青島敦化路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 青島敦化路地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 目錄 第一章：項(xiàng)目概況 第二章：市場情況分析 第三章：項(xiàng)目 析 第四章：項(xiàng)目建設(shè)方案 第五章：成本測算、財(cái)務(wù)效益、投資風(fēng)險(xiǎn) 2 一、 報(bào)告目的 1、 了解市場狀況、市場形勢 2、 了解地塊周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài) 3、 分析項(xiàng)目可行性 4、 為項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)依據(jù) 二、 報(bào)告依據(jù) 1、 青島市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 2、 青島房產(chǎn)交易中心 3、 行業(yè)資源共享 4、 青島市城市總體規(guī)劃（ 1995） 5、 市場調(diào)查研究 6、 源 7、 青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均水平 3 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 報(bào)告中簡稱“該項(xiàng)目” 二、地塊位置 項(xiàng) 目位于青島市市北區(qū)敦化路 (延吉支路斜對(duì)面 )，地處中央商務(wù)區(qū)核心地帶，同時(shí)位于青島市熱電股份有限公司西北角，地形呈“ L”形分布。周邊主要有青島市阜外醫(yī)院、市北區(qū)區(qū)政府、 家樂福、 市圖書館、市檔案室、維多利亞洗浴休閑中心、小背蔞全國連鎖名店等。 4 項(xiàng)目地理位置圖（項(xiàng)目位置即“百合花園”文字所示方位） 三、規(guī)劃條件 根據(jù)資料顯示，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表（略） 四、地塊現(xiàn)狀 5 該地塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在為大部分已拆遷地，部 分還未拆遷。地貌情況如圖。 五、周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊位于青島市中 央商務(wù)區(qū)核心地段，近鄰市北區(qū)區(qū)政府和市圖書館，地理位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)、商業(yè)、文化、休閑、交通等配套齊全。 6 市政配套： 市北區(qū)區(qū)政府、市圖書館、市檔案館、購物：家樂福、友客便利店 餐 飲： 肯得基、大背蔞（全國食用菌名店店）、茶樓 學(xué) 校： 馨馨幼兒園、敦化路中學(xué)、 53 中 醫(yī) 院： 青島阜外醫(yī)院、市北區(qū)中醫(yī)院 公 交 車： 370 路、 308 路、 309 路 銀 行： 交行、華豐農(nóng)村信用社 附近社區(qū)： 百合花園、良辰美景、環(huán)宇康庭、鵬歡花園、榮昌花園 第二章 市場情 況分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 一、青島市的 地理環(huán)境、 人口 和經(jīng)濟(jì) 7 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119 30 121 00、北緯 35 35 37 09，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。青島市共有 720 萬人，其中，市區(qū) 246 萬人，五市 473 萬人。 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29 平方公里，總?cè)丝?46 51 萬 ，是個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)。 青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ，極端高氣溫 （ 2002 年 7 月 15 日），極端低氣溫 （ 1931 年 1 月 10 日）。全年 8 月份最熱，平均氣 溫 ； 1 月份最冷，平均氣溫 。日最高氣溫高于 30 的日數(shù)，年平均為 ；日最低氣溫低于 5 的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17、 57、 21、 5。年降水量最多為 米（ 1911 年），最少僅 米（ 1981 年），降水的年變率為 62。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。巴。年平均風(fēng)速為 /秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均相對(duì)濕度為 73， 7 月份最高，為 89； 12 月份最低，為68 。青島海霧多、頻，年平均濃霧 、輕霧 。 青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海 8 洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 1981 年 4 月，青島被列為全國 15 個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一； 1984 年 4 月，被列為全國 14 個(gè)對(duì)外開放的沿海港口城市之一；1986 年 10 月 15 日，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家計(jì)劃單列市，賦予相當(dāng)省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限； 1994 年 2 月， 被列為全國 15 個(gè)副省級(jí)城市之一。青島城市發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)建 有特色的 現(xiàn)代化國際大城市 。 青島是中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。 青島是中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市和中國十佳商務(wù)城市，獲得 “ 企業(yè)家滿意獎(jiǎng) ” 。 青島是首批全國文明城市。 青島是全國兩個(gè) “ 中國品牌之都 ” 之一。 青島是國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市，獲得 “ 中國人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 。 青島榮獲 2005 年 “ 公眾最向往的中國城市 ” 第一名。 青島是 2008 年第 29 屆奧運(yùn)會(huì)帆船比賽舉辦城市， 是中國的 “ 帆船之都 ” 。 青島是中國 14 個(gè)沿海開放城市和 8 個(gè)國際會(huì)議城市之一。 青島是中國重要的外貿(mào)口岸之一。 青島是中國重要的海洋科研基地。 9 經(jīng)濟(jì)與發(fā)展 青島經(jīng)過 20 余年的改革開放和不斷進(jìn)行的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。初步核算， 2005 年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 (元，增長 ，為 1994 年以來的最高增幅。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 20 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 16 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國城市中居第 10 位，在 15 個(gè)副省級(jí)城市中居第 4 位。 青島與 192 個(gè)國家和地區(qū)有貿(mào)易關(guān)系。截至 2005 年末，共有 77 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資 142 個(gè)項(xiàng)目。 青島農(nóng)業(yè)資源豐富，盛產(chǎn)糧油、林果、畜牧、水產(chǎn)品，平度大澤山葡萄飲譽(yù)海內(nèi)外。青島海區(qū)港灣眾多，灘涂廣闊，土質(zhì)肥沃，餌料豐富，有多種水生物棲息繁衍，如鯛魚、黃魚、鱸魚、鮑魚、牡蠣、寨魚及對(duì)蝦 、干貝、海參、螃蟹、海螺等。 青島擁有一批中國知名企業(yè)，如海爾集團(tuán)、海信集團(tuán)、青島鋼鐵控股集團(tuán)、青島啤酒股份有限公司、澳柯瑪集團(tuán)、頤中煙草 (集團(tuán) )、雙星集團(tuán)、青島廣源發(fā)集團(tuán)、利群集團(tuán)、青島港 (集團(tuán) )、青島建設(shè)集團(tuán)、山東綺麗集團(tuán)等。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；海爾集團(tuán)是改革開放后迅速崛起的企業(yè)， 2005 年實(shí)現(xiàn)全球營業(yè)額達(dá) 1039 億元人民幣；海信集團(tuán)、雙星集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)等均已成為中國的名牌企業(yè)。 10 青島，榮獲 “ 中國品牌之都 ” 的稱號(hào)，擁有中國大陸唯一的世界最具影響力百強(qiáng)品牌 海爾，另擁有中國名牌產(chǎn) 品 44 種，中國馳名商標(biāo) 15 個(gè)，有 5 家企業(yè)獲得國家質(zhì)量管理獎(jiǎng)。 青島市境內(nèi)上市公司 10 家 (發(fā)行股票 11 只 )，境外上市公司 2 家； 12 家上市公司已累計(jì)融資 124 億元，股票基金交易額 元； 二、青島城市規(guī)劃及建設(shè) 1【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 兩點(diǎn)一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成 相對(duì)集中與適度分散 相結(jié)合的城市 組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的 沙子口 、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積 方公里，實(shí)際居住人口 230 萬人，人均建設(shè)用地 。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 11 山東半島城市群總體規(guī)劃（ 2006 2020 年）對(duì)外公布。按照這一規(guī)劃，山東半島城市群將致力于成為黃河流域的經(jīng)濟(jì)中心和龍頭帶動(dòng)區(qū)域，與京津冀、遼 中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。 規(guī)劃提出，以青島為龍頭，以青島、濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，積極培育煙臺(tái)的副中心城市地位，加快發(fā)展重要節(jié)點(diǎn)城市，彌補(bǔ)城市群薄弱環(huán)節(jié)和塌陷環(huán)節(jié)，形成 6 個(gè)等級(jí)的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)。到 2020 年，青島、濟(jì)南發(fā)展成為城區(qū) 500 萬人、 430 萬人左右的超大城市。青島全市總?cè)丝趯⑦_(dá) 1200 萬，濟(jì)南總?cè)丝?800 萬。 半島城市群目前是以青島、濟(jì)南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域雙中心結(jié)構(gòu)將由以龍頭城市青島為核心的單中心結(jié)構(gòu)所取代，但濟(jì)南的政治 、文化中心地位并不會(huì)被改變。 從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。因此在項(xiàng)目開發(fā)定位時(shí)一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點(diǎn)，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的 城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為 主的主城 西部副中心 。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城 東部副中心 。 (4)自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 (5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦 12 公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的城市副中心，同時(shí)作為 輔城中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。規(guī)劃紅島發(fā)展組團(tuán)作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。至 2010 年人均居住面積為 12 ，住宅總建筑面積為 ，人均居住用地面積為 ，居住建筑用地面積為 方公里，約占城市建設(shè)總用地的 至 2010 年規(guī)劃新建 15 個(gè)居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有計(jì)劃、有重點(diǎn)地進(jìn)行，重點(diǎn)是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。 從上述用地布局來看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園 居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時(shí)在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。所以本項(xiàng)目在營銷推廣上可以突出 發(fā)展前景。 三、青島市居住格局及發(fā)展變化 解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號(hào)山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、 13 洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有“里院式 ”的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國至改革開放時(shí)期，城市“帶狀”布局得到有效調(diào)整，但改變甚微。九十年代青島市實(shí)施“跨越式”大發(fā)展，在實(shí)施舊城保護(hù)性開發(fā)與改造的同時(shí)，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購買力大大提高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地區(qū)，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國際會(huì)展中心和文化中心等行業(yè)和設(shè)施的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。 綜 觀近年來青島房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場競爭的激烈程度日趨增強(qiáng)，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。規(guī)模化動(dòng)向日趨明晰，“規(guī)?；秶钡母拍钪鸩降玫搅耸袌龈逦膹?qiáng)化。居住生活城郊化將成為青島樓市發(fā)展的又一新階段。 大青島“品”字形的發(fā)展戰(zhàn)略，正在努力縮小南北經(jīng)濟(jì)差距的政策扶持，也為這種趨勢起到推波助瀾的作用。市郊城鎮(zhèn)在幾年“退二進(jìn)三”的城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃引導(dǎo)下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的生產(chǎn)基地紛紛遷離市區(qū)的發(fā)展契機(jī)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的升級(jí)改造，以此吸引了大量的居民在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌⑸詈途幼?，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來直接的市場驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，市中心擁擠的居住環(huán)境現(xiàn)狀、“非典”肆虐后所啟動(dòng)的綠色健康理念、區(qū)間交通設(shè)施的改善和私家車的廣泛普及也為居住地域革命帶來不小的沖擊。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)階段，巨大的升值潛力也是吸納市場游資的最理想棲息地。 14 首先，隨著 2001 年政府已作出了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心西移的決定，在比較長遠(yuǎn)的未來（ 5 8 年）城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域是青島西海岸。黃島區(qū)、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市，城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的區(qū)域都在該區(qū)，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn) 開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。 其次，近年來即墨市不斷涌現(xiàn)出一些大手筆的樓盤。即墨市的城郊人口基數(shù)很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨活躍，自身的城市化進(jìn)程也有較快發(fā)展，其綜合規(guī)?；陌l(fā)展，正是多種因素共同促成的。這其中，消費(fèi)需求的裂變與細(xì)分，是重要的誘因之一。當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，住宅產(chǎn)品的“梯次”消費(fèi)需求形成了“住宅鏈”，住宅產(chǎn)品要適應(yīng)這種需求鏈，就要將具備明顯差異化的產(chǎn)品提升到同類別等級(jí)的規(guī)模化范圍內(nèi)，以適應(yīng)市場越來越挑剔的選擇。 市郊樓盤由于土地廉價(jià)大都以規(guī)模化出現(xiàn)，“規(guī)模化范圍”的開發(fā)方式勢必帶來經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益，使開發(fā)商在相同 價(jià)位為市場提供優(yōu)質(zhì)高檔的居住環(huán)境成為可能。同時(shí)，低密度、低容積率的規(guī)劃模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。開發(fā)商不管在建筑工程設(shè)計(jì)方面，還是內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)和裝潢都極其考究，展現(xiàn)工程的科學(xué)含量和居住的新概念。更為可喜的是，其已經(jīng)逐漸重視對(duì)樓盤園林規(guī)劃的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出現(xiàn)已經(jīng)屢見不鮮，盡力強(qiáng)調(diào)房屋的高附加值和人文居住風(fēng)尚。 房地產(chǎn)市場的市郊規(guī)模化發(fā)展?jié)摿魅绾?，升變?yōu)榍鄭u城市發(fā)展和房地產(chǎn)拓展的主流，由度假、休閑的少數(shù)派居住定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鐾須w的大眾生活居所，真正實(shí)現(xiàn)西方發(fā)達(dá)國家 的市郊平民化生活方式，最根本的途徑就是需要政府和房地產(chǎn)商共同努力解決“工 15 作、休閑、居住”三度空間的成本問題（這里所說的成本包括時(shí)間成本和費(fèi)用成本），突破市郊樓盤所面臨的交通問題、生活設(shè)施配套和物業(yè)管理三大瓶頸。如北京的市郊通州就是因?yàn)殚_通了輕軌后而使房價(jià)從前幾年的 2000 多元平方米猛升至近年的 4000 多元平方米。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)多方共贏的理想局面。人們?yōu)榱嗽缛諏?shí)現(xiàn)“購房夢”，無論是“被動(dòng)郊區(qū)化”還是“主動(dòng)郊區(qū)化”，青島西海岸和千年古城即墨，在自然條件與文化底蘊(yùn)上，都占盡地利，推動(dòng)郊區(qū)樓盤“規(guī)模化范圍” 的開發(fā)并不是某一個(gè)資本雄厚的發(fā)展商，也不是小開發(fā)商的聯(lián)盟拼盤，而是時(shí)代趨勢的正確選擇。 城內(nèi)四區(qū)簡介 市南區(qū)位于青島市東南部，面積 方公里，人口 ，是青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29 平方公里，總?cè)丝?46 51 萬 ，是個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的老城區(qū)，近年來，重點(diǎn)抓了棚戶區(qū)改造工程。 四方區(qū)位于山東半島西南部，地處青島市市區(qū)中部，青島汽車站，海爾集團(tuán)、青島發(fā)電廠等大型企業(yè)坐落區(qū)內(nèi)。 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 第二節(jié) 青島市場情況分析 近年來青島房價(jià)漲 幅經(jīng)歷了一個(gè)快速增長又逐漸回落的過程，在 2002 年二季度，房價(jià)漲幅還在 到 2002 年四季度漲幅升到了 16 此后至 2005 年三季度，房價(jià)漲幅一直維持在 10%以上。其中 2004 年房價(jià)漲幅最大，這一年一季度漲幅是 16%，四季度達(dá)到了 2005 年10 月份開始漲幅回落到 10%以下，當(dāng)月漲幅為 此后， 2006 年一季度房價(jià)漲幅是 今年前五個(gè)月房價(jià)漲幅為 一、 2006 年青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn) 2006 年，國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。青島市認(rèn)真貫徹國家各項(xiàng)調(diào)控政策，連續(xù)出 臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控辦法和配套措施，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)回落，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ,房價(jià)上漲趨緩，宏觀調(diào)控效果明顯，房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回歸理性。主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1。 開發(fā)投資平穩(wěn)增長 2006 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 元，同比增長 比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比 2006年一季度、二季度、三季度，分別降低 百分點(diǎn)、 百分點(diǎn)、 百分點(diǎn)。 按投資用途分，完成住宅投資 元 ,同比增長 占全部投資額的 較上年 提高了 2 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓 元 ,同比增長 占全部投資額的 比上年提高了 百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資 元 ,同比增長 占全部投資 17 額的 所占比重較上年提高了 百分點(diǎn)；完成其他用房投資 元，占全部投資的 住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。 2 房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，青島市有計(jì)劃地推出較大規(guī)模的儲(chǔ)備土地，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了對(duì)存量土地的開發(fā)，房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大。全年房屋 施工面積 2781 萬平方米 ,同比增長 增幅比 2005 年提高 百分點(diǎn)。 按施工用途分，全年完成住宅施工面積 2181 萬平方米 ,占全部施工面積的 增長 辦公樓 150 萬平方米，占 增長 62%；商業(yè)營業(yè)用房 241 萬平方米 ,占 增長 6%；其他用房 平方米，占 增長 全年新開工面積達(dá)到 1221 萬平方米 ,同比增長 其中住宅 平方米，增長 辦公樓 68 萬平方米 ,增長 商業(yè)營業(yè)用房 平方米 ,下 降 百分點(diǎn)，其他用房 平方米，下降 3 房屋竣工面積降幅較大 2006 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)在建、續(xù)建項(xiàng)目 674 個(gè)，其中施工面積超過 10 萬平方米的大盤項(xiàng)目 61 個(gè)，受房屋大盤開發(fā)周期較長等各種因素的制約，房屋竣工面積從 4 月份開始持續(xù)下降，全年累計(jì)竣工各類房屋 653 萬平方米，下降 按用途分，住宅竣工 18 543 萬平方米 ,下降 20%，占全部房屋竣工面積的 辦公樓竣工面積 16 萬平方米 ,增長 占 商業(yè)營業(yè)用房竣工 53萬平方米 ,下降 占 其他用房竣工 41 萬平方米，下降 4 商品房銷售面積與銷售額增幅下降 今年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，投資性購房受到了明顯制約，投機(jī)性炒房得到有效遏制，持續(xù)幾年購銷兩旺的青島市房地產(chǎn)一、二級(jí)市場交易萎縮，購房者購房熱情開始降溫，消費(fèi)觀念逐步回歸理性。 另外，竣工面積的持續(xù)下降，市場可供銷售的現(xiàn)房房源相對(duì)緊缺，也是造成商品房銷售下降的重要因素。全年青島市累計(jì)銷售各類房屋 737 萬平方米，比去年下降 其中住宅銷售 660 萬平方米，下降 辦公樓銷售 19 萬平方米 ,增長 商業(yè)營業(yè)用房銷售 平方米，下降 其他房屋銷售 平方米，下降 受商品房銷售面積下降的影響，商品房銷售額也呈下降趨勢。全年商品房銷售額 同比下降 其中：住宅銷售額 下降 辦公樓銷售額 元 ,增長 商品營業(yè)用房 元 ,下降 其他用房 元，增長 5 市郊三區(qū)開發(fā)投資繼續(xù)放量 2006 年，青島市市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投 資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。青島無憂房網(wǎng) 在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 19 高出全市增幅 百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 比去年提高 百分點(diǎn)。五市完成投資 元，增幅低于全市增幅 百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)完成 元，僅增長 從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為985 萬平方米，增長 其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 市內(nèi)四區(qū)僅增長 從竣 工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 平方米，增長 市郊三區(qū)、五市兩板塊分別下降 各區(qū)主要地產(chǎn)項(xiàng)目 市南區(qū) 國際城名苑 起價(jià) 7700 市南區(qū)高檔花園社區(qū)占地面積 :38677 平方米 ， 總建筑面積 :76967 平方米 中環(huán)國際廣場 起價(jià) 9400 市南區(qū)香港中路 心 ， 總建筑面積約 88000 平米 ，寫字樓，高檔公寓 東海路 9 號(hào) 22000價(jià) 27000 項(xiàng)目占地約 10100 平方米，總建筑面積 95368 平方米 ，是青島最高住宅 班芙春天 起價(jià) 7200 市南區(qū)，繁華便利，現(xiàn)代 格 ， 總建筑面積 :方米 頤中 高山 起價(jià) 8700 頤中 高山位于市南區(qū)銀川西路大堯山東南麓，項(xiàng)目總建筑面積 平方米，設(shè)計(jì)總戶數(shù) 1200 余戶，項(xiàng)目定位于高端社區(qū)，融匯低層別墅、小高層和高層多種唯美建筑形式。 20 魯能 領(lǐng)秀城 起價(jià) 13000 項(xiàng)目占地 1100 畝，總建筑面積約 126 萬，位于青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部 ， 城區(qū)歷史上最大規(guī)模的舊村改造項(xiàng)目 市北區(qū) 頤中銀街 起價(jià) 9800 位于遼寧路商業(yè)科技街的西北側(cè)，東起遼寧路，西至樂 陵路，北起臨淄路，南抵章丘路，總規(guī)劃面積為 ，建筑面積為 138320 ，包括商業(yè)、住宅 中房福嶺嘉苑 起價(jià) 5630 位于青島市 12 萬平方公里釜山新區(qū)規(guī)劃范圍之內(nèi) ， 小區(qū)建筑面積 20 萬平方米 環(huán)宇康庭 均價(jià) 8700 矗立于城市主干線、奧運(yùn)大道 中心大型風(fēng)尚建筑群。扼守 金要道，距離市政府、香港中路商務(wù)核心區(qū)大約十五分鐘車程 翠海依居 起價(jià) 4400 坐落于李滄區(qū)于四流中路 187 號(hào)，東臨全開放型公園 滄口公園 良辰美景 起價(jià) 8430 青島市中央商務(wù)區(qū)首個(gè)開工項(xiàng)目，總建筑面積約 20 萬平方米，其中有 6 棟 32 層、34 層高層； 1 棟 10 層小高層組成。戶型 60 平方米 160 平方米，精裝修。 城 起價(jià) 6300 10 萬平米上層建筑群， 55美戶型 靜湖瑯園 6550 10600 市北區(qū)浮山新區(qū)的西南部 ， 占地面積 :方米總建筑面積 :110000 平方米 21 魯信長春花園 9300 左右 用地面積 頃，總建筑面積約 99 萬平方米 河馬石 四季景園 均價(jià) 5800 地處合肥路、勁松三路交匯口。占地 243 畝，總建筑面積 21 萬平方米，戶型 40 劃入住戶數(shù) 1820 余戶。 四方區(qū) 林語山畔 起價(jià) 4980 總建筑面積 :28000 平方米 瑞納嘉興 均價(jià) 4950 總建筑面積 :方米 水鄉(xiāng)苑 起價(jià) 4750 總建筑面積 :41841 平方米 ， 面積從 60 115 平方米不等 海逸山景 起價(jià) 5200 占地面積 24921 ，總建筑面積 29269 ，建筑密度適宜，容積率低，由 8 個(gè)多層建筑組成 興隆花園 起價(jià) 5600 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 平方米 ， 項(xiàng)目 85%的戶型面積控制在 70方米之間 李滄區(qū) 金秋小區(qū)二期 起價(jià) 3749 百通星園 均價(jià) 3900 經(jīng)濟(jì)適用房 百通馨苑三期 起價(jià) 4200 占地面積 :72000 平方米 22 帝都嘉園 2100價(jià) 3390 總建筑面積 :110248 平方米 其他區(qū) 嶗山區(qū) 海爾東城國際 均價(jià) 7600 占地 420 畝，地上總建筑面積約 43 萬平方米，其中住宅 38 萬平方米，共有 75 個(gè)樓座。戶型以 60 200 平方米 城陽區(qū) 萬科魅力之城 5500 建筑面積 40 萬平方米，部分全裝修。占地面積 :210000 平方米 城陽區(qū) 嶗山水岸綠洲 3160 4400， 3550 占地面積 :360000 平方米 ， 建筑總面積為 360000 平米大型生態(tài)親水社區(qū) 嶗山區(qū) 左岸風(fēng)度 項(xiàng)目總建筑面積為 30 萬平米 ， 總建筑面積 :300000 平方米 二、 2006、 2007 年青島土掛掛牌價(jià)格 2007 年土地掛牌價(jià)格 序號(hào) 地理位置 面積 樓面低 價(jià) 1 市南區(qū)金湖路 12 號(hào) 18280 1940 2 南區(qū)延吉路 98 號(hào)（敦化路南、福州路西） 48097 2145 3 北區(qū)利津路 8 號(hào) 66617 1840 4 市北區(qū)同安路 889 號(hào) 19590 1780 5 市北區(qū)紹興路 68 號(hào) 65916 1865 23 24 2006 年成交土地 序號(hào) 地理位置 性質(zhì) 面積 起拍價(jià) 成交價(jià) 1 市南區(qū)延安三路 234 號(hào) 商住 商業(yè) 405 4505 2 市南區(qū)臺(tái)南路東、金都新村西 住宅 880 4890 3 市北區(qū)遼寧路 94 號(hào) 商業(yè) 住宅 260 1260 4 四方區(qū)環(huán)膠州灣高速公路東、宜昌路北 倉儲(chǔ) 5 四方區(qū)重慶南路 88 號(hào) 住宅 290 2650 6 四方區(qū)瑞昌路 146 號(hào) 住宅 160 2950 7 李滄區(qū)永平路 31 號(hào) 住宅 470 1820 8 李滄區(qū)青山路南、浮山路西 住宅 395 1435 9 市北區(qū)芝泉路 28 號(hào) 住宅 商業(yè) 610 3630 10 市北區(qū)營口路 81 號(hào) 住宅 商業(yè) 250 2940 11 李滄區(qū)重慶中路 959 號(hào) 住宅 商業(yè) 75 800 12 李滄區(qū)九水路 184 號(hào) 住宅 95 1200 25 13 市北區(qū)上清路 16 號(hào) 住宅 商業(yè) 530 4850 14 杭州支路 1 號(hào)甲 倉儲(chǔ) 00 900 15 四方區(qū)鄭州路 1 號(hào) 住宅 350 1460 16 李滄區(qū)京口路、書院路、古鎮(zhèn)路圍合街坊 商業(yè)金融 905 1925 17 北至六號(hào)碼頭，南至市 北區(qū)行政區(qū)界東至冠縣路，西至海邊所圍合的區(qū)域 居住商服 18 延吉路 152 號(hào) 住宅 340 1340 19 清江路 1 號(hào) 住宅 00 500 20 延安三路 184 號(hào) 住宅 150 4800 21 杭州支路 1 號(hào) 商業(yè) 000 1010 22 德興路 26 號(hào) 工業(yè) 90 490 23 四方區(qū)鄭州路以南 ,洛陽路以北 住宅商業(yè) 1710 1775 24 李滄 區(qū)重慶路西 ,興國路南 住宅商業(yè) 520 1560 25 市南區(qū)延吉路 98 號(hào) ,延吉路臨字 198 號(hào) 住宅 160 2260 26 李滄區(qū)京口路 100 號(hào) ,君峰路 66 號(hào) 住宅商業(yè) 110 1110 26 三、 2007 年青島市場分析 （一）宏觀市場分析 今年上半年，商品房施工面積不斷增長，商品房竣工面積比去年增長 42%。隨著商品房供應(yīng)量的加大，房價(jià)漲幅已逐漸回落，今年前五個(gè)月我市新建商品住宅 銷售價(jià)格 /平方米 ，同比上漲 漲幅同比 下降 百分點(diǎn)，環(huán)比增長為 漲幅環(huán)比下降 百分點(diǎn)。 2005 年 10 月以來 房價(jià)漲幅逐漸降低 5 月份，我市新建商品住宅銷售價(jià)格 /平方米，同比上漲 漲幅同比下降 百分點(diǎn)，漲幅低于全國 70個(gè)大中城市平均指數(shù) 百分點(diǎn)，在全國 70 個(gè)大中城市中位居 34 位，比去年同期下降 19 位。 5 月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比增長 低于全國 70 個(gè)大中城市平均指數(shù) 百分點(diǎn)。 上半年 商品房竣工面積增長 42% 根據(jù)有關(guān)部門日前公布 2007 年上半年房地產(chǎn)相 關(guān)信息稱，青島市商品房屋施工、新開工、竣工、銷售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。 2007年上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。全市房屋施工面積 平方米，同比增長 其中，全市商品住宅施工面積 平方米，同比增長 增幅比去年同期提高 2007 年上半年青島市房屋新開工面積 平方米，同比下降 增幅比去年同期下降 其中，全市商品住宅新開工面積 平方米，同比下降 增幅比去年同期回落 27 2007 年上半年青島市商品房竣工面積 平方米，同比增長 42%，增幅比去年同期提高 其中，全市商品住宅竣工面積 平方米，同比增長 40%，增幅比去年同期提高 1、“青房指數(shù)”依然處于“景氣”空間 作為 2008 年北京奧運(yùn)會(huì)的唯一協(xié)辦城市，青島市整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，青島市的房地產(chǎn)一度成為全國樓市的焦點(diǎn)，而且快速增長的青島房價(jià)也成了人們關(guān)注點(diǎn)。 2006 年， 青島 市 “青房 ”景氣指數(shù)繼續(xù)處于景氣區(qū)間，總指數(shù)在 上平穩(wěn)運(yùn)行， “景氣度 ”比 2005年提高了 百分點(diǎn) ， 價(jià)格分類指數(shù) 2005 年、 2006 年一直保持在 110 點(diǎn)上。進(jìn)入 2007 年之后，青島市政府開始加大對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是青島的樓市逐步走向良性發(fā)展階段，而且青島的房價(jià)也走向穩(wěn)步增長的軌道， 2007 年 13 月份“青房指數(shù)”一直處于“景氣”空間。 2、市場交易增長明顯，中小戶型唱主角 青島市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示， 青島的房地產(chǎn)交易從 3 月份開始活躍，中小戶型唱起樓市主角。 4 月市區(qū)商品住宅銷售量實(shí)際成交 1676 套，比 3 月份增加 327 套，環(huán)比增長 24 2，同比上漲 105 6，其中中小戶型約占成交總量七成； 表： 4、 5 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 4 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 28 單套面積 銷售數(shù)量 所占比例 100 平米以下 1162 其中： 80米 676 套 100米 244 120 平米以上 270 2 0 0 7 年5 月份成交住宅面積比例圖3%7%34%27%16%5%8%60平米以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米以上 29 3、房價(jià)穩(wěn)定增長 據(jù)青島住宅交易中心數(shù)據(jù)顯示， 2007 年，青島房價(jià)指數(shù)一直保持在 105 點(diǎn)的水平，同比增加 5%，而且青島市房屋租賃價(jià)格指數(shù)保持在 110 點(diǎn)高位運(yùn)行，青島的房屋租賃價(jià)格同比 2006 年上升 10%。 2 0 0 7 年5 月份成交住宅數(shù)量比例圖6%10%40%25%12%4%3%60平米 以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米 以上 30 5 月份青島 市 整體成交均價(jià)為 /平方米，較 4 月份上漲 各在售樓盤 5 月成交均價(jià)也依然延續(xù)了 3 月、 4 月的勢頭 升多降少，其中市南區(qū)、市北區(qū) 、嶗山區(qū) 在售樓盤成交均價(jià)增幅較明顯 ； 4、 市區(qū)幾大熱點(diǎn)地段 ， 下半年樓市，如下幾個(gè)區(qū)域最值得關(guān)注。 銀川西路 下半年市南區(qū)最熱的住宅開發(fā)地塊。大名鼎鼎的中海地產(chǎn)在此拿地，更讓這塊熱土增添逼人的魅力。除已接近交房的魯信長春花園外， 頤中 高山、優(yōu)山美地、銀川美居、瑞納紫域等項(xiàng)目也進(jìn)展迅速。該區(qū)域樓盤下半年上市銷售面積在五六十萬平方米 左右，主力戶型在 100 平方米到 150 平方米之間，東段平均價(jià)位在 8000 元 /平方米 (含裝修 )，西段的平均價(jià)格超過 9000 元 /平方米。 山東路 下半年上市面積 30 萬平方米左右。戶型從四五十平方米到 150 平方米之間，平均價(jià)位 7500 元 /平方米。比較受關(guān)注的樓盤有，魯邦廣場，嘉煌創(chuàng)異時(shí)代、嘉合新興等，還有 401 醫(yī)院北邊的一些樓盤。 李滄東部 兩個(gè)比較大的樓盤下半年都要開盤。一是綠城 理想之城、二是中堅(jiān)數(shù)碼領(lǐng)帝，預(yù)計(jì)上市面積將超過 50 萬平方米。主力戶型 90 平方米到 130平方米，平均價(jià)格預(yù)計(jì)在 6000 元 /平方米。 沙子口 沙子口區(qū)域的有兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，一是頤和星苑；二是石灣山莊，預(yù)計(jì)上市面積在 20 多萬平方米，主力戶型在 110 平方米左右。價(jià)格每平 31 方米 1 萬元到 2 萬元。 遼陽東路 今年有兩到三個(gè)項(xiàng)目開盤，上市面積在 30 萬平方米之間。戶型從 80 平方米到 130 平方米左右，平均價(jià)格每平方米七八千元。代表項(xiàng)目有溪谷美寓。 麥島 麥島片區(qū)今年重點(diǎn)項(xiàng)目就是魯能領(lǐng)秀城，上市面積應(yīng)該在 30 萬平方米以上，主 力戶型在 100 平方米以上，價(jià)格超過 元 /平方米 海爾路兩則 海爾路附近，下半年將有相當(dāng)多樓盤上市，總銷售面積在七八十萬平方米。主力戶型從四五十平方米到 100 多平方米，平均價(jià)位從 6500元 /平方米到 9000 元 /平方米。代表樓盤有數(shù)碼科技中心、嶗山國際花園、青建 橄欖城、青建 尚東區(qū)、盛和大廈等。 （ 二） 2007 年：青島樓市走勢分析 展望 2007 年，青島房地產(chǎn)市場將走向何方？總體來看， 2007 年里， 國六條 的影響將在市場中逐步顯現(xiàn)，小面積住宅的推廣將豐富和完善市場 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，人們的心態(tài)將更加安穩(wěn)理性，樓市可望改變 虛火 情 況，逐漸回歸真實(shí) 期待青島樓市，在平穩(wěn)與健康中收獲精彩的 2007。 32 1房價(jià)在平，穩(wěn)中分化 對(duì)房價(jià)漲跌的爭論從來沒有停止過。結(jié)合 2006 年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況， 2007 年青島樓市的房價(jià)走勢將以平穩(wěn)增長為主，但增長幅度將繼續(xù)回落。 首先，價(jià)格走勢有其內(nèi)在規(guī)律，市場將承接近幾年來的增長走勢。 2007 年，我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等各方面將繼續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟(jì)大局中的一個(gè)方面勢必將承接其良好勢頭，即在平穩(wěn)中前行。 其次，從國內(nèi)房地產(chǎn)市 場整體環(huán)境來看，經(jīng)過連續(xù)幾年的宏觀調(diào)控，各地房價(jià)雖有回落，但漲勢依然。就青島房地產(chǎn)市場來說，2007 年是市場轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，而作為市場 晴雨表 的房價(jià)，更多的表現(xiàn)將是平穩(wěn)。 再者，舊城改造、年輕人結(jié)婚等因素帶來的剛性需求將繼續(xù)增長。另外，我市屬建設(shè)用地緊缺型城市， 2007 年土地市場將以存量用地供應(yīng)為主，因此開發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭奪將更加激烈。同時(shí)，各界關(guān)于人民幣持續(xù)升值、股市利好等外圍因素的討論也將為 2007年房價(jià)漲幅回落提供佐證。 2007 年房價(jià)構(gòu)成將會(huì)出現(xiàn)分化。樓盤品質(zhì)較高、周邊配套齊全、地理位置較 好的房子依然具有一定的升值潛力，也容易被更多的購房者看好，因此價(jià)格將在保持堅(jiān)挺的情況下小幅上揚(yáng)；但不排除個(gè)別地區(qū)、個(gè)別樓盤的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，而這也是一個(gè)健康理性市場的正常表現(xiàn)?？偟膩碚f， 2007 年青島房地產(chǎn)市場的價(jià)格結(jié)構(gòu)將更加合理。 33 2土地市場，穩(wěn)中變奏 在國家宏觀調(diào)控措施頻出，調(diào)控指向越來越清晰的時(shí)候， 2007 年的土地市場無疑將繼續(xù)成為調(diào)控的重中之重。 2007 年青島土地市場出讓活動(dòng)中，將在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多樣化、出讓種類均衡化的基礎(chǔ)上，在突出土地出讓類型上有所側(cè)重。其中，加大對(duì) 普通商品住房用地的供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)將再次成為我市土地出讓的重點(diǎn)。 在政策面上，土地制度及相關(guān)法規(guī)政策將更加規(guī)范、細(xì)致。土地集約化管理將在土地日益稀缺的情況下繼續(xù)加強(qiáng)。相關(guān)部門在對(duì)政策的理解和執(zhí)行力上更加側(cè)重細(xì)節(jié)管理。在出讓手段中所采取的 招拍掛 方式逐步被市場和開發(fā)商所接受的同時(shí)， 2007 年將對(duì)以往土地出讓多采取的 掛牌 和 拍賣 方式進(jìn)行探索性的拓展， 招標(biāo) 也許將成為 2007 年土地出讓的新模式。 青島市住房建設(shè) 十一五 發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)明確要求在七區(qū)內(nèi)，五年內(nèi)共提供約 5000 畝的土地建設(shè)普通 商品住房。在 2006 年 12月，市國土資源和房屋管理局關(guān)于落實(shí)普通商品住房建設(shè)用地計(jì)劃的通知中明確規(guī)定出各區(qū)域的出讓數(shù)量， 2007 年市內(nèi)四區(qū)將出讓普通商品住房用地 400 畝，嶗山、城陽和黃島區(qū)各 200 畝。 2007 年初，青島開始執(zhí)行國家關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上提高 1 倍。但這些對(duì)土地整體價(jià)格的影響不大。 34 3熱點(diǎn)片區(qū)，上演血拼 青島樓市的 2007 將是熱點(diǎn)片區(qū)的血拼之年。 山東路、海爾路、香港中路、城陽、西海岸都是今年的焦點(diǎn)。市場的焦點(diǎn)意味著 也是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，更意味著有可能成為市場消化的難點(diǎn)。 2007 年，海爾路片區(qū)有嶗山國際花園、檀香灣、海爾東城國際三期、盛和大廈、大拇指廣場等項(xiàng)目一決高下；擁有了環(huán)宇康庭、良辰美景、嘉煌創(chuàng)異時(shí)代、新興公社等項(xiàng)目，山東路板塊繼續(xù)承擔(dān) 樓市杠桿 的角色。幾年來，香港中路一直是青島樓市的樣板區(qū)域，而今年它憑借鼎盛時(shí)代、青島世紀(jì)名人廣場、凱悅中心、萬邦中心、東海路 9 號(hào)等多個(gè)超高層項(xiàng)目，奪取市場各方的目光；而西海岸片區(qū)的隆海海之韻、光大海韻麗都、匯智廣場、達(dá)利廣場、福瀛錦銹前城、中南海灣新城、山海景 園、澤潤幸福城等樓盤則憑借海底隧道開工的利好消息，翹首面對(duì)市場各方的期待。 如同一枚硬幣的正反面，熱點(diǎn)片區(qū)的崛起也值得我們思考。多個(gè)樓盤集中在同一片區(qū)，可以相互借勢，比如在配套等方面合作，可享受鲇魚效應(yīng)帶來的益處；但如果相互拆臺(tái)，搞不正當(dāng)競爭，勢必上演血拼之戰(zhàn)。 毫無疑問，在 2007 年青島房地產(chǎn)市場，片區(qū)之間的競爭已經(jīng)展開，必將催生新的操盤手法、推廣模式，給購房者提供新的居住模式。而隨著競爭的深入，片區(qū)競爭也將在血拼之后轉(zhuǎn)向內(nèi)部合作。 35 4外地大鱷，集體發(fā)力 “狼終于來了”，綠城、寶龍、萬科、上實(shí)、 和記黃浦， 2006 年一個(gè)個(gè)重量級(jí)的開發(fā)商魚貫而入。外地開發(fā)商進(jìn)入青島市場，是意料之中的事，但速度如此之快卻是意料之外。 2006 年外地開發(fā)商的影響僅僅表現(xiàn)在心理上，而 2007 年，外地開發(fā)商要 真刀真槍 地投入青島市場。 對(duì)于外地開發(fā)企業(yè)與本土企業(yè)在開發(fā)水準(zhǔn)上的差異，一位青島的業(yè)內(nèi)人士曾比喻是工業(yè)文明與農(nóng)業(yè)文化的差異，這頗讓人覺得有些言過其實(shí)。 但從萬科的運(yùn)作速度來看，卻又不得不認(rèn)同。一個(gè)近 40 萬平方米的大社區(qū)，要經(jīng)過規(guī)劃、審批、開工、銷售諸多環(huán)節(jié)，其速度之快確實(shí)讓青島房地產(chǎn)感受到 狼 的鋒利。 2006 年底 ，綠城 理想之城 也已開工，一個(gè)四千多畝的項(xiàng)目，已經(jīng)開始在李滄東部逐步綻放。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，幾家國內(nèi)一流開發(fā)商也正在準(zhǔn)備涉足青島，國內(nèi)大的房地產(chǎn)企業(yè)從一線城市進(jìn)入二線城市是大勢所趨。因此，2007 年新的外地企業(yè)突然宣布進(jìn)入青島也將是不足為奇。 始自 2006 年的外地開發(fā)商進(jìn)入青島，僅能理解為第一個(gè) 波段 ，即立穩(wěn)腳跟，與本地市場融合，擴(kuò)大品牌影響力。無論是綠城、萬科均不諱言今后將在青島乃至山東有更大的發(fā)展。在青島，由點(diǎn)及面，占領(lǐng)更大的市場份額，相信時(shí)機(jī)成熟，會(huì)有第二輪的發(fā)力。 36 5品質(zhì)地產(chǎn)，高奏凱歌 如果說 品質(zhì) 是中國房地產(chǎn)企業(yè)真正直立行走的起步點(diǎn)，那么， 2007 年青島房地產(chǎn)市場展示給我們的，將是一個(gè)回歸產(chǎn)品品質(zhì)的身影。 宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)市場帶來的根本變化是讓消費(fèi)者更加理性。買房的目的不僅僅是為了居住，而是向獲得舒適型和高品質(zhì)的居住條件過渡，通過居住品質(zhì)改變生活品質(zhì)。 2007 年，調(diào)控的后續(xù)效應(yīng)、市場風(fēng)向的變化、樓盤投放量的增加、外來企業(yè)的進(jìn)駐等因素的綜合作用必然引發(fā)激烈的競爭，市場也將逐漸向買方轉(zhuǎn)變。在百姓日漸理性的置業(yè)目光里，一個(gè)比實(shí)力、重品質(zhì)的房地產(chǎn)市場更加清晰起來。 跨越品質(zhì)地產(chǎn)元年， 青島地產(chǎn)從 2007 年開始轉(zhuǎn)入品質(zhì)地產(chǎn)建設(shè)年。 2007 年，東海路 9 號(hào)、天泰圣羅尼克、頤和星苑、魯能領(lǐng)秀城、萬科魅力之城、綠城理想之城等樓盤在品質(zhì)地產(chǎn)都在尋找自己的作為。 其實(shí)，很多有實(shí)力的開發(fā)商在完成資本積累后，都希望能蓋出真正的好房子，而品質(zhì)地產(chǎn)肯定是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。目前開發(fā)商拿地越來越困難，而國家又鼓勵(lì)開發(fā)