物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內容

1、物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內容方案設計階段的前期介入工作：設備房設計：中控室中控室和消防控制室合二為一。具備自然采光和通風.位置宜設置在小區(qū)相對居中位置。大型社區(qū)中控室數量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯(lián)網至總中控室內。地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2。6米結構頂）小區(qū)出入口數量，配套設施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區(qū)安防設施及標準等.配電室、發(fā)電機室、大型空調機房配電室、發(fā)電機房宜居中設置，控制其數量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響.不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm

2、以上，或采用更安全的防洪防水措施。其他設備房根據設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。商業(yè)配電室，冷凍站設置獨市值班室.通風窗設防鼠網，電梯機房通風窗外設雨棚。配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。強、弱電水井采用通開鑰匙。除設計消防通風系統(tǒng)外，設備房應設置排風扇。底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內外溫差形成的結露現象，對設備設施帶來的損壞。設備房墻地面地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料設備房地面均采用普通防滑地磚。有水設備房間設置排水溝及鑄鐵算

3、子。出入口數量確定出入口在滿足規(guī)劃的同時，數量宜偏少。根據小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經營。車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少小區(qū)內設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準.商業(yè)、soho樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。形成收水口的組團大門等應設置截水溝。生活、建筑垃圾收集點確定與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高

4、度。根據地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據垃圾箱形式需要而定。一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置。圍墻方式的確定圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。高度不低于2。2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖.實體闈端面層不使用淺色材料。不采用強度較低的圍網、柵欄等。人車交通流線的確定宜采用人車分流。車行宜直接進入車庫。樓棟與車庫設置相連通道。配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等項目相對集中位置。獨立管理，出入口

5、單獨向小區(qū)外。面向小區(qū)外、水電氣單獨計量。會所宜辦理獨立產權，商業(yè)性質。物業(yè)用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定管理處、客戶中心一般合并設置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區(qū)外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區(qū)相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據業(yè)態(tài)設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠保安用房需有采光條件，根據小區(qū)面積，可集中或分開設置，數量以1-2個點為宜，對業(yè)主影響小,宜設置獨立向外的出入通道。過渡性物業(yè)用房位置根據實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用

6、需要預留自然通風良好，且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定1）公用衛(wèi)生間：高層公寓樓在-層設置。每組團設置。社區(qū)商業(yè)根據服務半徑考慮。商業(yè)每層設置一組（考慮服務半徑，以120米為宜，平街層不設置）出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應在門崗設置衛(wèi)生間。集中商業(yè)除首層外的其他樓層設置衛(wèi)生間。保潔間：高層公寓樓每棟大堂或架空層設置?；▓@洋房每個組團設置.別墅每組團設置。商業(yè)每層設置（考慮服務半徑，以120米為宜）.社區(qū)商業(yè)根據服務半徑考慮。面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明.施工圖設計階段：（一）土建部分（只針對清水房）：1）車庫圖紙設計部分建議出入口車道a）長于10米坡道，設置3道

7、截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區(qū)做適當增加。b）木坡度8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。車庫排水溝c）排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水算子。管溝防返水d）與設備房相連的管溝應采用防滲水和返水措施。車庫雨污井、提排e）車采用防臭井蓋；提排設置超高水位報警信號到中控室（提排不能設置在業(yè)主產權范圍內）f）提排泵坑蓋采用輕質材料;必須采用水泥蓋的提排井蓋應利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應設置提升著力掛件（或孔）。g）深度大于1.2米的必須設計爬梯。進出車庫擋墻上的管線孔或套管應有效封堵。出入口均應設置

8、帶色環(huán)的限高桿并配置限高標示；各防火分區(qū)卷簾門應設置限高標示（雙行道在卷簾門兩邊均應設置）.關注柱網間車位布置的合理性；（凈間距一般在8米左右為宜）。車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響設備房平而布置方便維修及日常保養(yǎng).配電房位置不影響住宅.重要設備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調機房等不宜設置在最底層，必須設置在最底層時，設備房地面應高出房間外300mm-500mm左右.管井及樓層設備間管井及設備間的檢修通道應設在公共區(qū)域.管井設置排水及防水（樓層內設置保沽取水點的管井墻地面均應作滿防水，規(guī)避結露現象造成的墻面返潮至戶內）。建筑強電部分：1）光源選擇及控制回路：光源選

9、擇及控制見附件.樓道燈具安裝距地面應低于3米；公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修；紅外感應開關（延時時間60180s可調，感應距離3米，感應角度115度）發(fā)電機電源供電范圍：發(fā)電機：h）保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數和同時系數。i）主力店：主力店應單獨設置發(fā)電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發(fā)電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取UPS電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足24小

10、時使用。應急燈盒：設備房設應急燈。發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電來后發(fā)電機延時3分鐘停止.集中商業(yè)商鋪應急照明電源與備用電源分開設置，雙電源轉換設置在商鋪內。建筑弱電部分：戶內對講門機：主干線IP到單元/單元進戶為總線。信息發(fā)布功能。各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。對講話機斷線、短路斷電及數據線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。蓄電池滿足戶內對講及報警停電后繼續(xù)使用24小時。信號分支器具有隔離保護功能。對講分機、信號分支器一個項目預留5套備品備件以滿足維修替代使用.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。戶內報警：軟件即時（延時w2S）顯示戶內報警

11、信息（如房號、報警類型）并聲音提示.報警時彈出戶內相關信息.戶內報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。軟件數據自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。監(jiān)控設備：攝像機實時監(jiān)視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質錄像存儲30天.能自動或手動切換，在畫面上應有攝像機的編號、地址和時間顯示。報警發(fā)生時相關監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。硬盤錄像機宜支持全DI錄像格式。支持不少于50臺的以太網聯(lián)網，支持雙碼流網傳。支持各類報警、實時

12、及錄像信息上傳.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。圍墻應設置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。周界報警:報警時聯(lián)動打開對應圍墻探測燈和彈出對應攝像機畫面。圍墻高度不宜低于2.2米,技防與物防安裝間隙不大于0.4米。軟件即時（延時W2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。報警時彈出電子地圖信息。軟件布撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。軟件數據自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。給排水部分1）保潔取水點設置高層住宅首層、頂層及每隔10層設置。SOHO樓首層、

13、頂層及每隔3層設置。寫字樓每層設置?；▓@洋房每單元首層（或負一層）設置。別墅在環(huán)境中設置（與綠化取水點合用）。車庫每層設置保潔取水點，且端柱立面應貼1.2米X1。2米的瓷磚（100米以內居中設置，大于100米的車庫間距6080米設置，管徑不低于20;洋房可以與設置在負一層的樓棟保潔取水點合用）。水泵房、中控室、中央空調機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應在房間內或附近設置保潔取水占八、-綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議供水系統(tǒng)采用環(huán)網供水，主管管徑不低于DN63;每小環(huán)網供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。給水管分級控制，小環(huán)網之間應連通并設置閥門采用成品快速取水閥，快速取水閥前設

14、置球閥；每50米靠路邊設置，景觀面積20平米以上的綠地應采用噴灌方式。景觀部分1）水體數量及體量設置水體數量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。水容量大于25立方米應采用循環(huán)系統(tǒng)。大于300M3,設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥門。大于200M3的水體設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。泵坑不設在水體內。采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控制，控制箱結合照明控制箱設在門崗處。景觀給水設計供水系統(tǒng)采用環(huán)網供水，主管管徑不低于DN63。給水管分級控制.采用成品快速取水點，每50米靠路邊

15、設置；高邊坡地帶應采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動噴灌。園區(qū)排水設計單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。游泳池及配套用房布置對外有經營條件，宜與會所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。游泳池設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。泳池四周設置痰槽.采用系統(tǒng)吸污。更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。工程建設階段：（一）土建部分（只針對清水房）：1）商業(yè)及住宅煙道豎向煙道不能直角轉彎。煙道應伸

16、向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于20米。頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能經過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。商業(yè)煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙道匯集排放。洋房、別墅均設置排煙道.空調機安裝位置空調位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調室外機尺寸。裝飾百葉正投影間距宜不低于10cm.（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）空調位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調機位設置地漏，空調擱板做防水且泛水高度不低于10cm,向地漏找坡?？照{外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬?？照{

17、機位設計時應考慮在自有使用權范圍內出入安裝。（增加的側回風百葉設置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設置。分體式空調機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調外機墻面安裝的強度。連接內外機的冷媒管長度控制在3米內，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內）戶式中央空調：a）室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側排風對植物和相鄰住戶的影響；結構設計時應設計好戶內外管線安裝通道的預留預埋。b）室外機位必須設置排水接口。c）預留主機安裝時的運輸通道。d）交付標準安裝到位的空調系統(tǒng)，控制器安裝在室內。建筑強電部分：1）維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量維

18、修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設置220V16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應根據位置優(yōu)勢來確定，一般為380V1030kw。公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產權的區(qū)域或商鋪內；圍墻照明線纜敷設及轉線井不宜設置在圍墻外.公用電纜井不能面向商鋪內開門。計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。建筑光彩照明l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。建筑弱電部分：1）安保人員巡更系統(tǒng)安裝：軟件實時顯示巡更計劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（

19、在線巡更）。巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數據。超時、漏點等非正常信號語音或聲光提示，并自動調出非正常信息.軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文字、語音提示）軟件數據自動備份/恢復、報警記錄自動覆蓋。車管系統(tǒng)安裝：軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。住宅臨時卡由人工收/發(fā)卡，出場時固定卡自動開閘，臨時卡確認后手動開閘。商業(yè)車庫設集中收費亭及收費電腦，帶司機進出場圖像抓拍功能，進口自動取卡、出口自動吞卡。系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能.道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統(tǒng)出入口有防砸車裝置。道閘起

20、桿到啟桿完畢W2S,刷卡到啟桿完畢W4S.一卡一車，防重入功能.終端機支持信息處理功能。商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張/戶，別墅2張/戶.門禁系統(tǒng)安裝：車管門禁一卡通。軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。對卡授權、發(fā)行、掛失、解掛、補發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關資料?？ㄆ捎肐C、EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張/戶，別墅3張/戶（可采用10CM近距離卡）。背景音樂系統(tǒng)安裝：能播放CD、MP3等格式的音樂。調節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，但不吵人.給排水部分1）消防末端試水裝置、閥

21、門位置消防末端放水閥應設在公區(qū)有排水的位置。信號碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網閥門宜設置在公共區(qū)域。下沉式花園的排水方式建議設置有組織排水.采用提排排水時，提排井應設在公共區(qū)域，設置超高水位報警信號到中控室暖通部分1）戶式中央空調室外機安裝位置安裝基座與住宅結構分離，避免共振。應選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺。天然氣管網安裝及預留預埋餐飲商鋪天然氣調壓箱至商鋪內的管道安裝完成。住宅區(qū)的調壓箱設置在公共區(qū)域，不設置在業(yè)主私家花園內。保安宿舍、游泳池、會所設置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。管道保溫材料空調風管及吊頂內的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫

22、，同時用鍍鋅板做外防護。柴油發(fā)電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。景觀部分1）景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。高度不低于2.2米，縱向1。5米范圍內無攀爬支撐點。鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。實體圍墻面層不使用淺色材料?？刁w娛樂設施獨立設置的網球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。設施于景觀中的健身娛樂設施，按每200米半徑范圍內設置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性;地面設置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設的構件應做防腐處理;應設置器材使用須知告示牌

23、硬景鋪裝石材選擇：耐臟、防滑花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。軟景內有人員經過的位置：設汀步石.公區(qū)設施設備）或室位置要求：非業(yè)主使用的設備設施（如公區(qū)水表、車庫通風井、天然氣調壓箱、配電箱等外消防栓不能安裝在業(yè)主產權范圍內。項目檢查及驗收階段：（一）土建部分驗收（只針對清水房）：1）房間幾何尺寸檢查天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內。墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。地面水平度檢查是否符合規(guī)范要求。墻面空鼓裂紋檢查墻面空鼓情況檢查，并進行修補。裂紋檢查，確定不是結構性裂紋，并對裂紋進行修補門窗安裝及成品保護情況檢查檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調節(jié)。門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進行更換。門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。強電安裝部分驗收1）強電配電箱安裝情況檢查配電箱各線路是否接線正確，保證不出現短路情況。配電箱開關排布是否美觀，整齊。各房間