房地產(chǎn)糾紛案仲裁的特點與程序,經(jīng)濟(jì)法論文

房地產(chǎn)糾紛案仲裁的特點與程序,經(jīng)濟(jì)法論文摘要：近年來，社會經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的同時，城市化進(jìn)程的步伐逐步加快，各項基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在很大程度上，也極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，在建設(shè)規(guī)模和數(shù)量大幅度增長的同時，也逐步顯露出了一些問題和缺陷，國家相關(guān)部門已經(jīng)針對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策與措施，對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是當(dāng)下仍存在眾多問題急需解決，相關(guān)制度體系亦在進(jìn)一步完善中。在房地產(chǎn)糾紛案件當(dāng)中，科學(xué)合理的仲裁手段亦能及時、有效化解糾紛，文章通過對房地產(chǎn)糾紛案件仲裁的原則處理程序進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步討論了房地產(chǎn)糾紛的實務(wù)問題，希望能夠在房地產(chǎn)糾紛案件審理經(jīng)過中充分發(fā)揮仲裁手段的重要作用。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);糾紛;仲裁手段;存在問題;解決策略;房地產(chǎn)作為我們國家新興行業(yè)，在高速發(fā)展經(jīng)過中，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，也帶來了眾多挑戰(zhàn)，成為重要的社會突出問題，與人們的生活密切相關(guān)。一般情況下，仲裁手段主要指的是在出現(xiàn)爭議或矛盾的情況下，各方當(dāng)事人在訂立有效仲裁協(xié)議的情況下，當(dāng)事人通過向相關(guān)機(jī)構(gòu)提交爭議，進(jìn)而有效解決問題的經(jīng)過。機(jī)構(gòu)仲裁機(jī)構(gòu)會結(jié)合案件的事實根據(jù)與當(dāng)下法律規(guī)定，給出合理的裁判，到達(dá)解決糾紛的目的。房地產(chǎn)當(dāng)中的糾紛仲裁，和人民法院的審訊活動存在一定的不同。一、房地產(chǎn)糾紛案件中必須遵循的原則〔一〕公平合理原則公平合理原則主要是對民法基本原則的詳細(xì)化，其反映出了民法的價值與精神思想，并且將其當(dāng)作是愈加廣泛的指導(dǎo)性思想，要遵循一般指導(dǎo)思想，一種可作為判定基礎(chǔ)的準(zhǔn)則，而不是詳細(xì)的法律規(guī)則。在民事活動中以利益平衡作為價值判定標(biāo)準(zhǔn)，所以，公平原則是一條法律適用原則，當(dāng)民法法規(guī)缺乏規(guī)定時間，可根據(jù)公平原則來變動當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，司法判決應(yīng)當(dāng)兼顧公平合理，作出合理判決。針對當(dāng)事人之間的合同關(guān)系提出要求，當(dāng)確定合同內(nèi)容時，應(yīng)當(dāng)遵循指導(dǎo)性原則[1]。在房地產(chǎn)糾紛案件處理經(jīng)過中，一定要嚴(yán)格參照詳細(xì)的實時狀況與法律根據(jù)，將兩者之間有效結(jié)合起來，進(jìn)而保障房地產(chǎn)糾紛相關(guān)問題能夠得到公平合理解決，進(jìn)而有效解決當(dāng)下存在的矛盾。在進(jìn)行仲裁解決相關(guān)問題經(jīng)過中，必需要遵循有法可依，依法處理。其次，對于一些法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定的情況，仲裁機(jī)構(gòu)方面是有權(quán)利根據(jù)公平合理的基礎(chǔ)原則進(jìn)行處理?！捕硡f(xié)議管轄原則仲裁協(xié)議不存在級別管轄或者是地域管轄等區(qū)別，仲裁機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定。在各方存在有效仲裁協(xié)議下，仲裁委員會具有管轄權(quán)。依(中國仲裁法〕相關(guān)規(guī)定，對于仲裁協(xié)議中并未進(jìn)行明確的事項以及約定的事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的，則仲裁協(xié)議無效。仲裁庭不具備管轄權(quán)。如婚姻、繼續(xù)案等。按照仲裁法司法解釋相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人向人民法院申請確認(rèn)仲裁協(xié)議效力的案件，由仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)所在地的中級人民法院管轄；仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)不明確的，由仲裁協(xié)議簽訂地或被申請人住所地的中級人民法院管轄。法律就涉外仲裁另有規(guī)定的除外?！踩骋徊媒K局原則房地產(chǎn)糾紛案件審理經(jīng)過中，當(dāng)仲裁機(jī)構(gòu)開展審訊工作，并進(jìn)行了裁判，當(dāng)事人不能將一樣的房地產(chǎn)糾紛案件再次提起訴訟或上訴，依法自裁決書作出之日起發(fā)生法律效力，即仲裁結(jié)果是具有一裁終局法律效力的；假如雙方當(dāng)事人對最終的仲裁結(jié)果不滿意，仲裁機(jī)構(gòu)以及人民法院有權(quán)不予受理。對于仲裁裁決的申請撤銷的，亦必須是符合法定情形，方可向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷[2]。二、房地產(chǎn)糾紛案件仲裁的特點第一，固然房地產(chǎn)糾紛案件的仲裁機(jī)構(gòu)通常都是由相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)定的，但事實上，在實際工作開展經(jīng)過中，仲裁機(jī)構(gòu)可獨立開展相關(guān)仲裁活動，行使本身權(quán)利；不管是在什么地區(qū)，仲裁機(jī)構(gòu)作為比擬特殊的機(jī)構(gòu)存在，其不存在從屬關(guān)系或者是等級關(guān)系劃分，通常情況下，主要是比擬特殊化的社會公益組織的團(tuán)體，且擁有一定的法律意識[3]。第二，相關(guān)法律中明確規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛案仲裁不受地域管轄。主要是由當(dāng)事人自行協(xié)商確定。比方，惠州毗鄰東莞、深圳、廣州地區(qū)的房地產(chǎn)糾紛案件，并不一定只依靠惠州的仲裁機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行仲裁，可以就近選擇交由東莞、深圳、廣州等城市的仲裁機(jī)構(gòu)裁決。第三，仲裁在解決房地產(chǎn)糾紛時，存在處理上的特殊性。如對于賣方出售尚在抵押貸款中的房產(chǎn)，通常在未消除抵押權(quán)的情況下，買受人請求出賣人繼續(xù)履行時，由于抵押銀行通常并非買賣合同中的一方當(dāng)事人。故此，在審理的經(jīng)過中，仲裁庭通常會按照(中國合同法〕第一百一十條的規(guī)定行使釋明權(quán)，若經(jīng)過審理以為繼續(xù)履行存在障礙，當(dāng)事人能否變更仲裁請求為解除合同并支付違約金。若當(dāng)事人堅決不同意變更的，則可能會駁回仲裁請求，由當(dāng)事人另尋途徑解決爭議。比方再次通過仲裁方式，提起合同解除相關(guān)訴請并要求支付違約金等。因而，對于有抵押的房產(chǎn)，通過仲裁的方式請求繼續(xù)履行的情況下，確實會與法院的處理上存在不同，甚至處理結(jié)果的差異。三、房地產(chǎn)糾紛的仲裁程序〔一〕案例分析房屋的出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立了房屋買賣合同，出賣人屢次配合買受人到不同銀行辦理按揭貸款。其后，因買受人征信因素不能在約定時間通過銀行的貸款審批，買受人要求變更協(xié)議，并采用第三方袁某某名義購買。出售人同意并訂立變更協(xié)議。然而，變更后，銀行貸款仍不能審批且經(jīng)過催告買受人沒有能力一次性付款，出售人于是單方行使解除權(quán)。后買受人訴請至法院要求繼續(xù)履行并請求判令賣方支付違約金，而賣方則反訴要求確認(rèn)合同解除并判令兩買受人支付違約金。法院二審終審確認(rèn)合同解除且應(yīng)由買受人向出售人支付違約金，終審〔2021〕粵19民終8274號民事判決書已發(fā)生法律效力。依上述生效法律文書，買受人袁某某、馮某某應(yīng)向申請執(zhí)行人劉某某、賴某某支付違約金136000元及訴訟費(fèi)5800元。〔二〕房地產(chǎn)糾紛仲裁程序1．申請受理根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人申請仲裁必需要符合下面條件：首先，具有仲裁協(xié)議，當(dāng)事人自愿將雙方發(fā)生的事情或者是可能發(fā)生的事情、存在的民事爭議關(guān)系提交給第三方機(jī)構(gòu)，由其作出裁決。其次，仲裁請求與事實情況比擬詳細(xì)，必需要符合仲裁機(jī)構(gòu)的受理范圍，當(dāng)事人需提交仲裁協(xié)議與申請書。本案中，即便出售人劉某某、賴某某與買受人馮某某以及第三人中介公司訂立有效的書面仲裁協(xié)議，但假如(變更買受人協(xié)議書〕中的買受人袁某某并沒有簽署該仲裁條款，則作為案外人的袁某某能否有權(quán)參加仲裁程序呢？不同的仲裁機(jī)構(gòu)確立了不同的仲裁規(guī)則。若按照(中國廣州仲裁委員會仲裁規(guī)則〕，同一仲裁協(xié)議的案外人參加仲裁，要區(qū)分是申請人還是被申請人，也要區(qū)分仲裁庭能否已組成。依該會仲裁規(guī)則第二十三條，申請人追加同一仲裁協(xié)議中的案外人作為共同被申請人的，能否接受，仲裁庭組成前由本會決定，仲裁庭組成后由仲裁庭決定。仲裁庭具有對房地產(chǎn)糾紛案件形式仲裁權(quán)，也是裁決權(quán)益的重要組織形式。仲裁庭的組成，通常主要分為兩種：第一種是由各方各自選擇仲裁員，第二種是由仲裁機(jī)構(gòu)指定。當(dāng)事人在收到受理通知或仲裁通知之日起于限定期限內(nèi)沒有選定或共同選定仲裁員、首席仲裁員的，仲裁庭全部成員將由仲裁委員會主任指定。組成仲裁庭之后，仲裁機(jī)構(gòu)要根據(jù)其實際組成狀況及時通知當(dāng)事人，嚴(yán)格根據(jù)法律規(guī)定，自行回避，當(dāng)事人有權(quán)行使回避權(quán)[4]。2．保全房地產(chǎn)糾紛案件中的保全，其主要被分為財產(chǎn)保全與證據(jù)保全兩種，證據(jù)保全主要指的是在進(jìn)行仲裁經(jīng)過當(dāng)中，在獲取相關(guān)證據(jù)時比擬困難，或者是無法獲得證據(jù)時，一方當(dāng)事人可結(jié)合實際情況申請證據(jù)的保全。財產(chǎn)保全主要指的是仲裁機(jī)構(gòu)在未做出裁決之前，一方當(dāng)事人因另一方當(dāng)事人的行為或其他原因，可能使裁決不能執(zhí)行或難以執(zhí)行的，能夠申請保全。因而，財產(chǎn)保全也屬于比擬特殊的司法保衛(wèi)制度，有利于仲裁程序的穩(wěn)步開展，最大程度上維護(hù)仲裁裁決的法律效力[5]。(1〕證據(jù)保全。當(dāng)證據(jù)可能會被損壞或者是無法取證的狀況下，當(dāng)事人是能夠依法申請證據(jù)保全的，并將申請通過仲裁機(jī)構(gòu)提交到相應(yīng)的人民法院。(2〕財產(chǎn)保全。仲裁機(jī)構(gòu)在處理房地產(chǎn)糾紛案件經(jīng)過中，為了最大程度上保障裁決生效之后能夠嚴(yán)格執(zhí)行，且盡可能減少財產(chǎn)損失的情況，會根據(jù)當(dāng)事人所提出的詳細(xì)申請，對存在爭議的相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)過相應(yīng)法院作出查封，該查封期間通常是限制交易過戶以確保裁決的可執(zhí)行。3.開庭與裁決房地產(chǎn)糾紛案件仲裁經(jīng)過中，一般是需要開庭進(jìn)行的。假如協(xié)議不開庭，仲裁庭可根據(jù)申請書以及其他相關(guān)材料進(jìn)行裁決，仲裁不會公開進(jìn)行。其次，還應(yīng)當(dāng)制作相應(yīng)的裁決書，并由仲裁員進(jìn)行簽名；對裁決書持有不同意見的仲裁員，可不簽名，裁決書施行之日起產(chǎn)生法律效力。4.撤銷裁決與執(zhí)行仲裁案件十分是房地產(chǎn)糾紛案件，存在下面情況時，當(dāng)事人可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾埑蜂N：沒有仲裁協(xié)議；裁決結(jié)果不在協(xié)議范圍之內(nèi)或仲裁機(jī)構(gòu)沒有仲裁權(quán)的；仲裁庭的組成或仲裁程序違背法定程序的；裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造情況的；對方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)及仲裁員在仲裁中有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決，一方當(dāng)事人逾期未履行的，另一方當(dāng)事人依法向法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。四、結(jié)束語隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在快速擴(kuò)張的同時，也面臨著眾多問題與挑戰(zhàn)，在對糾紛案件處理經(jīng)過中，仲裁手段發(fā)揮著重要的作用，是極為重要的策略之一。隨著各項制度體系的不斷發(fā)展與完善，房地產(chǎn)仲裁程序也有效解決當(dāng)下存在的問題和矛盾，不管是仲裁機(jī)構(gòu)相關(guān)部門或是部門都應(yīng)當(dāng)充分意識到，在處理房地產(chǎn)糾紛案件經(jīng)過中，固然有著眾多優(yōu)勢，能夠創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，但是仍然存在一些需要完善的地方。因而，為了保障房地產(chǎn)糾紛仲裁的效率及穩(wěn)定發(fā)展，就必需要積極采取更有效靈敏的方式方法，針對當(dāng)下我們國家房地產(chǎn)糾紛案的實際情況，不斷地更新與發(fā)展，完善相關(guān)法律乃至各仲裁機(jī)構(gòu)的規(guī)則，才能夠充分發(fā)揮仲裁手段在房地產(chǎn)糾紛案件處理經(jīng)過中的重要作用和價值。以下為參考文獻(xiàn)[1]牛軍．二手房交易若干疑難問題探析一起二手房買賣糾紛引發(fā)的法律考慮[J]．仲裁研究，2021(1):76-85.[2]馮國鴻.關(guān)于仲裁審理房產(chǎn)中介