著 xx市以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長(zhǎng)，還包括 xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外 xx市還必須繼續(xù)擴(kuò)大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生成基礎(chǔ)。 xx市經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長(zhǎng)將表現(xiàn) 為 建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、 產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng) ，力爭(zhēng) 在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮 經(jīng)濟(jì) 輻射作用 。 專業(yè)建材 /家居市場(chǎng)的建立，是 xx建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 發(fā)揮上述經(jīng)濟(jì)中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。 3.4 有效 推動(dòng)建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù) xx工業(yè)立市目標(biāo) 對(duì)于 xx市這樣一個(gè)區(qū)域中心城市， 建設(shè)商貿(mào)物流業(yè) 對(duì) xx市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面： 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對(duì)外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場(chǎng)的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，還通過對(duì)外的物流促進(jìn) xx自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 促進(jìn) xx市現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。是 xx工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件 。 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境 xx東方新城項(xiàng)目的建設(shè)， 將創(chuàng)造以 xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局 與發(fā)展環(huán)境； 為 區(qū)域 招商引資 ， 提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代 商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展是與 社會(huì)發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從 xx市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和 城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時(shí)，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚待加強(qiáng)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也體現(xiàn)在城市間的競(jìng)爭(zhēng)方面，這將使 xx市在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。 加快 發(fā)展以商貿(mào)服務(wù) 流 為平臺(tái)的經(jīng)濟(jì)體，將 更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)城市 經(jīng)濟(jì) 輻射能力。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 公司名稱： xx 黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司 注冊(cè)資本： 人民幣 200 萬 法 人 ： 唐定山 企業(yè)登記注冊(cè)類型： 有限責(zé)任公司 xx 黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司 位于南淝河路以北，南二環(huán)路以東，南淝河以西黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū) A 區(qū)，注冊(cè)資金 200 萬元 。以集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，租賃，物業(yè)管理 為經(jīng)營(yíng)范圍 。 其在 xx 是一家 有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場(chǎng)、 黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū) 、 京華國(guó)際家居城等專業(yè)市場(chǎng)。 黃巷集