龍湖：總圖研發(fā)心得案例版(精)

總圖研發(fā)心得 （案例版） 目錄 劍指總圖 -定性之言 總圖七劍 -詳解 七劍導(dǎo)航 -工具與圖表 劍指總圖 定性之言： 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 總圖設(shè)計(jì)七劍 用足指標(biāo) -青干劍 貨值最大化 -由龍劍 復(fù)制模塊 -天瀑劍 配套用房最小化 -舍神劍 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 -競(jìng)星劍 控制地庫(kù) -莫問(wèn)劍 減少入口 -日月劍 總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)造，可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板。 “ 掏干吃凈 ” -用足指標(biāo) 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧 ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 一、用足指標(biāo) 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧 ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 1.1 用足容積率 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤(rùn) 1、容積率是通過(guò)控制性詳規(guī)過(guò)程中的設(shè)計(jì)與測(cè)算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個(gè)人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧 ONE項(xiàng)目 總用地面積： 56640 代征道路： 6225 代征綠地： 1338 消防站用地： 2800 建設(shè)用地：約 49077 容積率： 3.8 地上總建筑面積： 176000 公建面積占 20%-40% 住宅面積占 60%-80% 綠地率： 30% 集中綠地： 6000 建筑限高： 80m 用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積： 6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi) 規(guī)劃條件 規(guī)劃難點(diǎn)： 建筑限高從 80米突破到 90米； 日照； 1.1案例：北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE -雕刻空間 設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來(lái)，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 把無(wú)法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分 90平米以下小戶型 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分 90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo) 在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 北京唐寧 ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的 36% 規(guī)劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用 北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE 大進(jìn)深多單元的平面組合單體對(duì)容積率貢獻(xiàn)大 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 1 總用地面積 56,900 2 建設(shè)用地面積 (不含消防站 ) 46,277 3 容積率 3.9 4 車位數(shù) 1,508 個(gè) 5 總建筑面積 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6 可租售 建筑面積 255,199 6.1.1 住宅 145,061 6.1.2 公建 110,138 車庫(kù) 70,523 7 配套設(shè)施面積 21,799 總圖指標(biāo) 北京唐寧 ONE- 一、用足指標(biāo) 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧 ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 1.2 用足建筑密度 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。相關(guān)案例在第六部分 底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 1.2用足建筑密度 一、用足指標(biāo) 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧 ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明） 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 雙層高可變空間的利用 優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房， 3房戶型成5房 功能：可以做為家庭娛樂(lè)、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。 實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲 閣樓平面 剖面圖 2、用足地方法規(guī)案例一 雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送 驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率 用足地方法規(guī)案例二 :贈(zèng)送空間的樓板改為花架，驗(yàn)收后封上變?yōu)榉块g 案例三：利用 2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高 至 2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 “ 肚里有貨 ” -貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 1.1 不平衡使用容積率 案例 A-成都郫縣項(xiàng)目 建設(shè)用地 77.88畝 建設(shè)用地 111.32畝 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 凈用地面積 126139.64 15米和 40米代征綠地 40728.70 地上可建設(shè)面積 520300.00 容 積 率 4.1 建筑密度 30 其中住宅 26% 綠 地 率 30% 各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 地價(jià)外成本 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 這里可以看到 聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍 是含金最高的，其次是多建電梯 洋房 ，最后剩余的容積率為 高層 。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)建面價(jià)格 預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50250 10000/ 1887 / 8113元 普通聯(lián)排 13000/ 2000/ 11000元 親地底躍 200250 12000/ 1960 / 10040元 電梯頂躍 200250 11000/ 1960 / 9040元 電梯洋房 100130 7500/ 2750 / 4750元 34高層 83130 6800/ （精裝） 2505 / 4295元 成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： 1.容積率 :4.1 2.覆蓋率 :30%其中住宅 26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 23 55100% 普通聯(lián)排 2.5層 0.60.75 3035% 底躍 13層 電梯頂躍 無(wú)電梯頂躍 電梯花園洋房 7 1.52.0 2530% 無(wú)電梯花園洋房 1.31.5 2832% 高層（ 1233層） 2.56 1520% 1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 2、一般底躍雖然可類別墅，但只有 12層的面積可溢價(jià) 3、電梯 7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活 4、 5、 6和頂躍溢價(jià) 商業(yè)占足 4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率 20%，少占地，容積率 8 聯(lián)排 無(wú)電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 不平衡容積率的規(guī)律： 1、高層占地要最小 補(bǔ)足容積率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置 3、洋房組團(tuán)要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團(tuán) 向 40米綠帶借景 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 花園洋房集中、規(guī)模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺(jué) 2、形成點(diǎn)、線、面豐富城市空間 成都郫縣新城案例 功能分區(qū) 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景（高層） 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 成都郫縣新城案例 520295高層建筑面積 370355花園洋房 141690售樓處（商業(yè)） 1500商業(yè)建筑面積 6750211365.98車庫(kù)設(shè)備面積 176210.31地下贈(zèng)送面積 26255.67物管用房 1400自行車庫(kù) 75003654030.00%26.00%4.125A區(qū) 容積率 4.2B區(qū) 容積率 45120458250住宅可售面積地上建筑面積商業(yè)可售面積地下建筑面積建筑基地面積住宅建筑密度容積率建筑密度成都郫縣新城案例 不平衡使用容積率后的總貨值為 40億元左右 ， 大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為 36.5億左右 本方案占地比：花園洋房區(qū) /高層區(qū) =6.3/3.7 本方案可售住宅面積比（含下躍贈(zèng)送）：花園洋房 /高層 =3.1/6.9 效果圖 成都郫縣新城案例 1.2 不平衡使用容積率案例 B-重慶睿城 項(xiàng)目 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 總用地面積（算容積率的基數(shù)） 106690 虎溪河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率） 8395 可建設(shè)用地面積 98295 可建設(shè)地上面積 160035 容 積 率 1.5 建筑密度 30 綠 地 率 30% 虎溪河 市政停車場(chǎng) 建設(shè)用地 建設(shè)用地 各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度： 業(yè)態(tài) 容積率 建筑密度 社區(qū)商業(yè) 3層 23 67100% 普通聯(lián)排 3層 0.60.7 2530% 大院別墅 24層 0.8 32% 洋房 7層 1.21.5 23% 高層 22層 2.53.5 1015% 以配比的方式用足 1.5的 容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排 /大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排 /大院洋房高層 7層 7層 總圖 配比研究 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 2.5層 20.5層 2.5層 2.5層 別墅 別墅 別墅 高層 間距 重慶睿城項(xiàng)目案例 含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 地價(jià)外成本 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)期間費(fèi)用 這里可以看到 商鋪 是含金最高的，應(yīng)在市場(chǎng)容量?jī)?nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建 大院別墅、洋房 ，最后剩余的容積率換為 高層 。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)建面價(jià)格 預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 200250 10000/ 2700 / 7300元 經(jīng)濟(jì)型酒店 200250 5000/ 2600 / 2400元 大院別墅 200250 8000/ 3450 / 4550元 花園洋房 100130 5500/ 2750 / 2750元 小戶型高層 100130 4200/ （清水） 3000 / 1200元 重慶睿城項(xiàng)目案例 產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層 洋房高層商業(yè)區(qū)車位 商鋪 地下超市 經(jīng)濟(jì)型酒店 套數(shù) 176 其中： 聯(lián)排 88 疊拼 88 240 其中： 平層 120 躍層 120 1008 551 其中： 洋房 314 高層 159 商區(qū) 78 - - - 單套面積 180-240 120-180 39-53 - - - - 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 重慶睿城項(xiàng)目案例 不平衡使用容積率后的總貨值： 10.8億左右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 9.7億左右 東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開(kāi)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。 洋房布置在南側(cè)可減少高層對(duì)大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點(diǎn)。 高層布置在遠(yuǎn)端。 重大大門 公交站點(diǎn) 總圖價(jià)值挖掘 重慶睿城項(xiàng)目案例 用地面積 : 106688 m2 地上建筑面積 : 160035 m2 總建筑面積 : 215671 m2 容積率 :1.5 綠化率 :30% 建筑密度 :30% 其中 : 住宅 : 136052 m2 (計(jì)容 ) 14410 m2 (不計(jì)容） 商業(yè) : 22788 m2 (計(jì)容 ) 車庫(kù) : 38326 m2 (車位 ) 地下超市 : 2918 m2 (不計(jì)容 ) 其他 :1195 m2 (計(jì)容 ) 重慶睿城項(xiàng)目案例 效果圖 重慶睿城項(xiàng)目案例 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 (產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 2. 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格， 提升溢價(jià)空間 獨(dú) 花 高 容積率 ： 0.3 0.6 1.5 4 1 2 3 4 類獨(dú)棟別墅 聯(lián)排大院 類聯(lián)排洋房 高 town 0.5 0.8 2.0 500W 200W 100W 1800W 50W 獨(dú) 聯(lián) 花 高 類獨(dú)立別墅案例 關(guān)鍵詞： 合法的“獨(dú)立別墅” 小間距下的絕對(duì)私密 無(wú)限的生長(zhǎng)式組合 復(fù)雜地形的適應(yīng)性 產(chǎn)品模塊化 七合院由 7個(gè)類獨(dú)立的 Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。 一個(gè)單元包括： Townhouse - 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 增值空間 類聯(lián)排別墅洋房案例-富陽(yáng)受降項(xiàng)目 類聯(lián)排別墅洋房案例 A1(1) A2(2) B1(3) B2(4) C1(5) C2(6) D1(7) D2(8) E(9) 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 (產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍（案例分析） 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 基地形態(tài)界面 基地界面 基地位于獨(dú)墅湖西岸，受蘇州運(yùn)河的隔離，為湖中島嶼的組成部分。 基地位于島嶼的南部，三面臨水，北側(cè)相鄰為居住用地。 西側(cè)隔蘇州運(yùn)河為南環(huán)橋批發(fā)市場(chǎng)（商業(yè)），南側(cè)隔水相望為規(guī)劃中的湖中綠島。 在岸線分布上，沿獨(dú)墅湖一側(cè)岸線共計(jì) 1257.2m，其中北側(cè)地塊（ a地塊）沿湖岸線長(zhǎng)度為 511.76m，南側(cè)地塊（ b地塊）沿湖岸線長(zhǎng)度為 745.48m。 沿河岸線集中于 b地塊，長(zhǎng)度為 558.9m。 案例 1. 優(yōu)質(zhì)的外部資源 三面環(huán)水的資源我們?cè)鯓永脙r(jià)值最大？是不是應(yīng)該與其它資源區(qū)別對(duì)待？ 幾百米的臨水面應(yīng)該怎樣利用？是都規(guī)劃獨(dú)棟別墅還是擺高層豪宅？ 高層住宅既沒(méi)有利用水面資源也沒(méi)有利用別墅社區(qū)景觀資源 案例 2：晶藍(lán)半島項(xiàng)目的外部資源有限，只能依靠自己創(chuàng)造一個(gè)大的景觀中庭，來(lái)解決特色景觀資源的問(wèn)題 一期景觀視線分析表 好景觀（套） 較好景觀視線（套） 較次景觀視線（套） 優(yōu)質(zhì)景觀率 % 客臥見(jiàn)中庭 見(jiàn)河又見(jiàn)庭 僅見(jiàn)河 臥室見(jiàn)中庭 一單元 50 18 36 7 14 54% 二單元 52 36 18 14 7 69.29% 三單元 52 36 18 14 7 69.29% 四單元 52 18 36 7 14 55.18% 五單元 48 16 30 51.60% 小計(jì) 254 108 108 58 72 說(shuō)明： 1、優(yōu)質(zhì)景觀視線包括能看見(jiàn)景觀中庭和府河 2、面向社區(qū)外方向 9樓以下暫時(shí)考慮景觀較差 3、 5單元西南面 X3戶型景觀條件較差 案例 2：晶藍(lán)半島精密計(jì)算每戶資源， 盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 晶藍(lán)半島一期景觀單元分析表 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 (產(chǎn)品類型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積（案例） 疊拼別墅剖面圖 90 105 90 105 90 105 90 105 0 30 50 100 半地下室（ 帶庭 院 ） 附送閣樓 四層 三層 二層 首層 附送閣樓 一樓 二樓 聯(lián)排： 200 250（實(shí)得 350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院 疊拼： 180 220（實(shí)得 220300） 送 : 4F閣樓，半地下層庭院 案例：贈(zèng)送半地下室和閣樓面積 90 120 90 120 聯(lián)排別墅剖面圖 0 30 60 150 半地下室（帶采光庭院） 附送閣樓 二層 首層 重慶睿城大院 聯(lián)排戶型解析 送閣樓 贈(zèng)送車庫(kù) 贈(zèng)送半地下室 后花園 前花園 疊拼戶型解析 送閣樓 后花園 獨(dú)立入戶樓梯 贈(zèng)送車庫(kù) 贈(zèng)送半地下室 前花園 空中花園 面積贈(zèng)送案例 重慶睿城大院 花園洋房 (優(yōu)化面積后的大城小院 )： 控制平層數(shù)量，控制單套面積大小 每個(gè)單元： 4戶底躍， 6戶平層， 2戶頂躍，電梯花園洋房 送閣樓 車庫(kù) 贈(zèng)送半地下室 前花園 空中花園 平層 120平米 頂躍 170 180平米 底躍 140 150平米 后庭院 1 2 3 4 5 6 7 面積贈(zèng)送案例 重慶睿城大院 三千城將政府要求的首層架空部分 送給二層客戶作私家花園 架空層贈(zèng)送案例 “ 拿來(lái)主義 ” -復(fù)制模塊 1、利用 產(chǎn)品庫(kù) （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 3、會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 三、復(fù)制模塊 1、利用產(chǎn)品庫(kù)（ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 3、會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 現(xiàn)代風(fēng)格 的七合院模型 風(fēng)格可變 更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計(jì)，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場(chǎng)而變。 已有： 現(xiàn)代風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 英國(guó)都繹風(fēng)格 英國(guó)都繹風(fēng)格 的七合院模型 西班牙風(fēng)格 的七合院立面 案例：七合院模塊復(fù)制 七合院模塊的多種組合模式 七合院 項(xiàng)目運(yùn)用 七合院院設(shè)計(jì)時(shí)同樣考慮了產(chǎn)品模塊化和對(duì)復(fù)雜地形的適應(yīng)性，因此布局簡(jiǎn)單，移植方便?？纱罅抗?jié)省項(xiàng)目研究、運(yùn)作的難度和時(shí)間。 項(xiàng)目 A 項(xiàng)目 B 模塊可方便使用于不同項(xiàng)目，大幅加快項(xiàng)目進(jìn)度。 “ 削減龍?zhí)?” -配套用房最小化 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房 會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層 網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室底板上 底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積 391平米 地下泳池 晶藍(lán)半島會(huì)所案例 北京半壁店會(huì)所案例 室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、 跳操房均布置在地下一層 地上可作為臨時(shí)售樓處和商業(yè)，沿街布置 地上面積： 400平米左右 “ 錦上添花 ” -贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘 1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量。 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 五、贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘 1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例 。 C A A A A A A B B B B C C C C 2-2剖面 1 1 A A A B B 1 1 2 2 2 2 A A A A A A B B B B B B C C 1-1剖面 B 成都郫縣項(xiàng)目案例 洋房 A戶型底層挖掘 下層前花園贈(zèng)送 A戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積 1、邊戶型，一躍二。面積： 194 2、贈(zèng)送親地花園： 45 3、贈(zèng)送地下架空： 106 入戶花園贈(zèng)送 下層后花園贈(zèng)送 地下室架空贈(zèng)送 成都郫縣項(xiàng)目案例 洋房 B戶型底層挖掘 下層前花園贈(zèng)送 B戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積 1、一躍二。面積： 171 2、贈(zèng)送親地花園： 69 3、贈(zèng)送地下架空： 77 臺(tái)式花園贈(zèng)送 下層花園贈(zèng)送 地下室架空贈(zèng)送 成都郫縣項(xiàng)目案例 入戶花園贈(zèng)送 C戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積 1、邊戶型，二躍三。面積：198203 2、贈(zèng)送親地花園： 46.7 3、贈(zèng)送平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：約 20 私家花園贈(zèng)送 地下室架空贈(zèng)送 成都郫縣